STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING STRATEGI FOR NÆRINGSAREALER. Prosjektrapport

STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING STRATEGI FOR NÆRINGSAREALER Prsjektrapprt

Strategi fr næringsarealer PROSJEKTRAPPORT STAVANGER-REGIONEN NÆRINGSUTVIKLING Emne: Prsjektledelse Kmmentar: Frfatter Nøkkelrd Kristin Barvik Næringsarealer, reginal utvikling Prsjektnr 514639 Rapprtnavn Strategi fr næringsareal Rapprtnr 1 Lagret O:\514639_næringsareal\r110407-næringsareal..dc Sist lagret dat: 24.08.2007 07:12:00 Sist lagret av: Kristin Barvik Sist skrevet ut: 24.08.2007 07:12:00

2 1 FORORD har tatt initiativ til å utarbeide en felles strategi fr langsiktig utvikling av næringsarealer i Stavanger-reginen. Arbeidet er et ledd i ppfølgingen av Strategisk næringsplan fr Stavangerreginen, der utvikling av en næringsvennlig ffentlig sektr er en sentral strategi. Prsjektet er finansiert i fellesskap av i reginens 14 kmmuner, Rgaland fylkeskmmune g fylkesmannen i Rgaland. Næringsarealprsjektet har vært delt i t faser. Gjennm fase 1 skaffet man seg versikt ver kjennetegn ved dagens situasjn i næringsmrådene, samt en analyse av utviklingstrekk. Gjennm fase 2 er det meislet ut en felles reginal strategi i frm av mål g virkemidler fr tilrettelegging g utvikling av reginens næringsmråder. Arbeidet med fase 2 startet pp i januar 2007, g avsluttes høsten 07 ved utsendelse av anbefalt strategi til prsjektdeltakerne. En prsjektgruppe har fulgt arbeidet, g har bidratt til utvikling av det endelige resultatet gjennm diskusjner g faglige synspunkt. Prsjektgruppen har hatt følgende sammensetting; Erik Tjemsland, Stavangerreginen Næringsutvikling (gruppens leder) Trygve Valen, Time kmmune pva Jærkmmunene Svanhild Nessa, Strand kmmune pva Ryfylkekmmunene Svein Arild Hlmen, Stavanger kmmune Gunn Jrunn Aasland, Sandnes kmmune Anfinn Rsnes, Fylkesmannen i Rgaland Per Frøyland Pallesen, Rgaland fylkeskmmune I tillegg til månedlige møter i prsjektgruppen har det vært arrangert t wrkshps fr plan- g næringsansvarlige i kmmunen, samt et rienterings- g høringsmøte fr næringslivet ved avslutningen av prsjektet. Det har gså vært gjennmført en studietur til Glasgw i juni 07, med deltakelse fra prsjektgruppen supplert med sekretariatet fr revisjnen av fylkesdelplan fr langsiktig utvikling på Jæren. Det har vært mange synspunkt g innspill under vegs, g det er grunn til å understreke at knklusjner g anbefalinger i denne rapprten g den påfølgende strategien ikke representerer knsensusløsninger fra prsjektgruppen, men står fr Stavangerreginen Næringsutvikling sin regning. Asplan Viak AS har vært prsessknsulent g faglig bidragsyter, g har sammen med prsjektgruppen g ppdragsgiver bidratt til å drive fram prsessen g utvikle det ferdige resultatet.

3 Innhldsfrtegnelse 1 Frrd 2 2 INNLEDNING 5 3 KORT GJENNOMGANG AV FASE 1 6 4 NOEN DEFINISJONER 9 4.1 Hva defineres sm næringsarealer 9 4.2 Sentrale begrep i rapprten 9 4.3 Gegrafisk inndeling 10 5 KRAV TIL NÆRINGSAREAL 10 5.1 Generelle krav til næringsmråder 10 5.1.1 Strategisk beliggenhet 10 5.1.2 Transprteffektiv infrastruktur 10 5.1.3 Langsiktighet g utvidelsesmulighet 11 5.1.4 Attraksjn g image 11 5.1.5 Næringsstruktur g klyngefrdeler 11 5.1.6 Intern infrastruktur, estetikk g rganisering 11 5.2 Ulike næringer har ulike behv 11 5.2.1 Hushldningsrettede næringer 11 5.2.2 Bedriftsrettede næringer arealintensive 12 5.2.3 Bedriftsrettede næringer arealkrevende 12 5.2.4 Næringer med behv fr stedgitte kvaliteter 13 5.2.5 Bedriftsrettede næringer den stre mellmgruppen 13 6 KATEGORISERING AV DAGENS NÆRINGSOMRÅDER 14 6.1 Strategiske reginale næringsmråder 14 6.2 Lkalt viktige næringsmråder 15 6.3 Øvrige næringsmråder 15 6.4 Oppsummering 15 7 SENTRUMSUTVIKLING OG LOKALISERING AV HANDEL 16 7.1 Strukturelle endringer innenfr varehandelen 17 7.1.1 Endret handlemønster 17 7.1.2 Nye frretningsknsepter 18 7.2 Sentrumsmrådene våre sterkeste næringsmråder 19 7.3 Utvikling av en plysentrisk bystruktur 21 7.4 Mbilitet g reisevaner 24 7.5 Omsetningsutvikling i de ulike sentrene på Nrd Jæren 27

4 7.6 Arealbehv varehandel 29 7.7 Lkalisering av varehandelen 29 7.8 Betydning fr strategi 31 8 BEHOV FOR NYE NÆRINGSAREALER 32 8.1 Beflknings- g sysselsettingsvekst 32 8.1.1 Beflkningsveksten 32 8.1.2 Sysselsettingen 33 8.1.3 Arealer fr arbeidsplassene 33 8.2 Ledig kapasitet i dagens mråder 35 8.3 Vekstrater g timing fr tilrettelegging av nye mråder 36 8.4 Arealbehv g lkalisering av ulike næringer 38 8.4.1 Hushldningsrettede næringer 38 8.4.2 Bedriftsrettede næringer - arbeidsplassinternsive 38 8.4.3 Bedriftsrettede næringer - arealinternsive 38 8.4.4 Næringer med spesielle krav til beliggenhet 38 8.4.5 Behv fr lkaliseringsstyring 39 8.5 Utfrdringer ved frtetting 39 8.5.1 Frhldet mellm bligmarkedet g næringsmarkedet 39 8.5.2 Markedssvikt 40 8.5.3 Etablering av næringsflyttekjeder 41 8.5.4 Frtetting på feil sted 42 8.6 Virkemidler fr ptimal utnyttelse av næringsarealer 42 8.7 Betydning fr strategi 43 9 HVOR LIGGER DE FREMTIDIGE NÆRINGSOMRÅDENE 44 9.1 Nye infrastrukturtiltak legger føringer 45 9.2 Fremtidens strategiske reginale mråder 47 9.2.1 Næringsmråder med høy urbaniseringsgrad g mangedriftsfrdeler 47 9.2.2 Skjermede industrimråder 47 9.2.3 Spesialmråder 48 10 STRATEGI FOR UTVIKLING AV NÆRINGSAREALER 48 10.1 Overrdnet målsetting i et 50-års perspektiv 48 10.2 Strategier Feil! Bkmerke er ikke definert. 10.2.1 Utvikle strategiske reginale næringsmråder 49 10.2.2 Sentrumsutvikling g lkalisering av varehandelsnæringen 50 10.2.3 Aktivt ffentlig eierskap g medvirkning i utvikling av reginens strategiske næringsmråder 50

5 2 INNLEDNING Utpeking av Frusmrådet, Universitetsmrådet på Ullandhaug g etableringen av karakteristiske næringsmråder sm Dusavik, er alle eksempler på langsiktige g dristige arealmessige beslutninger sm har betydd mye fr reginens samlede utvikling til nå. Reginen må derfr rette fkus framver på samme ffensive måte sm tidligere. Langsiktig tenkning vil gi reginen strategiske frtrinn ved at næringslivet tilbys frutsigbarhet g muligheter. Dette er bakteppet g utgangspunktet fr arbeidet med å etablere en felles reginal strategi fr utvikling av næringsarealer i Stavangerreginen. Med strategi mener en her fastsetting av langsiktige mål g definisjn av virkemidler fr å realisere målene. Mtivasjnen fr prsjektet har vært å styrke reginens attraktivitet g verdiskapingsevne gjennm å sikre et gdt tilbud av næringsmråder; I tilstrekkelig mengde Av høy kvalitet Tilpasset krav fra varierende næringstyper Med beredskap fr det ukjente g rm fr utvikling Med str attraktivitet i markedet Sluttprduktet fra arbeidet er flerdelt. Fra den første fasen i prsjektet freligger det en rapprt sm gir innsikt i karakteristika g kjennetegn ved dagens næringsmråder g utviklingen av disse. Gjennm fase t er det så utarbeidet en rapprt sm belyser sentrale prblemstilinger sm vil gjelde ved utvikling av gde, rbuste g attraktive næringsmråder. Rapprten knkluderer med et krtfattet strategidkument med anbefaling m faktisk ppfølging g videre handling. Strategien skal mfatte 14 kmmuner, med str variasjn både i næringsstruktur, beflkningsstruktur g sentralitet. Det er gså str frskjell i kvalitet g betydning av ulike mråder, g ikke minst er det frskjeller knyttet til handlingsrm g tilgjengelig arealreserve. Strategien er derfr frsøkt tilpasset disse frskjellene, slik at den er rbust i frhld til interne variasjner i reginen. Følgende spørsmål har vært sentrale ved arbeidet med strategien; Hva er kjennetegn ved et gdt næringsmråde Hvrdan legge til rette fr gd frtetting i de sentrale mrådene Hvr ligger reginens fremtidige strategiske næringsmråder Hvrdan sikre gde rammevilkår fr handelsnæringen Hvrdan sikre et effektivt transprtarbeid g legge til rette fr at flere arbeidsreiser skjer til fts/sykkel eller pr. kllektiv transprt Hvrdan sikre høyere fkus på estetikk g kvalitet i næringsmråder Hvrdan sikre styring/rasjnering av sentrale mråder i et marked preget av mange aktører g knapp tilgang på arealer Hvrdan sikre gde rammebetingelser fr spesialmråder g fretak sm ikke kan (eller skal) flytte Industrifretak med svært høye flyttekstnader eller krav til stedgitte kvaliteter

6 Ubehagelige, men nødvendige naber renvasjn, bussppstilling, knteinerterminaler, asfaltverk, betngblandeverk, pukk- g sandtak, risikbefengte fretak Havnemråder g kaifrnt Hvilke effekter gir nye infrastrukturtiltak Ny RV 44 fra Skjæveland til Stangeland g kbling mellm RV 505 g E 39 på Fss Eikeland/ Kværneland Gdsterminal på Ganddal, reginal strhavn i Risavika g Terminaltangenten Dbbeltspr g bybane Gandsfjrd bru Rennfast, Finnfast, Ryfast, Rgfast 3 KORT GJENNOMGANG AV FASE 1 Fase 1 av næringsarealprsjektet ga ss gd innsikt i karakteristika g kjennetegn ved dagens næringsmråder g utviklingen av disse. Nedenfr følger en svært krtfattet ppsummering av knklusjnene fra denne rapprten. Det vises ellers til egen rapprt fra dette prsjektet. Arealfrbruket de siste 10 årene fr den samlede reginen har i gjennmsnitt vært 250 daa pr. år innenfr reginens næringsmråder. Utviklingen har fulgt et sprangvist mønster, der år med høy byggeaktivitet har vært fulgt av år med lav aktivitet. Det har gså vært en skjev gegrafisk frdeling av frbruket, der hele 85 prsent av arealfrbruket har skjedd innenfr strbymrådet på Nrd-Jæren 1. Utviklingen de siste t årene har ytterligere frsterket dette inntrykket. En står nå i en situasjn med en svært liten arealreserve - særlig i det sentrale strbymrådet, men gså i øvrige deler av reginen. Kartleggingen viser tydelige lkaliseringsmønstre i reginen. Utvikling skjer i tilknytning til eller innenfr eksisterende strukturer, g følger i all hvedsak de verrdnede infrastrukturlinjene i reginen vår. På Jæren er det særlig Jærbanen g aksen E39 RV 44 sm definerer utviklingen, i Ryfylke er det RV 13 g de tradisjnelle havnemrådene. Næringsmråder sm ligger utenfr disse strukturene har vist seg å være mer krevende å utvikle. Stavanger-reginen er av de mest vekstkraftige reginene i landet, både med tanke på næringsstruktur g beflkningsutvikling. Reginens næringsliv kjennetegnes ved den sterke Energi-klyngen, g da først g fremst lje- g gassvirksmheten. Dette har gitt en kraftig sysselsettingsvekst g beflkningsvekst i reginen de siste ti-årene. Hvr reginen går de neste ti-årene vil i str grad være avhengig av utviklingen av denne virksmheten. I tillegg til Energi-klyngen har vi gså sterke miljø innen maritime næringer. Denne er imidlertid gså sterkt knyttet pp til energi-klyngen, fr så vidt sm prduksjn av skip- g brerigger utgjør ryggraden i denne klyngen. Reginen har gså sterke miljø innen mekanisk industri g autmasjnsmiljø. Til sist har vi matklyngen i frm av sjømat, jrdbruk g næringsmiddelindustri. Denne er spesielt prfilert i Ryfylke g på Sør-Jæren. 1 Nrd-Jæren mfatter 75 % av det samlede beflkningstallet i reginen

7 Strbymrådet i reginen er gså preget av en sterkt utviklet handelsnæring, basert på høy lkal kjøpekraft g en vedvarende høy beflkningsvekst. Glbale utviklingstrekk Utviklingen i næringslivet nasjnalt g internasjnalt går i retning økt spesialisering g fragmentering av prduksjnsprsesser fra integrerte selskaper med kntrll ver hele prduksjnsprsessen til spesialister sm tar seg av ulike deler av prduksjnsprsessen. Dette har gitt et langt mer kmplekst sammensatt næringsliv sm går fra en typisk hrisntal (bransjeinndelt) struktur, til en vertikal struktur (på tvers av bransjer) basert på en eller flere tjenestebaserte kjeder. Dette har gitt økt fkus på fremveksten av by-øknmier i det sm kalles den pst-industrielle øknmien. Kjennetegnet ved disse reginene er mangfldet g et kunnskapsintensivt arbeidsmarked, sm kan tilpasse seg ulike kundegrupper g prduksjnssystemer, dvs. de har mangedriftsfrdeler. Denne utviklingen finner vi gså i Stavanger-reginen. Næringsmrådene blir mer kmplekst sammensatt bransjemessig, ne gså bransjenes arealbruk indikerer. Fr eksempel finner vi at tjenesteytende næringer i str grad perer i typiske industri/lager-mråder, g ikke nødvendigvis i typisk kntrmråder. På samme måte vil vi finne igjen industrien i typiske kntrmråder. Prfilering g fkusering av mråder vil derfr gi økte utfrdringer, i g med at kmpleksiteten i næringslivet vil kreve dyp innsikt i ulike virksmheters areal g lkaliseringsbehv. Vi ser gså at det faktisk er i de mer kmplekst sammensatte mrådene vi finner flest etableringer av nye fretak. Gde eksempler på dette er Frus- mrådet g ikke minst sentermrådene. Med utgangspunkt i beskrivelse av byøknmien, framstår disse mrådene sm klart mer prfilerte med tydelige urbane trekk: De er tilgjenglige, har velutviklete kllektive løsninger, har høy andel av såkalte kulturnæringer, har histrie (identitet) g et mangfldig kunde- /leverandørgrunnlag (mangedriftsfrdeler), tilpasset et mer kmplekst sammensatt næringsliv g er ikke minst etterspurte arbeidssteder fr arbeidstakere. Dette er karakteristika sm gså mtales sm urbaniseringsfrdeler i den pst-industrielle øknmien. Kjennetegn ved våre næringsmråder Når det gjelder ptensialet i framtidige næringsarealer, finner vi at det er tilrettelagt relativt stre arealer rundt m i kmmunene. Frmålet g beskaffenheten til disse er svært frskjellige g arealene i reginen har egenskaper sm strekker seg fra rene industrimråder g mråder avsatt til utvikling av utleiehytter, til mråder fr etablering av urbant rienterte virksmheter i et av landets få strbymråder. Kmmunene g ffentlige selskaper er eiendmsbesittere på flere stre, strategisk beliggende arealer både i frm av sentralitet g nærhet til sjø g havn, sm frtsatt skal kunne sikre behv g framvekst fr den viktige energi- g marine klyngen g øvrig industri, men behldningen av ffentlig eide arealer er synkende, særlig i sentrale deler av reginen. Utbyggingsmønsteret i næringsmrådene går mt en stadig frtetting. Dette gjelder spesielt fr Nrd-Jæren hvr 85 % av byggeaktiviteten i Stavanger-reginen fregår. Strbymrådet vkser altså mer innver enn utver. Det er spesielt kntr g til en viss grad frretning sm går mt økt frtetting. Men gså virksmheter knyttet til industri/lager, står fr en relativt str andel av frtettingen. Et annet trekk er at mye av aktiviteten er knyttet til nen få, allerede høyt utnyttet mråder i reginen, sentralt på Nrd-Jæren. Presset på de framtidige g

8 eksisterende arealer i dette mrådet vil dermed ha en langt krtere g kritisk hrisnt enn reginen i sin helhet. Disse mrådene er blitt svært sammensatte, både hva næring g bygningsmasse angår. Planmessig legges det pp til høy arealutnyttelse i disse mrådene, sm på sikt gir et strt ptensial fr nye arbeidsplasser. Det er likevel str variasjn i den faktiske utnyttelsen, da stre deler av næringslivet i mrådet har behv fr næringsbygg sm gir en relativt lav utnyttelse. Ptensialet i de allerede utbygde mråder vil i svært str grad være avhengig av hvr mbil de eksisterende industribedriftene vil være, g hvr mye g hvr raskt disse arealene vil bli tilgjengelig fr frtetting/transfrmasjn. Reginen går gså mt en økt integrering både av bliger g arbeidsplasser, ne sm på sikt gså gir muligheter fr en mer areal- g transprteffektiv regin, i tråd med verrdnede retningslinjer. Spørsmålet er hvr langt en ønsker å gå i frtettingen før dette går på bekstning av kvalitet g et eksisterende næringsliv sm har behv fr utvidelsesmuligheter. Det er gså en utfrdring at fr sterk integrasjn mellm blig g næring kan føre til økte knflikter g dårligere rammevilkår både fr næringsliv g bligbebyggelse, g hindre fleksibilitet fr fremtidige endringer. Bedriftenes lkaliseringspreferanser Gjennm fase 1 i prsjektet ble det gså gjennmført en bedriftsundersøkelse der en søkte nærmere frståelse fr bedriftenes lkaliseringspreferanser. Undersøkelsen viser at bedriftenes lkaliseringspreferanser er særlig knyttet til gdt utviklet infrastruktur i frm av transprtsystemer. Dette gjelder både bil g kllektivtilgjengeligheten. De er gså pptatt av frhld til eiendmmen de er etablert på. Langsiktighet g utvidelsesmuligheter er klart viktige fr en del av bedriftene. Likeledes er de pptatt av kvaliteten på mrådene. Svært mange mener estetikk g mdømme til mrådet sm sådan er viktig. Den gegrafiske referansen til næringslivet er reginen. Ved spørsmål m nærhet til kunde, samarbeidspartner etc. finner vi at klart flest identifiserer dette med reginen, g ikke kmmune eller mråde. På andre spørsmål, fr eksempel m gegrafiske begrensinger ved flytting finner vi imidlertid at bedriftene ppgir en større grad av lkal tilknytning, enn hva nærhet til kunder, bransjemiljø g samarbeidspartnere skulle tilsi. Bedriftenes gegrafiske tilknytning må derfr finne sin frklaring i andre frhld, sm eiernes stedstilknytning, arbeidstakernes bsted, relasjner knyttet til grunneiendm etc. Fr tyngre industri spiller gså nabfrhld sterkt inn, dette gjelder spesielt i frhld til bligmråder. Økt integrering av bliger g næringsmråder kan medføre økte knflikter. Bedrifter g virksmheter vil gså ha klare lkaliseringsbegrensninger i henhld til ulike lvverk g begrensinger i fysiske planer. En har de siste årene sett knturene av en ny relkaliseringsbølge. De stre industri-, engrs- g transprtbedriftene er nk en gang innhentet av bybebyggelsen, g søker mt nye mråder sm kan gi dem tilstrekkelig utviklingsrm g handlingsfrihet. Fr reginen innebærer dette en mulighet til ytterligere frtetting i sentrale mråder, men det krever at vi legger frhldene til rette fr gde næringsflyttekjeder.

9 4 NOEN DEFINISJONER 4.1 Hva defineres sm næringsarealer Ved utvikling av en strategi fr næringsareal har vi lagt til grunn en vid definisjn av begrepet næringsareal. Den mfatter følgende mråder i kmmunenes arealplaner; Ervervsmråder Sentermråder Transfrmasjnsmråder Havnearealer Terminalmråder Spesialmråder sm flyplass, universitetsmrådet g messemrådet Følgende mråder er ikke tatt med i definisjnen av næringsareal i denne sammenheng; Masseuttaksmråder - ivaretatt gjennm egen fylkesdelplan fr pukk g grus Næringsarealer i sjø bør ivaretas separat gjennm reginal kystsneplan Landbruksarealer ivaretatt gjennm andre planer. Strategien mfatter heller ikke mråder satt av til ffentlig frmål i kmmuneplanene, selv m disse står fr en betydelig del av den samlede sysselsettingen i reginen. 4.2 Sentrale begrep i rapprten Vi har lagt til grunn ulike grupperinger av reginens bedrifter, ut fra fellestrekk ved deres lkaliseringspreferanser g arealmessige utviklingsbehv. Dette er definisjner sm langt på veg bryter med tradisjnelle bransjeinndelinger g sm derfr må frklares innledningsvis. Inndeling basert på bedriftenes primære kundegruppe; Hushldningsrettede næringer alle bedrifter sm leverer varer g tjenester primært rettet mt private sluttbrukere innenfr reginen. Omfatter hushldningsrettet varehandel, htell g restaurant g ffentlig g privat persnlig tjenesteyting. Bedriftsrettede næringer bedrifter sm primært leverer varer g tjenester til andre bedrifter. Omfatter all øvrig næringsvirksmhet. Inndeling basert på bedriftenes arealbehv g arealutnyttelse Arealintensive næringer bedrifter sm har eller har ptensial fr høy arealutnyttelse g mange ansatte pr m 2. Gjelder primært kntrbaserte virksmheter g til en viss grad frretningsvirksmheter. Arealkrevende næringer bedrifter sm har behv fr stre arealer, g sm har få ansatte pr. m2. Gjelder primært bedrifter innenfr industri, lager/engrs g transprt, men gså en str andel mindre virksmheter sm har behv fr kmbinasjnsbygg fr lager/prduksjn g kntr, g med mulighet fr lagring g parkering på egen tmt.

10 Næringer med spesielle krav til beliggenhet bedrifter sm har stedfestede krav til lkalisering, enten i frm av spesialisert infrastruktur, tilgang til naturressurser eller lignende 4.3 Gegrafisk inndeling I flere sammenhenger har det vært frmålstjenelig å dele reginen inn i delmråder. Kmmunene fredeles på følgende måte mellm delmrådene; Nrd-Jæren: Stavanger, Sandnes, Sla, Randaberg, Rennesøy, Kvitsøy Sør-Jæren: Klepp, Time, Hå, Gjesdal Ryfylke: Strand, Frsand, Hjelmeland, Finnøy I rapprten brukes gså begrepet strbymrådet. Dette er langt på veg sammenfallende med Nrd-Jæren, men uten kmmunene Rennesøy g Kvitsøy. Nrd-Jæren mfatter 75 prsent av reginens samlede beflkning, g har stått fr hele 85 prsent av utbyggingen i næringsmrådene det siste 10-året. Sør-Jæren mfatter 20 prsent av reginens beflkning mens Ryfylke representerer 5 prsent. 5 KRAV TIL NÆRINGSAREAL Gjennm kartleggingen i fase 1 av næringsarealprsjektet er det avdekket en del grunnleggende karakteristika ved gde næringsarealer. Dette baserer seg både på næringslivets egne preferanser, men gså på mer generelle betraktninger knyttet til etablering av gde infrastrukturløsninger, høy transprteffektivitet g lavt knfliktnivå mellm blig g næring. 5.1 Generelle krav til næringsmråder 5.1.1 Strategisk beliggenhet Nærhet til sentrale markeder g kundegrupper Nærhet til beflkningstyngdepunkt Nærhet til viktige terminaler Nærhet til sentrale naturressurser Skjerming i frhld til blig g institusjner 5.1.2 Transprteffektiv infrastruktur Nærhet til verrdnet vegsystem Nærhet til kllektivtilbud Gd parkeringsdekning

11 5.1.3 Langsiktighet g utvidelsesmulighet Skjerming i frhld til knkurrerende eller begrensende arealbruk Tilstrekkelig ekspansjns- g utviklingsrm Rbusthet g beredskap Tydelig arbeidsdeling mellm næringsmråder 5.1.4 Attraksjn g image Særpregede næringsmråder med klar prfil g sterke funksjnelle g estetiske kvaliteter Områder med høy histrisk verdi g lange tradisjner Nærhet til sentrale institusjner/ bedrifter Områder med velkjent reginal rlle g fkus. 5.1.5 Næringsstruktur g klyngefrdeler Spesialiserte mråder næringsmråder der både infrastruktur g beliggenhet er spesielt tilpasset enkelte bedriftstyper (Mekjarvik, Dusavik) Områder med sterke klyngefrdeler g mråder sm samler bedrifter innenfr samme næringer (Hålandsmarka, Hå) eller samme virksmhetstype. Stre mråder med mangedriftsfrdeler mråder med et bredt spekter av næringstyper g et internt marked (Frus, Hillevåg, sentrumsmrådene) 5.1.6 Intern infrastruktur, estetikk g rganisering Gd planmessig tilrettelegging Gdt utbygget teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp, gass, tele, fjernvarme/kjøling) Gd skilting, versiktelige strukturer g uterm med kvalitet Gde estetiske kvaliteter Frpliktende avtaler mellm grunneiere m frvaltning g utvikling Organisering av felles utviklingsrganisasjner 5.2 Ulike næringer har ulike behv Bedrifter vil vektlegge de enkelte elementene ulikt, alt etter hva sm er bedriftens primære kundegrupper g hvilke krav de har knyttet til arealbehv g arealutnyttelse 5.2.1 Hushldningsrettede næringer Hushldningsrettede næringer har et generelt sterkt ekspneringsbehv. De søker seg inn i de sterke beflkningsknsentrasjnene, g er den næringsgruppen sm i minst grad ønsker skjerming i frhld til bligbebyggelse. De er avhengig av høy publikumstilstrømming g ønsker seg derfr både nærhet til verrdnet vegnett, høy parkeringsdekning g høy kllektivdekning. Langsiktighet g frutsigbarhet er viktig først g fremst i frhld til de sentrale trafikkstrømmene, g de er sårbare verfr endringer sm fører til redusert persntrafikk (redusert fremkmmelighet, dårlig parkeringstilbud, endring i kllektivtrafikkruter m.m)

12 Denne typen næringer er sterkt pptatt av mråders image g attraksjn, g søker mt mråder med sterke klyngefrdeler, velkjent rlle g sterkt image. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør versiktelighet, enkel fremkmmelighet g gd skilting. Frpliktende avtaler m frvaltning g utvikling er viktig, særlig fr disse næringene sm fte består av mange små aktører. Hushldningsrettede næringer søker hvedsakelig mt sentrumsmråder g bydelssentra, men i økende grad gså sentrale næringsmråder. Dette gjelder spesielt fr varehandelen, der bransjeutviklingen har ført til ønske m større handelsarealer g økt biltilgjengelighet, kmbinert med arealknapphet g høye utviklingskstnader i sentrumsmrådene. Dette har ført til framvekst av rene handelsmråder på enkelte næringsmråder, så sm mrådet fra Kvadrat til IKEA på Lura, mrådet rundt Tvedtsenteret på Frus g i den senere tid gså Bryggeriparken på Frus. 5.2.2 Bedriftsrettede næringer arealintensive Arealintensive bedriftsrettede næringer består primært av bedrifter sm driver ulike frmer fr kntrbasert virksmhet. På lik linje med hushldningsrettede næringer vil gså disse søke mt de sterke beflkningsknsentrasjnene, med begrunnelse i nærhet til arbeidskraften. De søker veletablerte g stre næringsmråder med mangedriftsfrdeler, der de gså finner en rekke av sine kunder. Også disse bedriftene har preferanser fr lkalisering i mråder med høy kllektivdekning, men er i like str grad pptatt av høy biltilgjengelighet g nærhet til verrdnet vegsystem. Dette er bedrifter sm i høy grad søker urbanitetsfrdeler ved sin lkalisering, ikke minst fr å fremstå sm attraktive arbeidsplasser. Denne typen bedrifters behv fr frutsigbarhet knytter seg først g fremst til ppretthldelsen av et mrådes mangedriftsfrdeler g et bredt sammensatt næringsmiljø. De vil være sårbare i frhld til endringer sm stykker pp større mråder, eller sm fører til en begrensning i antall bedrifter i sitt nærmråde. De vil gså være sårbare i frhld til endringer sm frhindrer fremkmmeligheten fr bedriftens ansatte. Mange bedrifter innenfr denne kategrien vil være sterkt pptatt av image g mrådets attraksjn, g søker seg til mråder sm bidrar til å frsterke bedriftens egen histrie, tradisjn g identitet. Estetiske kvaliteter vurderes høyt, det samme gjør versiktelighet, enkel fremkmmelighet g gd skilting. Frpliktende avtaler m frvaltning g utvikling vurderes sm viktig. Arealintensive bedriftsrettede næringer har preferanser fr lkalisering i sentrumsmråder g sentrale næringsmråder med mangedriftsfrdeler. Deres lkalisering vil gså være preget av lkaliseringen til sentrale enkeltbedrifter g institusjner, g flytter gjerne med når slike institusjner flytter. 5.2.3 Bedriftsrettede næringer arealkrevende Arealkrevende bedriftsrettede næringer består primært av vareprduserende bedrifter g bedrifter sm driver med lager/ engrs g transprt. Disse bedriftene vil først g fremst være pptatt av nærhet til det verrdnede vegsystemet, nærhet til sentrale terminaler g gde frhld fr gdstransprt. Mange av disse bedriftene er virksmheter sm påfører sine nære mgivelser negative eksterne effekter i frm av støy, støv, lukt eller risik. De er derfr

13 avhengig av en lkalisering sm sikrer dem langsiktig g effektiv skjerming i frhld til bligutbygging g institusjner. Frutsigbare rammebetingelser i frm av tilstrekkelige utvilklingsmuligheter g skjerming betyr sm regel mer enn et mrådes image, mdømme g estetiske kvaliteter. De har gjerne spesialiserte krav til teknisk g funksjnell infrastruktur, g er sm regel stre nk til å ivareta denne type tilrettelegging selv. Selv m disse bedriftene ønsker å trekke seg brt fra de tetteste beflkningsknsentrasjnene, er de likevel avhengig av å være sentralt plassert i reginen. De leverer varer g utfører transprttjenester til andre bedrifter i reginen g er følsmme verfr stre transprtkstnader. Også disse fretakene søker etter klyngefrdeler g ønsker samlkalisering med tilsvarende virksmheter, men behv fr tilstrekkelig ekspansjnsrm g armslag vurderes ftest sm viktigere. 5.2.4 Næringer med behv fr stedgitte kvaliteter En undergruppe av de arealkrevende bedriftene er de sm er avhengig av stedegne kvaliteter sm tilgang til sjø, spesielle energikilder, nærhet til naturressurser e.l fr å drive sin virksmhet. Høyst spesialisert g kstbar infrastruktur eller bygningsmasse bør gså betraktes sm stedgitte kvaliteter. Dette er virksmheter sm har svært liten fleksibilitet i frhld til alternativ lkalisering, eller der alternativ til flytting er nedleggelse. Denne typen bedrifter vil være spesielt avhengig av frutsigbarhet g tilfredsstillende skjerming i frhld til knkurrerende arealbruk. Når eldre industrimråder transfrmeres til andre frmål (blig g kntr) er det gjerne disse virksmhetene sm blir liggende igjen, g deres rammebetingelser fr videre drift kan på sikt bli vesentlig frringet. I de fleste tilfellene utgjør disse bedriftene gså nødvendig infrastruktur fr samfunnet, sm f.eks prduksjn g eller innførsel av byggeråstff (asfaltverk g betngblandeverk) eller lager g depnimråder, sm samfunnet er avhengige av g sm trenger en sentral plassering fr å redusere transprtarbeidet. Fr mange bedrifter innenfr reginens sterke maritime næringsklynge er sjønær lkalisering gså sentral fr bedriftens image g identitet, selv m den praktiske bruken av sjølinjen ikke lenger er til stede. Tilgang til gde sjøverts industrimråder minker i de sentrale deler av reginen, g de resterende pplever økende press fra mkringliggende bligmråder. Dette er en utfrdring sm reginen må ta fatt i. Typiske eksempler på denne utviklingen er Jåttå/ Hinnavågen, Frusstranda, Leirvikmrådet g Sandnes Indre Havn. 5.2.5 Bedriftsrettede næringer den stre mellmgruppen Arbeidsplassintensive kntrbaserte fretak g arealkrevende, stre industribedrifter utgjør t ytterpunkt på en skala. Det stre flertallet av virksmheter plasserer seg mellm disse ytterpunktene. Disse virksmhetene søker nærhet til stre beflkningsknsentrasjner

14 samtidig sm de ønsker tydelig skjerming fra disse. De søker nærhet til det verrdnede vegsystemet g høy parkeringsdekning, g de søker de stre mrådene med mangedriftsfrdeler g variert næringsstruktur. De har hvedfuks på næringstrafikken, g ønsker ikke stre innslag av privattransprt i sine nærmråder. De har prblemer med å ppfylle krav til høy arealutnyttelse frdi de har behv fr kmbinasjnsbygg tilpasset både lager/prduksjn g kntr. Videre har de behv fr stre utearealer fr lagring, manøvrering g parkering. De er pptatt av at mrådene rundt dem skal være vel tilrettelagt, gdt skiltet g med gde estetiske kvaliteter, men de er hver fr seg fr små til å kunne påvirke dette alene. Gd rganisering g tilrettelegging er derfr viktig fr denne gruppen. De søker etter de markerte g veletablerte næringsmrådene, hvr de finner både kunder g leverandører. Her finner de gså en infrastruktur sm de ellers ikke ville hatt øknmi til å skaffe selv. 6 KATEGORISERING AV DAGENS NÆRINGSOMRÅDER Sm utgangspunkt fr utfrming av en reginal strategi fr næringsarealer, er det gjennmført en kartlegging av dages næringsarealer. Gjennm kartleggingen deles dagens næringsmråder inn i tre hvedkategrier; - Strategiske reginale næringsmråder - Lkalt viktige næringsmråder - Øvrige næringsmråder Kartleggingen har tatt utgangspunkt i mråder definert til erverv i gjeldende kmmuneplan fr de 14 kmmunene i reginen. I tillegg er gså sentrumsmråder tatt med i versikten. Av spesialmråder har vi tatt med havnemråder g terminalmråder men ikke flyplassmrådet g universitetsmrådet. Ved kartleggingen er reginen gså delt inn i de tidligere definerte gegrafiske undermrådene (jfr pkt 4.3). 6.1 Strategiske reginale næringsmråder Denne kategrien samler næringsmråder av betydning fr hele reginen enten i frm av nærhet til stre beflkningsknsentrasjner, reginale knutepunktsfunksjner, spesialfunksjner, tilgang til strategiske ressurser, sterke næringsmiljø/ klyngefrdeler g strategisk beliggenhet ift veinett, kllektivtransprttilbud g sjø/havn. Høyt utbyggingsptensial i frm av str arealmessig utstrekning eller høy utnyttelsesgrad, g dermed en betydelig kapasitet fr bedriftsetablering g utvikling, vil gså kjennetegne disse mrådene. Blant disse mrådene finner vi reginsentraene,(stavanger, Sandnes, Bryne g Jørpeland) de sentralt lkaliserte næringsmrådene med mangedriftsfrdeler g str utstrekning, velutviklede næringsmråder langs det verrdnede vegsystemet (E39/RV44/Rv13) samt

15 langs Jærbanen g øvrige sterke kllektivtransprtårer, særpregede næringsmråder med sterke klyngefrdeler g sjøverts næringsmråder i tilknytning til verrdnet vegnett Strategiske reginale næringsmråder utgjør en viktig ressurs fr hele reginen, g bør derfr gså frvaltes g utvikles med utgangspunkt i reginens felles interesser. Områdene er i varierende grad ferdig utbygget, g mange av dem har et frtsatt utvidelsesptensial enten i frm av nye arealer eller gjennm frtetting. Disse arealene vil derfr utgjøre et sentralt utgangspunkt når reginens fremtidige utviklingsmråder skal pekes ut. 6.2 Lkalt viktige næringsmråder Lkalt viktige næringsmråder er mråder preget av mer begrenset næringsmiljø, mer avstand til de større beflkningsknsentrasjnene g/eller mindre sentralt plassert ift reginens verrdnede vegsystem g kllektivnettverk. Områdene er gjerne av mer begrenset arealmessig størrelse enn de strategiske reginale mrådene. Blant disse mrådene finner vi øvrige kmmunestera, bydelssetra g mindre mråder med strategisk beliggenhet g utviklingsptensial. De spiller en betydningsfull rlle i reginens samlede tilbud av næringsarealer, g en rekke av reginens viktigste bedrifter befinner seg innenfr disse mrådene. Vedlikehld g utvikling av disse mrådene utgjør et sentralt fundament fr det samlede tilbudet av næringsarealer i reginen, g evt brtfall av arealer innenfr disse mrådene vil ha knsekvenser fr det samlede tilbudet i reginen. Lkalt viktige mråder mfatter gså mråder sm på sikt kan bli strategiske reginale mråder. 6.3 Øvrige næringsmråder Kategrien øvrige næringsmråder er mråder sm er merket av til ervervsmråde i kmmunenes arealplaner, men sm vurderes å være av ne mindre betydning fr utviklingen av en samlet regin. Blant disse mrådene finner vi frittstående g gjerne små ervervsmråder i frm av enkelttmter i bligmråder, LNF-mråder m.m sm primært har betydning fr svært lkalt preget næringsdrift. Disse arealene vil best ivaretas innenfr rammen til den enkelte kmmune, g frvaltes i takt med endringer i kmmunens egen næringsmessige utvikling. 6.4 Oppsummering Strategisk reginale g lkalt viktige mråder står fr m lag 70 prsent av den samlede sysselsettingen i reginen. Tabellen nedenfr viser resultatet av kategriseringen, i frm av navn på mråder frdelt mellm mrådene strategisk reginale g lkalt viktige mråder.

16 Nrd-Jæren Sør-Jæren Ryfylke Strategiske Risavika Øksnevad/Orstad Jørpeland Reginale Flyplassen Bryne Nrdmarka Områder Mekjarvik Hålandsmarka Jernverksmrådet Stavanger sentrum Kviamarka Myra Frus/Lura Sirevåg Vikaneset/Hundsnes Frusstranda N Skurve Hillevåg/Paradis Marier Jåttåvågen Ullanhaug Urban sjøfrnt Dusavika Sandnes sentrum Kvelluren Fss-Eikeland Kvål Slakrssen Kleppekrssen Tau Lkalt Randaberg Bre Frsand Viktige Vikevåg Klepp st. Hjelmelandsvågen Områder Østhusvik Vll Årdal Hanasand Gausland Helgøysund Kvitaneset Nærbø Judaberg Hinna Nærland Revheimsmyra Hgstad Åsen Kallhammaren Varhaug Rsenberg Vigrestad Madlakrssen Figgj/Ålgård Vibemyr Oltedal Sandnes havn Dirdal Ganddal Hana Hmmersåk Sviland Stangeland Tabell 1: Kategrisering av reginens næringsarealer. Asplan Viak, 2007. 7 SENTRUMSUTVIKLING OG LOKALISERING AV HANDEL Handelsnæringen er en sentral næring, både målt i bidrag til BNP g sysselsettingsmessig. Tall fra Detaljhandelsrapprten til Sparebank 1 SR-bank 2 viser at varehandelen st fr 10,2 prsent av BNP i fastlands-nrge g 11,4 prsent av landets sysselsatte i 2005. Detaljhandelen i Rgaland msatte fr m lag 25,5 milliarder krner i 2006, en økning på hele 7 prsent fra året før. Rgaland står fr 8,65 prsent av landets samlede detaljhandelsmsetning. 2 T.Hdne,K.Jøsendal, J.K.Fsse (2007); Varehandel g persnlig tjenesteyting fr Hrdaland, Rgaland, Aust- g Vest-Agder

17 I Stavanger-reginen er handelsnæringen enda mer fremtredende. Veksten i varehandelen var på hele 8,2 prsent i denne reginen det siste året, g målt i msetning pr innbygger ligger reginen 2,4 prsent ver landsgjennmsnittet. Trass i næringens stre øknmiske g sysselsettingsmessige betydning, er den ikke tillagt tilsvarende vekt ved utarbeidelse av næringsplitiske strategier. I tillegg er lkaliseringsspørsmål g rammer fr utvikling i denne næringen strengt regulert gjennm fylkesdelplaner g den definerte senterstrukturen sm regel ftere i frm av begrensende retningslinjer enn i frm av psitiv tilrettelegging. Handelsnæringen utgjør en viktig del av den reginale øknmien, g må vies større ppmerksmhet, både i frhld til reginens attraktivitet sm bsted g turistdestinasjn g i frhld til handelens rlle i arbeidet med å skape levedyktige g attraktive sentrumsmråder. Dette innebærer at vi gjennm arbeidet med å utfrme en strategi fr næringsarealer i den neste 40-års periden, må fkusere på utvikling av psitive arealmessige rammebetingelser gså fr denne næringen. I dette perspektivet er det viktig å ha gd kunnskap m næringen g dens utviklingstrender. 7.1 Strukturelle endringer innenfr varehandelen Det har funnet sted stre strukturelle endringer innenfr varehandelen i de siste 30 årene, basert på endringer både i frbrukeradferd g i bransjens egen utvikling. Nedenfr følger en gjennmgang av de mest sentrale endringene. 7.1.1 Endret handlemønster Det har funnet sted radikale endringer i måten vi gjør vår innkjøp på de siste 10-årene. Vekst i kjøpekraft har gitt ss betydelig økning i vareknsum g økt yrkesfrekvens g travlere hverdag har ført til etterspørsel etter mer effektive handelsknsept. Glbalisering g imprt av varer fra lavkstland har ført til at varer sm før hadde svært lav handelsfrekvens (f.eks møbler, hvitevarer, el.hushldningsartikler) handles ftere, g at prdukter sm før ble betraktet sm høyt spesialisert g kstbart spesialutstyr nå kan kjøpes fr nen hundrelapper. En knsekvens av dette er bl.a at det etableres stadig flere frretningsknsept der plasskrevende varer er en naturlig del av prduktprteføljen. Bilen fremstår sm en viktig faktr ved gjennmføring av innkjøp. Reisevaneundersøkelsen 3 viser at nesten hver tredje reise vi fretar er knyttet til innkjøp. Undersøkelsen viser at gså antall innkjøpsreiser har økt med 20 prsent fra 2001 til 2005, g det er særlig bymrådene sm står fr økningen. Halvparten av alle innkjøpsreiser er under tre kilmeter, g 71 prsent av dem er basert på bil sm transprtmiddel. Bare 5 prsent av innkjøpsreisene gjøres med kllektivt transprtmiddel. Innkjøp at dagligvarer står fr ver halvparten av reisene knyttet til innkjøp, andre innkjøp står fr 30 prsent mens reiser knyttet til service, diverse ærend g medisinske tjenester står fr de resterende 20 prsent. 3 SSB g TØI; Landsdekkende reisevaneundersøkelse, 2005

18 7.1.2 Nye frretningsknsepter Det har de siste tiårene funnet sted en like str effektivisering g rganisatrisk utvikling innenfr handelsnæringen sm den sm har funnet sted i de prduksjnsrettede næringene. Dette gir seg gså utslag i at næringen etterspør andre arealmessige løsninger enn den tidligere har gjrt. En knsekvens av dette er fremveksten av handelsmråder gså utenfr bymrådene. Utviklingen har særlig vært drevet av følgende faktrer; Effektiv rganisering; Fra frittstående enkeltbutikker til kjøpesentra der mange butikker samles under samme tak g underlegges felles styring. Gir mulighet fr styring av butikkmiks, åpningstider, felles markedsføring, g vedlikehld, utsmykking, renhld g sikkerhet i fellesmråder, ne sm gjør dem til svært effektive g attraktive handelsløsninger. Bransjeglidning Bransjeglidning innenfr varehandelen har ført til stre endringer i både handelsmønster g knkurransefrhld. Framveksten av dagligvaretilbudet på bensinstasjner er et typisk eksempel på dette, det samme er innslaget av detaljvarepreget tilbud på hagesentra, møbelvarehus g byggvaresenter. I denne sammenheng kan det gså nevnes at restauranten på IKEA er fylkets best besøkte spisested. Vertikal integrasjn Økt kjederientering med felles innkjøpsavtaler, markedskampanjer g krav til utfrming av butikklkaler g lkalisering. Har gså ført til framvekst av butikk-kjeder sm varemerker, med typiske eksempler sm Hennes & Mauritz, Zara g Starbucks. Virksmheter der grssist g detaljist smelter sammen, g der lager g kundearealer flyter ver i hverandre. Typiske eksempler er Elkjøp, IKEA g Biltema. Fr mange av disse virksmhetene er det behv fr et reginalt mland sm markedsmråde Flere av disse endringene går i retning av større, mer arealkrevende enheter, sm er avhengige av et strt gegrafisk handelsmland fr å verleve. Mange av knseptene kan realiseres innenfr rammen av de tradisjnelle bysentrene, men det krever et vesentlig element av psitiv tilrettelegging fr å få det til. En del av de reginale strhandelsknseptene vil vanskelig kunne realiseres i bysentrene, da både bygningsvlum, bygningstype g transprtbehv er av en slik størrelse at det ville føre til vesentlig skade både fr sentrumsmrådet g frretningsknseptet. Fr disse knseptene vil det være nødvendig med alternativ til etablering utenfr de tradisjnelle sentrene. Utvikling av sterke sentrumsmråder er en priritert ppgave i reginen, g ønsket m å begrense veksten i varehandelen utenfr sentermrådene har hatt høyt fkus, både fra myndigheter g næringen selv. Handelens g servicenæringenes hvedrganisasjn (HSH), var en sterk pådriver fr fastsettelse av etableringsstpp fr kjøpesenter utenfr sentrumsmrådene. Denne plitikken syns gså igjen i lkaliseringsmønsteret fr nye virksmheter innenfr varehandel, der man ser en klar knsentrasjn av nye arealer innenfr bydelsentrene g bysentra/kmmunesentra.

19 Etablering av rene handelsparker utenfr sentrumsmrådene har likevel vært sentralt i frhld til å tilby et tilstrekkelig areal til varehandel i reginen. Dette har gjrt det mulig å gi et varehandelstilbud sm ppleves sm tidsriktig g bra både fr de sm br g de sm kmmer tilreisende til reginen Den økt knkurransen det har medført har gså ledet til en mfattende mdernisering g rerganisering av varehandelsnæringen i sentrumsmrådene, slik at denne i dag fremstår sm vesentlig mer knkurransedyktig g markedstilpasset. 7.2 Sentrumsmrådene våre sterkeste næringsmråder Bysentrene er svært viktige næringsmråder i reginen. De har høy kllektivdekning, ligger sentralt plassert i frhld til stre beflkningsknsentrasjner g har en høy publikumsgjennmstrømming både på dag- g kveldstid. De er histrie-g kulturbærere g tilbyr gjerne de mest eksklusive g attraktive næringsadressene. Tett integrering mellm næring g blig innebærer en viktig dynamikk fr de fleste virksmheter innenfr hushldningsrettede næringer, men tilstedeværelse av sentrale institusjner, hvedkntr g sterke fretak innenfr frretningsmessig tjenesteyting gir lkaliseringsfrdeler gså fr et strt antall andre bedriftstyper. Ikke minst er sentrumsmrådene vår fremste arena fr kulturbaserte virksmheter g htell g restaurantnæringen. Sentrumsmrådene er med andre rd våre mest mangesidige g bransjesammensatte næringsmråder. Presset på arealene i reginsentrene er sterkt økende, ikke minst på grunn av str bligutbygging. Det er derfr behv fr aktiv g psitiv tilrettelegging fra regulerende myndigheter fr å frnye g videreutvikle sentrums særpreg sm næringsmråde. I et slikt bilde er handelsnæringen bare et av fem sentrale ben sm sentrumsutviklingen skal hvile på. De andre mrådene er kultur/uteliv, frretningsmessig tjenesteyting g servicebedrifter, ffentlige tjenester g blig. Histrisk sett har Stavanger sentrum vært den klart største arbeidsplassknsentrasjnen i reginen. Dette har imidlertid endret seg relativt dramatisk i de første årene av årtusenet, der den kraftige veksten på Frus-Lura har tatt igjen g gått frbi Stavanger sentrum, g har en verlegent, mye høyere vekst enn øvrige næringsmråder. Svakest vekst finner vi faktisk i de t bysentrene, g særlig Stavanger sentrum. (NB! Denne inndelingen av mråder, følger i næringsarealsgrenser, men viser utviklingen i en regin tilknyttet de aktuelle næringsmrådene.

Kr. pr. kvm Antall arbeidsplasser 20 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2003 2004 2005 2006 2007 År Bryne Frus/Lura Hillevåg/Marier Stavanger sentrum Sandnes sentrum Ganddal/ Orstad Figur 1:Utvikling i sysselsetting i sentrale næringsmråder, i periden 2003-2007, Asplan Viak, 2007 En vanlig tlkning av dette er at sentrumsmrådene taper i knkurransen m arbeidsplassene. Men med utgangspunkt i hva markedet uttaler, kan ikke dette være tilfelle. Eiendmsmekler 1 utarbeider en versikt ver leiepriser fr næringsbygg på Frus g Stavanger sentrum. Denne viser at leiepriser fr kntr er sterkt stigende i Stavanger sentrum g har gått klart frbi Frus. 2500 2000 1500 1000 Stavanger sentrum Frus 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 År Figur 2: Leiepriser fr kntrlkaler av høy kvalitet, Eiendmsmekler 1, 2007

21 Eiendmsmekler 1 skriver gså m eiendmsmarkedet tidlig i 2007:.. Også på kntrlkaler er det str etterspørsel, spesielt i Stavanger sentrum g på Frus. Uavhengig av lkalisering ser vi at det er kntrer av høy kvalitet sm er mest etterspurt. I Stavanger sentrum er det nå lite ledige kntrlkaler ver 500 kvm, g flere firmaer ser derfr på Frus sm eneste reelle psjn. Utviklingen i Stavanger sentrum ser derfr ut til å være et utslag av kapasitetsmangel snarere enn en stagnasjn. Utleiepriser skulle tilsi at Stavanger sentrum frtsatt er det mest etterspurte mrådet fr kntrarbeidsplasser. Ut fra dette ser vi at utbygging g etterspørsel ikke nødvendigvis følger samme utvikling. Manglende kapasitet g kmplekse eiendmsfrhld vil imidlertid gjøre det vanskelig fr sentrum å ppretthlde sin kvantitative plass i by-hierarki. Videreutvikling av Stavanger sentrum vil dermed i større grad være knyttet til de kvalitative egenskaper ved sentrum, med hvedfkus på små g mellmstre bedrifter med mindre arealbehv g større avhengighet av de kllektive løsningene. Dette vil imidlertid ikke avhjelpe kapasitetsprblemer. Stavanger sentrum vil derfr ha behv fr avlastningsmråder sm tilfredsstiller de samme krav til kvalitet, bymessig preg g kllektive løsninger. 7.3 Utvikling av en flatere sentrumsstruktur Dersm en ser sentrumsutviklingen i reginen under ett de siste 30 årene, ser en et klart mønster i retning av økt desentralisering g bedre distribusjn av tjenestetilbudet. Stavanger, Sandnes, Bryne g Jørpeland hlder en frm fr særstilling i sine reginer, men ellers er hvedtrekket fremvekst av en plysentrisk struktur med en rekke sterke sentra. Dette betyr at reginens innbyggere får krtere servicereiser g et gdt distribuert servicetilbud.

Antall funskjner 22 Endring i senterfunskjner i sentra i Stavngerreginen 1972-2000 45 45 40 40 35 35 30 30 25 20 25 20 Funksjner 1998 Funksjner 1970 15 10 5 0 Stavanger Sandnes Bryne Nærbø Sla Jørpeland Sand Ålgård/Figgj Varhaug Vigrestad Kleppe Tananger Senter Tau Kvernaland Hjelmelandsvågen Judaberg Klepp Vikevåg Frsand Årdal Oltedal Hmmersåk Figur 3; Endringer i senterfunksjner i sentra i Stavanger-reginen i periden fra 1972 2000. TØI 2000 15 10 5 0 Samtidig innebærer fremveksten av sterkere g innhldsmessig sammensatte delsentra at det blir en økende knkurranse sentrene imellm. Stadig flere sentermråder får så brede tilbud g så str kapasitet at de er avhengig av et kundegrunnlag sm strekker seg utver egen bydel eller kmmune. Omsetningstall viser at det skjer kraftige endringer i handlemønstrene i reginen. Randaberg, Sla, Klepp g Time kan vise til en betydelig msetningsvekst de siste t årene, mens Sandnes har hatt en andelsmessig tilbakegang.

23 Figur 4 Endring i kmmunevise andeler av samlet varehandelsmsetning i periden 2004-2006. SSB, Asplan Viak 2007 Sm kartet på neste side viser, skjer mye av utbyggingen sm utvidelse g utvikling av eksisterende sentermråder. Det er imidlertid kmmet på plass et nytt senter i Jåttåvågen, sm er en del av utviklingen av dette mrådet. Kartet gir en versikt ver gdkjente bygg til varehandel etter år 2000. Tallene vises i bruksareal, dvs. at andre arealer enn salgsareal vil ligge inne. Bl. a. vil parkering integrert i bygget ta mye av bruksarealet i de ulike bygningene. Kartet viser gså at utviklingen hlder seg innenfr den definerte senterstrukturen selv m presset på Frusmrådet truer med å utvide dette mrådet. Den sterke utbyggingen på Sør- Jæren de siste årene er med på å skape bedre ballanse mellm delmrådene i reginen, g innebærer en betydelig reduksjn i disse mrådenes handelslekkasje til strbymrådet.

24 Figur 5;; Gdkjente nye bygg til varehandel g tetthet fr ansatte i detaljvarehandelen i 2006. SSB, Asplan Viak AS, 2007 7.4 Mbilitet g reisevaner Utvikling i detaljvarehandelen bestemmes i sterk grad av tilgjengelighet. Til trss fr sterk mbilitet er derfr beliggenhet i frhld til kjøpekraft avgjørende. Dette vises tydelig av figurene under sm viser lengden på handelsreiser i reginen. Avstand er spesielt viktig fr dagligvarehandelen, mens reisevilligheten øker betydelig fr andre typer innkjøp.

Antall av reiser (RVU) 25 1200 1000 800 600 Alle andre innkjøp Innkjøp av dagligvarer 400 200 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 16 18 22 26 15 17 19 Reiseavstand Figur 6 Reiseavstand ved innkjøpsreiser i Stavanger-reginen, RVU,2005 g Asplan Viak. Betydning av avstand ser vi tydelig gså fr Lura-mrådet på Frus sm er det største handelsmrådet i reginen, g det mrådet der vi gså finner den største reisevilligheten i reginen. I figuren under har vi vist sammenhengen mellm lengde på reisen g distribusjnen av kjøpekraft i avstand fra Lura-mrådet. Kjøpekraften er definert sm en frventet samlet etterspørsel fra privathushldninger, strhushldninger g næringsliv. Sm vi ser krrelerer reisene gdt mt kjøpekraften. Andel reiser faller i imidlertid sterkt sm følge av avstanden inntil 6 km. Etter dette er det en gd samvariasjn mellm reisene g kjøpekraften, dvs. avstand utver 6-20 km ser ikke ut til å ha nen betydning. Handelsreiser i Luramrådet er i str grad knyttet pp mt reisekjeder. Dette ser vi gså av reisevaneundersøkelsen, der handelsreiser til Lura i str grad er knyttet pp mt reisekjeder. Vi har ikke analysert dette dyptpløyende, men vi ser at m lag 25 % av handelsreisene i dette mrådet er knyttet pp mt en reisekjede der arbeidsreiser inngår.

Beregnet kjøpekraft i 1000. kr Antall reiser 26 1600000 250 1400000 1200000 200 1000000 150 800000 Kjøpekraft Antall reiser 600000 100 400000 50 200000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Antall km 0 Figur 7 Beregnet kjøpekraft i avstand fra Kvadrat i relasjn til lengde på handelsreiser til Kvadrat. RVU,2005/AsplanViak, 2007. Dette betyr at utviklingen i handelen vil være avhengig av hvrdan utviklingen er i den generelle kjøpekraften i reginen, der bsted, arbeidsplass g mbilitet knyttet til dette vil ha str betydning fr utvikling i handelen. Sm vist i tidligere avsnitt, ser vi gså at vekst i msetning faller relativt gdt sammen med vekst i sysselsetting. Den veksten vi ser på Frusmrådet hva angår handel vil derfr ikke bare være avhengig av utvikling i bsettingsmønsteret, men i like str grad være avhengig av utvikling i lkalisering av arbeidsplasser, g den type mbilitet dette gir. Vi kan gså anta at de lengre reisene vil ha en større msetning pr. besøk grunnet større reisemtstand ( Jmf. sentralstedsterien). I betraktningene av mlandet, betyr dette at mer perifere mråder vil ha større betydning enn det analyser av reisemønsteret viser. På den annen side vil gså de lengre reisene ha flere mulige destinasjner, dvs. knkurranseflaten mt andre sentra vil øke. Dersm vi sammenligner reisemønsteret fr de t største sentrene i reginen Stavanger sentrum, Sandnes sentrum g handelsmrådet Kvadrat/Lura, ser vi at reisene til de t bysentrene er krtere, g dermed har en mer knsentrert knkurranseflate mt øvrige sentra. Kvadrat har betydelig flere kunder med lang reiseavstand, g kan slik sett sies å ha en større sårbarhet i frhld til nye etableringer g fremvekst av streke sentra i f.eks Time, Klepp g Sla.

Handelsreiser 27 120 100 80 60 40 Lura Stavanger sentrum Sandnes sentrum 20 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16-20 Antall km Figur 8;Reisemønster fr handelsreiser til ulike handelsmråder. RVU 2005/Asplan Viak 2007 7.5 Omsetningsutvikling i sentrale handelsmråder på Nrd Jæren Tabellen under viser samlet msetning innenfr ulike handelsmråder på Nrd-Jæren i 2006, g endringer i msetning i frhld til 2004 g 2005. Tabellen viser at Stavanger, Sandnes, Kvadrat/Lura g Hillevåg/Marier til sammen står fr nærmere 70 prsent av varehandelsmsetningen på Nrd-Jæren. Lura næringsmråde 4 hadde en nett msetning på 2,9 milliarder i 2006, g er det enkeltmrådet sm har høyest msetning. Veksten i mrådet er gså blant de sterkeste i reginen med henhldsvis 11,7 % i 2005 g 9,3 % i 2006. Også vestre deler av Frusmrådet, med Tvedtsenteret sm hvedmråde, psisjnerer seg sterkt, med en vekst på henhldsvis 16% i 2005 g 20 % i 2006. Vi ser gså at Hinna har en sterk vekst, men er msetningsmessig ennå av relativt liten betydning. Stavanger g Sandnes sentrum ligger på andre g tredje plass målt i nett msetning, g har en økende andel av tilveksten fra år til år. Område Omsetning i 1000 kr 2006 Endring 04-05 Endring 05-06 Frus Lura 2917099 11,7 9,3 4 Omfatter mrådet fra IKEA til Kvadrat

28 Stavanger sentrum 2220591 2,3 6,9 Frus vest 1225610 16,2 20,2 Sandnes sentrum 1885028 3,4 5,4 Hillevåg-Marier 1559823 1,2 2,1 Madla 561885-0,7 0,7 Hinna 287046 127,1 81,5 Andre mråder 2766937 5,7 5,5 Tabell 2; Samlet msetning g msetningsendring innenfr varehandel i ulike mråder på Nrd-Jæren. Kilde: SSB, 2007 Varehandelen i Frusmrådet dmineres av stre varegrupper sm møbler g byggvarer. Nedenfr følger derfr en tilsvarende tabell, der disse varegruppene er utelatt. Sm vi ser har Frus Lura frtsatt en slid vekst i msetningen med 9,4 %. Denne veksten er imidlertid mer i samsvar med reginsentrene, der vi ser at Stavanger sentrum har en vekst på 7,2 % g Sandnes sentrum hele 10 %. Fr Sandnes sentrum var denne veksten gså sterk i 2005. Klart sterkest vekst av samtlige handelsmråder finner vi imidlertid på Frus Vest, der veksten er på hele 14,8 % selv når vi unntar møbler g byggvarer. Fr øvrige handelsmråder, sm fr eksempel Madlakrssen g Hillevåg/Marier er veksten svært beskjeden i frhld til tidligere år. Dette kan i str grad skyldes pågående mbygging både på Madlatrget g Kilden. Fr Hillevåg/Marier kunne vi i en tidligere analyse påvise at knkurransen fra Jåttåvågen ga en sterk effekt på dette mrådet. (Asplan Viak, 2006) Område Omsetning i mill.kr 2006 Endring 04-05 Endring 05-06 Stavanger sentrum 1593,174 3,6 7,2 Frus Vest 481,259 5,7 14,8 Lura 1750,664 8,4 9,4 Sandnes sentrum 1134,956 8,9 10,0 Andre mråder 6344,7 4,7 5,8 Tabell 3; Omsetning g msetningsendring innenfr varehandel unntatt varegruppene møbler g byggvarer - i ulike mråder på Nrd-Jæren. Kilde: SSB, 2007

29 7.6 Arealbehv varehandel En svært frenklet mdell fr beregning av frhldet mellm beflkning, varehandlesmsetning g arealbehv tilsier at en ny innbygger generer behv fr 2m 2 salgsareal. Etter denne mdellen tilsier en tilvekst på rundt 156.000 persner i strbymrådet et behv fr i verkant av 300.000m 2 butikklkaler. Tilvarende rundt 88.000 m 2 fr Sør Jæren g 7.000 m 2 fr Ryfylke. Dersm en legger til grunn en arealutnyttelse tilsvarende 80% (TU= 0,8), betyr dette et behv fr 375 daa nye arealer til handel på Nrd Jæren, 110 daa på Sør Jæren g 9 daa i Ryfylke, eller ttalt rundt 500 daa fr hele reginen. Dersm en går nærmere inn på faktisk utbygging til varehandel i reginen de siste årene, ligger den reelle utbyggingen, målt i BRA, nærmere 3 m 2 pr innbygger. Årsaken til dette er at arealer til parkering fte inngår i BRA. Reginens sterke kjøpekraft pr innbygger g den mfattende g vedvarende beflkningstilveksten har gjrt at varehandelsmsetting gjennmgående har vært undervurdert i prgnser fr utvikling innenfr varehandelen. Det er derfr all grunn til å anta at anslagene ver er knservative. Reginen må ta stilling til hvr man skal finne disse handelsarealene, fr å unngå at næringen stagnerer sm resultat av mangelfull plass g tilrettelegging av arealer. 7.7 Lkalisering av varehandelen Både gjeldende plitikk g ønsket m å vedlikehlde g utvikle levende sentermråder tilsier at reginsentra g kmmunesentra bør være det prinsipale lkaliseringsstedet fr varehandel. Det er likevel grunn til å frvente frtsatt etterspørsel etter lkaliseringsmuligheter gså utenfr rammene til de tradisjnelle sentrumsmrådene. Dette vil særlig gjelde fr strbymrådet, sm er den mest etterspurte lkaliseringen fr de reginalt rienterte virksmhetene. Dette gjelder virksmheter sm, på grunn av sin størrelse, transprtbehv g bygningsmessige krav, vanskelig kan innpasses innenfr de histriske sentrumsmrådene. I dagens regime er det varetype sm utgjør lkaliseringskriteriet fr lkalisering av handel utenfr sentrumsmrådene. Plasskrevende varer, hvitevarer g elektr m.m tillates lkalisert i næringsmrådene, g har bidratt til framveksten av rene handelsmråder særlig i Frusmrådet. Selv m det de senere år har vært sterke restriksjner på slike etableringer, har vi sett en klar tilvekst av varehandelsvirksmhet g høy knsentrasjn av sysselsatte innen varehandel på Frusmrådet( j.fr figur 5 side 24.) Det har vært flere tvistesaker m etablering, der spørsmålet m hva sm faller innenfr kategrien plasskrevende varer har vært sentralt tema. Det er gså eksempler på at nyetableringer er blitt avvist i de tilfeller der de skal etablere seg i nybygg, men er blitt gdkjent når de flytter inn eksisterende lkaler. Generelt har det vært mye usikkerhet m regeltlking, g det bør derfr vurderes å søke etter andre mdeller fr lkaliseringsstyring av vareandel.

30 På prsjektgruppens studietur til Glasgw ble vi presentert fr en alternativ mdell fr lkalisering av varehandel i større frmat. Også her la de til grunn at strbykjernen g hvedsentrene i strbymrådet (tilsvarende våre kmmunesentra) skulle være 1.preferanse ved lkalisering av nye varehandelsetableringer. Neste preferanse var etablering i randsne til hvedsentrene, g dersm heller ikke slike lkalisering lt seg gjennmføre, ble det åpnet fr lkalisering i frhåndsdefinerte handelssentra i utvalgte næringsmråder (cmmersial centres) Ved ønske m etablering, blir aktørene altså først henvist til å finne en plass innenfr de definerte sentermrådene. Dersm de kan dkumentere at de ikke kan finne tilfredsstillende løsninger innenfr sentrumskjernes ramme, blir de henvist til etablering i randsnen til sentrumsmrådene her definert sm mråder innenfr kmfrtabel gangavstand til handelsmrådet i sentrumskjernen, g innenfr rekkevidde av gde transprtløsninger. Dersm heller ikke randsneetablering gir en tilfredsstillende løsning, tillates det etablering i handelssentrene. Aktørene må selv gdtgjøre hvrfr de ikke kan lkalisere seg i de høyest prefererte mrådene. Stre handelsetableringer får gså krav m knsekvensutredning ved etablering i cmmercial centres. Denne senterhierarkimdellen fkuserer på ekspansjn av varehandel i mråder med høy tilgjengelighet fr ulike typer transprtmidler g der det er gde muligheter fr flerhensiktsreiser (kmbinasjn av arbeidsreiser g handelsreiser/annen type fritidsreiser) De gjennmførte gså flere tiltak fr å gjøre sentrum ytterligere attraktivt sm etableringssted, bl.a ved etablering av parkeringshus i randsnen til sentrumsmrådet, med enkel aksess fra verrdnet vegnett. Utvidelse av eksisterende gågatenett var gså en viktig del av arbeidet med å legge til rette fr sentrumsetablering. Overført til våre frhld ville en slik mdell innebære at kmmunesentrene i særdeleshet de fire reginsentrene skal være 1.preferansemråder fr lkalisering av strhandelsknsepter, randsner til disse 2.priritetsmråder, g at det defineres klart avgrensede handelsmråder innenfr sentrale næringsmråder sm 3.priritetsmråder. Mdellen bør, sm den sktske, bygge på de enkelte sentrenes transprtmessige tilgjengelighet g mulighetene fr flerfrmålsreiser. Kritiske suksessfaktrer fr en slik mdell vil være at det jbbes eksplisitt med psitiv tilrettelegging fr etablering av varehandel i 1.priritetsmrådene, bl.a ved utvidelse av kjernemråder fr handel g etablering av tilfredsstillende parkeringsdekning gjennm randsneparkering. Særlig de reginale bysentrene bør legge til rette fr ytterligere ekspansjn av sine handelsmråder, gjennm utvikling av sentrumsplaner g målrettet kvartalsutvikling. Vertskmmunene må ta stilling til mulige ekspansjnsmråder i randsnene til dagens sentermråder, g ikke minst avklare hvrdan ptensielle knflikter mellm kulturminnevern g mderne frretningsdrift kan løses til beste fr alle. I Frusmrådet ser en knturene av kmmersielle sentra, både på Lura g rundt Tvedsenteret på Frus. Disse mrådene har allerede en rekke kvaliteter sm gjør dem egnet sm reginens kmmende kmmersielle sentra; De er allerede sterkt dminert av varehandelsvirksmheter de fleste etablert under dagens planregime g mt intensjner i dette De har et høyt kllektivptensial, både i frhld til dagens kllektivsystem, men gså i frhld til en fremtidig bybanestruktur

31 De er sentralt plassert i frhld til stre arbeidsplassmråder, g legger derfr til rette fr kmbinasjnsreiser (jbbreise/handelsreise) De er sentralt plassert i frhld til verrdnet vegnett, i frhld til enkel varetransprt g fr kunder sm kmmer tilreisende fra utenfr det nærmeste mlandet Ytterligere frtetting vil ikke føre til etablering av nye reisemønstre i reginen. Ut fra dagens strukturer er det særlig tre mråder sm peker seg ut sm ptensielle kmmersielle sentra; Området i g rundt Tvedt-senteret Området fra Kvadrat til IKEA på Lura Området rundt den nyetablerte bryggeriparken på Frus Øst 7.8 Oppsummering g betydning fr strategi Sentrumsmrådene er våre viktigste næringsmråder, g videre utviking av disse mrådenes særpreg er sentralt. Dette inkluderer en frtsatt sterk handelsnæring i byene g kmmunesentrene men like mye de andre næringsgrenene sm preger et sentrum. Sentrums hvedstyrke er g bør frtsatt være - det sterke innslaget av mangedriftsfrdeler g variert næringsstruktur. Offentlig engasjement ift sentrumsutvikling g tilrettelegging fr handel er viktig. Særlig fr å kmpensere ulemper knyttet til en fragmentert eierstruktur g mange enkeltaktører. Etablering av sentrumsplaner, g aktiv ppfølging g styring av kvartalsutviklingsprsjekter vil være viktige elementer fr å legge praktisk g estetisk til rette fr etablering av mderne handelsknsept innenfr bykjernene. I tillegg bør det pekes ut mråder i bykjernenes randsner sm kan være avlastningsmråder fr varehandelsknsepter sm det vlummessig er vanskelig å realisere innenfr sentrumskjernen Reginal strhandel vkser g utvikler seg så lenge markedet etterspør denne typen handel. Bransjeglidning gjør lkaliseringsstyring av denne typen virksmhet basert på varetyper til et ustabilt verktøy. Etablering av en senterhierarki-mdell sm gså inkluderer rene kmmersielle sentra i sentrale næringsmråder vil være et alternativ til dagens planregime. Senterhierarkiet må baseres på at reginsentrene er førstepriritert lkaliseringsmråde. Ved en evt. utvikling av kmmersielle sentra bør en ta utgangspunkt i de allerede etablerte handelsmrådene i reginens næringsmråder. I tillegg bør mrådene ha et høyt kllektivptensial, være sentralt lkalisert i frhld til arbeidsreiser i reginen, g ha enkel tilgang til verrdnet vegnett. Det må rettes fkus på rganisering g fellesløsninger innenfr sentrumsmrådene, fr å styrke sentrumshandelens fremtidige knkurransekraft De siste års satsing på utvidet åpningstid er et av tiltakene sm kan vise seg å ha høy effekt fr sentrums knkurransekraft

32 8 BEHOV FOR NYE NÆRINGSAREALER 8.1 Beflknings- g sysselsettingsvekst Beflkningsutviklingen er i str grad styrt av den øknmiske aktiviteten g næringslivets utvikling. Dette går tydelig fram av tallene fra de siste årene. Når vi skal se på næringslivets arealbehv på relativt lang sikt er usikkerheten knyttet til utviklingen av næringsliv, sysselsetting g beflkning svært str. Det er heller ikke en entydig sammenheng mellm beflkningsutvikling, beflkning i yrkesaktiv alder g sysselsetting. Heller ikke er utviklingen innenfr de ulike næringer eller utviklingen innenfr den enkelte næring ne en kan frutsi med rimelig sikkerhet. Likevel kan det være grunn til å reflektere ver tall fr å kunne ane størrelsesrden i prblemstillingene. Med alle frbehld følger nen vurderinger. 8.1.1 Beflkningsveksten Pr 01.01.2007 er det 284 282 persner i reginen. Dette er en vekst på 24 445 siden år 2000 eller en årlig tilvekst på hele 4074 persner. Med en tilsvarende vekst framver ville reginen hatt ca 362 000 persner i 2025, eller en årlig tilvekst på gjennmsnittlig 4316 persner, Middels vekst framskriving fra SSB viser 334 000, med en gjennmsnittlig vekst på 2764 persner. Dette tilsvarer mtrent frventet gjennmsnittlig vekst fr hele landet. IRIS har et prsjekt knyttet til scenarier sm mener at tilveksten i Stavangerreginen fr de neste 14-15 årene må ppgraderes fra en tilvekst på 50 000 til 75 000 ut fra det sm skjer i reginen fr tiden. Mens tilveksten etter SSBs middel vekst vil gi ss 50 000 på 17-18 år. I frbindelse med revisjn av fylkesdelplanen fr langsiktig byutvikling på Jæren har en lagt til grunn t alternativer sm kalles mderat innvandring g høg innvandring. Her vil begge alternativene vise en vekst fram til 2025 sm legger gdt under det en frtsettelse av dagens vekst ville gitt. Ser vi på et lenger tidsperspektiv til 2040 g 2050 vil tallspriken bli betydelig større. Det er viktig å ha et langsiktig perspektiv. Om tallene blir riktig i 2040 eller 2060 er mindre vesentlig fr å legge pp en strategi g virkemidler nå. Det er i denne sammenheng bedre å frsøke å tilrettelegge fr en høyere vekst, g ha beredskap i frhld til det, enn å kmme på etterskudd. Med de t ulike framskrivningene vil vi i 2040 ha mellm 385000 g 440 000 innbyggere. Og i 2050 vil vi ha henhldsvis 415 000 g 490 000 innbyggere i mrådet. Beflkningsveksten frutsetter sterk innvandring. Fremtidig innvandrerbeflkning frventes å utgjøre rundt 20-25%, mens den dag er på ca 8 %. Vi vil få en økende eldre beflkning g fruktbarhetsnivået frutsettes frtsatt å ligge ver resten av Eurpa. Beflkningsveksten er frutsatt å avspeile en frtsatt urbanisering.

33 Prgnsene tyder på en frtsatt sterkest vekst på Sør-Jæren prsentvis, mens Strbymrådet vil ha nesten like str vekst. Ryfylke vil tape ne prsentvis etter SSBs prgnser, g ennå tydeligere hvis vi framskriver de siste 7 års tendens. Grvt sagt vil 75% av beflkningen b i strbymrådet, 20% i på Sør Jæren g kun 5% i Ryfylkemrådet. Tabellen nedenfr viser resultat av de ulike framskrivninger g hvedmråder Områder 2007 SSB2025 2025 SSB2040 2040 SSB2050 2050 Strby 211605 250867 271775 288750 330000 311250 367500 Sør-Jæren 55012 64329 71284 77000 88000 83000 98000 Ryfylke 17665 18829 18274 19250 22000 20750 24500 Reginen 284282 334025 361333 385000 440000 415000 490000 8.1.2 Sysselsettingen Beflkningens alderssammensetning, yrkesdeltagelse, pensjnsalder sv vil påvirke hvr mange sm er i arbeid. Grvt regner vi at det er 45-50 % av beflkningen sm er sysselsatt. Samlet antall arbeidsplasser utgjør 120 0000-125 000. Vi har registrert ca 86 800 sysselsatte/arbeidsplasser (ca 70 %) i år 2006 innenfr vår database fr næringsarealer. Da er landbruk g enkeltmannsfretak hld utenm. Med en beflkningsvekst fra 2007 til 2050 på et sted mellm 130-200 000 persner kan vi grvt regne at behvet fr arbeidsplasser i 2050 vil ha økt med mellm 60-100 000. Det må skapes atskillig flere arbeidsplasser enn tilveksten tilsier, da mange av dagens arbeidsplasser vil være lagt ned i periden. 8.1.3 Arealer fr arbeidsplassene Samlet er det ca 28900 da næringsareal knyttet til de registrerte ca 86 800 arbeidsplassene. Ne av dette er fr eksempel flyplass g andre stre arealer sm må vurderes spesielt. Grvt regnet får vi et frhldstall sm viser 3 arbeidsplasser per da næringsareal, - med alle frbehld. VI har tidligere beregnet en tilvekst i antall arbeidsplasser på ca 60-100 000. Regner vi med at ca 70 % av disse vil kreve arealer i næringsmråder vil vi med samme arealbehv pr arbeidsplass sm i dag ha behv fr 14 000-23 000 daa nye næringsarealer fram til 2050. Av de ttalt bebygde arealene i reginen utgjrde næringsarealene ca 22 % i 1996. Prsentandelen er i dag ne høyere, men vi antar den bør være på samme nivå i framtiden, selv m frtetting særlig på bligsiden, men gså på næringsarealer vil frtsette. Arealfrbruket til næring var i gjennmsnitt 250 daa årlig de siste 10 årene. Dette mfatter lengre perider med lavknjunktur g må slik sett sies å utgjøre et antatt laveste utviklingsanslag. De siste t årene, en peride preget av sterke knjunkturer g høy byggeaktivitet, har arealfrbruket vært nærmere 500 daa.

34 Disse t bservasjnene danner ytre grenser fr et verslag ver fremtidige arealbehv. Dette gir et ptensielt arealfrbruk i 40-års periden sm ligger mellm 10.000 g 20.000 daa. Kartet nedenfr viser mfanget av denne utfrdringen, målt i behvet fr nye arealer i både ettårs, 10- års g 40-års perspektivet. Figur 9; Prgnstisert behv fr nye næringsareal fram mt 2050. Asplan Viak, 2007

35 Sm det fremkmmer av kartet, utgjør arealutfrdringen i 40-årsperspektivet et ganske mfattende mråde, både ved høy g lav utviklingsbane. Den stre variasjnen mellm arealbehv i nrmalperider g arealbehv i høyknjunkturperider viser ne av utfrdringen ved å sikre en tilstrekkelig arealreserve i et planperspektiv. Kapasiteten i dagens arealer er gså en usikkerhetsfaktr. På den ene siden vil etablering av næringsflyttekjeder g målrettet frtetting av sentrale mråder kunne føre til en kapasitetsutvidelse i eksisterende arealer. På den andre siden er det en utfrdring at bligutviklingen fte går på bekstning av næringsandelen innenfr transfrmasjnsmråder, ne sm fører til redusert kapasitet i eksisterende arealer. Ut fra et næringsplitisk perspektiv er det viktig med en gd arealberedskap, sm gir rm fr målrettet lkaliseringsstyring g psitiv tilrettelegging med valgmuligheter. Dette betyr at reginen til en hver tid må ha en prtefølje av ulike typer arealer, gegrafisk distribuert i reginen, g tilpasset ulike typer næringer. De må gså ha en kapasitet g langsiktighet sm sikrer mulighet fr gd lkaliseringsstyring gså i tider med høy etterspørsel. 8.2 Ledig kapasitet i dagens mråder Kartleggingen av dagens næringsarealer viser at arealreserven i reginen er minkende. Basert på infrmasjn fra gjeldende kmmuneplaner pr 01.01.2007, var det nærmere 6.500 daa ledig arealer regulert til næring i Stavangerreginene. Universitetsmrådet på Ullandhaug, flyplassmrådet g havnearealer er ikke med i versikten. Det frdeler seg slik på de tre delmrådene i reginen; Regin Arealfrmål Utbygd Planlagt Regulert ikke Utbygd (Sandnes) Ttalt Jæren Sentermråder 622 189 0 811 Næringsmråder 2347 1531 0 3878 Ttalt Jæren 2969 1720 0 4689 Nrd-Jæren Sentermråder 2550 26 0 2576 Næringsmråder 8781 3392 433 12606 Transfrmasjnsmråder (Stavanger) 799 0 0 799 Ttalt Nrd-Jæren 12130 3418 433 15981 Ryfylke Sentermråder 715 71 0 786 Næringsmråder 2663 875 0 3538 Ttalt Ryfylke 3378 945 0 4324 Ttalt 18478 6083 433 24994 Ulike registreringsfrmer gjør at mråder sm i praksis er under utbygging, fremdeles er registrert sm planlagt i denne versikten. Bl.a mfatter tallene fr Nrd Jæren både Risavika g sørlige deler av Frus Vest, begge mråder sm på det nærmeste er ferdig utbygget pr. dags dat. Næringsmrådene i Ryfylke mfatter gså større mråder satt av til bygging av utleiehytter. Vi må derfr legge til grunn at tilgangen på ledige arealer regulert til næring er vesentlig lavere enn denne tabellen indikerer.

36 I tillegg til ubebygde arealer kmmer den arealreserven sm ligger i frtetting. Denne er det vanskelig å tallfeste, g realisering er vesentlig mer kmplisert enn utbygging av jmfruelig mark. Dersm en tar utgangspunkt i Frus næringsmråde, åpner reguleringsplanen i dette mrådet fr en teretisk arealutnyttelse sm tilsvarer rundt 80.000 arbeidsplasser. Dette frutsetter at all næringsaktivitet kan utføres i 5-6 etg høye kntrbygg, at det meste av arbeidsreisene fregår uten bruk av privatbil (lav parkeringsdekning) g at utviklingen fregår i et eiendmsmarked uten imperfeksjner. Ingen av disse frutsetningene fremstår særlig realistiske. De siste årene med svært gde knjunkturer g høy utbygging, blir nyregulerte arealer tatt i bruk umiddelbart etter regulering. Det er dermed ikke bygget pp nen arealreserver denne periden. Et gdt eksempel på dette er utviklingen av Skurve næringsmråde, der Gjesdal kmmune i løpet av ett år etter ferdig regulering har slgt ut størsteparten av det 385 daa stre mrådet. De fleste etableringene er relkalisering av allerede eksisterende virksmheter i reginen, g innebærer viktige trinn i en reginal næringsflyttekjede. 8.3 Vekstrater g timing fr tilrettelegging av nye mråder Ser vi på utviklingen i realisert bruksareal de siste 23 år, viser den en tilnærmet lineær vekstrate. Arealbehvet har tilsynelatende vært relativt likt år fr år i en lang peride. Dagens reginale planer har lagt pp til denne type vekst, g må histrisk sett kunne sies å ha en relativt gd gyldighet. Det sm i et langsiktig perspektiv ser ut sm en jevn utvikling, viser seg å ha et langt mer dramatisk utviklingsfrløp når en ser på utviklingen år fr år. Figuren under viser en versikt ver BRA tatt i bruk til frretning g kntr i periden fra 1983 2006.

Kvm BRA 37 160000 140000 120000 BRA tatt i bruk Glattet kurve Linjær endring 1983-2006 100000 80000 60000 40000 20000 0 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 År Figur 10 Nytt realisert bruksareal til kntr-, frretning 1983-2006. SSB,Asplan Viak 2007 Sm figuren viser, er svingingene stre g gjerne krrelert med den generelle knjunkturutviklingen i reginen. I g med at utviklingen svinger såpass mye, er gså arealbehvet relativt eksplsivt når det først kmmer. Det innebærer at; arealene bør være relativt stre ved at mye skal realiseres raskt, samtidig ønsker en ekspansjnsmuligheter (Dette skjer j i tider med ptimisme). etableringen skal skje så raskt sm mulig, ne sm krever raske g enkle prsesser. I tillegg vil rett lkalisering være en avgjørende faktr fr virksmhetens drift, slik det fr eksempel er fr varehandelen. Det vil derfr være sentralt å ha en betydelig reginal arealreserve, fr å være rustet til å møte gså fremtidige knjunkturtpper. Reginen bør legge til grunn at næringsarealmarkedet utvikler seg trinnvis ikke lineært. Den sterke knjunkturavhengigheten kan gså føre til press m mregulering i perider med lav aktivitet. I eiendmsmarkedet gir alternativ bruk økt verdi,. Særlig har bligeiendm generelt gitt høyere avkastning fr utvikler enn næringseiendm, samtidig sm bligmarkedet de siste årene har vært klart mer frutsigbart. Det er derfr viktig at kmmunene sm planmyndighet sikrer raske arealavklaringer i transfrmasjnsmråder fr å gi trygge rammer fr næringsetableringer, g sikrer et frm fr langsiktig vern av de mest sentrale næringsmrådene. Kmmunene bør gså være mer aktive i eiendmsmarkedet fr næringsarealer enten sm eiere/deleiere eller gså sm meglere mellm private parter. Offentlig engasjement g eierskap er vårt sterkeste krt fr å mtvirke markedssvikt i eiendmsmarkedet, sm bl.a kan føre til at sentrale arealer blir liggende brakk slik at det ikke byggemdnes en tilstrekkelig arealberedskap, eller at viktige arealer søkes mregulert til andre frmål i perider med lavknjunkturer g liten bevegelse i næringsmarkedet.

38 8.4 Arealbehv g lkalisering av ulike næringer 8.4.1 Hushldningsrettede næringer - Frventer frtsatt str sysselsettingsvekst g dermed økende sysselsettingsmessig betydning - Frventer frtsatt distribuert vekst vekst i hele reginen i takt med den generelle beflkningsutviklingen - Arealbehv vil primært være knyttet til nye bligfelt, bydelssetra g bysentra/ kmmunesentra. - Frventer frtsatt vekst innenfr det plasskrevende segmentet. Disse vil legge beslag på stre arealer både i sentrumsmråder, sentrumsnære mråder g enkelte næringsmråder. - Kultur g idrett sm næring vil kreve sentralt plasserte arenaer. En del av disse vil gjerne søke mt næringsmrådene, særlig de sentrumsnære 8.4.2 Bedriftsrettede næringer - arbeidsplassinternsive - Frventer frtsatt str sysselsettingsvekst g dermed økende sysselsettingsmessig betydning - Frventes å øke mest i de sentrale delene av reginen. - Vil etterspørre arealer i mråder med høy kllektivdekning g mråder med gdt mdømme - Frventes å kunne stå fr frtetting i eksisterende næringsmråder med høy kllektivdekning 8.4.3 Bedriftsrettede næringer - arealinternsive - Frventer synkende relativ andel av sysselsettingen, men et relativt stabilt til svakt økende arealbehv. - Sitter på nøkkelen til frtetting i sentrale mråder i den grad de er villige til å flytte til mindre sentrale mråder. - Frventes å legge beslag på mer arealer i nye mråder enn det de bruker i dag, både til økt bygningsvlum g behv fr større manøvreringsarealer. - Det er gjerne disse virksmhetene, sm i kraft av sin egentyngde, åpner pp nye arealer i mråder utenfr de etablerte strukturene. 8.4.4 Næringer med spesielle krav til beliggenhet - Vil ppleve stadig sterkere press i sentrale mråder derfr viktig med spesielt fkus på disse virksmhetene. - Må sikres skjerming i frhld til blig, g et minimum av ekspansjnsrm. - De aktuelle mrådene representerer fte en knapp ressurs, der det finnes få reelle alternativer til lkalisering.

39 8.4.5 Behv fr lkaliseringsstyring Gjennmgangen av ulike virksmheters lkaliseringspreferanser viser at det kan være str gevinst i å arbeide med målrettet styring av bedrifters lkalisering, g derigjennm etablere særpregede næringsmråder, spesielt tilpasset ulike bedriftstyper eller næringsklynger. Lkaliseringsstyring vil kreve gd rganisering g tett samarbeid mellm kmmunene. Det vil gså stille krav til vertskapskmmunene fr enkeltmråder m å være tr mt den valgte strategien fr mrådet, både i ekstreme høyknjunkturperider g i lavknjunkturperider. En slik lkaliseringsstyring vil kreve tilgang til et større knippe ledige arealer, frdi man må ha beredskapsarealer i flere mråder. På sikt vil det likevel kunne ventes å være den mest arealøknmiske måten å styre utviklingen på, særlig ved at det kan frenkle arbeidet med å etablere næringsflyttekjeder g sikre frtettingsmuligheter i sentrale mråder. Lkaliseringsstyring vil gså danne grunnlag fr mer målrettet markedsføring av etableringsmulighetene i reginen. Særpregede næringsmiljø g klusterdminerte næringsmråder kan dermed bli ytterligere frsterket gjennm akkvisisjn av nye aktører til reginen. 8.5 Utfrdringer ved frtetting Den frventede sterke veksten i både hushldningsrettede næringer g arbeidsplassintensive næringer (frretning g kntrarbeidsplasser), frventes å føre til en vedvarende sterk etterspørsel etter lkaliseringsmuligheter i mråder med mangedriftsfrdeler g urbant preg (høy arealeffektivitet). Dette medfører stre utfrdringer knyttet til tilrettelegging fr fremtidig frtetting. 8.5.1 Frhldet mellm bligmarkedet g næringsmarkedet Eiendmsmarkedet er generelt relativt kmplisert g styres i str grad av vanskelig tilgjenglig infrmasjn, kmplisert regelverk g stre transaksjnskstnader. Dertil er verdien på arealet i str utstrekning avhengig av arealbruken, der næringsarealer tradisjnelt har hatt en lavere verdi enn areal regulert til blig. Mens en fr bliger i str grad har kunnet følge en relativt frutsigbar utvikling, er variasjnen innenfr næringsmarkedet såpass sterk at det setter helt andre krav til langsiktighet g prfesjnalitet blant aktørene Figuren under illustrerer gdt utfrdringene ved å perere i et åpent eiendmsmarked. Mens næringsbygg i sterk grad følger knjunktursvinginger, varierer dette i mindre grad fr bliger. (Kurvene er glattet).

Ferdigstilt næringsareal (BRA) Antall ferdigstilte bliger 40 180000 3000 170000 160000 2500 150000 2000 140000 130000 1500 120000 110000 1000 100000 500 90000 80000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 År 0 BRA fullført areal til næring Antall fullførte bliger Figur 11 Utvikling i areal til næringsfrmål, kntra bligbygging i reginen, Asplan Viak 2007 Dette er særlig en ufrdring i næringsmråder sm er fleksible hva angår blig g næringsfrmål, sm sentrumsmråder g transfrmasjnsmråder. I tider med liten aktivitet på næringsmarkedet (eller med svært høy aktivitet i bligmarkedet), står slike mråder i fare fr å få et fr strt innslag av bliger. Utviklingen på Jåttå er et eksempel på dette, der innslaget av blig har blitt vesentlig høyere enn først frutsatt av reguleringsmyndighetene. Frus-Lura mrådet sm utvikles ene g alene fr næringsfrmål har imidlertid den frutsigbarheten g arealreserven sm er nødvendig, både fr å verleve i tider med lav etterspørsel, men gså et apparat sm raskt kan klargjøre stre arealer fr et eksplsivt marked. 8.5.2 Markedssvikt Flere av reginens mdne næringsmråder preges av en fragmentert eierstruktur g fravær av prfesjnelt eierskap. Dette utgjør en str utfrdring ved ønske m frtetting g bedre utnyttelse av eldre næringsmråder. Sm eksempel er det innenfr sentrumsmrådet i Stavanger registrert 2000 eiendmmer med 1600 ulike eierfrhld. Fr mange av eierne er tmten ikke å betrakte sm en nrmal salgsvare sm de er villige til å selge bare prisen er gd nk. Eiendmmen betraktes sm en strategisk ressurs fr egen næringsvirksmhet, g beslutninger m salg av eiendm vil henge tett sammen med beslutning m videre drift av virksmheten. Også fr grunneiere sm leier ut eiendm, er det fte strukturelle utfrdringer knyttet til eierstruktur sm gjør at nrmale markedsmekanismer ikke virker. I nen sammenhenger er

41 det affeksjnsverdi g familiebånd sm er avgjørende, i andre sammenhenger skyldes det passivt eierskap. Et annet eksempel på markedssvikt er mulighetene fr mnplmakt. Strategisk beliggenhet vil alltid være en kilde til mnplmakt i eiendmsmarkedet, g utgjør en sentral utfrdring i frbindelse med frtettingsprsjekter. Også ved utvikling av nye mråder kan grunneiere påvirke utbyggingstakten ved å unnlate å tilby salg av eiendm, selv m etterspørselen er til stede. Inngåelse av langsiktige psjnsavtaler mellm grunneiere g utviklingsaktører er gså med å begrense smidigheten i eiendmsmarkedet. Dette er utfrdringer sm kan frventes å tilta i takt med økende arealknapphet i reginen. Ulike frmer fr markedssvikt fører først g fremst til en utfrdring i frhld til å få eiendmmer i msetning. Det fører gså til at tmteprisene kan bli kunstig høye i frtettingsmråder, g dermed gjøre disse mrådene mindre knkurransedyktige ift nyetableringer. Et større innslag av prfesjnelt eierskap vil gi løsning til deler av denne utfrdringen. Det er viktig med tilstedeværelse av ikke-kmmersielle aktører i dette markedet. Kjennetegnet ved de fleste av dagens vellykkede næringsmråder er at de er eid g utviklet av kmmunene, tilrettelagt g frvaltet med et langt tidsperspektiv g slgt under andre frutsetninger enn rene prfitthensyn. Offentlig eie g frvaltning av næringsmråder er gså viktig i frhld til muligheten fr virksmhetsstyring, psitiv tilrettelegging g etablering av næringsflyttekjeder I Strbritannia kanaliseres det stre ffentlige ressurser til arbeid med å krrigere markedssvikt i eiendmsmarkedet. Reginale utviklingsselskap (med langt på veg sammenfallende målsetting g virkefelt sm Innvasjn Nrge), er aktive aktører i eiendmsmarkedet, bl.a gjennm strategiske eiendmskjøp g istandsetting av bygg g uterm fr å stimulere til videre privat investering. 8.5.3 Etablering av næringsflyttekjeder Frtetting i sentrale næringsmråder vil gå sent m man utelukkende skal basere det på rganisk utvikling (endring gjennm nedleggelse av eksisterende virksmhet). Mange av virksmhetene sm besitter sentrale næringseiendmmer med høyt frtettingsptensial har en lang fremtidig driftshrisnt. Etablering av psitive virkemidler fr å sikre flytting av denne typen virksmheter vil være en viktig frutsetting fr å lykkes med en raskere frtetting. Fr mange av disse virksmhetene vil det være behv fr en frtsatt sentral lkalisering, g frhldet til ansatte, kunder g leverandører kan være med å begrense det de betrakter sm relevante tmtealternativ. I mtsetning til de virksmhetene sm ønsker seg ut av bymrådet fr å få større ekspansjnsrm g avstand til bligbebyggelse, kan disse fint drive videre innenfr dagens rammebetingelser. Alternativ lkalisering må derfr ppleves sm interessant, relevant g sentral fr at de skal være villig til å flytte. Tilgang til en bred pallett av alternative næringsmråder i sentrale strøk vil derfr være viktig fr å utløse nødvendige næringsflyttekjeder i de mest sentrale frtettingsmrådene.

42 8.5.4 Frtetting på feil sted Frtetting g høy tmteutnyttelse er lagt sm krav fra reginale myndigheter fr de fleste mråder i sentrale deler av reginen. Dette kmmer sm et svar på økende arealknapphet, g et ønske m å ikke åpne fr mange nye utviklingsmråder i reginen. De senere år har det derfr blitt lagt inn krav m minimumsutnyttelse g høy samlet tillatt arealutnyttelse i nye reguleringsplaner fr flere næringsmråder. Ved at så stre mråder legges ut til frtetting samtidig, risikerer vi at det er de feile stedene sm frtettes først - ref de siste års utvikling på deler av Frusmrådet, der perifere deler av mrådet har høyere utnyttelse enn mråder i influensmrådet til bybanen. 8.6 Virkemidler fr ptimal utnyttelse av næringsarealer Kmmunens rlle i byplanleggingen er blitt mindre de siste årene, mens det private markedet kmmer stadig sterkere inn. Dette gir nye utfrdringer i frhld til det ffentliges styring med byutviklingen g kmmunen mulighet til å bruke den myndighet de har. Dagens plansystem ble utfrmet i en tid da det ffentlige spilte en dminerende rlle i utbyggingen lkalt. Helt fra Plan g bygningslven trådte i kraft i 1965 har idealmdellen fr gjennmføring vært at kmmunene praktiserer aktivt grunnerverv kmbinert med regulering av ptensielle utbyggingsmråder. Mer indirekte bygger systemet videre på et avklart ansvarsfrhld fr finansiering av infrastruktur g andre ffentlige fellesinnretninger Selv m kmmunene i Stavanger-reginen tradisjnelt har hatt tilrettelegging av næringsmråder sm sentral strategi, er mange av kmmunene mindre aktive når det gjelder å skaffe seg tmter fr utbygging, g mer nølende til å bruke kmmunens skatteinntekter til utbygging av infrastruktur, anlegg g bygninger fr lkal service. Stadig mer av utvikingen verlates til grupper av grunneiere, utbyggere g finansinstitusjner. Når det gjelder tilrettelegging fr frtetting g transfrmasjn har kmmunene i reginen liten tradisjn fr å være aktive parter, med unntak i prsjekt der kmmunene selv skal være utbygger. Behvet fr egnede virkemidler fr å bedre vilkårene fr gjennmføring av utbyggingsprsjekt i nrske byer g tettsteder ble adressert i frbindelse med arbeidet til Prsjekt PBL 2000 i frbindelse med revisjn av Plan g bygningslven. I rapprten Lvrelatert verktøy fr bytransfrmasjn 5 gis det en gjennmgang av mulige virkemidler, basert på impulser fra andre lands lvgivning på dette feltet. Våre nære nrdiske samarbeidsland, samt Tyskland, Frankrike g Strbritannia har lengre bytradisjner g følgelig gså større erfaring med bytransfrmasjn. Disse landene har derfr fte et mer velutviklet lvgrunnlag fr å kunne løse utfrdringer sm ppstår når eiendmsspørsmål kmmer i knflikt med ffentlig regulering. Rapprten beskriver bl. a prinsippet m urbant jrdskifte, sm åpner fr at et flertall av grunneiere i et utbyggingsmråde kan verstyre uvillige grunneiere, eller mvendt at et mindretall av uvillige grunneiere kan kreve innløsning av de andre eierne. Slike løsninger kan være med å frhindre uheldige utslag av fragmentert g kmpleks eierstruktur, enten i frm av at små enkeltaktører frhindrer ønsket byutvikling, eller at transfrmasjnsprsjektet får en samfunnsmessig dårlig utfrming frdi man må ekskludere enkelteiendmmer fra det sm fremstår sm den ideelle mrådeavgreningen. 5 Røsnes, August E.: Lvrelatert verktøy fr bytransfrmasjn, NLH Ås.

43 Fra 01.01.2007 ble det åpnet fr at jrdskiftelven kan anvendes på alle landets eiendmmer, g åpner derfr fr bruk av urbant jrdskifte gså i Nrge. De nye reglene er ment å være et alternativ g supplement til regningslvas regler m eksprpriasjn, g er gitt sm en følge av at mange kmmuner har vegret seg mt å bruke reglene m eksprpriasjn ved utbygging. Den kmmunale vegringen mt eksprpriasjn har i mange sammenhenger gitt reguleringsplaner sm har tatt hensyn til g har blitt begrenset av den enkelte frslagsstillers eiendmsgrenser, i stedet fr at naturgitte frhld g samfunnets behv har blitt avgjørende fr planprsessene. Reglene skiller seg imidlertid fra de eksprpriasjnsrettslige reglene ved at de krever str grad av enighet mellm grunneierne innenfr planmrådet fr at saker av denne typen skal kunne bringes inn fr jrdskifteretten. Det er videre et vilkår at jrdskiftesaken skaper nett nyttegevinst, g at hver grunneier får sin frhldsmessige andel av denne gevinsten. Prinsippene i de t nye sakstypene sm nå intrduseres i jrdskiftelven har i praksis vært brukt på en rekke stre hytteutbygginger i fjell-nrge med strt hell. Inntil nå har imidlertid en frdeling av kstnader g arealverdier i frbindelse med slike stre utbygginger krevd full enighet mellm grunneierne sm blir berørt av planen. Etter 1.1.2007 kan grunneiere, dersm det settes sm vilkår i planprsessen, kreve jrdskifte til frdeling av kstnader g utbyggingsrettigheter selv m nen av grunneierne innenfr planmrådet mtsetter seg jrdskifte. Frmålet med endringene i jrdskiftelven har vært at dette skal gi så vel private eiendmsutviklere sm kmmunestyrene større frihet i planprsessen slik at de planene sm utarbeides gir best mulig ressursutnytting fr så vel grunneierne sm samfunnet, uten at enkelte særinteresser skal kunne ødelegge fr en ellers samfunnstjenelig g gd reguleringsplan Dersm det stilles krav m jrdskifte i reguleringsplanen, kan saken tas pp til jrdskifte dersm minst 2/3 av grunneierne sm til sammen eier minst 2/3 av arealet krever jrdskifte. Dersm det ikke stilles krav m jrdskifte i reguleringsplanen må alle grunneierne være enige m at arealverdiene g kstnadene til fellestiltak skal frdeles ved jrdskifte. Det blir spennende å følge utviklingen i bruken av dette nye verktøyet i byutviklingen. Allerede et halvt år etter at lven trådte i kraft, er det varslet flere saker av str prinsipiell betydning fr anvendelsen av lvverket. Størst spenning knytter det seg til m Jrdskifteverket kan pparbeide seg den nødvendige tillit blant urbane grunneiere, g at kmmunene legger til rette fr bruk av verktøyet ved å stille krav m jrdskifte i reguleringsplansammenheng. 8.7 Betydning fr strategi Behv fr mellm 10.000 20.000 daa nye næringsarealer i et 40-års perspektiv Arealene må hentes dels sm frtetting av eksisterende mråder, dels sm nye. De må gså være gegrafisk distribuert i reginen Åpning av nye arealer sm muliggjør næringsflyttekjeder i frm av relkalisering av plasskrevende virksmheter blir en viktig nøkkel fr å frigjøre arealer i sentrale næringsmråder: Disse må ligge i både sentrale g mindre sentrale deler av reginen Kmmunene bør gå sammen m å utvikle særpregede g sterke næringsmråder gjennm utstrakt samarbeid m virksmhetsstyring g utvikling av særskilte utviklingsstrategier fr de strategisk viktige næringsmrådene Det må søkes etter gde virkemidler fr å sikre økt frtetting i eksisterende mråder. Transfrmasjnsmråder g sentrumsmråder må vervåkes fr å unngå at

44 bligandelen blir fr dminerende. Langsiktig vern av de mest sentrale mrådene bør vurderes Sentrumsmrådene utgjør sentrale næringsmråder, g må sikres en ballansert vekst. Behv fr mellm 500 800 daa nye arealer til varehandel. Reginale g lkale sentra må spille hvedrllen ved etablering av disse arealene. Plasskrevende reginale handelsknsepter må gså sikres utviklingsrm, men etableringen bør være underlagt tydelig lkaliseringsstying. Etablering av rene kmmersielle senter, i mråder sm tangeres av den kmmende bybanen vil kunne ivareta denne rllen. Hensikten med kmmersielle sentra vil være å samle den ikkesentrale handelsetableringen til få, klart avgrensede mråder. I frhld til bedriftsrettede virksmheter frventes gså en økende andel sysselsatte å arbeide i kntrbasert virksmhet. Også disse vil frventes fretrekke sentrale næringsmråder sm lkaliseringssted. Den andelen av bedriftsrettede virksmheter sm er arealkrevende frventes å avta sysselsettingsmessig, men øke arealmessig. Går mt færre men større enheter Mer båtbasert varefrakt - større behv fr lager Det er større svingninger i arealetterspørselen enn sysselsettingsutviklingen skulle tilsi. Frbruksmønsteret følger en trinnvis, ikke lineær, utvikling. Perider med str byggeaktivitet følges av perider med mindre bygging. Derfr behv fr lang planleggingshrisnt ved vurdering av tilstrekkelig arealberedskap. I tillegg må arealberedskapen ta høyde fr at atkiv virksmhetsstyring krever arealberedskap i en hel pallett av mrådetyper. Offentlig engasjement ved utvikling av næringsmråder er viktig, fr å unngå de samfunnsøknmiske kstnadene sm ligger i ulike frmer fr markedssvikt i eiendmsmarkedet. 9 HVOR LIGGER DE FREMTIDIGE NÆRINGSOMRÅDENE Det er behv fr en bred pallett av arealer. Fleksibilitet g variasjn blir viktige stikkrd. De eksisterende næringsmrådene vil være våre mest sentrale ressurser, g fkus bør rettes mt videre utvikling av disse. I tillegg må det etableres nye mråder sm kan gi ss det nødvendige utviklingsrmmet fr den kmmende 40-årsperiden. Disse vil særlig være viktige i frhld til å etablere næringsflyttekjeder sm innebærer at stre arealkrevende virksmheter flyttes fra sentrale til mindre sentrale mråder, g frigjør mråder i sentrale strøk til frtetting. Både fr å sikre krt avstand mellm blig g arbeidsplass fr stre deler av beflkningen g fr å legge til rette fr transprteffektivitet g utvikling av gde kllektivløsninger, er det viktig at den sterke beflkningsveksten i strbymrådet følges pp med en tilsvarende utvikling g tilrettelegging av næringsarealer. Særlig er det viktig å reservere tilstrekkelige arealer til næring i de sentrale kllektivknutepunktene langs dbbeltspret mellm Stavanger g Sandnes g fremtidige stppesteder fr bybanen. Det trengs spesielt fkus på virksmheter sm blir liggende uislerte i frhld til byvekst/bligvekst. Dette gjelder særlig de sjønære mrådene.

45 Ved etablering av fremtidige reginale næringsmråder bør vi være på utkikk etter følgende kvaliteter; Arealer med nærhet til beflkningsknsentrasjner Arealer med høy kllektivptensial Sentrale mråder med høy biltilgjengelighet Skjermede industriarealer med høy biltilgjengelighet Arealer med størrelse g klyngemuligheter Sjønære arealer med sentral g/eller strategisk viktig plassering Ekspansjnsrm fr reginale sentrumsmråder/ arealer fr strskala detaljhandel En særlig utfrdring ligger i å skaffe arealer fr å realisere næringsflyttekjeder, fr å frsterke g videreutvikle næringsklynger, fr å lkalisere tilvekst i varehandel, g fr å sikre gså fremtidig tilgang til næringsarealer ved sjø. 9.1 Nye infrastrukturtiltak legger føringer Det er en rekke infrastrukturtiltak under planlegging, sm vil ha effekt på fremtidig næringslkalisering; enten ved at de etablerer nye vegkryss g mråder med høy biltilgjengelighet, eller at de øker kllektivptensialet i mrådene. - Ny RV 505, påkbling 505/ E39 - Slasplitten g Terminaltangenten - Gandsfjrd bru - Bybane g dbbeltspr - Ryfast, Finnfast, Rgfast Følgende utviklingsakser g mråder peker seg ut med tilstrekkelig rbusthet i frhld til de frhld sm er trukket pp; Stavanger sentrum Dusavik - Mekjarvik Jåttå - Frus Sla Risavika (frsterkes av Bybane, Slasplitten g Terminaltangent) Stavanger sentrum Sandnes sentrum- Ganddal (Dbbeltspret frsterker) Ganddal FssEikeland Øksnevad/Orstad (mlegging RV44 g RV505+ kbling RV 505 E 39) Sandnes sentrum - Hana Sviland (Gandsfjrd bru, Bybane g planlagt byvekst) Ålgård - Skurve Bryne - Håland Sirevåg Nærbø Kviamarka - Varhaug Jørpeland - Tau Nrdmarka (Ryfast) Mekjarvik Rennesøy (Rennfast) Hanasand Judaberg(Finnfast) Vikaneset Pundsnes Arealer med sjønærhet g kaifrnt; Buøy, Kallhammaren, Urban sjøfrnt Jåttåvågen, Frusstranda, Luravika, Myra, Jernverksmrådet, Nrdmarka Åmøy, Hanasand, Judaberg

46 Kartet nedenfr gir et bilde av hvr de viktige næringsmrådene ligger innenfr disse utviklingsaksene. Kartet gir en inndeling i strategisk reginale mråder g lkalt viktige mråder, jfr. inndelingen i kapittel 6. Det er viktig å understreke at de avmerkede mrådene ikke representerer frslag til endelig utstrekning av næringsmråder, men snarere viser ytregrenser fr det sm betraktes sm mest aktuelle mråder. Figur 12;Sentrale mråder fr fremtidig næringsutvikling i Stavangerreginen, Asplan Viak 2007