Plan 2012134 - Detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl. Øvre Hana

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201205952-18 Saksbehandler Ragnhild Njå Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 15.01.2014 Plan 2012134 - Detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl. Øvre Hana SAKEN GJELDER Klepp Prosjektering fremmer på vegne av grunneiere forslag til detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m. fl Øvre Hana, plan nr 2012 134. Planen er et fortettingsprosjekt der 3 nye boliger, hvorav en med utleieleilighet, kommer i tilegg til to eksisterende eneboliger. Planen skal også løse adkomstforholdene for to omkringliggende boliger som vil få sin nåværende adkomstvei sanert som følge av utbygging av kollektivtrasè i Skippergata. Saken fremmes derfor som detaljregulering. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 18.2.2013 Fullstendig planforslag mottatt 5.11.2013 1. gangsbehandling 15.1.2014 GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren Endelig plan ble vedtatt i Fylkestinget 22.10.13 og legger føringer for arealplanleggingen i regionen de neste 23 årene. Det er spesielt nærhet til kollektivtrasè for bussvei 2020 som berører plan 2012 134. Kommuneplan for Sandnes 2011-2025 Skippergata er her regulert til kollektiv trasè, og det er lagt inn en buffersone på begge sider av nåværende vei. Det pågår revidering av kommuneplanen, og nye krav kan bli stilt i forbindelse med utvikling av bussvei 2020. Plan 2012 134 forholder seg til gjeldende plan. 1

2 Kommunedelplan for kollektivtrase fra Sentrum til Vatnekrossen, plan nr. 2011112 Planprogram ble vedtatt i bystyret 4.9.2012 og det pågår planarbeid for bussvei 2020 på dette strekket. Plan 2012 134 ligger innenfor kommunedelplan for kollektivtrase sitt planområde, men vil ikke bli direkte berørt av kollektivtraseen. Detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana plan nr 2010 101 Detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana ble vedtatt i bystyret 18.12.12 og ligger på motsatt side av plan 2012 134 i Åsveien. Detaljprosjektering av utbygging her pågår. I plan 2010 101 er Åsveien regulert med gang- og sykkelvei langs planområdet for plan 2012134 - gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana. Se vedlegg for tilgrensning og overlapping av kommunedelplan for kollektivtrase fra sentrum til Vatnekrossen, detaljregulering for gnr 38 bnr 179 Åsveien, Hana og detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl Øvre Hana. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Konsulentens beskrivelse. Planområdet omfatter eiendommene gnr. 38 bnr. 230, 472 og 1906. Området ligger øst for Åsveien på Hana, like nord for krysset med Skippergata. Det står 2 bolighus innenfor planområdet. Området er ca 3,3 daa og skråner svakt og jevnt mot sør. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Konsulentens beskrivelse. Planområdet ligger innenfor et etablert eneboligområde men gir plass til å fortette med 3 frittliggende eneboliger. Dette er også hensikten med reguleringsarbeidet. Planen legger opp til å samle avkjørslene via en felles vei. Fellesveien føres frem til grensen med 38/323 og 38/1160 slik at disse også kan benytte atkomsten når eksisterende atkomst fra Skippergata blir stengt i forbindelse med opparbeidelse av kollektivfelt i Skippergata. Konsulentens planbeskrivelse er vedlagt saken i sin helhet. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 18.2.2012. Det kom inn 6 uttalelser. Byplansjefen slutter seg til forslagstillers kommentar der det ikke fremkommer egen kommentar fra byplansjefen.

3 Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: Fylkesrådmannen, regionalutviklingsavdelingen, brev datert 27.2.2013: Påpeker at området ligger sentralt plassert, og bør få en tetthet som gjenspeiler det. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det viktig at det stilles strenge krav til utforming og plassering av boenhetene. Fylkesrådmannen trekker også fram gode sol og lydforhold, det skal legges til rette for gode uteoppholdsarealer og lekeareal innen rimelig avstand, begrenset parkering for bil og desto bedre forhold for sykkel. Videre peker de på at det må foreligge planbeskrivelse. Forslagsstillers kommentar: Plangrensene er satt i samarbeid med kommunen og hvor det er tatt hensyn til at det nylig er utarbeidet reguleringsplan for utbyggingsområdet i nord og at omkringliggende tomter er utbygde. Byggesoner på plankart og reguleringsbestemmelser sikrer uteoppholdsarealer med gode solforhold og støyforhold. Det legges opp til at det skal være plass til garasje med en ekstra biloppstillingsplass på hver tomt. Dette anses som både nødvendig og ønskelig for eneboligtomter. Planområdet omfatter en regulert eneboligtomt, 38/1906 som i planforslaget foreslås delt i 2 tomter. I tillegg omfatter planen et hageareal av 38/472 som foreslås regulert til en enebolig med mulighet for tilleggsleilighet. Regionplanen anbefaler en tetthet på fra 4-8 boliger pr. daa i dette området. Dette vil si at det bør være minst 6 nye boenheter innenfor planområdet mens planforslaget legger opp til 4. Siden planområdet er lite og ligger i et etablert boligområde med eneboliger på alle kanter er det mest naturlig at området bygges ut med eneboliger i tråd med grunneiernes ønsker. Byplansjefens kommentar: Planforslaget legger opp til 4 nye boenheter (3 eneboliger, hvor den ene har utleieleilighet i tillegg) på et område som utgjør 3,09 daa. Med eksisterende bebyggelse får planområdet 6 boenheter, noe som tilvarer 2 boliger pr daa. Planområdet ligger innenfor en buffersone på 500 meter fra planlagt kollektivtrasè, og i hht Regionalplan for Jæren er anbefalt tetthet punkt 6.1.5. her 4-8 boliger pr daa. Planforslaget har derfor en tetthet som er betydelig i underkant av regionalplanens anbefalinger. Imidlertid heter det i Regionalplanen punkt 6.1.3. at tetthetskravene til arealplaner som omfatter boligformål må vurderes opp mot en større sammenhengende struktur både når det gjelder, transport, møteplasser og rekreasjon.

4 Grunneier har siden oktober 2008 vært i dialog med byplan for å få fradelt en tomt og utnytte sine eiendommer på en mer rasjonell måte, for å bygge ekstra bolig til nær familie. Det er gjennom dialogen vært en forståelse for ønske om enebolig på tomten for gnr 38/472. Planarbeidet har vært stilt i bero i påvente av avklaringer for kollektivtrasèen i Skippergata og hvilke konsekvenser denne ville ha for adkomstvei til nye boliger i dette planområdet. Statens vegvesen har i brev datert 6.2.2012 påpekt at Sandnes kommune må sikre grunneier ny adkomst fra Åsveien, og byplansjefen har i møte med grunneierne 28.6.2012 anbefalt at adkomstveien trekkes lengst mulig vekk fra Skippergata og blir en felles adkomstvei for eksisterende og nye boliger, samt for 2 bakenforliggende boliger. Da det gjennom hele prosessen har vært en forståelse av at det er eneboliger som skal bygges her ut fra familiens ønske, finner byplansjefen det urimelig å stille krav om en betydelig høyere tetthet på dette lille planområdet nå. En vil også peke på at i plan 2010 101 Åsveien, Hana som er det tilgrensende området, har en betydelig høyere tetthet og variasjon i boligtyper. Dersom en ser et større område under ett, så vil tettheten i plan 2012 134 også bli høyere. Se også vedlegg. Eksisterende nabolag består av eneboliger, og slik sett vil denne utbyggingen harmonere bedre med eksisterende bebyggelse enn om en satt opp blokkbebyggelse på tomten. Byplansjefen anbefaler derfor at det tillates oppføring av eneboliger på planområdet. Utover dette støtte byplansjefen forslagsstillers kommentar. Statens vegvesen, brev datert 25.2.2013: Forutsetter at boligene får adkomst fra Åsveien og at adkomsten trekkes godt inn fra fv 332 Skippergata. Påpeker at tiltaket må ses i sammenheng med planlegging av kollektivfelt i Skippergata. Kommentar: Er ivaretatt i planforslaget. Lyse, brev datert 20.3.2013: Lyse har ingen merknader til planoppstart. Kommentar: Tas til etterrettning.

5 Sandnes kommune, bymiljø, brev datert 5.4.2013: Påpeker at renovasjonsteknisk plan må utarbeides og at Åsveien må oppgraderes. Kommentar: Det legges opp til at hver enebolig får egne avfallscontainere på egen tomt. Atkomstvegen er dimensjonert slik at renovasjonsbilen har snumulighet iht. normen. Det er regulert inn oppstillingsplass for avfallsdunker hentedagen. Plangrensen skal gå langs Åsveien. Åsveien er opparbeidet med fortau langs planområdet, og denne delen av Åsveien inngår også i plan 2010 101 Åsveien, Hana og vil bli oppgradert forbi planområdet for Øvre Hana som følge av planen for Åsveien, Hana. Sandnes kommune, Barnas representant, brev datert 2.4.2013: Skriver at lekeplassnormen i Sandnes kommune må følges, og at en må vurdere å sikre adkomst til lekeareal nordøst for planen. Videre må en legge til rette for trygg skolevei og trygg ferdsel for myke trafikanter i området. Barnas representant gjør oppmerksom på at utbyggingen nordøst for planområdet vil medføre økt trafikk, og ber om at det vurderes å forby parkering i denne delen av Åsveien. Byplansjefens kommentar: Byplansjefen har i samråd med Bymiljø foreslått at det ikke stilles krav om sandlekeplass i denne planen, men at utbygger må bidra økonomisk til opprustning av lekeplass i nærmiljøet. Se for øvrig byplansjefens vurdering konsekvenser for barn og unge. Hana skole ligger om lag 500 meter fra planområdet og tryggeste skolevei vil være via Bauneveien og Sletteveien som er boliggater uten annen trafikk enn til boligene. Også lekeplassen som utbygger må bidra til oppgradering av, ligger i denne retningen og en forsøker derfor å få barna til å orientere seg bort fra den trafikkerte Åsveien. Her vil trafikken øke som følge av utbyggingen nord for dette planområdet, og myke trafikanter bør ledes bort fra kryssing av Åsveien. Parkering forbudt vil kunne vurderes, men kan ikke løses gjennom reguleringsplanen, men i en sak for seg. Fra grunneiere: Magnar Hetland, gnr 38 bnr 1180, mail datert 25.2.2013: Hetland viser til at det varslede planområdet også omfatter den vestre spissen av hans eiendom, og spør om reguleringen også gjelder veg, gangsti og fortau.

6 Kommentar: Reguleringen gjør ingen endringer eller inngrep i bnr 1180 og forandrer ikke på noe av det som ligger i gjeldene reguleringsplan utover å ivareta krav til frisikt fra o_gs ut i Åsveien. BYPLANSJEFENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Skolekapasitet Fra skolebyggprogramm 2014-2017 vedtatt 19.11.13 i bystyret kan vi lese følgende om Hana skole: Perioden 2014 2018 fødselstall, boligbygging og skolekapasitet Antallet barn i førskolealder er relativt høyt i nærskoleområdet til Hana skole. Det er godkjent noe boligbygging i perioden fram til 2018. Elev- og klassetallet ved Hana skole vil derfor stige noe fram mot skolestart i 2018. Det er lagt til rette for utvidelse av Hana skole til en B-21 skole med plass til 588 elever. En del av vedtaket i bystyret omhandlet Hana skole og lød slik: Rådmannen bes om å innarbeide følgende nye skoleprosjekter i økonomiplanen for 2014-2017 Hana skole klar til skolestart i 2017 eller 2018 I rådmannens forslag til økonomiplan for 2014-2018 er følgende innarbeidet: Skolebyggprogrammet for 2014-2017 viser behov for utvidelse av Hana skole med 7 klasserom og 196 elevplasser. Areal for ny gymsal er ikke med i planene. Det er ikke behov for kjøp av mer tomteareal for utbyggingen. Totalkalkyle for prosjektet er beregnet til kr 84 millioner. I denne planperioden er det lagt inn kostnader med kr 5 millioner i 2016 og 40 millioner i 2017. Rest til neste planperiode er 39 millioner. Utbyggingen i Øvre Hana er kun 4 boenheter, og vil nok ikke ha omfattende betydning for skolekapasiteten, men utvidelsen av skolen som er innarbeidet i økonomiplanen vil også komme barn fra disse boligene til gode.

7 Konsekvenser for barn og unge Byplansjefen viser til kommentaren under merknaden fra barnas representant. I stedet for å stille krav om sandlekeplass innenfor planområdet, er det lagt inn et rekkefølgekrav om økonomisk bidrag til oppgradering av eksisterende lekeplass i nabolaget, nr 647 i nabolaget (se vedlegg). Byplansjefen vil videre peke på at disse boligene får gode solrike hager som også vil fungere som lekeareal utedørs for de minste barna. Bokvalitet Området ligger i etablert boligbebyggelse, med solrike private uteområder og tett på kollektivaksen og har alle forutsetninger for god bokvalitet. Arkitektur Illustrasjon viser eneboliger med saltak som harmonerer med omkringliggende bebyggelse. Vurdering etter naturmangfoldloven Utbyggingsområdet er tidligere hageareal, og det er ikke registrert verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Sikkerhet og beredskap Det vises til vedlagte sjekkliste for ROS-analyse. Universell utforming Uteområdet egner seg svært godt for universell utforming idet det er relativt flatt. 50 % av boenhetene, dvs 2 boliger skal utformes som tilgjengelig boenhet med hovedfunksjonene på ett plan. Trafikale forhold Detaljreguleringen skal løse adkomst til eksisterende og nye boliger på planområdet godt trekt opp fra kollektivtrasèen for bussvei 2020, samt for to bakenforliggende boliger (gnr 38 bnr 323 og gnr 38 bnr 1160) som i dag har adkomstvei direkte ut i Skippergata. Avkjørsel ut i Skippergata vil bli stengt i forbindelse med ny kollektivtrasè. Planforslaget samler adkomstveien for disse 7 (8) boligene og en får en felles utkjørsel til Åsveien. Konsekvenser utenfor planområdet Utbyggingen vil medføre en utvikling og fortetting av et etablert boligområde. Boligene vil være godt egnet for barnefamilier, og på den måten bidra til en variert alderssammensetning i dette området. OPPSUMMERING

8 Detaljplanen løser de utfordringer som har vært i forhold til adkomstvei og gir bedre arealutnyttelse av tomtene. Byplansjefen vil derfor anbefale at planen legges ut på offentlig høring. KONKLUSJON Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljregulering for gnr 38 bnr 472 m.fl, Øvre Hana plan nr. 2012134, sist datert 21.11.13, med tilhørende bestemmelser, sist datert 30.10.13, legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannen i Sandnes, 20.12.2013 Kristin Barvik Kommunaldirektør Mette Paavola Byplansjef Vedlegg: Oversiktskart Utsnitt Øvre Hana_kollektivtrase Plankart datert 21.11.2013 Reguleringsbestemmelser datert 30.10.13 Planbeskrivelse datert 30.10.13 Illustrasjonsplan Illustrasjon, skygge Støyrapport ROS sjekkliste Sjekkliste for vurdering av konsekvenser for miljø og helse Lekeplass Øvre Hana Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.