Klage på byggesaksavdelingens vedtak 399/16 om oppføring av boligbygg, gbnr 77/248, Støagata 11, 13 og 15, Hokksund. Saksordfører: Freddy Berg

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anette Grasbekk Saksmappe: 2016/ /2017 Arkiv: 0077/0248 Klage på byggesaksavdelingens vedtak 399/16 om oppføring av boligbygg, gbnr 77/248, Støagata 11, 13 og 15, Hokksund. Saksordfører: Freddy Berg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 10/17 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger Saken gjelder søknad om oppføring av tre boligbygg på fire etasjer på gbnr 77/247. Fagkomité 1 ga dispensasjon fra reguleringsplanens arealdel for plassering av adkomst/endring av veiareal i utvalgssak 50/16. Denne tillatelsen ble påklaget av gbnr 77/408, og er oversendt Fylkesmannen. Byggesaksavdelingen ga tillatelse til oppføring av tre boligblokker med parkeringskjeller i vedtak 399/16. Vedtaket er påklaget av gbnr 77/408 og 77/432. Klagene er vedlagt i sin helhet, men i korte trekk klages det på følgende: Gbnr 77/432 (heretter klager 1) har i epost datert blant annet anført at ferdig planert terreng er for høyt og at bygningene ikke er trappet ned, samt at godkjent terrenghøyde vil gi økt innsyn. Gbnr 77/408 (heretter klager 2) har i epost datert blant annet anført mangler ved avstand til eiendomsgrense, avstand mellom bygningene, infrastruktur og nabovarsel. Klager 2 har også kommentert andre søknader og prosesser i kommunen. Nøstetangen Velforening (heretter klager 3) har en merknad hvor de skriver at Velforeningen anser relasjoner mellom utbygger og kontrollør er utenfor de gjeldene regler for denne type kontroll. Vurderinger Klagerne er naboer til tiltaket, og anses derfor som parter i saken. En part kan påklage enkeltvedtak, jf forvaltningsloven (heretter fvl) 28. Klagene er fremsatt innen klagefristen som følger av fvl 29. Klagene som foreligger er til dels omfattende. De inneholder flere av de samme momentene som er behandlet i vedtaket i forbindelse med nabomerknadene til søknaden. Rådmannen har vurdert enkelte av disse anførslene på nytt. Klager 2 har i tillegg kommet med flere påstander og slutninger som kommunen ikke nødvendigvis er enig i. Grunnet tidsbruk er kun de som er relevante for byggesaken besvart i det følgende, det betyr midlertidig ikke at det er enighet om de resterende. Terrenghøyde Tiltaket er godkjent med planert terreng (ferdig terreng over parkeringskjeller) på kotehøyde 8,45 meter. Klager 1 viser til at det er flere eneboliger i omkringliggende bebyggelse, og at disse eiendommene har en lavere kotehøyde enn omsøkte bygg. Videre påpeker klager 1 at deler av 1

2 eiendommen blir liggende anslagsvis inntil 1,7 meter høyere enn deres eiendom, og at fyllingen mot eiendommene i nord vil bli bratt. Verken reguleringsplanen eller kommuneplanen har bestemmelser om kotehøyde eller terreng for området. Vurdering av høydeplassering er derfor gjort i henhold til plan- og bygningsloven (heretter pbl) 29-4 som sier at byggverkets plassering, herunder høydeplassering, ( ) skal godkjennes av kommunen. Kommunens kartprogram plasserer omsøkte eiendom og naboeiendommene mellom kote 7 og 8. Søker har målt inn eksisterende terreng på eiendommen med variasjoner fra kote 7,58 til 8,34. Ut fra befaring i området og kommunens kartgrunnlag ligger eiendommene rundt på omtrent samme høyde. Når ferdig terreng over parkeringskjeller er godkjent på kotehøyde 8,45 meter er dette en nivåforskjell fra 10 cm til rundt 80 cm fra eksisterende terreng. Kommunen har i vedtaket godkjent høydeplasseringen ut fra en skjønnsvurdering av tiltaket, med følgende begrunnelse: Omkringliggende bebyggelse består av leilighetsbygg uten noe særlig uteområde og eneboliger med mer eller mindre planerte hager, det er således få holdepunkter for å bevare terreng i tiltakets bygde omgivelser. Kommunen har vurdert at det kan utgjøre en god kvalitet at terrenget rundt de tre byggene heves noe, og slik skaper et tun hvor utearealet er samlende for de tre byggene. Økt innsyn Klager 1 anfører at tiltaket vil føre til økt innsyn, da særlig på grunn av den økte terrenghøyden. Området er regulert til bolig/forretning med byggehøyde fra 17,5 m til 10,5 m (nedtrappingsområde). Sammenholdt med at det er 100% utnyttelse i området, er leilighetsbygg som dette en forventet utvikling. Når et område går fra eneboligbebyggelse til leilighets/forretningsbygg vil det føre til økt innsyn da bygningene er i flere etasjer. At terrenget heves i seg selv fører ikke nødvendigvis til at innsynet økes ytterligere, tvert imot kan nivåforskjeller på etasjer virke privatiserende ved at man ikke ser direkte inn til hverandre. Naboloven (grannelova) Klager 1 mener at tiltaket ikke er lov jf naboloven 2. Klager viser til grannelova 2 som sier at ingen kan gjøre eller sette i gang med noe som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for granneeigedom. Dette er en skjønnsbestemmelse som ikke har konkrete avstands- eller høydebestemmelser man kan forholde seg til, og man kan ikke konkludere med at en hendelse er ulovlig bare ut fra ordlyden. Grannelova er uansett privatrettslig, og kommunen som forvaltningsmyndighet behandler ikke saker etter privatrettslig lovverk. Overvann Klager 1 er bekymret for at deres eiendom ved store regnskyll vil bli oversvømmet av vann, og bli et tildels ubrukelig sumpområde. Alt overvann skal håndteres på egen grunn. Det er lagt en ny overvannsledning på 300 mm som skal brukes av Tangengata 6 og omsøkte prosjekt. Hovedsakelig skal overvannet føres fra overflate til sluk i parkeringskjelleren, og så ut i overvannsledningen. Det er for øvrig utarbeidet en plan for overvannshåndtering for å hindre at naboer blir berørt av at så stor flate bebygges. Kommunens vann- og avløpsavdeling har vært involvert i dette arbeidet. 2

3 Avstand til grense Både klager 1 og 2 viser til at bygning A vil komme nærmere deres eiendomsgrense enn 4 meter, og at det ikke kan ha betydning at reguleringsplanen har 100% utnyttelse. Reguleringsplanen 4 III sier følgende: Utnyttelsesgrad inntil % BYA=100 % innebærer at byggegrense sammenfaller med eiendoms-/formålsgrense. Det står tydelig at byggegrense sammenfaller med eiendomsgrense. Dette er således en klar regel som vanskelig kan tolkes feil. Hvis ikke reguleringsplanen hadde hatt regulert byggegrense ville avstandskravet etter pbl 29-4 ikke vært fire meter, men tilsvarende bygningens halve høyde (6,33 meter). Det er en forutsetning for oppføringen at tiltaket likevel er i henhold til byggteknisk forskrift (heretter TEK10) kapittel 11 sikkerhet ved brann. Avstand mellom bygninger Begge klagerne påpeker at gbnr 77/408 har en garasje som er over 50 m 2 og plassert mindre enn 1 meter fra eiendomsgrensen mot tiltaket. Begge anfører at dette ikke er i henhold til TEK10s bestemmelser om sikkerhet ved brann. Garasjen på gbnr 77/408 ble godkjent med et bebygd areal på 49 m 2 og et bruksareal 46 m 2, med avstand til grense på 1 meter. Godkjent garasje ble dermed omsøkt i henhold til plan- og bygningsloven med forskrifter. Hvis det medfører riktighet at garasjen er opptil 80 m 2 og nærmere grensen enn 1 meter er dette en ulovlighet som vil følges opp i egen sak. Høyde Klager 1 anfører at hvis kravet om nedtrapping i kommuneplanen skal tas bokstavelig, er det ikke naturlig å hoppe over et trappetrinn på 10,5 meter. Klager 1 mener dette vil skje hvis bygg A ikke senkes, og foreslår at bygg A kun skal ha 3 etasjer i stedet for fire. I følge kommuneplanen punkt og vedtatt høydekart for Hokksund er det differansierte byggehøyder for sentrumsområdet. Eiendommen ligger i et nedtrappingsområde hvor bygninger skal trappes ned fra 17,5 meter til 10,5 meter. Det er ikke vist detaljert hvordan nedtrappingen arkitektonisk skal skje. Gjeldende område ligger fra oversiden av Tangengata og ned til Støperigata/Drammensveien. Bygningenes plassering i nedtrappingsområdet tilsier at det fortsatt er plass til ytterligere nedtrapping mot Vestre Nøstegate, slik høydekartet forutsetter. Det er henholdsvis 25 og 40 meter fra bygningene og til 15- metersbeltet mot Vestre Nøstegate. Alle bygningene er omsøkt like høye. Bygningen som ligger nærmest Stasjonsgata kunne etter planen hatt en byggehøyde på 17,5 meter, men er kun 12,65 meter. De vedlagte illustrasjonene viser på en teoretisk måte at byggehøyden i det omsøkte prosjektet ligger innenfor tolkningen av høydekartet. Det tydeligste signalet som er gitt i tidligere saker er at beltet på 15 meter mot Vestre Nøstegate ikke skal overskride 7,5 meter. Denne saken ligger godt utenfor dette. Nabovarsel Begge klagere har tidligere vist til mangler ved nabovarslene. Byggesaksavdelingen har tidligere fulgt opp dette og bedt om nytt varsel til naboene. I alt har naboene blitt formelt nabovarslet tre ganger i forbindelse med dette byggeprosjektet. Klager 1 viser til at de har sendt epost til 3

4 kommunen om at det ikke lå ved tegninger/situasjonskart ved oversendelsen av godkjent vedtak. Klager 2 synes materialet til rådighet for å skrive klagen er mangelfullt. I rådmannens saksfremstilling til dispensasjonen ble det vist til at nabovarslingen i saken har vært rotete. Klager 2 viser til at irettesettelsen fra rådmannen kan ha vært rettet både mot tiltakshaver og byggesaksavdelingen. Da saksfremstillingen skrives av saksbehandler i saken på vegne av rådmannen, så kan dette avkreftes. Det er tidligere vurdert at naboene er tilstrekkelig varslet, og kommunen ser ingen grunn til å gå inn i den vurderingen på nytt. Når det gjelder dokumentasjon til klagerne i forbindelse med godkjent vedtak følger det av fvl 27 at når kommunen har truffet vedtak skal partene underrettes om vedtaket med begrunnelse så snart som mulig. Klagerne har mottatt vedtak med godkjente byggetegninger. Dessverre var det lagt ved feil situasjonskart i oversendelsen. Dette er rettet opp i ved at rett situasjonskart er sendt på epost til begge klagerne. Klager 2 mente at situasjonskartet var vanskelig å lese digitalt, og det ble skrevet ut papireksemplarer av situasjonskartet i str A0 som begge klagere har kunnet hente i servicesenteret fra Klagerne har mottatt den dokumentasjonen de har krav på, som er vedtaket. I tillegg har de mottatt godkjente byggetegninger og situasjonskart. For øvrig har klagerne rett til innsyn i sakens dokumenter hvis de ønsker det. Utnytting av eiendommene Klager 2 ber byggesaksavdelingen ta stilling til om det kan bygges fem etasjer i eiendomsgrensen på klagers eiendom. Klager 2 lurer også på om kjøpere i Tangengata 6 er informert om dette. Byggesaksavdelingen kan ikke ta stilling til eller garantere for hypotetiske byggesaker. Søker man om et tiltak som er i henhold til reguleringsplan, kommuneplan og reglene for øvrig vil man få et godkjent tiltak. Det er i utgangspunktet tillatt å bygge i eiendomsgrensen, og det kan bygges fem etasjer hvis man er innenfor nedtrappingsbestemmelsene i kommuneplanen. Dette er offentlig tilgjengelig informasjon som kjøpere i Tangengata har tilgang til. Hva de eventuelt er informert om i forbindelse med et konkret kjøp er ikke kjent for kommunen. Flomsone Klager 2 viser til at parkeringskjelleren ligger på flomnivå for 50-års flom, og mener at man ikke kan bygge på eiendommen. Kotehøyde for 50-årsflom på eiendommen er på 5,4 m. Eiendommen ligger godt over dette, og ligger således ikke i flomsone. Parkeringskjelleren ligger derimot under flomsonenivået for 50- årsflom, siden den er delvis under bakken. Søker har argumentert for at det er nødvendig å heve parkeringskjelleren for å sikre heis og teknisk rom fra mulig flom. Flom har ikke vært en del av byggesaken for øvrig. Infrastruktur Klager 2 viser til at planer for infrastruktur må lages før man får godkjent byggeprosjekter. Det vises blant annet til følgende punkter: Infrastruktur under byggeprosessen Miljø for barn Miljø for de som bor i området under byggeprosessen Grøntaraler 4

5 Hensyn til barn, ikke bare miljø men trygghet, sikring av anleggsområdet, noe som var total mangelvare i Tangengate 6 i langt over to år Adkomst for myke trafikanter Adkomst for biler Parkering I forkant av godkjent søknad har det vært møter hvor søker, tiltakshaver og representanter for kommunens planavdeling, byggesaksavdeling, Vei og park og Vann og avløp har møttes. Vei og park og Vann og avløp har fulgt opp sine respektive områder parallelt med byggesaken. Infrastrukturen har hele tiden vært i fokus, og dette er fulgt opp av fagavdelingene. Ellers har kommunen følgende merknader til øvrige punkter: Infrastruktur under byggeprosessen Vei og park har gitt en tidsbegrenset oppklassifisering av Støperigata og Støagata til bruk for anleggstrafikk i henhold til veglova 7. Vilkår er blant annet at kjøring i størst mulig grad skal begrenses innenfor ordinær arbeidstid, samt sikre trafikksikker adkomst for myke trafikanter. Oppfølging av dette vedtaket ligger til Vei og park sitt ansvarsområde. Miljø for barn/grøntarealer Det vil være et åpent, i utgangspunktet bilfritt område mellom de tre leilighetsblokkene. Unntaket vil være innkjøring for brannbil. Her vil det være grøntareal og gangveier, samt en lekeplass på nesten 90 m 2. Miljø for de som bor i området under byggeprosessen Det er sendt inn merknader på støy fra byggeplassen. Disse er under behandling av kommuneoverlegen. Hensyn til barn, ikke bare miljø men trygghet, sikring av anleggsområdet Byggearbeid kan ikke igangsettes uten at de ansvarlige på forhånd har truffet nødvendige tiltak for å sikre mot at skade kan oppstå på person eller eiendom, jf pbl 28-2 første ledd. Hvis det viser seg at byggetomten ikke er tilstrekkelig sikret, kan kommunen gi de pålegg den finner påkrevd. Adkomst for myke trafikanter/biler Det vises til følgende vurdering i vedtaket: Det er utarbeidet en detaljert veiplan i samarbeid med Vei og park som skal tilrettelegge og ivareta harde og myke trafikanter. Trafikksituasjonen vil bedres, da trafikkmønsteret vil tydeliggjøres og markeres i motsetning til slik det er nå. Kommunen er av den oppfatning at trafikksituasjonen vil bli forbedret som følge av prosjektet. Det vil bli en økende trafikkbelastning på området, men fordi det skal gjøres utbedringer som sikrer at det blir tydelige skiller mellom kjørevei og gangvei, samt mellom kjørevei og handletorg, vil dette øke sikkerheten for gående, syklende, barn og ungdom. Parkering Reguleringsplanen 4 III krever at det skal settes av 1 biloppstillingsplass per boenhet. Omsøkte tiltak mer enn oppfyller reguleringsplanens krav om parkering. Det er ikke avsatt areal til parkeringsplass utover dette i reguleringsplanen. 5

6 Uavhengig kontroll Foretaket Rønning Indrelid AS er godkjent som uavhengig kontrollerende for tiltaket. Nøstetangen Velforening har stilt spørsmål ved om reglene om uavhengighet for kontrollerende foretak er ivaretatt. Rønning Indrelid AS er kontrollforetak i tiltaket, hvor foretaket Hobbelstad & Rønning AS er tiltakshaver, samt innehar ansvarsrett for overordnet prosjektering og utførsel. Foretakene er ulike juridiske enheter, men har indirekte samme eiere. Byggesaksforskriften (heretter SAK10) 14-1 andre ledd sier at kontrollerende foretak ikke skal ha personlig eller økonomisk tilknytning som kan påvirke kontrollen. Dette skal bekreftes i erklæring om ansvarsrett, og gjelder i forhold til de foretak som prosjekterer eller utfører arbeidet som skal kontrolleres. Rønning Indrelid AS har i erklæring om ansvarsrett bekreftet at de er uavhengige. Byggesaksavdelingen ba om ytterligere redegjørelse for uavhengigheten i brev datert I tillegg ble tilfellet diskutert på NKF sitt nettverksmøte for byggesaksavdelinger i Akershus/Buskerud og direktoratet for Byggkvalitet ble forespurt. Direktoratet mente at ansvaret for å vurdere uavhengigheten er overlatt til foretakene, men at kommunen kan ha innsigelser. Det ble til slutt konkludert med at foretaket kunne godkjennes som kontrollforetak, men at tilsyn bør vurderes. Dette samsvarte med hva Røyken kommune hadde gjort i en lignende sak. Konklusjon Kommunen har vurdert samtlige av naboenes merknader, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Det er ikke kommet fram nye momenter i saken som tilsier at vedtaket bør omgjøres. Vedlegg 1 Situasjonskart 3 Godkjent ett-trinns søknad, boligbygg med 48 boenheter, gbnr 77/248, Støagata 11, 13, 15, 17 og 19 A og 19 B, Hokksund 4 Revidert utomhusplan 5 Snitt A-A 6 Fasade vest 7 Fasader syd 8 Fasade øst 9 Fasader Nord 10 Innmålte terrenghøyder 11 Terrengsnitt gjennom gangsti 12 Klage på vedtak 399/16, bemerkning til oppføring av boligbygg, gbnr 77/ Bemerkning til oppføring av boligbygg, gbnr 77/248, Støagata 11, 13, 15, 17, 19 A og 19 B, Hokksund 13 Klage på vedtak 399/16, bemerkning til oppføring av boligbygg gbnr 77/248, Støahagen 11, 13, 15, 17, 19A og 19 B, Hokksund 14 Høydeillustrasjon Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomité 1 opprettholder byggesaksavdelingens vedtak 399/16. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for endelig avgjørelse. 6

7 Begrunnelse Kommunen har vurdert samtlige av naboenes merknader, men har etter en samlet vurdering kommet til at disse ikke kan føre frem. Det er ikke kommet fram nye momenter i saken som tilsier at vedtaket bør omgjøres. 7