BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byggesak g bydeler/etat fr byggesak g private planer Fagntat Til: Byrådsavdeling fr byggesak g bydeler Fra: Etat fr byggesak g private planer Dat: Saksnr.: /28 Emnekde: BBY 5120 Saksbeh.: HAFO FYLLINGSDALEN, SÆLEN, GNR. 22 BNR. 240 M.FL. OASEN BYGGETRINN IV. PLANNR FORSLAG TIL REGULERINGSENDRING, 2. GANGS BEHANDLING. Sammendrag Planfrslaget fremmes av Vital Frsikring ASA v/vital Eiendm AS. Planmrådets areal utgjør ca. 20 daa g inngår i Fyllingsdalen bydelssenter. Planfrslaget viser en utvidelse g utvikling av Oasen kjøpesenter med ca m 2 kntr- g frretningsfrmål i 4 etasjer ppå deler av dagens parkeringsplass. I tillegg kmmer 3 parkeringsetasjer under bakken samt felles grøntareal g trg. Grad av utnytting er ppgitt til maks. %-BRA = 310%. I tilbakemeldingene etter ffentlig ettersyn er det særlig frhld knyttet til parkeringsdekning, ffentlig uteareal g senterutfrming sm taes pp. Planfrslaget er bearbeidet etter ffentlig ettersyn, bl.a. har planlagt bebyggelse fått et mer ppdelt g variert preg. Fagetaten anbefaler freliggende planfrslag. Oasen kjøpesenter versikstkart Anbefalt frslag fra fagetaten I medhld av plan- g bygningslvens 27-2 nr. 1 vedtas følgende frslag til reguleringsendring: Fyllingsdalen, Sælen, gnr. 22 bnr. 240 m.fl. Oasen byggetrinn IV. Plannr , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Fss Vikenes kst. byggesakssjef Finn Wetteland seksjnsleder

2 Bergen kmmune. Byutvikling Saksnr /28 1 PLANPROSESSEN Oppstart av planarbeid, Vedtak ffentlig ettersyn, fagetaten på fullmakt, Offentlig ettersyn, PLANSTATUS Kmmuneplanens arealdel (2007) Planmrådet inngår i Fyllingsdalen bydelssenter, benevnt S26. I bestemmelsene åpnes det bl.a. pp fr bygg i 5-7 etasjer, g grad av utnytting freslås til maksimalt %TU = 250 %. Reguleringsplaner Deler av planmrådet mfattes av reguleringsplan nr (1995). Her er arealene sm berører freliggende planfrslag avsatt til fellesmråde; parkering, gangvei/frtau g areal fr parkmessig pparbeidelse. Ellers mfattes deler av planmrådet gså av reguleringsplan nr (1976) der berørte arealer er avsatt til frretning/kntr. 3 PLANBESKRIVELSEN Frslagsstillers planbeskrivelse følger sm vedlegg B g innehlder beskrivelse av planmrådet g planfrslaget, samt ppsummering g kmmentarer til mttatte merknader g uttalelser. Beskrivelsen er gjennmgått av fagetaten g funnet dekkende. 4 PLANOMRÅDET Side 2 av 6 rtft m/plangrense g merknadsnr Planmrådet utgjør deler av Oasen kjøpesenter sm er en sentral del av Fyllingsdalen bydelssenter. I umiddelbar nærhet til planmrådet ligger bl.a. kllektivterminalen, Vesta

3 Bergen kmmune. Byutvikling Saksnr /28 Frsikring sitt kntrbygg g en bensinstasjn. I nærmrådet ligger det g idrettsbane, sklebygg, bligblkker, parkanlegg m.m. Kjøpesenteret har i dag kjøreadkmst både fra øst g vest, samt gangadkmst fra sør. 5 PLANFORSLAGET Planfrslaget legger til rette fr en utvidelse av Oasen kjøpesenter med ca m 2 frretnings- g kntrareal i 4 etasjer. I tillegg viser planfrslaget ca. 312 parkeringsplasser i 3 etasjer under bakken, samt ca. 43 p-plasser på bakkeplan (nett økning på ca. 148 plasser). Fran søndre hvedinngang er det vist et nytt felles trg på ca. 2 daa, samt amfi g ppjustert gangfrbindelse til Hjalmar Brantings vei. Stre deler av dagens parkeringsareal på bakkeplan benyttes til den planlagte utbyggingen. Eksisterende adkmster ppretthldes. Dagens hvedvarelevering til Oasen skjer i øst, utenfr planmrådet. Varelevering til den nye senterdelen er vist i samme mrådet sm det er varelevering i dag, mrådet skal skjermes / verbygges. 6 INNKOMNE UTTALELSER OG MERKNADER, OFFENTLIG ETTERSYN Merknader naber (kartfestet på rtft venfr) 1. Vesta Frsikring AS (dk 22) Uttalelser ffentlige etater 2. Bergen Brannvesen (dk 15) 3. Bergen kmmune, Helsevernetaten (dk 17) 4. Statens vegvesen, Bergen distrikt (dk 18) 5. Fylkesmannen, landbruksavdelingen (dk 19) 6. Fylkesmannen, miljøvernavdelingen (dk 20) 7. Bergen kmmune, Grønn etat (dk 21) 8. Bergen kmmune, VA-etaten (dk 23) 9. Hrdaland fylkeskmmune (dk 26) 10. Bergen kmmune, Byantikvaren (dk 27) Slik fagetaten ser det tar uttalelsene g merknaden pp følgende frhld sm har betydning fr planfrslaget: Parkeringsdekning Trg / ffentlig uteareal Senterutfrming En fullstendig mtale av uttalelsene g merknaden er utarbeidet av frslagsstiller g i all hvedsak funnet dekkende, jf vedlegg A. Uttalelsene g merknaden er vurdert av fagetaten. Fr eventuelle kmmentarer vises det til pkt. 9 Fagetatens vurdering. 7 ENDRINGER I PLANFORSLAGET ETTER OFFENTLIG ETTERSYN I freliggende planfrslag er det i hvedsak innarbeidet følgende endringer på plankartet / i bestemmelsene: Eksisterende g ny bebyggelse er samlet i ett kmbinert frmål (frretning / kntr) med ny samlet grad av utnytting ppgitt i %-BRA Byggegrensene er endret slik at de t øverste etasjene (kntrer) i den nye bebyggelsen får tre fløyer med mellmliggende atrium g verlys Side 3 av 6

4 Bergen kmmune. Byutvikling Saksnr /28 Fasaden mt sør skal ha et ppdelt g variert preg Muligheter fr gangfrbindelse mellm kntrene i 3. g 4. etasje g Vestabygget. Ny bestemmelse sm gir Statens vegvesen anledning til å pålegge eierne av planlagt parkeringsanlegg å innføre restriksjner i bruken av adkmsten fra nrdvest, dersm det ppstår trafikkavviklingsprblemer i rundkjøringen ved kllektivterminalen. Areal til verflateparkering er ytterligere redusert. Areal til trg er økt tilsvarende (ca. 200 m 2 ) Parkering under bakken er trukket ut g vist sm eget frmål. Antall etasjer under bakken er økt fra 2 til 3 (intern rkering av arealer, ikke økning i antall plasser) Inn- g utkjøring fr varelevering har fått en tydligere markering Fagetaten ppfatter vennevnte endringer sm frbedringer g presiseringer sm ikke krever ny høring / varsling. 8 ØKONOMISKE KONSEKVENSER FOR KOMMUNEN Dersm freliggende planfrslag blir vedtatt, vil kmmunen måtte verta ansvaret fr drift g vedlikehld av følgende veganlegg: Ca. 70 m ffentlig kjøreveg Ca. 125 m ffentlig frtau / gangveg 9 FAGETATENS VURDERING Det er et verrdnet mål i kmmuneplanen å frsterke de urbane strukturene i bydelssentrene. I bystyrets prinsippsak m frtetting (212/06) er dette bl.a. knkretisert gjennm ønske m å utvikle ffentlige utearealer, redusere verflateparkeringen, bedre trafikksikkerheten, øke bligandelen, utvikle flere kntrarbeidsplasser, styrke kllektivtilgjengeligheten, samt bygge tettere g høyere. Ved 1. gangs behandling i freliggende plansak vurderte fagetaten planfrslaget slik at flere av frannevnte ønsker var ivaretatt, men stilte spørsmål m det g burde vært lagt til rette fr bligfrmål, byggehøyder utver 4 etasjer, ffentlige utearealer, samt trafikksikring utenfr planmrådet. Etter ffentlig ettersyn er nå revisjnen av kmmuneplanens areadel vedtatt, der det bl.a. er gitt anledning til å bygge inntil 7 etasjer g med en grad av utnytting på 250 % TU i bydelssentrene. Fagetaten har følgende kmmentarer til de mest sentrale temaene g endringene i planfrslaget: Senterutfrming Freliggende planfrslag er bearbeidet, g senterets kmpakte struktur er endret. Planlagt bygg har fått et mer ppdelt g variert preg, g krav til utfrming er tatt med i frslaget til bestemmelser. Fagetaten mener det mer åpne preget er psitivt fr utvikling av bydelssenteret. Når det gjelder byggehøyder, angir kmmuneplanens bestemmelser 5 7 etasjer sm skal varieres. Videre angir bestemmelsene en utnyttelsesgrad på inntil 250 % TU. I freliggende planfrslag er tilsvarende tall 4 etasjer g 320 % BRA (TU). Dette må imidlertid sees i sammenheng med høydene på mkringliggende bebyggelse (Vestabygget på 6 etasjer), g det frhldet at prsjektet innehlder 3 parkeringsetasjer under bakken sm gså inngår i grad av utnytting. Frslagsstiller har ikke funnet det frmålstjenlig å legge til rette fr bligfrmål innenfr dette knkrete prsjektet. Fagetaten mener det er mulig å innarbeide ne bligareal med kvalitet i prsjektet, men aksepterer frslagsstiller ønsker m å priritere frretning g kntr. Side 4 av 6

5 Bergen kmmune. Byutvikling Saksnr /28 Trg / ffentlig uteareal I hvedtrekk mangler bydelssentrene generelt urbane kvaliteter, herunder plasser fr allmennheten. I freliggende planfrslag er det vist et felles gangareal / trg på ca. 2 daa ved søndre hvedinngang. Arealet er økt med ca. 200 m 2 etter ffentlig ettersyn. Plassen får en gd beliggenhet, sørvestvendt, med tilknytning til både eksisterende gangbr ver Hjalmar Brantings vei, samt planlagt amfi. Fagetaten mener både størrelse g beliggenhet gir muligheter fr at plassen kan utvikles med gde kvaliteter g få preg av å være en ffentlig samlingsplass med muligheter fr aktiviteter. Prinsippet m universell utfrming skal legges til grunn. Det er et sentralt tema i plansaken m plassen skal reguleres til ffentlig areal. Bl.a. mener både fylkeskmmunen g grønn etat at det bør avsettes et ffentlig uteareal i mrådet. Grunneier (Vital Frsikring ASA) ønsker imidlertid selv å ha hånd m trget (Fe2a), herunder stå fr drift g vedlikehld. I følge frslagsstiller skal arealet være allment tilgjengelig g få en gd estetisk pparbeidelse med høy kvalitet, tilrettelagt med sittegrupper g rm fr ulike aktiviteter. Fagetaten vil anta at i praksis vil dette fungere tilfredsstillende. Prblemstillingen tar imidlertid pp et prinsipielt spørsmål vedrørende ffentlige uterm / trg i bydelssentrene. Dette frhldet kan imidlertid løses på frskjellige måter i de ulike sentermrådene. I freliggende plansak ser fagetaten det sm viktigst at arealet avsettes, g at det får en størrelse g beliggenhet slik at mrådet kan nyttes sm trg / samlingsplass, g at det gies et ffentlig preg. Parkering Beregninger utført av frslagsstiller viser at dagens kjøpesenter har en parkeringsdekning på ca. 26 p-plasser / 1000 m 2 BRA. Samlet dekning etter planlagt utvidelse er beregnet til ca. 21 p-plasser / 1000 m 2 BRA. Kmmunens parkeringsvedtekt angir min. 20 p-plasser, g tilhørende nrm angir inntil 30 plasser. Den ttale parkeringsdekningen går altså ned etter planlagt utbygging g utgjør et minimum ihht kmmunens vedtekt. Fylkesmannen viser imidlertid i sin uttalelse til Miljøverndepartementets veileder der det fr kjøpesentre i bydelssentre med gd kllektivdekning anbefales 5 plasser / 1000 m 2 BRA. Fylkeskmmunen viser til fylkesplanen sm anbefaler 10 plasser / 1000 m 2 BRA. Fagetaten ser at det er frhldsvis str differanse mellm de kmmunale vedtektene g sentrale føringer, men finner det riktig å følge kmmunens vedtatte vedtekt / nrm (2006). Dette begrunnes bl.a. med hensynet til likebehandling mellm de ulike bydelssentrene, g at disse mrådene g fungerer sm park & ride anlegg, jf g fremtidig bybane. Det er g psitivt at parkering legges under bakken samt at det legges til rette fr økt sykkelparkering. Trafikkfrhld Eksisterende adkmster ppretthldes. Etter krav fra Statens vegvesen er det imidlertid inntatt en ny bestemmelse ( 1.2.3) sm gir vegvesenet anledning til å til å pålegge eierne av planlagt parkeringsanlegg å innføre restriksjner i bruken av adkmsten fra nrdvest, dersm det ppstår trafikkavviklingsprblemer i rundkjøringen ved kllektivterminalen. Bestemmelsen er akseptert av frslagsstiller. Eventuelle trafikksikringstiltak utenfr planrmådet, jf veg- g trafikkanalyse fr RV540 gjennm Fyllingsdalen, vil det være naturlig å se nærmere på i en ny fremtidig plan. Når det gjelder de interne trafikkfrhldene, viser planfrslaget en pprydding gjennm fjerning av verflateparkering, frbedret varelevering g ppgraderte gangfrbindelser. 10 KONKLUSJON Fagetaten anbefaler freliggende planfrslag. Side 5 av 6

6 Bergen kmmune. Byutvikling Saksnr /28 11 VEDLEGG A Frslagsstillers ppsummering g kmmentarer til uttalelser g merknader, datert (dk 29) B Frslagsstillers planbeskrivelse, datert september 2007 (dk 30) C Bestemmelser, datert (dk 31) D Plankart, datert (dk 30) E Illustrasjnsplan (dk 30) F Snitt, datert (dk 29) Dkumentliste, se saksnr Side 6 av 6