RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2014/494-24 Arkiv: 14/608 Saksbeh: Martin Dahlen Krogstad Dato: 02.06.2015 Klagebehandling: Plassering av garasjested: Rådyrstien 9 gnr. 14 bnr. 608Søker: Hedalm Anebyhus ASTiltakshaver: Tord Keltner S. I. Støme Utv.saksnr Utvalg Møtedato 51/15 Miljø- og teknisk komité 22.06.2015 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og tar ikke klagen til følge, jfr. 34 i forvaltningsloven. Garasjen må flyttes slik at den ligger minimum 2,0 m fra eiendomsgrense mot vei. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.
Vedlegg: 1 Godkjent situasjonskart 2 Reviderte tegninger av garasje 3 Søknad om endring av tillatelse - Rådyrstien 9 5 Situasjonskart 5 Garasjetegninger 6 Søknad om endring av tillatelse Sted: Rådyrstien 9 gnr. 14 bnr. 608 Søker: Hedalm Anebyhus AS Tiltakshaver: Tord Keltner S. I. Støme 7 Klage på vedtak 8 Korrespondanse mellom kommune og tiltakshaver Kort resymé Det ble søkt om oppføring av ny bolig og garasje som ble godkjent i delegert vedtak 89/14. Videre ble det søkt om endring av plassering på garasje etter at den var bygget. Endringen ble avslått i delegert vedtak 94/15. Vedtaket er påklaget og er rettidig. Det innstilles på at klagen ikke tas til følge og at garasjen må flyttes til minimum 2,0 m avstand fra eiendomsgrense mot vei. Saksopplysninger fra delegert vedtak 94/15 Info om planstatus Eiendommen er regulert og har formål bolig. Det er egne bestemmelser til det regulerte området. Frittstående garasje, uthus o. l. kan oppføres inntil 1 m fra eiendomsgrense, eventuelt bygges sammen med tilsvarende bygning på naboeiendom. Mot offentlig veg må avstand fra garasje til eiendomsgrense være minimum 2,0 m dersom innkjøringen er parallell med vegen. Info om tiltaket Det ble søkt om plassering av garasje med avstand 2,0 m fra eiendomsgrense sørøst (mot vei). Garasjen er så blitt plassert av tiltakshaver nærmere eiendomsgrense, i en avstand av 0,62 m, i ettertid. Det er blitt søkt om endring av tillatelsen og ettergodkjenning av denne plasseringen. Tiltaket er søknadspliktig etter 20-2 i plan- og bygningsloven. Naboer er varslet om endringssøknaden og det er ingen merknader. Vurderinger fra delegert vedtak 94/15 -sitat slutt- Utforming av tiltaket Planen legger føring for plassering av bygningsmasse i reguleringsplanen. Det er lagt en byggegrense på 5 m fra eiendomsgrense mot vei i plankart. Videre sier bestemmelsene at garasje kan plasseres utenfor byggegrensene, men med minimum avstand til eiendomsgrense på 2,0 m dersom garasjen plasseres parallelt med vei. Tiltakshaver har opplyst om at han trodde bestemmelsen gjaldt avstand fra veikant og ikke eiendomsgrensen.
Vi har fått uttalelse fra Enhet for eiendom og tekniske tjenester som mener det ikke foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon for plasseringsendring av garasje. Dette er vurdert med hensyn til de praktiske driftsmessige utfordringene til enheten. Formål i reguleringsplan Plasseringen er ikke i strid med formålet i planen, men i strid med bestemmelsen som omhandler bygningsplassering fra vei. Avstand fra vei er regulert inn for å ta hensyn til drift og vedlikehold av vei, slik som brøyting vinterstid, vedlikehold grøftetraseér, vann- og avløpsledninger og vedlikehold/drifting av disse. I tillegg kan masser som ligger tett inntil grøfter kunne bli utsatt ved store nedbørsmengder som igjen kan føre til skade på grunnmasser og fundament til bygninger som står i umiddelbar nærhet til disse. Dispensasjonsvurdering Vi kan være enig i at en dispensasjon for denne garasjen ikke vil skape nevneverdige problemer med hensyn til snøbrøyting da det er nok areal å legge snø på, selv om det ikke er regulert inn snødeponier. Det vil allikevel kunne gi noen ulemper for snøbrøyting dersom flere tomter får samme tillatelse. I henhold til kommunal norm er det 4,0 m byggegrense til offentlig ledningsnett. Dette er lagt inn som en buffersone for å kunne ivareta behov for å grave opp arealene rundt traséen ved reparasjon/vedlikehold. Det er dermed en viss risiko for at masser og fundament til en bygning som ligger innenfor denne buffersonen vil kunne bli skadelidende. Kommunen ønsker ikke å bli påført erstatningsansvar i slike tilfeller. For å unngå dette er det viktig at det ikke gis dispensasjoner fra disse reglene. De kommunale ledningene ligger ca. 4,0 m fra der garasjen er plassert. Det vil videre kunne bli noen utfordringer knyttet til vedlikehold av grøfter og også en viss risiko dersom drensledninger ved store vannfall/snøsmeltinger ikke klarer å ta unna vannmassene. Med bakgrunn i de faglige uttalelsene fra Enhet for eiendom og tekniske tjenester og med hensyn til de planmessige konsekvensene en dispensasjon kan føre til mener vi det ikke foreligger grunnlag for å innvilge dispensasjon. Ulempene er også vurdert til å være større enn fordelene for tiltakshaver som kun får en merkostnad med å flytte garasjen i tråd med vedtaket. Økonomi -sitat slutt- Tiltaket gir ingen konsekvenser for kommunen. Tiltakshaver må bekoste eventuell flytting av garasjen selv. Kommuneplan Reguleringsplanen for Oterlia II er utarbeidet slik at den skal ivareta fremtidige utfordringer med klimaendringer, forebygging av uønskede hendelser, skape gode bomiljøer og sikre god infrastruktur. Folkehelse og levekår Folkehelse og levekår fremmes først og fremst av gode bomiljø. Gode bomiljøer sikres gjennom godt planverktøy og gode reguleringsplaner. Klagebehandling Klager erkjenner feilen han har gjort. Han ønsker fortrinnsvis å kommentere de vurderingene kommunen har gjort, hvor han sier seg uenig. Blant annet at fundamenteringen som er gjort er sikker
slik at det ikke vil være fare for erosjon av løsmassene som garasjen står på. Det vil derfor ikke være fare forbundet med eventuelt vedlikehold av vann- og avløpsledninger, strømkabler osv. som ligger i grøft langs veien da massene er stabile. Avstanden til garasjen fra midten av grøft er større enn minsteavstanden på 4,0 m, jfr. kommunal norm. På vinterstid skal det svært mye snø til før det legger seg inntil bygningens vegg. Dette fordi garasjen står 1-1,4 m høyere enn grøft langs veien. Han er innforstått med at risiko forbundet med skade som følge av brøyting og snø er hans og at kommunen ikke kan stilles økonomisk ansvarlig om skader skulle oppstå. Klager har forsøkt å regne seg frem til kostnadene forbundet med flytting og skriver at det blir svært dyrt. Det krever flytting med kraner, endring av såle, mest sannsynlig endringer på privat VA-stikk og risiko for at garasjen kommer til skade under arbeidene. Det er derfor en stor ulempe for ham. Vurdering av klage Klager har anført at han selv tar skyld for det som har skjedd. Imidlertid har han redegjort for situasjonen og kommet med nye opplysninger som gir grunnlag for ny vurdering. Vår vurdering på løsmasseforhold/grunnforholdene som garasjen er opparbeidet på var ikke basert på en konkret fysisk undersøkelse, men på visuell kontroll. I tillegg antok vi at det var benyttet vanlige metoder for utfyllinger. Selv om det sjelden går galt med fyllinger så er risikoen til stede når bygninger står plassert så langt ute på kanten. Når Haugsjå, som var ansvarlig prosjekterende og utførende, garanterer overfor tiltakshaver at grunnarbeidet er gjort på en sikker måte vil vi ikke motstride dette. Vi antar derfor at forholdende rundt fundamenteringen er god nok. Når det gjelder avstanden til ledninger m.v. så sier tiltakshaver at avstanden er stor nok, min. 4,0 m, og at det uansett ikke vil være problematisk å gjennomføre vedlikehold uten at det oppstår risiko for skade på garasjen. Videre så gir ikke plasseringen i seg selv hindringer for fri sikt fra utkjøring, men resultatet på sikt dersom konstruksjoner og anlegg plasseres tettere på vei blir en tettere bebyggelse mellom tomtene og mindre sideareal til vei. Dette kan føre til en mer uoversiktlig infrastruktur og potensielt skape farlige situasjoner. Selv om tiltaket i seg selv, selvstendig, ikke er til svært stor ulempe så vil en godkjenning gi stor fare for presedens til senere saker. Her er det skjedd en plasseringsfeil av tiltakshaver og ikke gitt dispensasjon på forhånd. Tiltaket blir dermed en ettergodkjenning av feil plassering, men saken skal vurderes som om tiltaket ikke er gjennomført. Vi forstår at kostnaden med flytting kan bli stor og at dette får økonomiske konsekvenser for tiltakshaver. Vår vurdering er å måtte se de uheldige konsekvensene ved å la tiltaket stå opp mot de økonomiske konsekvensene en flytting innebærer. Presedensfaren er stor da det vil gi et inntrykk av at det er enkelt å få tilgivelse for tiltak som er gjort i strid med tillatelsen. Videre så vil det være vanskelig for kommunen å nekte andre tilvarende plassering av garasje, hvis det ellers er de samme forutsetningene med grunnforhold, siktsoner, høyder osv Hver sak skal imidlertid vurderes individuelt. Ulempene er blitt belyst og tiltakshaver blir ansvarlig for plasseringa. En godkjenning i dette tilfellet kan føre til at hensikten med planen blir tilsidesatt og det blir vanskelig å avslå neste dispensasjonssøknad. I sum vil slike dispensasjoner føre til at planen mister sin funksjon og det blir byggepress i tomtearealene ut mot vei. Dette vil skape mindre trygghet for barn og for de som ferdes i kjøretøy. Det vil også gi en uheldig situasjon med tanke på drift og vedlikehold av veiene. Basert på ny helhetlig vurdering kan vi ikke se at saken er blitt tilført nye momenter som skulle tilsi et endret standpunkt. Rådmannens konklusjon
Klagen tas ikke til følge, jfr. 34 i Forvaltningsloven. Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse.