Avslag på søknad om dispensasjon, gnr 149 bnr 1027, Bjørkelien.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR OPPMÅLING Besøksadresse: Allehelgens gate 5 Postadresse: Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon: Epost: Oppmaling@bergen.kommune.no Terratec AS Vækerøveien OSLO Deres referanse: Vår saksbehandler: Vårt saksnummer: Dato: Anne Lise Fjelde Skjelvik / Dir. tlf.: E-post:Annelise.Skjelvik@bergen.kommune.no Avslag på søknad om dispensasjon, gnr 149 bnr 1027, Bjørkelien. Eiendom : Gnr 149 Bnr 1027 Adresse Tiltakets art Hjemmelshaver/søker : Bjørkelien : Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan : Jan-Inge Kolaas og Tone Kolaas/ Terratec AS Vi viser til søknad mottatt og tilleggsdokumentasjon mottatt Søknaden gjelder: Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan , Laksevåg, Nygårdslien, regulerings- og bebyggelsesplan, med hensyn til reguleringsformål og regulerte tomtegrenser. 2. VEDTAK Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan nummer om reguleringsformål og regulerte tomtegrenser avslås, jf. plan- og bygningsloven BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET Under følger punktvis vår begrunnelse for vedtak som oppsummeres til slutt. 3.1 Planstatus Eiendommen omfattes av reguleringsplan nummer , Laksevåg, Nygårdslien, regulerings- og bebyggelsesplan, vedtatt og ligger utenfor regulerte tomtegrenser for boligformål. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger innenfor hensynssone for trafikkstøy, gul sone. 3.2 Nabovarsling Søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader.

2 3.3 Atkomst og avkjørsel Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl 27-4, jf. uttalelse fra Trafikketaten datert Vann og avløp Vann- og avløpsavdelingen har følgende merknad til søknaden: Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl 27-1 og 27-2, jf. uttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert Skredfare Tiltaket ligger i et område med en terrenghelning som gjør at området kan være skredutsatt. Deler av eiendommen har inntil 45 graders helling. I følge plan- og bygningsloven 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot skred. Det er ikke dokumentert at det kan oppnås tilstrekkelig sikkerhet for tiltaket. 3.6 Støy Søker har ikke redegjort for støyproblematikken. 3.7 Andre uttalelser eller vedtak Fylkesmannen har gitt uttalelse datert : Saken gjelder søknad om dispensasjon til å oppføre en bolig. Det er søkt om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan (plan id ) fra 1964 angående bebyggelsesplan og tomtegrense/byggegrense. Det kan se ut som om omsøkt eiendom ligger innenfor hensynssone veistøy på kommuneplanens arealdel (KPA) sitt støykart. Ved en eventuell søknad om byggetillatelse på tomten må tiltakshaveren viser at tiltaket oppfyller TEK10 samt KPA sitt krav om støy. Vi har ellers ikke flere merknader til tiltaket. Søknaden er sendt Fylkeskommunen for uttalelse, det er ikke mottatt noen tilbakemelding. 3.8 Dispensasjon Tiltaket kommer i strid med reguleringsplanen med hensyn til reguleringsformål og regulerte tomtegrenser. Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplan , Laksevåg, Nygårdslien, regulerings- og bebyggelsesplan, med hensyn til reguleringsformål og regulerte tomtegrenser. Side 2 av 6

3 For at dispensasjon kan gis kreves det at verken hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra eller hensynene i plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1-1, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å dispensere være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynet bak bestemmelsen om reguleringsformål og regulerte tomtegrenser er å tilrettelegge hensiktsmessige tomter til boligformål. Et av hensynene er tilstrekkelig uteoppholdsareal. Hovedhensynet bak bestemmelsen om uteoppholdsareal er å sikre god bokvalitet for alle aldersgrupper og funksjonsnivå. Størrelse, utforming, solforhold, støy, vegetasjon, orientering og plassering av bygninger påvirker kvaliteten på uteoppholdsarealet. Uterommet skal gi mulighet for opphold og sosialt samkvem, rekreasjon, lek og spill i de ulike årstidene. Det følger av formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven at plan og vedtak skal sikre åpenhet, forutsigbarhet og medvirkning. Det skal legges vekt på langsiktige løsninger for samfunnet, likeverd og tas hensyn til barn og unges oppvekstmiljø samt estetisk utforming av omgivelsene. Søker begrunner søknad om dispensasjon Side 3 av 6

4 I denne konkrete saken ble eiendommen som søkes opprettet til boligformål tillagt gnr. 149 bnr. 778 i 1980 som tilleggsareal med tinglyst klausul om at den senere bare kan overdras sammen med bnr Gnr 149, bnr 778 er bebygd i samsvar med reguleringsplanen. I følge 3 i vedtektene for planen kan «Hvor det på planen er vist rekkehus kan bygningsrådet i stedet tillate oppført frittliggende bygninger hvis forskriftsmessig avstand til nabogrense oppnåes.» I følge kommuneplanens arealdel pkt. 3 «Forholdet mellom kommuneplanen og eldre reguleringsplaner» gjelder kommuneplanen foran reguleringsplan og bebyggelsesplan i den grad slik plan strider mot kommuneplanens innhold. Utnyttelsesgrad og krav til uteoppholdsareal fremgår ikke av gjeldende reguleringsplan for eiendommen. Kommuneplanens bestemmelser gjelder derfor for eiendommen. Kommuneplanen angir en utnyttelse på 60 % BRA og 150m² uteoppholdsareal for eneboliger. Uteoppholdsarealet skal ikke ha helling brattere enn 1:3. I dette tilfellet er det spørsmål om tomten er egnet for boligformål, med hensyn til både skred og egnet uteoppholdsareal. Tomten er bratt, og det kan utløses skred i skråningen mot vest. Fagetaten er bekymret for at det kan oppstå ras og steinsprang ved en utbygging. På enkelte områder er det en helning på over 45 grader. Området kan derfor være skredutsatt. I følge plan- og bygningsloven 28-1, Byggegrunn, miljøforhold mv., står det at "Grunn kan bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak." Det er ikke dokumentert med skredrapport at arealet lar seg bebygge. Det vises også til kommuneplanens pkt. 10 om utendørsoppholdsarealer for bolig som angir at utendørs oppholdsarealer skal ingen steder være brattere enn 1:3. Arealet har en helling som er vesentlig brattere enn 1:3. Utendørs oppholdsarealer skal ha en hensiktsmessig form og størrelse og restarealer medregnes ikke. Det er ikke dokumentert i søknaden at krav til uteoppholdsareal kan oppfylles. Eiendommen ligger innenfor gul hensynssone for trafikkstøy. I henhold til pkt. 10 i kommuneplanens bestemmelser skal utendørs oppholdsareal for bolig ikke ha støynivå over Lden = 55 db. I gul støysone kan ny støyfølsom bebyggelse vurderes i byggeområder, dersom avbøtende tiltak gir tilfredstillende støyforhold. I gul støysone skal det dokumenteres at boenheten kan få lavere utendørs støynivå enn Lden = 55 db på stille side. Søker har ikke redegjort for støyproblematikken. I kommuneplanens bestemmelse pkt. 6, heter det: Nye tiltak bygninger og anlegg skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer. Videre vises det til pbl 28-7 Den ubebygde del av tomta. Fellesareal. «Uteareal på tomta skal gjennom størrelse, utforming og beliggenhet mv. sikre forsvarlig oppholdssted i det fri Side 4 av 6

5 for beboerne og i nødvendig utstrekning muliggjøre lek, rekreasjon, avkjørsel og parkering av biler, motorsykler, sykler o.l» Det vises også til bestemmelsene om universell utforming i plan- og bygningslovens 29-3 og kommuneplanens pkt. 7 og 8. Tiltaket vurderes til å vesentlig tilsidesette de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved å dispensere fra reguleringsformålet og regulerte tomtegrenser i planen er fortetting av boligareal i sentrale boligområde. Ulempene vil være at eiendommen ikke har de kvaliteter som kreves av eiendommer som skal kunne bebygges med boliger. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene være klart større enn ulempene. 3.9 Konklusjon Fagetaten gir ikke dispensasjon som omsøkt. 4. GENERELLE BESTEMMELSER OG KLAGEADGANG Vedtaket kan påklages, se orientering om rett til å klage og andre generelle bestemmelser på siste side. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Anne Lise Fjelde Skjelvik - saksbehandler Vivian Skaflestad - produksjonsleder Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Kopi: Tone Kolaas, Hougners gate 36 A, 2609 LILLEHAMMER Jan-Inge Kolaas, Leirvikneset 14, 5179 GODVIK Side 5 av 6

6 Generelle bestemmelser: Rettslig grunnlag: Din sak på internett Orientering om rett til å klage på vedtaket: Klagerett: (forvaltningslovens 28) Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift og byggesaksforskriften. Du kan få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom dersom du logge deg på "Din side" med nettadresse: Den som er part eller har rettslig klageinteresse har rett til å klage over vedtaket. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltningslovens 29, 30 og 31) Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltningslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltningslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltningslovens 42) Rett til å se sakens dokumenter: (forvaltningslovens 11) Rett til å få veiledning: (forvaltningslovens 11) Kostnader ved klagen: (forvaltningslovens 36) Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: (forvaltningsloven 27 b) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner eller klager ikke kan lastes for forsinkelsen. Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om dette innen klagefristen utløp. Klagen må nevne det vedtaket det klages over, hva som ønskes endret og være undertegnet av klageren eller hans fullmektig. Klagen bør begrunnes. Vedtaket kan gjennomføres selv om det er påklaget. Klager kan imidlertid anmode om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til anmodning om utsatt iverksetting av vedtaket. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Kommunen vil kunne gi nødvendig veiledning for at alle parter skal kunne ivareta sine interesser på best mulig måte. Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader, f. eks advokatbistand, i forbindelse med klagesaken der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen tre uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til klager. Søksmål om gyldigheten av vedtaket, eller krav om erstatning som følge av vedtaket, kan ikke reises uten at en har brukt sin adgang til å klage på vedtaket og klagen er avgjort av høyeste klageinstans. Søksmål kan likevel reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Side 6 av 6