Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 19.08.2013 54736/2013 2013/5156 Saksnummer Utvalg Møtedato 13/59 Komite for plan, næring og miljø 05.09.2013 Prinsippavklaring - igangsetting av reguleringsarbeid Tømrerveien 4-6, Stormyra Forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø godkjenner med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-11 at det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et kombinert kontor- og lagerbygg på eiendommen Tømrerveien 4-6, med utgangspunkt i skisser vedlagt skriv av 15.08.2013. Byggehøyde for 1. etasje vurderes økt. Sammendrag Grunneier Amundsen Eiendom AS har anmodet om prinsipiell avklaring av om det kan fremmes detaljregulering for deres planer for utbygging av eiendommen Tømrerveien 4-6 på Stormyra. Tiltaket som ønskes gjennomført er et bygg i fire etasjer, der første etasje er kombinert kontor/lager, og øvrige etasjer inneholder rene kontorfunksjoner. Aktuelle leietakere er Caverion AS (tidligere YIT) for de to første etasjene, og Veidekke Entreprenør AS for tredje etasje, mens tilbaketrukket toppetasje er fellesfunksjoner. Arealbruken er begrunnet med særlige krav til både lokaler og plassering. Bygget har en størrelse som utløser krav om detaljregulering, og planlagt arealbruk er delvis i strid med vedtatt arealbruk for området i henhold til kommunedelplan for Bodø sentrum. Vedtatt arealbruk er Næring (Lager/Industri), spesielt tiltenkt lokalisering av arealkrevende og transportkrevende virksomheter samt industri. Av den grunn tas spørsmålet opp til prinsippavklaring om det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et slikt tiltak på tomta. Dette gjøres med henvisning til plan- og bygningslovens 12-11. Ut fra en helhetlig vurdering basert på de forhold og begrunnelser som er framlagt av tiltakshaver, tilrås det at det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et kombinert kontor- og lagerbygg på eiendommen med utgangspunkt i de skisser som er vedlagt saken. Det anbefales at byggehøyde for 1. etasje vurderes økt for størst mulig fleksibilitet i fremtiden. Side326
Saksopplysninger Bakgrunn Grunneier Amundsen Eiendom AS, sammen med deres rådgiver Bygg Engineering AS og Veidekke Entreprenør AS, hadde 14.08.2013 avklaringsmøte med Byplan om utbygging av eiendommen Tømrerveien 4-6, gnr. 138 bnr. 3950 og 4107, på Stormyra. Bygget har en størrelse som utløser krav om detaljregulering, og planlagt arealbruk er delvis i strid med vedtatt arealbruk for området. I overensstemmelse med konklusjonen i møtet er dette fulgt opp med skriftlig anmodning om prinsipiell avklaring av om det kan fremmes detaljregulering på foreslått grunnlag. Anmodningen er datert 15.08.2013, og har vedlagt illustrasjonsskisser (situasjonsplan, planer, snitt og fasader). Kartskisse viser tomtas beliggenhet Foreslått tiltak Tiltaket som ønskes gjennomført er et bygg i fire etasjer, der øverste etasje er tilbaketrukket. Første etasje er kombinert kontor/lager tilpasset mulig leietaker Caverion AS (tidligere YIT), og andre etasje skal inneholde rene kontorfunksjoner for samme leietaker. Byggets tredje etasje tenkes å inneholde kontorer rettet mot leietaker Veidekke Entreprenør AS, mens øverste etasje skal inneholde fellesfunksjoner (spiserom, trimrom mv.). Caverion AS er Norges største tekniske entreprenør innenfor Bygg og Anlegg. Firmaet ønsker å samlokalisere produksjon, lagerhold samt prosjektering, utvikling og administrasjon for sin virksomhet i Nordland i Bodø. Veidekke Entreprenør AS, bygg- og anleggsentreprenør, har i dag sin administrasjon og prosjektledelse for sin virksomhet i Nord-Norge lokalisert på Fauske, og ønsker å leie kontorlokaler i Bodø. Bygget planlegges oppført av Veidekke Entreprenør, men skal eies av Amundsen Eiendom. Nedenfor vises foreslått situasjonsplan og plan første etasje. Side 327
Situasjonsplan Plan 1. etasje Plansituasjonen Det er kommunedelplan for Bodø sentrum, vedtatt i juni 2010, som gjelder for området. Det aktuelle området (del av sone 16) er disponert til Næring (Lager/Industri), med største byggehøyde 15 m og utnyttingsgrad BYA = 100 %. I de tilhørende bestemmelsene, heter det i 9.1 Generelle krav til arealbruk: a) Kriterier for lokalisering: I områder avsatt til erverv tillates forretning, kontor, lager og industri med mindre annet er særskilt fastsatt ut i fra følgende kriterier: Arbeidskraft- og besøksintensiv virksomhet lokaliseres til næringsarealer med god tilgjengelighet med gang/sykkel- og kollektivtransport. Arealkrevende og transportkrevende virksomheter samt industri skal lokaliseres til næringsarealene langs Olav V gate. Virksomhet med utsalg tillates som hovedregel bare der arealene er avsatt til forretning. Det er i bestemmelsenes 2.2 et generelt plankrav, og foreslått tiltak faller ikke inn under unntaksbestemmelsen i bokstav c. Side328
Formell behandling Tiltaket er av en slik størrelse, ca. 2.500 m², at det utløser krav om detaljregulering før det kan gis rammetillatelse. Arealbruken er delvis i strid med kommunedelplanen, da det som planlegges i hovedsak er kontorbygg. Dette oppfattes å være i strid med andre punktet i kriteriene for lokalisering, som tolkes slik at næringsarealene langs Olav V gate skal forbeholdes areal- og transportkrevende virksomheter samt industri som i dag. Av den grunn finner Byplan grunn til å ta opp spørsmålet til prinsippavklaring om det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et slikt tiltak på tomta. Dette gjøres med henvisning til plan- og bygningslovens 12-11. Tiltakshavers begrunnelse Tiltakshaver har begrunnet den foreslåtte arealbruken i deres skriv datert 15.08.2013, som følger saken. I følge begrunnelsen har Caverion AS (tidligere YIT) behov som er såpass spesielle at det vanskelig lar seg gjøre å finne egnede lokaler på det åpne leiemarkedet, og prosjektet er spesielt tilpasset dette. På grunn av behovet til hyppig transport av utstyr/materiell i forbindelse med prosjekt må lokaliseringsstedet være sentralt, med god tilgjengelighet for biler som ikke ønsker å bli sittende fast i kø, og videre krav til utendørs oppstillings- og venteplass for distribusjonsbiler. Dessuten trengs arealer til lager/produksjon i tett kontakt med utvikling/prosjektering. Caverions behov kan dekkes over to etasjer, og rammene for høyde tillater ytterligere to etasjer som ikke er egnet for industri og lager. Dette er begrunnelsen for å legge kontorlokaler til tredje etasje, og fellesarealer til øverste etasje. Disse lokalene med sin lokalisering passer godt for Veidekke Entreprenør sin virksomhet, som administrerer mange byggeplasser rundt om i nærområdet og må benytte bil til disse. Bruk av buss for ansatte er lite aktuelt, og plassering utenfor bykjernen og nær flyplass er gunstig. Vurderinger Problemstillingen er hvor strengt en skal tolke og håndheve kravet i kommunedelplanen for sentrum om at næringsarealene langs Olav V gate (sone 16.1 16.3) skal forbeholdes arealkrevende og transportkrevende virksomheter samt industri, og ikke til kontorlokaler. En grunn for en streng tolkning er at Bodø har knapphet på arealer til den typen virksomhet, mens det er rikelig med kontorlokaler og arealer disponert til kontorformål. Planene som legges fram innebærer et bygg hvor størstedelen vil være kontorer. Imidlertid er kontorene for Caverion nært knyttet til lagerfunksjoner, selv om dette kun utgjør en del av første etasje slik planskissen viser. Byplan vurderer det slik at denne virksomheten passer inn i et slik sammensatt næringsområde, og at behovene virksomheten har ikke uten videre passer inn i et typisk kontorbygg. Ved at planlagt takhøyde for første etasje vil være 4 m, vil disse lokalene være egnet for annen lager- og kombinasjonsvirksomhet. Det kan eventuelt i en plansak vurderes å kreve større byggehøyde i første etasje for økt fleksibilitet. Byplan ser også poenget med at industri/lager ikke er egnet arealbruk i de øvre etasjer, og ser positivt på at tomtas potensiale med hensyn til byggehøyde blir utnyttet. Entreprenørvirksomhet er allerede inne i området, da både administrasjonen til Gunvald Johansen og Skanska er innpasset i kombinert bebyggelse. Side329
Når det gjelder lokalisering av arbeidskraftintensiv virksomhet i forhold til kollektivdekning, jfr. kriteriene i sentrumsplanen, så er Olav V gate dekket av en busslinje på denne strekningen, nemlig linje 3 (Vollen, Sentrum, Stordalen) med omstigingsmuligheter. Konklusjon og anbefaling Ut fra en helhetlig vurdering basert på de forhold og begrunnelser som er framlagt av tiltakshaver, tilrås det at det kan fremmes forslag om privat reguleringsplan for et kombinert kontor- og lagerbygg på eiendommen Tømrerveien 4-6, med utgangspunkt i de skisser som er vedlagt saken. Det anbefales at byggehøyde for 1. etasje vurderes økt. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Henrik K. Brækkan Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Anmodning om prinsippsak med prosjektpresentasjon, datert 15.08.2013 Side330
Side331
Side332
Side333
Side334
Side335
Side336
Side337
Side338
Side339
Side340
Side341