KLAGE PÅ VEDTAK , GNR 2 BNR 124, NILS LANGHELLES VEI

Transkript

1 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Att: Gunn Østvik Petersen Pb Bergen /Ina Litleré KLAGE PÅ VEDTAK , GNR 2 BNR 124, NILS LANGHELLES VEI 102 Det vises til vedtak datert , mottatt , hvor det ble gitt avslag på søknad om tillatelse til oppføring av enebolig på overnevnte eiendom. Vedtaket påklages med dette på vegne av tiltakshaver. Klagen er rettidig da det ble gitt utsatt klagefrist til den i brev av , jfr. forvaltningsloven 29 og 30. Det kreves at avslaget endres til en tillatelse, jfr. forvaltningsloven 33 annet ledd, annet punktum. Det er søkt om å oppføre enebolig med atkomstvei på eiendommen Nils Langhelles vei 102 gnr 22 bnr (11) 14 S w eco Storetveitvegen 98 NO-5072 Bergen, Norge Telefonnummer Faks S weco N org e AS Org.nr: Hovedkontor: Lysaker In a Litl eré Jurist/Rådgiver Mobil Ina.Litlere@sweco.no

2 Det er etter avslaget foretatt følgende endringer i tiltaket; - Sekundærleiligheten på første plan vil ikke lenger omfattes av tiltaket. Tiltaket vil derfor kun gjelde oppføring av én bruksenhet. - Det vil ikke bli etablert kjøreatkomst til boligen, og parkeringen vil derfor plasseres ved avkjørselen til eiendommen. - Forstøtningsmurer i forbindelse med oppføring av gangvei er trukket 2 meter lenger inn på eiendommen og vil få en avstand fra nabogrense på 3,5 m. - Etablert tilstrekkelig uteoppholdsareal på 150 m 2. Følgende hensyn må vektlegges ved behandlingen av klagen. - Den del av tomten hvor eneboligen søkes oppført er avsatt til boligbebyggelse i henhold til kommuneplanens arealdel Kommuneplanen er nylig vedtatt, og dette sammenholdt med hensynet til tiltakshavers krav på forutberegnelighet svarer til at klagen bør tas til følge. - Det ble den gitt byggetillatelse til oppføring av enebolig med samme plassering som omsøkt, se sak Den ble det gitt endringstillatelse til tiltaket. Ved klagebehandling i forbindelse med fornyelse av tidligere byggetillatelse la Fylkesmannen til grunn i vedtak datert at endringsvedtaket var å anse som en «ny og selvstendig tillatelse til gjennomføring av tiltaket», se vedlegg. Etter dette kan det legges til grunn at det ble gitt tillatelse til å oppføre enebolig på eiendommen i Tiltakshaver kjøpte eiendommen i 2010 i den tro at den kunne bebygges. Både tomtens avsatte formål etter kommuneplanens arealdel og dokumentasjon på tidligere gitt byggetillatelse gav tiltakshaver klare holdepunkter for å kunne handle i den tro at det var mulig å bebygge eiendommen. Ut fra hensynet til forutberegnelighet og de konsekvenser et avslag vil få for tiltakshaver, vil det slå uforholdsmessig urimelig ut for tiltakshaver dersom klagen ikke tas til følge. Det vil i det følgende foretas en vurdering av avslagsgrunnene. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankravet, jfr. plan- og bygningsloven 19-2 Sammen med søknad om tillatelse etter plan- og bygningsloven 20-1 ble det søkt om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankravet. Det ble gitt avslag på dispensasjonssøknaden. Da vi mener at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt i tiltaket, må vedtaket endres til en tillatelse til dispensasjon fra plankravet, jfr. plan- og bygningsloven I henhold til 19-2 i plan- og bygningsloven kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Ved vurdering av om dispensasjon skal gis, må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må 2 (11)

3 fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Plankravet skal ivareta hensynet til planmessig utbygging av områder, og skal ivareta behov for utbygging av infrastruktur og andre overordnede forhold som må ivaretas i området som skal bygges ut. Det skal ikke tillates tiltak som vanskeliggjør en fremtidig regulering. Bygningsmyndighetene har avslått dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens arealdel punkt 1 med den begrunnelse at fordelene ved å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene, og viser til at grønt faglig hensyn ikke er ivaretatt, jfr. uttale fra Grønn etat datert Grønn etat stiller seg negativ til tiltaket fordi de mener at en utbygging av tomten vil komme i konflikt med hensynet til friluftsliv i området og eksisterende turvei over tomten. Etter befaring påstår Grønn etat at turveien er hyppig benyttet. Dette synes ikke å stemme med våre opplysninger og observasjoner. Tiltakshaver har etter opplysninger fra naboer i området fått opplyst at turstien benyttes i sjelden grad. Videre har ansvarlig søker selv vært på befaring på eiendommen, og er av det inntrykk at stien ikke er hyppig i bruk da deler av stien har begynt å gro igjen. Det kan på denne bakgrunn ikke påstås at det er en «hyppig og nylig brukt» tursti over eiendommen. Figur 1: Bildet viser at deler av stien begynner å gro igjen. 3 (11)

4 Figur 2 og 3: Stien som ligger inne i skogholtet begynner også å gro igjen på deler av stien. Videre påstår Grønn etat at «stien kan være en viktig innfallsport til turområdet». Dette stemmer ikke da det er lagt til rette og skiltet for turstier opp mot Løvstakkfjellet flere steder langs denne siden av Løvstakken. Videre er dette kun en antagelse fra Grønn etat sin side, da de anvender ordet «kan». Denne påstanden kan derfor ikke tillegges noen videre vekt. Det påstås også at turstien over eiendommen er den «eneste tilkomsten til denne delen av friluftsområdet i umiddelbar nærhet». Dette stemmer ikke, da det er etablert en turvei som anvendes som tilkomst til Løvstakken ca. 100 m nord for eiendommen, se figur 4 og 5. Figur 4 og 5: Bildene over viser at oppmerkede turveier til Løvstakken er etablert like ved eiendommen. Grønn etat legger til grunn orienteringskartet for Langeskogen fra 1991 og Grønt Atlas fra 1993 som argument for stiens eksistens og viktighet for området. Det må kunne forutsettes at det ble hentet inn uttalelse fra Grønn Etat også ved tidligere søknad, og dette grunnlaget forelå da også på tidspunktet for tidligere gitt byggetillatelse (1996/2001). Med henvisning til St. meld. Nr. 39 ( ), som ble gitt før endringssøknaden på eiendommen ble godkjent, kan vi ikke se at disse hensyn står sterkere i dag enn på det tidspunktet tidligere byggetillatelse ble gitt. Uttalelsen 4 (11)

5 fra Grønn etat fremstår på denne bakgrunn som vilkårlig, og dersom uttalelsen får betydning for utfallet i foreliggende sak vil dette kunne kvalifiseres som usaklig forskjellsbehandling sett i sammenheng med tidligere gitt byggetillatelse på eiendommen. Videre vurderes det at fordelene ved en dispensasjon er større enn ulempene etter en samlet vurdering. Etter kommuneplanens arealdel er den delen av tomten som skal bebygges avsatt til bolig. Dette sammen med at det ble gitt byggetillatelse til oppføring av enebolig i 1996/2001 må det kunne forutsettes at eiendommen kan bebygges. Hensynet til forutberegnelighet bør her veie tungt. Eiendommen faller innunder unntak fra plankravet bokstav B. Eiendommen oppfyller vilkårene for å bli regnet som en «resttomt» etter unntaket i kommuneplanens arealdel punkt 1, bokstav B. Den delen av tomten som er avsatt til boligformål etter kommuneplanens arealdel utgjør til sammen 780 m 2, og ligger i et etablert boligområde som er ferdig utbygget med opparbeidet infrastruktur. Vilkårene som følger av kommuneplanens arealdel punkt 8 til 12 regnes for å være dokumentert gjennom ROS-analysen fra Multiconsult, tilfredsstillende uteoppholdsareal markert på vedlagt situasjonskart og Grønn etat sin uttalelse som konkluderer med at tiltaket ikke eller i liten grad kommer i konflikt med verdifullt naturmangfold. Området for eiendommen var tilbake til 1950-tallet et landbruksområde, og stien over eiendommen bærer preg av å ha vært en krøttersti. Den er både smal og går over ulendt terreng med bratt stigning opp langs fjellet. Stien fremstår derfor verken som en trygg eller sikker atkomst til Løvstakken. 5 (11)

6 Figur 6-9: Stien er smal og går over bratt og ulendt terreng. Videre har tiltakshaver ingenting i mot at naboer i området går via eiendommen for å komme seg til Løvstakken, og vil akseptere et eventuelt vilkår for tillatelsen om tinglysning av en gangrett over eiendommen for naboer slik at de kan anvende eiendommen som trasé til Løvstakken. Det vil videre slå særdeles urimelig ut for tiltakshaver dersom hensynet til en lite brukt tursti skal gå foran muligheten til å bebygge en eiendom som etter kommuneplanens arealdel er avsatt til boligbebyggelse. Dette sammenholdt med det som fremgår av dispensasjonssøknaden er det etter vårt syn klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens punkt 1, jfr. plan- og bygningsloven Det anmodes derfor at det gis dispensasjon som omsøkt. Rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel, jfr. plan- og bygningsloven 11-6 Plankravet Viser til søknad om dispensasjon fra plankravet, og overnevnte. LNF-område og byfjellsgrensen Tiltaket ble omsøkt med atkomstvei for kjøretøy. Dette er med klagen endret til gangatkomst. Atkomsten vil gå over den delen av tomten som er avsatt til LNF formål og innenfor byfjellsgrensen. Det må derfor søkes om dispensasjon fra byggeforbudet innenfor LNF-område og byfjellsgrensen, se vedlagte dispensasjonssøknader. Byforming og arkitektur, vedr. høye murer Det er gitt avslag med hjemmel i kommuneplanens arealdel punkt 6 med den begrunnelse at de to murene som skal oppføres vil virke skjemmende for omgivelsene. 6 (11)

7 Etter kommuneplanens arealdel punkt 6 stilles det krav til at nye tiltak skal «ha en god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer». Da terrenget på eiendommen er bratt krever dette at gangveien støttes opp ved hjelp av to murer. Disse murene vil på det høyeste bli fem meter. Murene vil bli plassert et stykke inn på eiendommen og vil bli skjult bak vegetasjonen på eiendommen. Murene vil ha en god terrengtilpasning, og vil kun bli oppført som en nødvendighet for å sikre gangatkomsten mot utrasing. Det vil etter dette bli «minst mulig bruk» av murer i tiltaket. Det ble innledningsvis opplyst at det tidligere er blitt gitt tillatelse til oppføring av enebolig på eiendommen, sak I den forbindelse ble tiltaket påbegynt ved opparbeiding av atkomstvei til boligen. Den eksisterende veien strekker seg fra bunnen av eiendommen og opp til ønsket plassering av eneboligen. Langs denne veien er det etablert en mur av stein for å støtte opp om veien. De endringer tiltaket vil medføre sett i forhold til eksisterende situasjon vil derfor kun innebærer at muren som står der i dag vil få en annen overflate, og bli ca. 1 meter høyere enn eksisterende mur. Videre vil eksisterende vei bli sikret i samsvar med dagens forskrifter. Figur 10: Flyfoto som viser at det allerede er etablert en vei på eiendommen. I forbindelse med nabovarslingen er det kommet inn merknader fra Torill Eliassen og Dyrdalen Selvbyggerlag. Anmerkninger av betydning i denne sammenheng gjelder murenes sjenerende virkning for omgivelsene. Nabomerknaden kom inn før søker kom i dialog med Dyrdalen Selvbyggerlag som er hjemmelshaver av den private veien som går langs den omsøkte eiendommen. Da muren i utgangspunktet skulle bli plassert 1,5 meter fra nabogrensen til den private veien ble det hentet inn nabosamtykke fra Dyrdalen Selvbyggerlag, og dette fikk vi samtykke til den Da Torill Eliassen er medlem av styret i Dyrdalen Selvbyggerlag ligger 7 (11)

8 det eksplisitt i nabosamtykke at Torill Eliassen og Dyrdalen Selvbyggerlag i etterkant av nabomerknadene stiller seg positiv til tiltaket. Nabomerknadene kan derfor ikke vektlegges ved vurderingen av tiltaket. Utover dette vil plasseringen av murene komme lenger inn på eiendommen enn først forutsatt. Det ble omsøkt en plassering på 1,5 meter fra nabogrensen (privat vei). Muren vil etter justeringer få en plassering på 3,5 meter fra nabogrensen. Den nye plasseringen av muren vil gjøre muren mindre sjenerende, og den vil i større grad bli skjult bak vegetasjonen på eiendommen. Området langs Løvstakksiden mot Fyllingsdalen er preget av bratt terreng, og det finnes flere eksempler på at det er oppført forstøtningsmurer langt høyere enn de murene det her er snakk om. Viser i den forbindelse til figur 11. Figur 11: Bilde fra området som viser flere eksempler på oppføring av boliger i bratt terreng med forstøtningsmurer. Etter dette mener vi det ikke lenger foreligger tilstrekkelige grunner for å avslå søknaden med hjemmel i kommuneplanens arealdel punkt 6. Byggegrunn, miljøforhold, jfr. plan- og bygningsloven 28-1 Bygningsmyndigheten har gitt avslag på bakgrunn av at skredfare på eiendommen. 8 (11)

9 Det følger av plan- og bygningsloven 28-1 at «Grunn kan bare bebygges, ( ), dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare». Multiconsult AS har i sin ROS-analyse, datert , foretatt en redegjørelse av hvilke sikringstiltak som må gjennomføres for at tomten skal tilfredsstille kravene som følger av plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter. Det forutsettes at disse sikringstiltakene vil bli gjennomført i tiltaket, og vi kan derfor ikke se at bygningsmyndighetene har hjemmel for å avslå søknaden på grunnlag av skredfaren på eiendommen. Bygningsmyndighetene begrunner avslaget med at sikringen og vedlikeholdet av sikringen vil være av et så stort omfang at «det ikke er samfunnsøkonomisk forsvarlig». Dette er et hensyn som ligger utenfor vurderingstemaet etter bestemmelsen, og kvalifiseres i denne sammenheng som et usaklig hensyn. Det følger av 28-1 at grunnen kan bebygges dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare. Bestemmelsen åpner ikke opp for en skjønnsmessig vurdering, og ordlyden sammenholdt med forarbeidene, Ot. Prp. nr. 45, er klar hva gjelder vilkår som kreves oppfylt. På bakgrunn av Multiconsult sin vurdering forutsettes det at sikringstiltakene vil bli gjennomført i tiltaket, og vil derfor bli belagt med ansvar innen tidspunktet for søknad om igangsettingstillatelse. Etter dette kan begrunnelsen for avslaget etter 28-1 ikke opprettholdes da det er tatt utenforliggende hensyn. Det er videre av vesentlig betydning at en sikring mot skredfare på eiendommen også vil sikre eiendommene nedenfor tomten mot skredfare. Dette må antas også å være i kommunens interesse. Det kan etter dette ikke gis avslag med grunnlag i plan- og bygningsloven 28-1, da vilkårene i bestemmelsen er oppfylt i tiltaket. Tekniske krav kjøreadkomst, jfr. plan- og bygningsloven 29-5 På bakgrunn av manglende tilfredsstillende kjøreatkomst er det gitt avslag til tiltaket. Det er gjort endringer i tiltaket og det vil i stedet for kjøreatkomst bli etablert gangatkomst til boligen. Nødvendig parkering vil bli plassert ved avkjørselen til eiendommen. Tiltaket omfattes ikke av kravene til tilgjengelighet etter teknisk forskrift da hovedfunksjonene ikke vil bli plassert på bygningens inngangsplan, jfr. TEK 12-2 annet ledd. Krav til universelt utformet gangatkomst etter teknisk forskrift 8-6 vil derfor ikke gjøre seg gjeldende i tiltaket. Det følger av hovedregelen i teknisk forskrift 8-6 krav til trappefri gangatkomst med en stigning på maks 1:20. Imidlertid gjøres det unntak fra dette kravet «dersom terrenget er for bratt til at kravet til stigningsforhold kan oppnås». Etter veiledningen skal unntaket først og fremst anvendes i tilfeller hvor det er snakk om «inneklemte tomter i etablerte boligområder». Tomten ligger i et etablert boligområde og veistrukturen er lagt. Det er derfor vanskelig å etablere gangatkomst som tilfredsstiller de krav som følger av hovedregelen. Tiltaket vil etter dette helt klart falle innunder unntaket. 9 (11)

10 Etter dette vil det bli etablert gangatkomst til boligen som tilfredsstiller kravene etter gjeldende forskrift gitt i medhold av plan- og bygningsloven. Bygningsmyndigheten begrunner ytterligere avslaget på bakgrunn av at krav til tilkomst for brannkjøretøy ikke tilfredsstiller kravene som følger av Bergen Brannvesen sin veiledning hva gjelder plassbehov ved tilkjørsel og oppstilling for brannvesenets kjøretøy. Da det ikke lenger vil bli etablert atkomstvei for kjøretøy på eiendommen er det retningslinjene for anlegging av redningsarealer som vil gjøre seg gjeldende. Det følger av veilederen krav om 50 meter fra brannredningsarealer og bygningens fasade. Gangveien vil bli ca. 57 m lang, men det er muligheter for å trekke slangen over terreng og på denne måten vil avstanden bli betraktelig redusert. Etter kontakt med forebyggende avdeling hos Bergen Brannvesen vil et avvik på noen meter uansett fremstå som uproblematisk sett fra Brannvesenets side. Dette er imidlertid kun en foreløpig uttalelse, og det vil bli ettersendt uttalelse fra Bergen Brannvesen etter at de har foretatt befaring på eiendommen. Figur 12 og 13: Etablert tilkomstvei som går helt til toppen av eiendommen Etter de endringer som er gjort i tiltaket kan søknad om tillatelse ikke lenger avslås med hjemmel i plan- og bygningsloven Oppsummering og konklusjon. Etter det som er nevnt vil tiltaket etter endringene oppfylle de krav som følger av plan- og bygningsloven, og vilkårene for å gi dispensasjon er videre til stede i tiltaket. Det vil etter dette ikke foreligge grunnlag for å gi avslag etter de angitte grunner; - Plan- og bygningsloven 19-2, jfr. plan- og bygningsloven 11-6 og kommuneplanens arealdel punkt 1 Plankrav. Grønn etats uttalelse kan ikke tillegges vekt. - LNF-områder og punkt Byfjellene. Det foreligger klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon, se dispensasjonssøknadene. 10 (11)

11 - Kommuneplanens arealdel punkt 6 Byforming og arkitektur, vedr. høye murer. Tiltaket vil tilfredsstille kravet om minst mulig bruk av murer. - Plan- og bygningsloven 28-1 Byggegrunn, miljøforhold. Det vil bli gjennomført nødvendige sikringstiltak i samsvar med Multiconsult sin ROS-analyse. - Plan- og bygningsloven 29-5 annet ledd Tekniske krav, med videre henvisning til TEK Kjøreatkomst. Etter endringer i tiltaket vil det ikke bli etablert kjøreatkomst. Utover dette er vi er av den oppfatning at det foreligger klar overvekt av fordeler som tilsier at det bør gis dispensasjon til tiltaket i foreliggende sak. Tiltakshaver har i denne sak så langt som mulig forsøkt å tilpasse tiltaket i samsvar med de krav som følger av plan- og bygningsloven, og hensynene bak de bestemmelser som ikke lar seg oppfylle i tiltaket vil ikke bli nevneverdig tilsidesatt. Det er også av vesentlig betydning at det tidligere er blitt gitt byggetillatelse på eiendommen, og at eiendommen er avsatt til boligbebyggelse etter kommuneplanens arealdel. Da dette har lagt avgjørende føringer ved anskaffelsen av eiendommen. De konsekvenser det vil få for tiltakshaver dersom eiendommen blir ansett som ubebyggelig vil fremstå som klart uforholdsmessig og urimelige. Vi ber derfor om at det gis dispensasjon og at vedtaket omgjøres til en tillatelse. Med vennlig hilsen Ina Litlere Jurist/Rådgiver Vedlegg: Fylkesmannens vedtak datert (ettersendes) Vedlegg: Uttalelse fra Bergen Brannvesen (ettersendes) Vedlegg: Søknad om dispensasjon fra KPA punkt 25 LNF- formålet (ettersendes) Vedlegg: Søknad om dispensasjon fra KPA 27 Hensynssoner/Byfjellsgrensen (ettersendes) Vedlegg: Reviderte tegninger Vedlegg: Revidert redegjørelse fra arkitekt, datert (11)