VEDLEGG F5. Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Seksjon byggesak Postboks BERGEN. Bergen den:

Transkript

1 VEDLEGG F5 Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Seksjon byggesak Postboks BERGEN Bergen den: Redegjørelse til Bergen kommune, søknad om legalisering / rammetillatelse oppføring av Garasje med bolig / anneks Ramsviksvegen 27, Gnr. 130, Bnr. 35, Tiltakshaver: Geir Myking Innledning: Undertegnede er engasjert av Geir Myking i forbindelse med søknad om rammetillatelse for oppføring garasje med anneks / boenhet. Søknaden ble fremmet den sak nr Kommunen avviste saken den som mangelfull da det etter myndighetenes vurdering hadde følgende mangler: 1. Mangler grunngitt søknad om dispensasjon fra plankartet. Det er vist en bolig i plankartet. Dispensasjonssøknad skal nabovarsles. 2. Eiendommen ligger i gul flystøysone. Mangler rapport om flystøy fra kvalifisert foretak. 3. Uttalelse/ vedtak fra Statens vegvesen må foreligge ved innsendelse av ny søknad. Ansvarlig søker påklaget avvisningsvedtaket den Saken ble oversendt til Fylkesmannen som stadfester kommunens vedtak den , Fylkesmannen konkluderer med at kommunen har rett til å avvise søknader de ikke finner å være komplett uten å ta stilling til om tiltaket slik det ble omsøkt har behov for dispensasjon eller ikke. Fylkesmannen viser for øvrig til i sin stadfesting av vedtaket at dersom det oppstår uenighet hvor vidt en søknad er avhengig av dispensasjonen eller ikke så bør en søke subsidiært om dispensasjon. Søknaden fremmes av den grunn igjen med dispensasjonssøknad subsidiært. Side 1 av 6

2 VEDLEGG F5 Søknad omhandler: Søknad om rammetillatelse om oppføring av garasje med bolig / anneks omhandler følgende forhold: Legalisering av oppført garasje med anneks / boenhet på loft. Søknad om fravik fra bestemmelser i TEK 10. Dispensasjon fra avstandsbestemmelser i pbl. Subsidiært søknad om dispensasjon fra antall boenheter i reguleringskart. Historikk: Bergen kommune har etter mottatt bekymringsmelding gjennomført befaring på overnevnte eiendom, og en viser i den anledning til sak nr Hjemmelshaver har opplyst til ansvarlig søker at familien kjøpte eiendommen i Ved overtakelse stod det blant annet en dobbel garasje på ca 45 kvm der loft er innredet med to rom. Garasjen / annekset hadde i tillegg innlagt vann og kjøkken var installert. Ved senere undersøkelser kan det tyde på at garasjen /annekset var oppført allerede før Våren 2007 måtte tak skiftes pga. elde og omfattende lekkasjer. Etter at arbeidet ble startet mottok datteren til hjemmelshaver som var syk og kun i 50 % stilling, varsel om at hennes leilighet i Alvøen skulle selges og at leieforholdet med det opphørte. Pga kun 50 % stilling var det ingen mulighet for datteren å finansiere kjøp av ny bolig. Likeledes var det ikke mulig å opprette nytt leieforhold i området som kunne forsvares ut fra hennes økonomiske situasjon. Tiltakshaver valgte da å oppgradere garasjen/annekset slik at det var beboelig for hjemmelshavers datter og barnebarn. Tiltaket ble varslet naboer der ingen hadde innsigelser til endringen. Lovlig status: Av reguleringskart fra 1994 fremkommer garasjen / annekset som oppført. Ved gjennomgang av komplett byggesak er det ikke avdekket når tiltaket opprinnelig ble oppført. Reguleringsmessige forhold: Eiendommen er regulert og omfattes av plan ID LAKSEVÅG, ALVØEN - KONGSHAVMN -RAMSVIK, Planen er stadfestet , i tillegg blir eiendommen berørt av KOMMUNEPLANENS AREALDEL Generell beskrivelse omsøkt tiltak: Tiltaket gjelder oppføring dobbel garasje med anneks / boenhet over. Uttrykk, materialbruk mm, er tilpasset eksisterende bebyggelse på eiendommen. Utforming, vindusbruk med mer, fremkommer på vedlagte tegninger. Avkjørsel: Eiendommen har adkomst via private felles veger til regulert avkjørsel mot offentlig veg. Det er sendt forespørsel til Statens vegvesen som pr. i dag ikke har besvart vår henvendelse. Side 2 av 6

3 VEDLEGG F5 Flystøy: Tomten er lokalisert innefor gul flystøy område iht. kommunens støykart. Ansvarlig søker er av den oppfatning at det er så mange andre forhold knyttet til søknad om rammetillatelse som må avklares, og at en av den grunn plikter å holde kostnader så lav som mulig for tiltakshaver frem til avklaring forligger. Videre er eiendommen i dag lovlig bebodd, med det uteoppholdsarealet som er der i dag, av de samme personene som i dag enten bebor anneks over garasje eller hovedhus. Ansvarlig søker er av den oppfatning at å påføre tiltakshaver en utgift på kr 15 20,000,- til støyrapport når det er mange andre uavklarte forhold, før det evt. er gitt en rammetillatelse, finner ansvarlig søker lite hensiktsmessig. I et forsøk på fortsatt å holde kostnader nede for vår oppdragsgiver vedlegger vi her kopi av støyrapport utarbeidet på tilstøtende tomt som konkluderer med at støynivået er L den =55db, og med det tilfredsstillende støykrav til utearealet i kommuneplanen uten tiltak. Vi ber om at kommunen legger den til grunn i sin vurdering. Se vedlegg Q1. Støyrapport. Vann- og avløp: Eiendommen er sikret vannforsyning via privat ledning, samt avløp via privat etablert Biovac anlegg. Boligen og garasje /anneks ble begge koblet til Biovac anlegget i forbindelse med at nabo bebygget naboeiendommen i Av tidligere tillatelse til utslipp fremkommer det ikke entydig at utslippstillatelsen som var gitt, også omhandlet omsøkte garasje/ anneks. Ansvarlig søker har av den grunn omsøkt ny utslippstillatelse som er gitt etter klage behandling. Tiltaket er av den grunn sikret lovlig vann og utslippstillatelser. Dokumentasjon ligger vedlagt vedlegg I1. Utvidet bruk av eksisterende avkjørsel: Ansvarlig søker har sendt forespørsel om utvidet bruk til Statens vegvesen som pr i dag ikke har besvart vår henvendelse. Avkjørselen er regulert og statens vegvesen har derfor kun uttalelsesrett, og kommunen har vedtakskompetansen. Da svar ikke forligger innen rimelig tid anser vi dette som et samtykke, all den tid det er kommunen selv som har vedtakskompetanse ved utvidet bruk av regulerte avkjørsler. Forespørsel sendt til Statens vegvesen vedlegges søknad merket I2. Iht. kommunens samordningsplikt jf. plan og bygningslovens 6-2 Den kommunale samordningsplikt. Pkt d) Vegmyndighet. Brann og risikoklasse: Tiltaket ligger i risikoklasse 4 og brannklasse 1. Tiltaket samsvarer med de krav som er knyttet til brannklassen. Hovedtrappeløp og vinduer under 5 meter til terreng er prosjekterte rømningsveier. Det er montert utslagstige på fasade mot nord, øst. Selv om avstanden til terreng er lavere enn forskriftens krav på 5 meter. Etasje skiller mellom garasje og anneks er utført i REI30, og røyktettet. Side 3 av 6

4 VEDLEGG F5 Erverv av grunn: Etter avtale med grunneier, gnr 130 bnr 1. er det ervervet eiendom slik at tiltaket etter dette ikke trenger dispensasjon Plan og bygningsloven 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense blir tilfredstilt. Søknad om deling er sendt til Bergen kommune og registrert i sak nr Søknad om deling ble avslått den Av avslaget kan en lese at Grønn etat som sektormyndighet, ikke har hatt innsigelser til søknaden. Til tross av dette er søknaden avslått etter det vi kan se pga, en tidligere oppført lekebod på arealet, som etter kommunens skjønn bidrar til økt privatisering. Til orientering vil lekeboden bli fjernet omgående, og etter dette anses det ikke å være grunnlag for avslag. Avslaget er anket, og saken er ikke endelig behandlet pr i dag. Utnyttelsesgrad: Eiendommen er oppført i matrikkelen med følgende størrelser: Tomt Nytt ervervet areal Bygning 1 av 3 Enebolig Bygning 2 av 3 Garasjeuthus anneks til bolig: Bygning 3 av 3 Garasjeuthus anneks til bolig: Loft ikke oppmål i matrikkelen: Parkering iht. måleregler tre plasser utendørs ,0 kvm 137,0 kvm 232,0 kvm BRA 42,0 kvm BRA 15,0 kvm BRA 38,2 kvm BRA 72,0 kvm BRA Dette gir følgende BRA % = / * 100 = 24,35 % Iht, reguleringsbestemmelsene er det ikke nedtegnet på kart tomtens % BRA (%TU). Nærliggende tomter er oppført med % TU =25 % en anser med det et utnyttelsen er innenfor gjeldende krav. Dispensasjoner: Ansvarlig søker har vurdert tiltaket dit hen at det er avhengig av dispensasjon fra bestemmelser i Plan og bygningsloven for å kunne gjennomføres. Evt. dispensasjoner gis i medhold av Plbl Dispensasjoner fremkommer og begrunnes i nedenfor. Plan- og bygningsloven 11 6 Rettsvirkning av Kommuneplanens arealdel Bestemmelser til Kommuneplanens arealdel, punkt 23, Bebyggelse og anlegg: Garasje må plasseres og utformes i samsvar med bygningens formål. Garasje kan tillates oppført med bebygd areal (BYA) på inntil 50 kvm, med maksimal mønehøyde på 4,5 meter. Ansvarlig søker omtaler tiltaket som garasje med bolig/ anneks. Så lenge bestemmelsene omtalt i kommuneplanens arealdel omtaler maksimal høyde på garasjer på 4,5 meter søkes det om dispensasjon da oppført tiltak har en gjennomsnittlig høyde på 5,3 meter. Det er tidligere i søknaden vist til at garasjen er oppført med hems/ beboelse på loft. Tiltaket er dermed oppført før bestemmelsen knyttet til mønehøyde ble inntatt i bestemmelsene Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen. Kommunen skal påse at veglovas bestemmelser om byggegrense og frisikt blir fulgt. Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Side 4 av 6

5 VEDLEGG F5 Etter erverv av grunn ønsket ikke selger å omsette mer en 3 meter tomt vest for eiendommen for fortsatt å kunne kontrollere rettigheter i veg. Tiltaket svarer av den grunn ikke fullt ut til bestemmelser inn tatt i Plbl avstand. Tilstøtende grunn benyttes som veg grunn og tiltaket er lokalisert med god avstand til eksisterende bebyggelse. Om anken ikke når frem søkes det subsidiært om tillatelse til oppføring av bygning i grensen. Subsidiært søknad om dispensasjon fra plan og bygningsloven: 12 4 Rettsvirkning av reguleringsplan Plankartet fra 1994 viser eksisterende boliger: Plankartet viser 4 bygninger på omsøkte gårds og bruksnummer. Det går ikke frem av reguleringskartet eller bestemmelser i reguleringsplanen hvor mange av bygningene som er å anse som bolig. I følge avvisningsvedtaket når saken ble fremmet første gang oppfatter kommunen at det er en bolig på eiendommen. Ansvarlig søker er fortsatt av den oppfatning at da eiendommen er oppført lenge før området ble regulert, og av den grunn ble det ikke tatt stilling til antall boenheter innenfor eiendommen på reguleringstidspunktet. Dispensasjoner hjemles i Plbl 19-2 Dispensasjonsvedtaket. Det fremgår av loven at dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurdering av spørsmålet om dispensasjoner, må det tas hensyn til at det er en overordnet målsetting at en del av boligbyggingen i Bergen Kommune skal skje gjennom fortetting i eksisterende byggeområder. Tiltaket medfører ikke etablering av ny infrastruktur eller andre krevende tiltak. Tiltaket gjør heller ikke at eiendommen fremstår som vesentlig mer utbygd enn om det bare hadde blitt oppført en garasje uten anneks. Årsaken til etablering av anneks med egen boenhet er initiert med bakgrunn i at familiemedlem tilknyttet tiltakshaver har ett særskilt behov, og vil mest sannsynlig ha dette i lang tid fremover. Vi er kjent med at personlige forhold ikke utgjør særlig grunn ved vurdering av dispensasjon, men ber likevel om at dette blir medtatt i en samlet vurdering. Basert på ovenstående, anser vi ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynet i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg anser vi fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Søknad om fravik fra TEK Bod og oppbevaringsplass Boenhet skal ha innvendig oppbevaringsplass i form av innvendig bod min. 3m2. som kan nås uten at en må går ut av bygningen. Omsøkte anneks har innvendig bod i forbindelse med vaskerom der en må ut for å kunne betjene boden. Tiltaket er prosjektert og utført før TEK 10 trådte i kraft. Tiltaket benyttes som anneks av familien som vil ha rikelig med tilgjengelig bodplass i hovedbygningen. Sportsbod er del av garasje. Side 5 av 6

6 VEDLEGG F Energieffektivitet Bruksendringen til anneks /bolig medfører at arealene i utgangspunktet skal tilfredsstille dagens krav til energieffektivitet. Med bakgrunn i byggemetoder på det tidspunkt bygningen var oppført, er det ikke tilrådelig å etterisolere arealene slik at de tilfredsstiller dagens krav til energieffektivitet Energitiltak. Eksisterende konstruksjoner har en antatt u-verdi på mellom 0,22 og 0,28 for yttervegg og tak. Forskriftens krav til energikvaliteter er u-verdi for yttervegger min. 0,18. og 0,13. for tak. Oppgraderingen til forskriftens krav vil ikke kunne forsvares innenfor en forsvarlig kost nytteverdi. Fravik fra TEK 10 kan godkjennes av kommunen for tiltak i eksisterende byggverk, jf. Plbl 31-2, 4 ledd. Fravikende er av mindre art, og gjelder for en liten bygning. En oppgradering av tiltaket vil ikke kunne forsvares innenfor en fornuftig kost/nytteverdi. Nabomerknader: Det er gjennomført aktiv nabovarsling og alle naboer har samtykket til tiltaket. Det ligger vedlagt kvitteringsliste som dokumentasjon. Dersom det er spørsmål til saken kan undertegnede kontaktes på tlf eller Med vennlig hilsen Bygg Prosjekt AS Morten Nytun Byggmester / konsulent Side 6 av 6

7

8

9

10

11 A A

12