Egengodkjenning av detaljregulering for gbnr. 77/88, Stasjonsgata 29 og 31, Hokksund. Saksordfører: Freddy Berg

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anders Stenshorne Saksmappe: 2015/ /2016 Arkiv: 0077/0088 Egengodkjenning av detaljregulering for gbnr. 77/88, Stasjonsgata 29 og 31, Hokksund. Saksordfører: Freddy Berg Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 59/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Kommunestyret Saksopplysninger/vurderinger Forslag til detaljplan for Stasjonsgata 29 og 31 i Hokksund, har vært ute til offentlig ettersyn. Innen fristen for høring har det kommet 14 innspill planforslaget. I tillegg legges det ved en merknad om sol/skyggekartet som har blitt ettersendt (vedlegg 7). Det er ikke fremmet innsigelse fra offentlige myndigheter. Alle innspillene er nummerert og er vedlagt denne saken. 1. Ragnhild Skretteberg, Østre Nøstegate 15, 3300Hokksund (dok. 20) 2. Nøstetangen Velforening/Bjørn-Egil Kristoffersen, Nøstetangen 5 (dok. 21) 3. Berit Solum, Vestre Nøstegate 33, 3300 Hokksund (dok. 22) 4. Jørn Lauritzen, Vestre Nøstegate 27, 3300 Hokksund (dok. 23) 5. Inger og Jan Borgersen, Østre Nøstegate Hokksund (dok 24) 6. Britt-Live Sveaas, Vestre Nøstegate 35B, 3300 Hokksund (25) 7. Bjørn-Egil Kristoffersen, Nøstetangen 5, 3300 Hokksund (dok.26) 8. Fylkesmannen i Buskerud (dok. 27) 9. Sigmund Løkensgard, Stasjonsgata 43, 3300 hokksund (dok 28) 10. Buskerud Fylkeskommune, dok 29, 3300 Hokksund (dok 29) 11. Elin Tiller Kristoffersen, Nøstetangen 5, 3300 Hokksund (dok 30), 12. Margaret Jorkstam, Tangengata 9, 3300 Hokksund (dok 31) 13. Kjell Bollerud, Østre Nøstegate 10, 3300 Hokksund (dok 32) 14. May Catrine & Oskar A.K. Haugerud, Vestre Nøstegate 35C, 3300 Hokksund (dok, 33). Fylkesmannen har henvisninger til feilaktig anvisning til områder på plankartet og til at det bør tas inn et punkt om størrelsen på leikearealet og krav om støyskjerming. Kommentar: Merknadene er tatt til følge og er innarbeidet i revisjon av planmaterialet. Buskerud Fylkeskommune ønsker at uthuset tas vare på, og at det vurderes å redusere byggehøyden for å gi en bedre tilpasning til bebyggelsen i området. Kommentar: Når det gjelder uthuset så er dette ikke et bygg som har kvaliteter, tilstand eller bruk som tilsier at byggingen bør bevares. Når det gjelder byggehøydene er dette i samsvar med nylig vedtatte kommuneplan og utbygger har bestrebet å trekke de høyeste delene av prosjektet lengst mulig vekk fra eksisterende bebyggelse og Vestre Nøstegate. 1

2 Naboer og berørte Siden det er noen gjennomgående temaer som spilles inn fra naboer og andre berørte, velger Rådmannen og kommentere disse forholdene samlet og punktvis: Forholdet til kommuneplanens høydekart. Kommunestyret vedtok et høydekart for Hokksund sentrum. Kartet viser de høydene som tillates i de enkelte delene av Hokksund og hvordan høydene skal trappes ned. Mange av merknadene omhandler dette forholdet, og at høydebestemmelsene brytes ved dette forslaget. I dette området er tillatt mønehøyde for deler av området 17,5 meter med nedtrapping til 10.5 meter og til 7,5 meter i ei stripe på 15 meter fra Vestre Nøstegate. Forslagstiller har drøftet denne bestemmelsen med kommunen og vurderer at de har fulgt det vedtatte høydekartet ved utarbeidelse av forslaget. Unntaket er deler av trappehuset samt en bit av svalgangen. For å dokumentere at planen er utarbeidet etter vedtatte høydekart, har forslagstiller lagt fram en montasje som viser prosjektet opp mot høyde- og nedtrappingsbestemmelsene (vedlegg 4 og 5). Dette vedlegget viser at en del av trappehuset og svalgangen stikker over, mens boligdelene forholder seg til høydekartet. Slik Rådmannen vurderer, må det være rom for å gjøre mindre tilpasninger så lenge intensjonen med nedtrappingen beholdes. Nøstetangen Velforening tar kommunens illustrasjon til dispensasjonssaken i Tangengata til inntekt for sitt syn på at nedtratrappingen skal skje gradvis med hele bygninger/felt, og ikke bare med en inntrukket etasje som ligger akkurat i høydegrensen. Denne illustrasjonen/modellen som var laget til denne saken, var ikke et forsøk på vise hvordan arkitekturen skulle styres eller utformes innenfor dette området. Fremstillingen ble laget for å vise at det var plass nok for å kunne trappe ned, ikke måten det skulle trappes ned på. En slik tolking av bestemmelsene vil gi lite handlingsrom for å variere fasader, møner- og gesimshøyde, men sette fokus linjene som er avsatt på høydekartet. Rådmannens vurdering er at utbygger har tolket kommuneplanens høydekart riktig, og at de delene av bygningskroppen som stikker over ikke er et vesentlig brudd på disse bestemmelsene. Prosjektet forholder seg til høydebestemmelsene på 7,5 meter mot Vestre Nøstegate og viser at det avsettes mye grøntareal mot denne gata, nettopp for å trekke bygningene lengst mulig vekk fra denne gata. De første tegningene viste bygninger som grenset opp til gata, men innspill og merknader tidlig i fasen medførte at bygningene ble trukket inn på tomta. Parkeringsdekning/gjesteparkering Kommuneplanens parkeringsbestemmelser angir at for Hokksund sentrum stilles det krav om en plass per boenhet, uavhengig av boligens størrelse. Dette inkluderer kravet om gjesteparkering. Prosjektet er utarbeidet etter denne normen, men har en liten overdekning av plasser, blant annet med tanke på gjesteparkering (2-4 plasser ekstra). Erfaringen fra parkeringskjellere som er bygget i Hokksund og andre tilsvarende småbyer, viser at denne normen er mer en tilstrekkelig. Utbyggere viser til at ca.70 % i parkeringsplassene er i bruk i parkeringskjellere som er bygget. Det vil si at det er overskudd på plasser i alle parkeringskjellerne som har en plass som norm, selv om noen av leilighetene har to biler. En nærliggende årsak kan være at mange kjøper seg leilighet så sentralt, blant annet for at de ikke ønsker å ha bil, og at de kvitter seg med bil nummer to. Rådmannen har derfor ingen betenkeligheter med å godkjenne prosjektet ut fra denne merknaden. 2

3 Uteoppsholdareal Prosjektet har tilstrebet å legge til rette for gode, grønne uteoppholdsareal på begge sider av bygger. Kravet i kommuneplanen er min 25 kvm per boenhet. Det meste av dette er på bakkeplan, 24 kvm. Det er planlagt et mindre uteoppholdsareal på taket. Dette er et areal hvor det legges til rette for å kunne trekke seg noe tilbake, ikke som et leikeområde for barn og unge. Leik og aktiviteter for barn skal tilrettelegges på bakkeplan. Oppholdsarealene på taket er trukket tilbake på bygget for ikke å skape innsyn eller forstyrre omgivelsene. Det er tillatt å regne med slike arealer ved beregning av uteoppholdsareal, og Rådmannen vurderer at vilkåret om min. 25 kvm uteoppholdsareal er oppfylt, det aller meste på bakkeplan. Rådmannen registrerer at det også legges gangatkomsten til vestre Nøstegate er ivaretatt med gangforbindelse, slik som dagens plan viser. Takterrasser Det vil etableres noen takterrasser i prosjektet. Det har blitt mer og mer vanlig å skape gode uterom på takflatene for å øke bokvaliteten. Noen merknader dreier seg om at naboer ikke ønsker at dette skal tillates. Begrunnelsen er innsyn. Slik takterrassene er utformet, vil de bli tilbaketrukket, slik at de som oppholder seg der i liten grad vil kunne sjenere naboer. Det legges også inn i bestemmelsene at det ikke skal oppføres permanent solskjerming som vil redusere solforholdene. Skygge/sol, utsiktsforhold, utnyttelsesgrad. Det utarbeidede planmaterialet viser at prosjektet i liten grad vil påvirke solforholdene for naboer. Unntaket er gbnr. 77/277, 77/278 og gbnr. 77/720 som vil tape noen soltimer på deler av tomta som ligger nærmest Vestre Nøstegate. I et sentrumsområde under utvikling er det ikke til å unngå at noe dette blir en konsekvens, men i hovedsak viser de utarbeidede diagrammene at solforholdene i området også etter en utbygging må betraktes som tilfredsstillende. Når det gjelder utsikten vil helt klart flere føle at de vil få denne endret eller delvis ødelagt. Fortetting og utvikling av områdene i sentrum vil blant annet skje gjennom å tillate høyere bygg. Arkitektur og utforming vil bli temaer som skaper debatt, spesielt i eneboligområder som ligger så sentralt. Selv innenfor området i mellom Vestre Nøstegate og elva har det blitt tilført ny byggeskikk de seneste årene, både mindre leilighetsbygg, materialer og hustyper som ikke er i tråd med den opprinnelige arkitekturen. Kommunestyret har gjennom nylig vedtatte kommuneplan, signalisert at denne bebyggelsen skal skjermes og er tatt ut av sentrumsformålet. I tillegg legges inn et belte på 15 meter på vestsiden av veien hvor det ikke skal bygges høyere enn 7,5 meter. Dette er sterke signaler på at politikerne har forståelse for naboers synspunkter som har kommet fram gjennom medvirkningsprosesser og innspill til kommuneplanen. Prisen ved å bo sentralt er også at det vil skje endringer, og endringene er blant annet at det må bygges tettere i sentrum for å gi rom for flere boliger og mennesker nær service- og kollektivtransport. Forholdet til vestre Nøstegate økt belasting. Prosjektet forholder seg til at atkomsten skal skje fra Stasjonsgata både for gående og kjørende. Det trekkes fram at Vestre Nøstegate kan få uønsket parkering og ferdsel som resultat at prosjektet. Rådmannen kan ikke se at prosjektet er utformet på en slik måte som gjør det naturlig at denne gata tas i bruk ut over det som er naturlig, blant annet som snarvei til turstien langs Drammenselva. Den er heller ikke egnet som parkeringsplass for besøkende pga. bredden. 3

4 Eksisterende bygg Planen legger opp til at dagens bolighus skal oppgraderes og bestå som bolig/næring. En av innspillerne kommenterer at det har vært uttalt at det en eller annen gang i fremtiden kan være aktuelt å vurdere denne delen av eiendommen på nytt for annen type utbygging. Det kommenteres at det er uheldig at det ikke er mulig å se en slik fremtidig utnyttelse i denne planen. Til dette er å si at et nytt prosjekt vil kreve ny planprosess når et slikt forslag eventuelt vil foreligge. Innspilleren vi da få en mulighet til å uttale seg. Dialog med tilstøtende eiendommer Det har vært ført dialog med tilstøtende naboeiendommer, blant annet for å kunne videreutvikle eiendommene i området, blant annet ved å utvide dagens parkeringskjeller og bruke planlagte nedkjøring. Rådmannen får bekreftet at prosjektet gjør det mulig at dette kan gjennomføres. Informasjon Utformingen av prosjektet har skjedd gjennom dialog med kommunen og nabokontakt. Det blir kritisert at det ikke har vært god og tidlig nok varsling av informasjonsmøtene. Informasjonsmøtene har vært og er et supplement til det materialet som sendes ut, og et tilbud til dem det passer for. Varlingen har skjedd gjennom annonser i pressen og i brev til naboer. Fristen har vært kort, men det har samtidig vært møter og befaringer med berørte som har ønsket dette, blant annet eier av gbnr. 77/277 som har spilt inn dette forholdet. Rådmannen vurderer at forslaget til detaljregulering for gbnr. 77/88, Stasjonsgata 29 og 31, Hokksund kan egengodkjennes. Planen forholder seg til kommuneplanens bestemmelser og høydekart for Hokksund sentrum. Naboer og Nøstetangen Velforening mener at prosjektet strider mot det vedtatte kartet og at nedtrappingen ikke er i henhold til denne planen. Rådmannen vurderer at prosjektet i all hovedsak er i tråd med kommuneplanen, og at det må kunne tillates at mindre deler av prosjektet som ligger i nedtrappingssonen bryter med strekene på kartet, så lenge dette ikke går ut over vesentlige forhold. Et av de klareste signalene som er gitt for denne delen av Hokksund sentrum er at bebyggelsen i et belte på 15 meter fra Vestre Nøstegate ikke skal overstige 7,5 meter, og prosjektet forholder seg til denne bestemmelsen. Fortetting og bygging av boliger i Hokksund sentrum er i samsvar med overordnede føringer både i Buskerudbysamarbeidet og areal og transportplanlegging. Økt aktivitet i sentrum er positivt for livet i byen, og vil skape etterspørsel for flere tilbud og tjenester. Prosjektet bygger opp under innspill og tilbakemeldinger fra mange om å få flere boliger og aktiviteter inn i Hokksund sentrum. Forslaget støtter også opp under nylig vedtatte næringsplan. Vedlegg 1 Plankart 2 Planbestemmelser 3 Merknader 4 høydeillustrasjon I 5 høydeillustrasjon II 6 Utomhusplan 7 supplerende merknad Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) 4

5 Rådmannens anbefaling Kommunestyret viser til PBL og egengodkjenner Detaljplan for gbnr. 77/88, Stasjonsgata 29 og 31, Hokksund. Begrunnelse Forslag til plan har vært ute til offentlig ettersyn. Planen er utarbeidet i henhold til kommuneplanens bestemmelser og høydekart for Hokksund. 5