RENNESØY KOMMUNE Kultur og samfunn vedlegg 4 Saknr. Arkivkode 12/162-20 PLID 2012 003 DETALJREGULERING FOR DEL AV LAUGHAMMAREN, ASKJE PLANID: 2012 003 PLANBESKRIVELSE Utarbeidet av Rennesøy kommune Datert: 01.06.2012 Sist revidert: 07.01.2013 1. Bakgrunn for planforslaget Da Rennesøy kommunestyre behandlet budsjett for 2011 ble det fattet følgende vedtak om salg av tomter: Salg av tomter Rennesøy kommune starter prosess med å få omregulert 2 eiendommer på Vestre Åmøy og 1 eiendom på Askje til boligformål. Mulighetene ligger i å realisere en eneboligtomt overfor båthavna i kommunalt felt på Vestre Åmøy, en tomt som i dag er regulert til lekeplass i kommunalt felt på Vestre Åmøy og 2 tomter på Askje der det også fordrer noe arkeologiske utgravinger. Disse 4 tomtene bør generere mellom 6-8 mill ved salg. Beløpet kan foreløpig ikke legges inn i budsjettet ettersom det først må enkelte formålsavklaringer til, ev omregulering. Kommunestyret ber rådmannen umiddelbart starte prosess for å realisere potensialet. Vedtaket ble gjentatt ved behandling av budsjettet for 2012. Planforslaget er en oppfølging av kommunestyrets vedtak. 2. Gjeldende planer Kommuneplanen for Rennesøy viser området som byggeområde for bolig. Nord for Laughammaren er det vist hensynssone båndlegging etter kulturminneloven. Bestemmelsene i kommuneplanen har tetthetskrav på minimum 2,2 boliger pr daa på Askje. Reguleringsplan for Askje D, planid 1988001, vedtatt 19.05.1988 viser området som vei og spesialområde fornminne. Se kopi av reguleringskartet under.
Lov om kulturminner fastsetter at alle fornminner fra før 1536 er automatisk freda. Utbygging i områder der det er registrert fornminner kan kun skje dersom Riksantikvaren gir dispensasjon fra loven. Dispensasjon gis som regel på vilkår av at det foretas utgraving og fullstendig registrering av fornminnet. 3. Varsel om planoppstart Kommunen varslet oppstart av planarbeid med annonse i Stavanger Aftenblad og på kommunens nettside 09.02.2011. Brev til naboer, velforening og offentlige etater ble sendt samme dag. Formålet med planen ble opplyst å være: Formålet med planen er å regulere området til boligformål med tilhørende anlegg som lekeplass og parkering. Etter varsel om oppstart har vi mottatt følgende uttalelser/innspill: Avsender Innspill/merknad Rådmannens kommentar Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen, datert 09.03.2012. Vedlegg 4 Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen, Uttalelsen omfatter bare området sør for veien Laughammaren. På området ble det registrert en steinalderboplass på 5-600 m2 i forbindelse med regulering av området på åttitallet. Kulturseksjonen vil kunne tilrå dispensasjon etter kulturminneloven. Planen må stille krav om arkeologiske undersøkelser før utbygging. Se vedlegg 6 for hele brevet Uttalelsen gjelder også for Fylkesmannen i Rogaland. Fylkeskommunen har ikke særlige Dette er ivaretatt i bestemmelsene Det er foretatt befaring med 2
datert 15.03.2012 Vedlegg 5 Brannvesenet i Sør- Rogaland, miljøretta helsevern, datert 23.05.2012 Lyse, datert 21.03.2012 Tre hytteeiere i Laughammaren, datert 06.03.2012 Hedlevik velforening, datert 22.03.2012 merknader til fortetting forutsatt at dette bare gjelder området sør for veien (Laughammaren). Kulturavdelingen har i brev datert 09.03.2012 gitt uttalelse om at de vil anbefale at det gis dispensasjon fra kulturminneloven for dette området. Kulturavdelingen presiserer i Fylkeskommunens brev datert 15.03.2012 at de ikke vil anbefale dispensasjon for området nord for Laughammerne. Dette er en del av et større område med synlige kulturminner i form av gravrøyser, hustufter osv. Fylkeskommunen minner om planog bygningslovens krav om planbeskrivelse. Planbeskrivelsen skal være et eget plandokument og ikke en del av saksframlegget. Se vedlegg 7 for hele brevet Forhold knyttet til grunnforhold radon og forurensning, støy, utemiljø, sosiale forhold må tas hensyn til i planleggingen. Se vedlegg 8 for hele brevet Ingen merknader. Evt flytting av eksisterende infrastruktur skjer etter enhver tid gjeldende retningslinjer. Hytteeierne ønsker å få reservert to parkeringsplasser pr hytte. Se vedlegg 9 for hele brevet Ingen innsigelser til planen, men forutsetter at boliger bygges i henhold til opprinnelig reguleringsplan, eneboliger. Det ønskes ikke parkeringsplasser som øker trafikken i Laughammaren. Se vedlegg 10 for hele brevet kulturavdelingen og arkeologisk museum for om mulig også å få frigitt noe av området nord for Laughammer. Dette har resultert i noe areal for parkering. Planbeskrivelsen er laget som eget dokument i tillegg til saksframlegget. Tatt til etterretning. Relevant innspill er tatt inn i bestemmelsene. Tatt til orientering Det er lagt inn forslag til en parkeringsplass pr hytte, i tillegg er det felles gjesteparkering for hele Askje D feltet. Planforslaget legger opp til eneboliger/kjedehus/tomannsbolig, men med mindre tomter en resten av feltet. Parkeringsplassene som er foreslått skal være felles for Laughammaren og gir ikke økt trafikk for feltet. 4. Beskrivelse av planområdet Planområdet er i alt på 3,5 daa og ligger på begge sidene av veien Laughammaren. Arealet utenom vei er bevokst med busk og kratt. Området skråner fra nord mot sør. På sørsiden av Laughammaren faller også terrenget mot vest. Dette gir området har gode solforhold. Rennesøy kommune er grunneier for hele planområdet. Selve planområdet er uten bebyggelse, men har eksisterende bolighus mot vest, sør og øst. I nord grenser området til uregulert LNF-område som er i bruk som utmarksbeite. 3
Laughammaren er et boligfelt som ble bygget ut på slutten av åttitallet og begynnelsen av nittitallet. Byggefeltet Laughammaren er en del av et større boligområde i Hedlevik. Feltet består av eneboliger på relativt store tomter. Det ligger et større friområde langs sjøen i Hedlevik og kvartalslekeplass med balløkke i Øvre Hedlevikveien. Grønt- og lekeområdene er tilgjengelige via gangtraceer mellom kjøreveiene. Avstanden fra planområdet til sjøen er 2-300 meter. En mindre del av planområdet, mot sørøst, ser ut til å være i bruk til lekeområde og delvis lager av diverse materialer. Det ligger tre fritidseiendommer langs sjøen som har adkomst via Laughammaren. Hyttene inngår ikke i reguleringsplanen for Askje D, og det er heller ikke satt av plass til parkering for hyttene. Området har adkomst via kommunal vei som er opparbeidet med fem meter kjørevei og to meter fortau langs sørsida av veien. Det er opparbeidet offentlig vann og avløp. Det er ikke kjente miljø eller risikoforhold knyttet til området. Området nord for Laughammaren er en del av et større fornminneområde, id 15008, med synlige fornminner. Området er registrert i Riksantikvarens base, Askeladden. Sør for Laughammaren ble det ved utarbeidelsen av reguleringsplanen i 1988 registrert en steinalderboplass, id 157518, denne er ikke registrert i Askeladden eller andre offentlig tilgjengelige oversikter over kulturminner. Det er ikke registrert andre spesielle naturverdier eller miljøhensyn. Nærmeste butikker ligger på Askje vest. Barneskole er Mosterøy skole og ungdomsskole ligger i Vikevåg. Ortofoto med eiendomsgrenser og høydekoter: 4
Området sør for Laughammaren sett fra vest. Laughammaren 7 vises helt til venstre i bildet. Øvrig bebyggelse i bakgrunnen ligger i Øvre Hedlevikveien. Området nord for Laughammaren sett fra øst. Området nærmest foreslås til parkering. 5. Beskrivelse av planforslaget Planen består av plankart og bestemmelse samt planbeskrivelse. Planen omfattes ikke av forskrift om konsekvensutredning og det er derfor ikke utarbeidet egen KU. Planforslaget er i samsvar med kommuneplanen når det gjelder formål, krav til tetthet og lekeplasser, samt parkering. Riksantikaven har gitt dispensasjon fra kulturminneloven for området sør for Laughammaren på vilkår at det foretas arkeologiske utgravinger før gjennomføring av planen. Planforslaget forholder seg til anbefaling fra kulturavdelingen i Fylkeskommunen og vedtak av Riksantikvaren om hvilket område som kan frigis etter kulturminneloven. Planforslaget går ut på å legge til rette for bygging av boliger på arealet sør for Laughammaren. I tillegg er det satt av plass til en nærlekeplass og gjesteparkering. Det foreslås i tillegg seks parkeringsplasser på nordsiden av Laughammaren. Disse er plassert i samarbeid med Rogaland fylkeskommune og Arkeologisk museum. Resten av området nord for Laughammaren foreslås til grønnstruktur med båndlegging etter kulturminneloven. Boligtomtene som foreslås er små i forhold til eksisterende boligtomter i feltet, men er i samsvar med dagens krav til tetthet og hva som blir sett på som normale tomtestørrelser. Tomtene gir ikke mulighet for å bygge eneboliger med minimumsavstand på åtte meter mellom byggene. Dette krever at det bygges brannvegger for å kompensere for avstand. Planen viser to tomter for enebolig/kjedehus og en større tomt der det foreslås tomannsbolig. Tomtedelingen er vist som et forslag. Etter søknad kan det tillates andre løsninger. 5
I bestemmelsene er det gitt begrensninger på mønehøyde på 7,5 meter, grad av utnytting på 35 % og det er krav om saltak. Bestemmelsene setter også krav om opparbeidelse av parkeringsplasser og lekeplass i forbindelse med utbyggingen. Foreslått mønehøyde som gir grunnlag for to fulle etasjer pluss evt underetasje/kjeller. Tillatt mønehøyde vil ligge noe høyere enn tilstøtende boliger i Laughammaren 1 samt Øvre Hedlevikveien, men lavere enn bebyggelsen på nordsida av Laughammaren og omtrent samme mønehøyde som Laughammaren 7. Planforslaget viser parkeringsplasser som skal tjene som gjesteparkering for både ny og eksisterende boliger samt hyttene som har adkomst via Laughammeren. Det foreslås at hytteeiendommene skal kunne få reservert en parkeringsplass hver. Planforslaget forutsetter bruk av allerede eksisterende infrastruktur for vei, vann og avløp og energiforsyning. Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn. Terrenget i området har såpass små høydeforskjeller at det vil kunne etableres løsninger som gir god tilgjengelighet for alle. Konsekvenser Gjennomføring av planen vil gi fortetting av eksisterende boligområde. I tillegg vil eksisterende hytter og boliger få en bedre parkeringssituasjon. Lekeplassen vil gi et tilbud til de minste barna i nærområdet. Den nye bebyggelsen vil i liten grad føre til ulemper i form av tap av sol og utsikt for eksisterende boliger. Trafikken vil øke noe. Dette er det tatt hensyn til ved etablering av flere gjesteparkeringsplasser. ROS Det er ikke registrert andre risikofaktorer enn trafikken i Laughammaren. Adkomst til ny bebyggelse må krysse fortau. Det er derfor særlig viktig at krav om frisikt blir gjennomført. Det er ikke registrert andre miljøforhold som har behov for avbøtende tiltak. 6