Forslag til reguleringsendring for Felt A 1 i Bodøsjøen.

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /3124 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 09/26 Komite for plan, næring og miljø /61 Planutvalget /75 Planutvalget /142 Planutvalget /188 Bystyret Forslag til reguleringsendring for Felt A 1 i Bodøsjøen. Sammendrag Felt A1 inngår i bebyggelsesplan for Felt B7 i Bodøsjøen, og er i planen avsatt til Allmennyttig formål/forsamlingshus. Eiendommen disponeres av Den Læstadianske Forsamling, og er på ca. 3,6 dekar. I nevnte bebyggelsesplan er det for Felt A1 satt en grad av utnytting (BYA) på 25 %, og byggehøyden er satt til 7 meter til gesims og 11 meter til møne. Den Læstadianske Forsamling har i brev av søkt om endrede rammebetingelser for utnytting av Felt A1, ved at BYA settes til 85 % og en økt gesims-/mønehøyde til henholdsvis 12 og 15 meter. Saksopplysninger På den tiden da Den Læstadianske Forsamling etablerte forsamlingshuset (i 1990), var det gjennom byggeforskriftene ikke satt krav om at parkering på egen grunn skulle regnes inn i bebygd areal. Kommunedelplan for Bodøsjøen har bestemmelse om % BYA = 25 % for Felt A1. Ut fra dagens regler og ønskede byggeplaner, er det at Forsamlingen har søkt om en økning av % BYA til 85 %, og økning av byggehøyden med flere meter. Det innsendte planforslaget la opp til en eventuell bruk av Felt A1 til skole og barnehage, i tillegg til bruken til kirkebygg/kirkelig forsamlingslokale. Etter møte med Den Læstadianske Forsamling, ble eventuell bruk av tomten til skole/barnehage tatt ut av planforslaget. Forslag til endring av bestemmelse i gjeldende plan er av et så vidt stort omfang, at saken må betraktes som en ordinær reguleringsendring; dvs. at reguleringsspørsmålet må behandles av bystyret. Forslag til reguleringsendring har vært sendt til regionale planmyndigheter, naboskap og andre interessenter til uttalelse. Det kom inn 7 uttalelser/merknader til planforslaget etter høringsperioden. Disse er sammenfattet og kommentert i vedlegg 4. Det legges opp til at planforslaget behandles i samsvar med plan- og bygningslovens 27-2.

2 Planutvalget behandlet saken den , og det ble fattet slikt vedtak: Saken sendes tilbake til administrasjonen for en presisering m.h.t. tilstrekkelig antall parkeringsplasser. Det forutsettes at det ikke legges opp til en økning i areal for bebyggelse på tomten. Følgende forslag fra Ole H. Hjartøy ble vedtatt å følge saken videre: Bodø bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, Reguleringsendring for Felt A1 i Bodøsjøen, med kart sist datert og med tilhørende reguleringsbestemmelser med endring i 2 til BYA = 85% (dette for å få tilstrekkelig antall parkeringsplasser til virksomheten). I møte den fattet planutvalget slikt vedtak: Saken utsetttes til neste møte i påvente av dialog mellom kommunen og tiltakshaver. I epostmelding av , fra Den Læstadianske Forsamling ble det bedt om at den videre behandlingen ble stilt i bero til over sommeren, slik at forsamlingen har funnet ut av hvordan tomten kan og bør utnyttes. Det har i løpet av august og september i år vært holdt møte og løpende kontakt pr. epost mellom representanter fra Den Læstadianske Forsamling og byplankontoret. Fra byplankontorets side forstår man det slik at tiltakshaver ønsker følgende endringer/tilføyelser i forslag til reguleringsbestemmelser: Under 2 Byggeområde/allmennyttig formål: Formålet er avsatt til forsamlingslokale/kirkebygg. Under 2 a Grad av utnytting (tilføyelse): BYA (prosent bebygd areal) settes til 85%, BYA (bebygd areal) settes til 600 m2 og BRA (bruksareal) settes til 1000 m2. Under 2 d Estetikk: Siste setning tas bort og erstattes med: Det bør i best mulig grad legges opp til trevegetasjon/beplantning på eiendommen. Vurderinger Reguleringsendringen gjelder rammevilkårene innen Felt A1, det vil si grad av utnytting og byggehøyder. Dette betyr at det kun er reguleringsbestemmelsene som søkes endret. En endring av % BYA, fra 25 % til 85 %, anses som en vesentlig endring av gjeldende plan. Når det gjelder grad av utnytting (BYA), så uttrykkes den gjerne i prosent av bebygd areal. Bebygd areal består av grunnflate bygg + parkeringsareal på bakkeplan (på egen tomt). Prosenten regnes ut ved at samlet bebygd areal divideres på netto tomt. Felt A1 har et netto tomteareal på vel m2. Forsamlingshusets nåværende grunnflate er beregnet til 183 m2. Et antall sitteplasser på 200 vil etter parkeringsvedtektene kreve 40 biloppstillingsplasser med et areal på 1000 m2 på egen tomt. Etter de samme vedtektene kreves det 40 oppstillingsplasser for sykkel med et areal på 100 m2. Samlet bebygd areal, sett i forhold til dagens bygning og bruk, blir da på = 1283 m2.

3 Ved 25 % BYA (som i dag): Bebygd areal (25 % av 3600 m2) = 900 m2. Dette vil si at det ikke vil være rom for utvide forsamlingslokalet etter dagens regler. Ved 85 % BYA (som det er søkt om): Bebygd areal (85 % av 3600 m2) = 3060 m2. Rest tomteareal utenom parkering blir da 540 m2, som kan nyttes til for eks. vegetasjon/park. Ved 50 % BYA: Bebygd areal (50 % av 3600 m2) = 1800 m2. Rest tomteareal blir 1800 m2, som kan nyttes til for eks. vegetasjon/park. Kravene til parkering av biler og sykler, er minimumskrav etter parkeringsvedtekten. Det betyr at det ikke er noe i veien for å etablere flere bil- og sykkeloppstillingsplasser enn det antall som vedtekten krever (innenfor rest tomteareal). Byplankontoret mener at en % BYA på 85 % er en for høy prosentandel. Det er ikke uten videre lett, og kanskje heller ikke riktig, å sammenligne med andre typer forsamlingshus. Men vår beregning viser at Nordly Grendehus på Bertnes og Adventkirken i Torvgata begge har en % BYA på ca 40 %. Når vi tar i betraktning at Felt A1 har en mer kupert tomtegrunn enn de to nevnte eksemplene (Adventkirken og grendehuset), så mener vi at en % BYA på 50 % for Felt A1 burde være tilstrekkelig. Forsamlingshuset til Den Læstadianske Forsamling ligger eksponert til i forhold til omgivelsene. Det er derfor viktig at det ved en evt. utvidelse av bygningen tas hensyn til estetiske kvaliteter, også når det gjelder utomhusarealene. Derfor er det viktig at deler av tomten parkbehandles, og at det i det minste settes av areal til beplantning (eksisterende og ny). Spesielt mot sør, vest og nord er det viktig å ha et vegetasjonsbelte. Som det går fram av vedlagt forslag til reguleringsbestemmelser ( 1), settes det krav om situasjonsplan i forbindelse med behandling av rammesøknad ved en evt. søknad om utvidelse av forsamlingshuset. Situasjonsplanen skal vise disponeringen av tomtearealet. Etter byplankontorets mening er det mulig å få til gode løsninger innenfor en ramme på 50 % BYA. Når det gjelder forslag til byggehøyder, så mener vi at 12 meter til gesims kan forsvares, da det her er tale om et forsamlingshus/kirkebygg. Den Læstadianske Forsamling erverver Felt A1 fra Bodø kommune, og de økonomiske konsekvensene for kommunen vil derfor være knyttet til dette ervervet. Byplankontoret skjønner det slik at reguleringsplanen skal tillegges bestemmelser som begrenser byggets størrelse (BYA og/eller BRA) i tillegg til % BYA, hvor målet er at bygget ikke blir større enn det man kunne få med foreslåtte reguleringsformål og en % BYA på 50%. BYA skal videre settes høyere for å imøtekomme eiers usikkerhet for at de ikke kan etablere nok parkeringsplasser. Innledningsvis må det påpekes at eiers bekymring ikke er relevant da det står eier fritt til å opparbeide flere bil- og sykkeloppstillingsplasser på egen tomt enn det minimumsantall som kreves etter parkeringsvedtekten, så fremt ikke annet er betemt i plan eller vedtak. I nylig vedtatt parkeringsvedtekt for Bodø kommune (vedtatt av bystyret den ), er det for kirke/forsamlingslokaler satt et parkeringskrav på 0,3 biloppstillingsplasser pr. sitteplass i områder

4 utenom bykjernen og sentrumsplanen. Siden foreliggende forslag til reguleringsendring startet opp halvannet år før parkeringsvedtektene ble vedtatt, mener vi at det er riktig å fastholde 0,2 biloppstillingsplasser pr. sitteplass, slik det framgår av forslag til reguleringsbestemmelser. Beregning av BRA og BYA Det er problematisk å skulle beregne hvor mye en kan bygge med utgangpunkt i % BYA på 50 %. Dette både fordi parkeringskravet for forsamlingslokale er knyttet opp til antall sitteplasser, og det er usikkert hvor mye andre rom som et bygg kan ha. Rammene åpner for et bygg i tre etasjer. Det må derfor tas en del forbehold i dette regnestykket. Dagens bygg er på ca. 183 m2, med ca. 110 sitteplasser. Det gir ca. 1,65 m2 per sitteplass. Normalt beregnes det i et rent forsamlingslokale 1 m2 pr sitteplass, og i så måte er det i foreliggende planforslag satt mildere parkeringskrav enn dette. Parkeringskravet for dagens bygg med 110 sitteplasser er 22 biler og sykler, som gir 605 m2. Forutsatt kun forsamlingslokale på ett plan, 1800 m2 tilgjengelig bebyggbart areal og samme utnytting gir det 418 m2 totalt bebygd areal til bebyggelse, eller ca. 250 sitteplasser. Det resterende må holdes av for å tilfredsstille minimumskravet til parkering. Hvis det derimot også søkes om bygging av flere etasjer (eks tilliggende kontorer, kafeer, møterom eller lignende) kan dette medføre et økt parkeringskrav, og dermed mindre bebyggbart areal. Parkeringskravet kan være fra noen få parkeringsplasser til teoretisk over 1000 m2 (hvis hele andre etasje også benyttes til forsamlingslokale). Forutsatt to etasjer med forsamlingslokale med 1,65 m2 per sitteplass blir maks byggstørrelse i underkant av 235 m2 og 280 plasser. Det anses derimot ikke som realistisk at en får to fulle etasjer med dette formål. Det er fra byplankontorets side foreslått at BYA (bebygd areal) settes til 400 m2 og at BRA settes til 800 m2 (m.a.o. det åpnes for at opp til to fulle etasjer kan etableres). Med et bebygd areal på 400 m2, gis det en økning på 217 m2 bebygd areal i forhold til dagens situasjon. I dialogen med Den Læstadianske Forsamling, etter planutvalgets vedtak av , er det fra tiltakshavers side fremmet ønske om en grad av utnytting på 85 % BYA, en BYA på 600 m2 og en BRA på 1000 m2. Siden hovedformålet med bygget er forsamlingslokale/kirkebygg, ser vi ikke behovet for et bruksareal over to fulle etasjer, derfor kan vi ikke se behovet for en gesimshøyde på 12 meter i hele byggets lengde. Byplankontoret holder fast ved at en % BYA på 50 % vil være enklest for alle parter å forholde seg til. Men ut fra intensjonen i planutvalgets vedtak av , siste setning; Det forutsettes at det ikke legges opp til en økning i areal for bebyggelse på tomten., så vil vi anbefale at omsøkt grad av utnytting settes til % BYA = 85 %, BYA til 400 m2 og BRA til 1000 m2. Det er BYA som her begrenser økningen i areal på tomtegrunnen. En forutsetning for at administrasjonen velger å kunne gå inn for BRA på 1000 m2, er at 50 % av byggets lengde gis en gesimshøyde lavere enn 12 meter. Det vil si at ene halvparten av byggets lengde får en gesimshøyde på 12 meter over gjennomsnittlig planert terreng, mens den andre halvparten får en gesimshøyde på 8 meter. Når det gjelder trevegetasjon på tomten, er det viktig at det mot de offentlige sidene; dvs. mot Garnveien og atkomstveien inn i B7-feltet, opprettholdes vegetasjonsbelter. Spesielt mot Garnveien bør det være uproblematisk å opprettholde et vegetasjonsbelte med trær, da skråningen opp mot forsamlingshuset er bratt og lite egnet til andre formål (eksempelvis parkering).

5 I formålsparagrafen til plan- og bygningslovens 1-1 står det at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. I bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel, 1.10, står det bl.a. at for atkomst til og i bygninger så gjelder krav fastsatt i Teknisk forskrift. I utbyggingsavtaler mellom kommunen og utbyggere i Bodøsjøen, der byggeområdene er kjøpt fra kommunen, har det vært stilt krav om tilrettelegging for alternativ energiforsyning, for eks. vannbåren varme. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, 2.1, bokstav B, heter det at innenfor konsesjonsområdet for fjernvarmeanlegg har alle tilknytningsplikt til fjernvarmenettet. Felt A1 ligger innenfor nevnte konsesjonsområde. Reguleringsbestemmelsene er foreslått endret i samsvar med ovenstående. Konklusjon og anbefaling I forbindelse med evt. videreutvikling av Felt A1 i form av utvidelse av forsamlingshuset, er det behov for betydelig videre rammer enn de som ligger i gjeldende arealplan for området. Ut fra de eksemplene på beregning av grad av tomteutnytting som er nevnt foran, mener administrasjonen at en ivaretar en akseptabel utnyttelse av Felt A1. Byplankontoret går primært inn for at % BYA settes til 50 %. Sekundært kan administrasjonen gå inn for at % BYA settes til 85 %, med BYA på 400 m2 og BRA på 1000 m2, da dette etter vår forståelse er i samsvar med intensjonen i planutvalgets vedtak av Innstillingen nedenfor presenteres i to alternativer. Dersom alt. 1 velges, må bestemmelsene rettes opp når det gjelder 2 om grad av utnytting. Vedlagt forslag til bestemmelser er tilpasset innstillingens alt. 2. Forslag til innstilling: Bodø bystyre vedtar med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, Reguleringsendring for Felt A1 i Bodøsjøen, med kart sist datert og med de endringer av planforslaget som er nevnt under vurderinger og med tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert Alternativ 1: Grad av tomteutnytting settes til % BYA = 50 %. Alternativ 2: Grad av tomteutnytting settes til % BYA = 85 %, BYA settes til 400 m2 og BRA settes til 1000 m2. Jørn Roar Moe byplansjef Saksbehandler: Bjørn Føre Svein Blix rådmann Henrik K. Brækkan kommunaldirektør

6 Trykte vedlegg: 1. Oversiktkart 2. Plankart 3. Reguleringsbestemmelser 4. Sammendrag av innkomne uttalelser/merknader Utrykte vedlegg: 1. Uttalelse av , fra kommunalteknisk kontor 2. Uttalelse av , fra Voll Arkitekter AS, på vegne av Felt B7 3. Uttalelse av , fra Bodøsjøen borettslag AL 4. Uttalelse av , fra byggesakskontoret 5. Uttalelse av , fra Fylkesmannen i Nordland 6. Uttalelse av , fra Nordland fylkeskommune 7. Uttalelse av , fra Barnerepresentanten

7

8

9

10

11

12