FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2015/822 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 15/135 26.11.2015 Kommunestyret 15/84 10.12.2015 2.gangsbehandling Detaljregulering gnr/bnr 20/3 Høygård Administrasjonens forslag til vedtak: Kommunestyret vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 forslaget til Detaljreguleringsplan for gnr/bnr 20/3 Høygård med tilhørende bestemmelser, begge datert 22.5.2015. Behandling i Teknisk utvalg - 26.11.2015: Forut for behandling av saken ble det foretatt befaring. Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Behandling i Kommunestyret - 10.12.2015: Edmund Stave (H) og Erik Bjørndal (H) ba kommunestyret vurdere deres habilitet i behandlingen av denne sak. Edmund Stave (H) ble enstemmig vedtatt inhabil og fratrådte møtet. Helge Hals (H) tok sete som varamedlem. Erik Bjørndal (H) ble enstemmig erklært habil. Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Edmund Stave tiltrådte møtet igjen. Saksdokumenter etter 1.gangsbehandling - Alle vedlagt. 1. Plankart. Datert 22.5.2015 2. Planbestemmelser. Datert 22.5.2015 3. Planbeskrivelse. Datert 22.5.2015 4. 1.gangsbehandling. Sak 15/76. Møtedato 25.6.2015 5. Offentlig ettersyn. Datert 13.8.2015 6. Annonse. Datert 19.8.2015
7. Kristiansen og Selmer-Olsens kommentarer til merknader og klager innkommet ved offentlig ettersyn. Datert 12.10.2015 8. Klage. Signert Charlotte Gaupeland, Kris Thomas Sola, Tine Lund. Datert 1.10.2015. 9. Klage. Signert Linny og Roy Frigstad. Datert 29.9.2015 10.Klage. Signert Julie og Jens Berntsen. Datert 3.9.2015 11.Uttalelse. Fylkesmannen i Vest-Agder. Datert 23.9.2015 12.Uttalelse. Statens vegvesen. Datert 17.9.2015 13.Merknad. Vest-Agder Fylkeskommune. Datert 26.8.2015 14.Sol og skygge diagram. For dato 20.3.2015 15.Sol og skygge diagram. For dato 20.5.2015 16.Sol og skygge diagram. For dato 22.9.2015 17.Sol og skygge diagram. For dato 22.10.2015 18.Tverrprofil av vei. Datert 9.10.2015 Saksutredning 1.gangsbehandling Detaljregulering gnr/bnr 20/3 Høygård sak 15/76 25.6.2015. Administrasjonens forslag ble enstemmig vedtatt av teknisk utvalg: «Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12 å legge forslag til Detaljreguleringsplan for gnr/bnr 20/3 Høygård med tilhørende bestemmelser, begge datert 22.5.2015, ut til offentlig ettersyn». Hensikten med planen På vegne av Pål Vere har Kristiansen & Selmer-Olsen as tatt på seg arbeidet med å utarbeide detaljreguleringsplan for hans tomt på Høygård i Farsund Kommune. Hensikten med planen er å oppfylle plankrav i områdeplan for Høygård datert 12.05.82. Formål i eksisterende plan er byggeområde. Forslaget hjemler oppføring av tidligere omsøkt enebolig med mulighet for en utleieenhet i hovedbygg. Dagens situasjon Tomta ligger mellom de to detaljregulerte områdene Høygård 1 og Høygård II. Høygård 1 er utbygd mens Høygård II nylig er vedtatt. Tomta ble ikke med i noen av detaljplanene. Det stilles derfor krav om detaljregulering for en bolig med tilhørende anlegg. Formål i overordnet plan er byggeområde. Området er delvis bevokst med tett granskog. Resterende område er dels åpent, dels bevokst med kratt av diverse løvtre. Bonitet varierer mellom skrinn rabbemark og tidligere beite. Planen omfatter et område på ca. 4 daa. Planprosess Oppstart av planarbeid ble annonsert 24.3.2015 med frist for uttalelser 8.5.2015. 1.gangsbehandling utført som sak 15/76 den 25.6.2015. Offentlig ettersyn ble utført i perioden 19.8.2015-30.9.2015. Offentlig ettersyn Det kom inn 6 innspill/klager/merknader i perioden. Kommentarer til merknader fra forslagstiller og administrasjonen Her følger en oppsummering av relevante hovedpunkt i innkomne merknader med kommentarer og eventuelle forslag til å imøtekomme merknadene. Det er ikke kommet innsigelser, jf. plan- og bygningsloven 5 4. Vedlegg 8: Klage. Signert Charlotte Gaupeland, Kris Thomas Sola, Tine Lund. Datert 1.10.2015.
- Klager er bekymret for sikkerhet i forbindelse med adkomst. - Klager er bekymret for problemer med brøyting. - Klager er bekymret for innsyn fra ny adkomst. Administrasjonens kommentar: Viser til avsnitt for vurdering. Vedlegg 9: Klage. Signert Linny og Roy Frigstad. Datert 29.9.2015 - De mener det kun er 2.8m mellom grensepunkt der vegen skal plasseres. - De er bekymret for brøyting av privat veg og at biler som ikke kommer opp vegen, ikke skal bli hensatt på deres veg. Tiltakshavers kommentar: Grenser i eldre målebrev er kontrollert i forhold til det som ligger i nyere kart. Kartene viser at eiendommen gnr 20 bnr 3 - på det smaleste er 3.6m bred. Vegen tenkes utført med 3m vegbredde, 25 cm grøfterenne og stålspunt på hver side for å ta opp høydeforskjell mot dagens terreng på hver side. - Vegen holdes bar hele året med bergvarmeslynge, slik at ising ikke forekommer. - Eksisterende veg fram til utbyggers avkjørsel er kommunal. Administrasjonens kommentar: Viser til avsnitt for vurdering. Vedlegg 10: Klage. Signert Julie og Jens Berntsen. Datert 3.9.2015 - Ønsker å begrense innsyn fra planlagt tomt til deres bolig. - Mener planlagte utbygging vil bli til stor ulempe for dem og viser til Nabolovens 2. - Det er vanskelig å endre utforming av deres uteplass for å tilpasse seg endrede solforhold. - Mener adkomstveg ikke er forsvarlig med tanke på glatt føre vinterstid. - Deres barn har astma og reagere r på støv fra grusveg. - De viser til en sak i Lagmannsretten der nabo ble dømt til å fjerne trær som enkelt kunne fjernes, for å forårsake mindre skygge hos nabo. - Tviler på våre vedlagte soldiagram. - Mener de vil få forverrede solforhold. - De var ikke kjent med at gnr 20 bnr 3 var regulert til boligformål, da de kjøpte sin tomt. Tiltakshavers kommentar: - Utbygger er villig til å montere et gjerde over fender langs vegen, slik at det ikke vil være mulig å se ned på Berntsens tomt fra vegen. Videre foreslås det det å sette krav om at glass i første og andre etasje på fasade som vender mot Berntsen, ikke skal være gjennomsiktige. - Naboloven er romslig i forhold til tiltak som kan forventes innenfor riktig reguleringsformål. Når formålet er bolig, må en kunne forvente boligbygging som ikke er til utilbørlig ulempe for naboer. Så lenge utbygg er tar hensyn som beskrevet, kan vi ikke forestille oss at planlagte utbygging skal kunne ses på som en utilbørlig ulempe. Forholdet til naboloven må eventuelt prøves i egen rettsak. Eksempel fra Lagmannsretten som gjelder trær, er ikke relevant, da disse kan fjernes uten store kostnader for eier, samtidig som et tre som regel ikke er like viktig som en bolig. Det legges i nevnte lov stor vekt på om påklagede nabo har forsøkt å bedre situasjonen til nabo, som mener å oppleve ulemper. Videre er det også enklere å få medhold i naboklage, dersom nabo som påfører en ulempe, enkelt kan utbedre situasjonen. I dette tilfelle er det vanskelig å se for seg at utbygger kan gjøre mer for å unngå ulemper som påpekes.
- Selv om det vil være vanskelig å endre på uteplass, viser soldiagram - i forhold til retningslinjer - tilfredsstillende solforhold på Berntsens tomt. Hva Berntsen ønsker seg av solforhold, er ikke relevant så lenge solforhold, som planbeskrivelsen viser, er gode nok i forhold til sedvane og retningslinjer. - Utbygger foreslår varmeslynge i vegen for å unngå is og glatt føre. - Vegen asfalteres for å unngå støv. - Utbygger ønsker å bygge innenfor regulert boligområde og tar alle mulig hensyn i forhold til nabos innspill. Samtidig minnes det om at kommunen har godkjent planen ved førstegangsbehandling. Administrasjonens kommentar: Viser til avsnitt for vurdering. Vedlegg 11:Uttalelse. Fylkesmannen i Vest-Agder. Datert 23.9.2015 - Deres innspill til oppstart av planarbeid er innarbeidet i planforslaget. - Planforslaget burde vært innarbeidet i nylig vedtatt detaljregulering for Høygård 2. Adkomstveg kunne da vært lagt med mindre stigning og bedre terrenghensyn. - Stiller spørsmål om veg med stigning på 14 % er tilfredsstillende sikker. Tiltakshavers kommentar: Planarbeidet ble vurdert tatt inn i kommunal detaljregulering for Høygård 2. Kommunen ønsket imidlertid ikke å ta gnr. 20 bnr. 3 inn i sin plan, da det på det tidspunktet var registret fornminner i området, samtidig som adkomst ikke kunne samkjøres med andre tiltak i Høygård2. Fornminner er nå klarert med Fylkeskonservator. Adkomstveg er som beskrevet over, forsøkt ført inn fra nord, slik at denne kunne vært kortere. Dette ville medført uønsket inngrep over naboeiendom. Eneste fornuftige adkomst for tomta er, som vi har vist i plan. Vi minner om at gnr 20 bnr 3 ligger innenfor regulert byggeområde i overordnet plan, og at det er satt av plass til avkjørsel ved opptegning av målebrev for naboeiendommen. Stigningen er, som FM påpeker, i overkant av det som normalt tillates i moderne planer. Dette på grunn av fremkommelighet og sikkerhet, spesielt vinterstid. Planen beskriver fra før fender som hindrer utforkjøring mot nabo. Videre vil utbygger med bakgrunn i innspill ytterligere sikre traséen ved å legge varme i kjørebanen for å hindre snø og ising. Nederst anlegges frostfri rist som fanger opp overvann, slik at vann ikke flyter ut og skaper ising andre steder. Ang. terrenginngrep har vi lagt ved tverrprofil som viser inngrep per 10m. Inngrepene vil være meget beskjedne. Vedlegg 12: Uttalelse. Statens vegvesen. Datert 17.9.2015 - har ingen merknader til planforslaget. Vedlegg 13: Merknad. Vest-Agder Fylkeskommune. Datert 26.8.2015 - har ingen merknader til planforslaget. Det har etter høringsprosessen innkommet klager fra omkringliggende naboer. Disse omhandler i korte trekk endrede solforhold, innsyn og bekymringer vedrørende ny adkomst med 14 % stigning. Tiltakshaver foreslår følgende tiltak for å imøtekomme naboene: Med bakgrunn i innkomne innspill ønsker utbygger å innarbeide følgende tiltak i planen: 1. Det legges varmeslynge fra bergvarme i innregulert privat veg, slik at vegen holdes bar hele året. 2. Det anlegges frostfritt overvannsystem som fanger opp smeltevann, slik at dette ikke medfører ising. 3. Vegen skal asfalteres.
4. Det kan monteres et gjerde over fender langs vegen, slik at det ikke vil være mulig å 5. se ned på Berntsens tomt. 6. Det foreslås å sette krav om at glass i første og andre etasje på fasade som vender 7. mot Berntsen, ikke skal være gjennomsiktige. Kommentar fra administrasjonen: Dette er gode tiltak som vil imøtekomme noen av bekymringene naboene har ytret i saken. Administrasjonen vil dog ikke legge forslagene inn som bestemmelser, slike tiltak kan man ikke pålegges gjennom reguleringsbestemmelser. VURDERING ADKOMST Det blir kommentert fra Fylkesmannen i Vest-Agder at adkomsten burde vært løst i nylig vedtatt plan for Høygård 2. Dette området ble trukket ut av planen nettopp fordi området var utilgjengelig fra Høygård 2. Det måtte legges en viktig viltkorridor sør for eiendommen som avsondret denne eiendommen fra resten av planen. Da det samtidig var uløste arkeologiske krav for eiendommen ble det besluttet å trekke den ut av Høygård 2. Eiendommen burde naturligvis vært med i Høygård 1 med adkomst til eiendom regulert inn fra øst. Tiltakshaver har forsøkt å få til dette, men kunne ikke komme til enighet med berørt grunneier og har således foreslått adkomst fra nordvest. En mindre optimal løsning, men akseptabel. Stigningsforhold på 14 % er akkurat under grensen til hva vi vil godkjenne, og da dette kun gjelder en eiendom ser ikke administrasjonen noe problem med dette. SOLFORHOLD: Forskjellen i solforhold med dagens vegetasjon kontra et fremtidig bolighus anses av administrasjonen for å være akseptable. Det påpekes at dette er et boligfelt hvor man ønsker høy utnyttelsesgrad. INNSYN: Planforslaget medfører ikke nevneverdig innsynsproblematikk utover det man bør akseptere i et boligfelt. Området som ønskes omregulert har vært regulert til bolig i flere tiår og vedlagt planforslag tar hensyn utover det man kan forlange i forhold til eksisterende forhold. På denne bakgrunn etter en samlet vurdering har en kommet til å anbefale at planen vedtas. Naboene ønsker for øvrig sterkt at utvalget stiller på befaring i forkant av behandling. Konklusjon: Rådmannen anbefaler at foreliggende «Detaljreguleringsplan for gnr/bnr 20/3 Høygård» med tilhørende bestemmelser, begge datert 22.5.2015, blir vedtatt med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12.