VEDLEGG 1: søknad om ansvarsrett

Transkript

1 14 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Pb BERGEN Kun sendt til: Eidsvågveien 134, gnr. 216 bnr Bygningsnr Klage på avslag datert Søknad om skjermvegg og søknad om dispensasjon Innledning Det henvises til kommunens vedtak datert , hvor det er gitt avslag på søknad om bruksendring fra innkvartering/bolig/hybler for brannmannskaper på jobb til bolig i 2. etasje. Vedtaket ble mottatt den , og klagen er derfor rettidig. Undertegnede er av den oppfatning at en i denne klagen har klargjort forhold og supplert med nødvendige søknader som gir Etat for byggesak og private planer grunnlag for å kunne omgjøre sitt avslag til en tillatelse jfr. forvaltningsloven 33 andre ledd. Klager vil i det følgende argumentere for at det foreligger grunnlag for å gi tillatelse til omsøkte bruksendring, samt supplere med den dokumentasjonen Etat for byggesak og private planer trenger for å godkjenne søknaden. Endring av ansvarlig søker Det søkes om endring av ansvarlig søker fra Ramm Salbu arkitekter til Sweco Norge AS for den del av søknad som gjelder supplering av dokumentasjon til bruksendring til bolig i forbindelse med klage. Dersom det blir aktuelt for Sweco å utvide ansvarsretten vil dette blir omsøkt på et senere tidspunkt. Avslagshjemmel VEDLEGG 1: søknad om ansvarsrett Søknaden er avslått med hjemmel i pbl Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jfr. kommuneplanens arealdel punkt 10 (uteoppholdsareal) og 13 (veistøy). 1 (6) S w e co Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer Faks S we c o No r g e A S Org.nr: Hovedkontor: Lysaker I n grid Sæv ol d M oe Jurist/Rådgiver Byggesak og eiendomsrådgivning Mobil Ingrid.Moe@sweco.no

2 Utendørsareal Kommuneplanens arealdel punkt 10 bokstav B nummer 5 bestemmer at «[a]realene plasseres og opparbeides med sikte på best mulig utnyttelse av solforhold og lokalklima. Det skal skjermes mot vanlig vindretning og området skal ha sol på minst halvparten av arealet kl 15 vårjevndøgn. Omsøkte bolig ligger i byggets 2. etasje, og har utendørsareal på byggets sørøstlige side. Opprinnelig søknad ble sendt inn , da forrige kommuneplan gjald. På dette tidspunktet var det krav til 50 m 2 utendørsareal, som ble dokumentert oppfylt i søknaden. Avslaget er nå blant annet begrunnet med at utendørsarealene ikke oppfyller krav til solforhold. Etter gjeldende kommuneplan er kravet til utendørsareal utvidet til tilsvarende størrelse som boenheten, dvs 105,7 m 2. Det foreligger ikke tilstrekkelig ledig areal på eiendommen til å dokumentere at kravet til utendørsareal etter ny kommuneplan er oppfylt. Omsøkte tiltak er derfor avhengig av dispensasjon fra kommuneplanen pkt. 10 for å kunne godkjennes jfr. pbl Det søkes derfor om dispensasjon fra krav til utendørsareal, samt krav til solforhold på utendørsareal. I Plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2 stilles det vilkår om at det ikke gis dispensasjon "dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering". Det er med andre ord to vilkår som må være oppfylt for at det skal kunne gis dispensasjon. For det første må dispensasjonen ikke innebære at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved dispensasjon være klart større enn ulempene ved å dispensere. I tillegg skal det legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Hensynene bak bestemmelsene om utendørs oppholdsareal er å sikre et godt bomiljø og et forsvarlig oppholdssted i det fri for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek og rekreasjon. I søknaden er det vist til at omsøkte bolig har 50 m 2 utendørsareal. Arealet består av en flat platting bak huset og en plen på sørsiden som har en svak helning. Terrenget på eiendommene bak bygget er skrånende, noe som medfører dårligere solforhold på omsøkte eiendom. Plasseringen av utendørsarealet er imidlertid den mest optimale i forhold til boenhetens plassering i bygget, samt tomtens beliggenhet i forhold til Fylkesvei. Arealet oppfordrer til forsvarlig opphold i det fri for beboerne på eiendommen, og er skjermet fra både vei, og verkstedsvirksomhet på eiendommen. Arealet er også plassert lengst mulig fra veien, noe som muliggjør lek og rekreasjon. Hensynet til et forsvarlig oppholdsareal i det fri tilsidesettes ikke ved dårlige solforhold, og det understrekes at det er sol på uteplassen om formiddagen. Det vurderes etter dette at hensynene bak bestemmelsene om krav til størrelse og solforhold på utendørs oppholdsareal, ikke blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. 2 (6)

3 Det vurderes også at det foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det vises til at boligen oppfylte størrelseskravet på søknadstidspunktet. Ettersom Bergen kommune foretok saksbehandlingsfeil i det opprinnelige vedtaket, forelå nytt gyldig vedtak først 1 år og 8 måneder etter innsendt søknad. I mellomtiden er det vedtatt ny kommuneplan, der størrelseskravet til utendørs oppholdsareal utvides. Det vil oppleves som svært urimelig for tiltakshaver dersom kommunen vil kreve dokumentert større utendørsareal enn ved tidligere søknad, som følge av kommunens saksbehandlingsfeil. Ansvarlig søker vurderer at tiltaket formelt sett er avhengig av dispensasjon, men det ovennevnte må være et tungtveiende og avgjørende moment som tale for at kommunen kan gi dispensasjon i denne saken. Når det gjelder solforholdene på eiendommen, vurderes det også at det foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra dette kravet. Det henvises i denne sammenheng til omkringliggende bebyggelse som også består av boliger. Disse boligene har i hovedsak tilsvarende solforhold. Likevel fremstår området som et svært attraktivt boligområde med sin nærliggende plassering til sjø. Her henvises det til at det er gangavstand til både Vollane badeplass og Tømmervågen badeplass. Vollane friluftsområde er det største og mest brukte friluftsområdet i Åsane bydel. Området har sandfjære, lekeapparater, stupebrett, toa-lett og en stor gressbakke som bakland. Tømmervågen friluftsområde er et rommelig område med barnevennlig badestrand, stupebrett, stier og fin gress slette til lek og opphold. I tillegg har området fortøyningsplasser for småbåter som leies ut av Friluftsrådet. Området er et fint utgangspunkt for padling i Eidsvågen. Selv om det ikke er mulig å oppfylle kravene til sol kl 15 ved vårjevndøgn på utendørsarealet, viser tidligere vedlagt soldiagram at utendørsarealet har deilig formiddagssol. Dette er et hensyn som også taler for dispensasjon. Alt i alt vurderes det at prosjekterende har plassert utendørsarealet mest hensiktsmessig i forhold til avstand til vei og verksted. Selv om arealene ikke har tilstrekkelig med sol, vil utendørsarealet og fasiliteter i nærområdet absolutt bidra til å sikre et godt bomiljø, og åpne for rekreasjon. Oppsummert tilsier dette at lovens to vilkår for å dispensere er oppfylt, og det anmodes om at dispensasjon blir gitt jfr. pbl Støy: Søknad om oppføring av støyskjerm i nabogrense Kommuneplanens arealdel pkt 13 bestemmer at «i gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold». I forbindelse med opprinnelig klage ble det innhentet støyrapport fra Multiconsult. Denne konkluderte med at «[b]eregningen av lydnivå ved fasade viser at boenheten oppfyller krav til 3 (6)

4 stille side. I henhold til krav i kommuneplanens arealdel er ett av leilighetens to soverom lokalisert med vindu mot stille side». Videre fremgår det at «[f]or å tilfredsstille kravet i kommuneplanens arealdel om tilfredsstillende lydnivå på privat uteplass må det etableres en 1,5 meter høy støyskjerm rundt deler av uteplassen». Det søkes nå om tillatelse til oppføring av 1,5 meter høy støyskjerm med lik plassering som vist i multiconsult sin støyvurdering figur 4 (se under), dette for å oppfylle kravene i kommuneplanens arealdel pkt. 13 som gjelder støy på utendørsareal. Støyveggen skal oppføres med glass på øvre halvdel og treverk på nedre halvdel. Se vedlagt illustrasjon/tegning. VEDLEGG 2: Tegninger Tiltaket er nærmere nabogrense til gnr 216 bnr. 177 og gnr. 216 bnr. 587 enn 4 meter jfr. pbl Det er innhentet samtykke fra eierne av de overnevnte eiendommene til plassering av støyskjerm i nabogrense jfr. pbl ledd bokstav a. Se vedlagte samtykkeerklæringer. VEDLEGG 3: Samtykkeerklæringer I avslag datert presiserer at støyskjermen er avhengig av dispensasjon fra kravet til avstand til Fylkesveg. Veglova 29 annet ledd bestemmer at avstanden regnes fra midtlinjen. Undertegnede har målt avstanden i Bergenskart og kommer frem til at det er ca 18 meter avstand fra omsøkte tiltak til senterlinje vei. Undertegnede er derfor av den klare oppfatning at tiltaket ikke er avhengig av dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan vedrørende avstand til vei. 4 (6)

5 Dersom Bergen kommune likevel opprettholder sin vurdering søkes det om dispensasjon jfr. pbl fra gjeldende reguleringsplan som inkorporerer tidligere veglov 29. Her fremgår det at nytt tiltak skal plasseres 15 meter fra senterlinjen til Fylkesveg. Det er de trafikale hensyn en byggegrense mot vei skal ivareta. Dette innebærer bl.a. å sikre at bygg ikke hindrer sikt fra veibanen, og at tiltak ikke får en plassering så nær veigrunn at det hindrer et hensiktsmessig vedlikehold. Det søkes om oppføring av støyskjerm ca 13 meter fra Fylkesveg som et støybegrensende tiltak for utendørs oppholdsareal. Støyskjermen vil ikke påvirke siktforhold eller hindre vedlikehold. Det vurderes derfor at hensynene bak byggegrensen og lovens formålsbestemmelse ikke vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. I tillegg vurderes det at det foreligger overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det henvises til at tiltaket ikke vil vanskeliggjøre framtidig planlagt sykkeltrase langs fylkesveg, og tiltakets plassering tilsidesetter ikke trygghet i trafikken. Dersom det innvilges dispensasjon vil utendørsarealet til omsøkte bruksenhet ha tilstrekkelig støynivå. Dette må være et avgjørende moment, som taler for dispensasjon. Oppsummert tilsier dette at lovens to vilkår for å dispensere er oppfylt, og det anmodes om at dispensasjon blir gitt jfr. pbl Avkjørsel Det er den sendt inn søknad om ny avkjørsel fra fylkesvei til Statens Vegvesen. Vedlagt følger søknad og tegning vedlagt søknad. Dersom dokumentasjon fra Statens Vegvesen ikke er mottatt før vedtak treffes, ber vi om det stilles vilkår om dette i rammetillatelsen. Vann og avløp VEDLEGG 4: Søknad om ny avkjørsel Det henvises til uttalelse fra vann- og avløpsetaten dater , som ble vedlagt opprinnelig søknad. Vilkårene i uttalelsen vil bli tatt tilfølge i forbindelse med søknad om igangsettingstillatelse. Fritak for nabovarsling Plan- og bygningsloven 21-3 annet ledd første punktum bestemmer at [k]ommunen kan frita søkeren fra å varsle naboer og gjenboere når deres interesser ikke eller i liten grad berøres av arbeidet. Det vil bero på en skjønnsmessig vurdering i den enkelte byggesak om interessene til en nabo eller gjenboer i liten grad berøres av arbeidet, eventuelt ikke berøres av arbeidet. I Ot. Ppr nr. 45 ( ) uttales det at fritaksregelen for eksempel kan komme til anvendelse ved gjennomføring av mindre tiltak som ikke vil berøre naboen i særlig grad i form av sjenanse, tapt utsikt eller lignende. 5 (6)

6 Støyskjermen plasseres i nabogrensen til gnr. 216 bnr. 587 og gnr. 216 bnr Det er disse to naboene som blir berørt av omsøkte tiltak. Tiltakshaver har innhentet samtykke fra disse naboene til plassering av støyskjerm i nabogrensen. Det vurderes av øvrige naboer ikke berøres av tiltaket. Det henvises også til at tiltaket isolert sett er unntatt søknadsplikt, men likevel er søknadspliktig på grunn av dens plassering. Undertegnede vil også presisere at det ikke kom inn nabomerknader ved nabovarsel av bruksendringen. Etter undertegnedes vurdering er vilkårene for å gi fritak for nabovarsling oppfylt. Undertegnede ber derfor på vegne av hjemmelshaver at kommunen gir fritak for nabovarsling av tiltaket jfr. Pbl annet ledd første setning. Eventuelle spørsmål kan rettes til undertegnede. Med vennlig hilsen Sweco Norge AS Ingrid Sævold Moe Jurist/rådgiver 6 (6)