NY VURDERING AV SELVKOSTPRINSIPPET

Transkript

1 Saksfremlegg Saksnr.: 10/ Arkiv: 611 &52 Sakbeh.: Berit Erdal Sakstittel: NY VURDERING AV SELVKOSTPRINSIPPET Planlagt behandling: Frmannskapet Innstilling: ::: &&& Sett inn innstillingen under IKKE RØR LINJA&&& Frmannskapet går brt fra selvkstprinsippet fr kmmunale bligfelt, g vedtar fastpris på kmmunale bligtmter til kr. 600,-/m 2. Av dette settes fast grunnpris til 200,-/m 2 g pparbeidelseskst til 400,-/m 2 Festeavgift settes til 5% av fast grunnpris,g prisene indeksjusteres årlig. Pris gjøres gjeldende fra vedtaks dat, g det første bligfelt hvr prisen gjøres gjeldene er Saga B11. Fastprisprinsippet evalueres innen utgang av ::: &&& Sett inn innstillingen ver IKKE RØR LINJA&&& Sakspplysninger:... &&& Sett inn sakspplysninger under IKKE RØR LINJA&&& Bakgrunn: Ifm planlegging av grunnerverv g pparbeidelse av Gakrimyra Sør så man klart hvr differensiert tmtepriser blir fr sluttbruker m man følger selvkstprinsippet sm tilsier at hvert felt skal dekke sine egne kstnader. Fr Gakrimyra Sør er det både uavklart grunnervervskst g høy pparbeidelseskst, mens det fr Saga B11 sm pparbeides i disse dager er lav pparbeidelsekst g et histrisk grunnervern sm krever at man setter en pris. Dette gir urimelige utslag i tmtepris fr kmmunale tmter, sm bør kste ngenlunde det samme uavhengig av hvilken sklekrets de legges til.. Det ble derfr, i vedtak fra Frmannskap av 19.januar, bedt m at selvkstprinsippet tas pp til ny vurdering. Alta kmmune er i gang med pparbeidelse av B11 sm gir 17 kmmunale tmter, g disse skal nå legges ut fr salg. Det er derfr avgjørende å få satt pris på mrådet enten etter selvkstprinsippet eller nytt vedtak m prissetting. Vurderinger:

2 Frdelen med selvkstprinsippet er inndekking av alle kstnader innenfr et antatt krt tidsintervall. Ulempen er at flere felt pparbeidet g slgt i ca samme peride kan ha helt ulike priser. Frhld sm gså kan gjøre at selvkst begrenset til hvert enkelt felt vil slå uheldig ut er frhld sm; få enheter/lite felt; færre enheter å frdele feltinterne kstnader på tilsier en høyere andel per enhet feltets plassering ift andre felt; fr Gakrimyra er feltet i ytterkant av eksisterende bebyggelse g krever derfr ny/egen VVA. Saga B11 til sammenligning ligger klemt inne av andre felt, g dermed er VVA lettere tilgjengelig. Samtidighetsprinsippet: B11 har den frdel at det bygges ut flere felt i nærhet (kmmunale g private) sm alle er med på å dekke pp m VVA g annen infrastruktur. Gakrimyra Sør bygges ut enkeltstående, sm en utvidelse til et eldre bligfelt, g må dekke pp all infrastruktur selv, uten andre felt å dele dette med. Grunnfrhld på tmten; de sm kjøper tmt på Gakrimyra Sør må påberegne en kstnad med utskifting av masser før bygging kan ta til, mens en kjøper i Saga i prinsippet kan gå rett til bygging her er det svært gd jrd. Feltrekkefølgen; Det kan synes urimelig at første felt i et mråde må dekke VVA g f.eks g/s, mens en feltutvidelse nen år senere slipper unna med langt mindre kstnader dvs kmmer til dekket brd, m feltet i seg selv ikke er så strt at det krever vesentlige utvidelser. Om man skal gå brt fra selvkstprinsippet begrenset til hvert enkelt felt er det flere alternativ sm kan vurderes: Selvkstprinsippet fr alle felt i kmmunal regi under utbygging i en gitt peride/år. Det vil medføre at kstnader fr hhv Gakrimyra Sør g Saga B11 ville blitt slått sammen, g frdelt på alle enheter disse t feltene til sammen gir. Det ville gitt en lik pris på kmmunal tmt, uavhengig av beliggenhet g uavhengig av behvet fr masseutskiftning. Pris på kmmunale tmter vil da variere ut fra antall felt under utbygging i en gitt peride, men man ville gså da fått en tilnærmet riktig inndekking av kstnadene innenfr et tidsintervall. Ulempe: Vil kreve en vurdering av felt sm skal inngå i periden, g vil kunne gi svært ulike priser i en vergangsperide. %-vis lavere pris enn markedspris i mrådet? Det vil kreve en meglers vurdering av hvert felt, g beliggenhet vil da være avgjørende på prisen. En markedspris vil sannsynligvis hensynta kstnader med tmten etter kjøp, så sm masseutskiftninger. Ulempe: Krever en jbb fr hvert felt, g feltene vil antageligvis bli priset ulikt ut fra sklekrets.kmmunen blir markedsrientert g ikke brukerrientert.. Fastpris; fr industritmter er dette gjrt ved at selvkst/pris beregnet fr Arnnes Industrimråde (sm er siste pparbeidede felt) er valgt sm pris fr alle industriareal fremver målt i kr/m 2. Her kan man ta utgangspunkt i de felt sm pparbeides i dag

3 g slik finne en pris sm kan settes fr fremtidige felt. Ulempe: Vil kunne få verskudd i perider g underskudd i andre. Fastprisintervall med minstepris g makspris, med utgangspunkt i hhv Gakrimyra Sør g Saga B11. Ved et prisintervall ville man fr hvert enkelt felt utvise skjønn ut fra de frhld sm freligger ifm grunnerverv g pparbeidelseskst. Her vil man gså kunne ta hensyn til kstnader sm tillegges kjøper ifm masseutskiftninger med mer. Ulempe: Skjønn vil bli skjønn, g vurdering må gjøres fra felt til felt. Nen erfaringstall i dag: Felt Grunnerverv Opparbeidelse Antall tmter Pr kvm Priseks. bligtmt på 750 m 2 Skmakerhltet 134,- kr/m 2 222,- kr/m 2 356, ,- Saga B10 Vedtak fra Frmannskap ,- kr/m 2 (ukjent, pris satt) Saga B11 224,- kr/m 2 (pris kpiert fra B10 indeksjustert 4 år) Gakrimyra Sør (Gr.erverv ikke avklart) 170,- kr/m , ,- 203,- kr/m , ,- 113,- kr/ m 2 426,- kr/ m , ,- Fr Saga B11 er grunnervervet satt lik Saga B10 g indeksjustert med 4 år. Pris fr Saga B10 ble gså satt i sin tid, da grunnervervsksten var histrisk lav. Fr Gakrimyra er her satt pp frslag etter siste tilbud, med kjøp av tmt til 5.2 MNOK. Prisen er derfr ikke endelig avklart, men pparbeidelseskstnadene på 20 MNOK fr feltet gir et gdt bilde av prisleiet. Felt i fremtiden Ser vi litt framver kan vi anta at hvert nye felt vil ha en sum på grunnerverv sm gir utslag i pris, g etter hvert sm vi frflytter ss fra gd jrd, til myr g siden ver på fjellgrunn fr å pparbeide bligfelt (f.eks Skddevarre) så vil pparbeidelseskstnaden øke ytterligere. Bang-jrdet, Saga: Dette er privat grunn g her har vi avtalt en pris på 145,-/m 2 fr grunnen fr 99 daa. Her vil deler av mrådet gå til vei g infrastruktur/grønt, så tmtekstnad pr bligtmt vil antas å havne på ca det dbbelte, dvs 290,-/m 2. Opparbeidelsen her vil antas å være nrmal i kstnad det er tidligere landbruksareal. Om vi ser til Saga B11 ligger

4 pparbeidelse på litt ver 200,-/m 2, men her var det flere felt å dele infrastrukturkstnadene med. En pparbeideseskst på ,-/m 2 er nærliggende. Skddevarre: Det er FeF-eiendm g m vi kan anta freslått pris fr Gakrimyra Sør, vil vi her få et grunnerverv på ca 120,- Opparbeidelse vil derimt bli dyrere enn myrmrådene på Gakri, tilrettelegging i fjellgrunn kster, g her vil det nk bli avgjørende å ta hele eller større deler av feltet under ett fr å få ned pparbeidelsesksten frdelt pr tmt. En anslått pparbeidelse vil da lande på ,-/m 2. Frslag til fastpris, slik vi har på industrimråder: Alta kmmune står klar til å selge 17 tmter i felt Saga B11 g i tillegg står Gakrimyra Sør klar fra 2012 med 31 tmter m frhandlinger med FeF fører fram. Om vi skal sette en fastpris må den kunne leve en stund, gså med nye felt sm Skddevarre med frdyrende pparbeidelse: grunnerverv vil øke, ne i takt med markedet g presset etter areal i sentrumsnære mråder grunnerverv fra private vil ligge på markedsnivå, mens vi bør kunne frvente lavere grunnerverv fra Fef sm en samfunnsaktør pparbeidelse vil bli vesentlig dyrere når vi tar fjellgrunn i bruk til bligfrmål Ut fra den nkså raske stigning vi ser i kstnader fra 350,-/m 2 i Saga B10, til 427,-/m 2 i Saga B11 g (m vi får gjennmslag på grunnerverv) Gakrimyra Sør med 540,-/m 2 må vi ta i litt m fastprisen skal stå seg ver kmmende felt. Industritmter selges i dag til 647,-/m 2 til sammenligning. Adm freslår ut fra det verstående en fastpris på 600,-/m 2, frdelt med 200,-/m 2 fr grunnerverv g 400,-/m 2 fr pparbeidelse. Felt Ny fastpris fr kmmunale bligtmter Grunnerverv Opparbeidelse Antall tmter Pr kvm Priseks. bligtmt på 750 m 2 200,- kr/m 2 400,- kr/m 2 600, ,- Festepris utgår fra grunnervervskstnad. Fastprisene indeksjusteres iht gebyrregulativet årlig. I frslaget har man da tatt høyde fr grunnerverv i kmmende felt. Fr Skddevarre med pris på 600,- g et grunnerverv på 120,- har man da 480,- i pparbeidelse g det burde dekke gdt, tatt i betraktning at Skddevarre er strt g gir mange tmter å frdele pparbeidelseskstnaden på. Skddevarre ligger år fram i tid g prisene vil indeksjusteres frem til da. Fr Gakrimyra Sør, sm er beregnet til 540,- vil vi her få en ne høyere pris m vi går fr fastpris på 600,-/m 2. Prisen vil allikevel være lavere enn freslått kjøp/feste fra Fef da endte bligbyggerne på en pris på 632,-/m 2 g med prisfrlangende på 9 MNOK fra Fef på

5 620,-/m 2. At vi nå legger ss på en tmtekstnad på 200,- mt 113,- (m vi skulle få tilslag på vårt tilbud g vi fasthlder på selvkstprinsippet) kan frsvares med at FeF sammen med Alta kmmune nettpp skal være en markeds g prisregulatr g at privat grunnerverv trekker prisen pp (290,-/m 2 fr Bang-jrdet i Saga). Et snitt på 200,-/m 2 kan derfr frsvares. Opparbeidelsen legges til lavere nivå, 400,-/m 2, enn faktisk pparbeidelse på feltet tilsier; 426,-/m 2. Fr Bang-jrdet i Saga vil det gså antas å hlde med 600,-/m 2 selv m grunnervervskst her vil ligge på 290,-. Da har man 310,- til pparbeidelse g det burde hlde tatt i betraktning landbruksjrd. Alt i alt vil en fastpris på 600,-/m 2 være dekkende i de fleste tilfeller; er det dyr pparbeidelseskstnad er betalingsviljen fr grunn lav g mtsatt. Vi kan derimt støte på privat grunn sm er dyr å erverve g sm gså er dyr i pparbeidelse. Da må man i hvert tilfelle vurdere m man kjøper eller ei, g med fastpris sm er kjent vil det være lettere å ta en avgjørelse. Øknmiske knsekvenser: Fastpris er frtsatt ment å dekke våre kstnader med tilrettelegging av kmmunale bligtmter, g ikke tenkt sm en inntektskilde. På krt sikt vil vi få ne verskudd sm vil kunne benyttes på nye felt frem i tid. Kmmunen vil uavhengig av prisfastsettelsesprinsipp måtte dekke pp kstnader med mellmfinansiering fra pparbeidelse til salg. Knklusjn: Med fastpris slipper man differensierte priser fra felt til felt, g man slipper å bruke tid på å finne riktig pris fr hvert felt. D/U har vært med på vurderingene g støtter endringen fra selvkst til fastpris på bligtmter. Alta kmmune frlater selvkstprinsippet fr bligfelt g går fr fastpris slik vi gså har på industritmter.... &&& Sett inn sakspplysninger ver IKKE RØR LINJA&&& Bjørn-Atle Hansen Rådmann