Klager på vedtak om dispensasjon (utvalgssaknr 72/15) og byggetillatelse (445/15) gbnr 77/173, Tangengata 6, Hokksund. Saksordfører: Aasmund Grasbekk

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Morten Lauvbu Saksmappe: 2014/ /2016 Arkiv: 0077/0173 Klager på vedtak om dispensasjon (utvalgssaknr 72/15) og byggetillatelse (445/15) gbnr 77/173, Tangengata 6, Hokksund. Saksordfører: Aasmund Grasbekk Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 8/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger/vurderinger Fagkomite 1 gjorde i møtet , utvalgssak 72/15 følgende vedtak: Fagkomite 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og gir dispensasjon fra reguleringsplan for Nøsteområdet 4-1 og gir tillatelse til å oppføre en tilbaketrukket 5 etasje med gesimshøyde 15,75 m på gbnr 77/173. Begrunnelse Prosjektet kan realiseres innenfor høydebestemmelsene i kommuneplanen. Prosjektet er i tråd med kravet om fortetting rundt knutepunktene. Vedtaket ble gjort med 6 mot 3 stemmer. På grunnlag av fagkomiteens vedtak ble det gitt byggetillatelse, jf. delegert sak 445/15: Bygningsseksjonen viser til plan- og bygningsloven 20-3 og godkjenner søknaden om endring på vilkår som nevnt under. 1. Vilkårene i opprinnelig tillatelse gjelder fortsatt dersom de ikke spesifikt er gjort unntak for. Det er mottatt følgende klager til vedtaket om dispensasjon: - Nøstetangen Velforening, datert 7. desember 2015, jf vedlegg 1. - Roy Drange Hansen, etter fullmakt for Per Drange Hansen, datert 9. desember 2015, jf vedlegg 2. - Roy Drange Hansen, etter fullmakt fra Per Drange Hansen, datert 30. desember 2015, jf vedlegg 3. Det er mottatt følgende klager til vedtaket om byggetillatelse: - Roy Drange Hansen, etter fullmakt fra Per Drange Hansen, datert 10. desember 2015, jf vedlegg 4. - Roy Drange Hansen, etter fullmakt fra Per Drange Hansen, datert 25. desember 2015, jf vedlegg 5. Klagene for begge vedtakene skal behandles av fagkomite 1, før eventuell oversendelse til fylkesmannen. Siden dette dreier seg om den samme saken, mener rådmannen at det er hensiktsmessig og riktig å behandle de to klagesakene i sammenheng. Dette vil trolig også bidra til å korte ned tida for klagesaksbehandlingen. 1

2 Nærmere om klagene på vedtaket om dispensasjon Klagen fra Nøstetangen Velforening 7. desember 2015, jf vedlegg 1, sammenfattes slik: Velforeningen, som hadde uttalt seg kritisk til søknaden, burde ha vært underrettet om vedtaket. Dette er tredje gang det søkes om dispensasjon for det aktuelle bygget. Vilkårene er de samme. De to første søknadene endte med at fylkesmannen omgjorde kommunens positive vedtak. Velforeningen føler at det vises liten respekt for naboer, beboere og innbyggere. Det går på tilliten løs. Velforeningen kan ikke si seg enig i Fagkomite 1s begrunnelse, og klager derfor. Det pekes på sakshistorikken, med oppdeling av tiltaket, endringer av reguleringsplan og endring av tiltakets formål. Den gitte dispensasjonen bygger på nylig stadfestet kommuneplan. Det pekes på at den versjonen av høydekartet som til slutt ble vedtatt som del av kommuneplanen, ikke hadde vært ute til høring. Gitt sakens forhistorie, reagerer Velforeningen på at de nylig vedtatte føringene for byggehøyder gir store tolkingsrom. Kommunen trenger ikke gi denne dispensasjonen for å oppfylle sin forpliktelse til fortetting. Dispensasjonen gir ikke større fordeler enn ulemper for allmennheten. Kun tiltakshaver får fordeler, av privat, økonomisk art. Ulempene er derimot mange: Det tas ikke hensyn til nabo med toetasjes hus tett på, med bl.a. negativ virkning for lys- og solforhold og innsyn. Bygget er ikke tilpasset omgivelsene. Dispensasjonen foregriper varslet regulering i området og skaper presedens. Foreløpig klage, dispensasjon, fra Drange Hansen, 9. desember 2015, jf. vedl. 2, sammenfattes slik: Klager etterlyser å få vedtaket oversendt. Politikerne ble ikke informert om innholdet i klagers merknader til vedtaket, men fikk disse kun oversendt, og det kort tid før behandlingen. Klager viser i denne sammenheng til fylkesmannens kritikk av kommunens saksbehandling tidligere i saksgangen. Det dreier seg ikke om å stanse et prosjekt, som allerede hadde nødvendig godkjenning med fire etasjer, kun dispensasjon for bygging av en femte etasje. Saksbehandlingen har vært mangelfull, herunder saksframstillingen, og bør ses i sammenheng med at politikerne fikk saksdokumentene kort tid før behandlingen. Fordelene ved dispensasjon er ikke større enn ulempene. Det vises til fylkesmannens tidligere vedtak. Knapt noen av de argumentene som tidligere er trukket fram til støtte for dispensasjon som at dispensasjon gir to nye leiligheter, lysforholdene, beliggenheten, statlige føringer, Buskerudbysamarbeidet m.m. er relevante. Klage, dispensasjon fra Drange Hansen, 30. desember 2015, jf. vedl. 3, sammenfattes slik: Klager mener det kan være begått saksbehandlingsfeil, ved at klagers merknader til vedtaket ikke ble saksbehandlet og saken fremlagt for politikerne kort tid før behandlingen. Klager antar at dette kan være motivert av et ønske om å treffe vedtak i tiltakshavers favør. Det vises til sakens forhistorie. Klager hevder at administrasjonen har lurt politikerne og andre gjennom å fordreie tekst og meninger underveis. Klager viser også til Fylkesmannens tidligere vurderinger av saken. Det hevdes at fordelene ikke er større enn ulempene. Kun tiltakshaver har større fordeler enn ulemper av en godkjent dispensasjon. Klager oppfatter dette som kameraderi og råttent spill. Nedtrappingen skal skje fra Stasjonsgata mot Vestre nøstegate. Tiltakets tilbaketrukne femteetasje har nedtrapping feil vei. Argumentene for å tillate dispensasjon er svært tynne og stort sett irrelevante. Det vises til Fylkesmannens tidligere vedtak. Det foreligger ikke nødvendig grunnlag for dispensasjon. 2

3 Byggetillatelsen er i strid med gjeldende reguleringsplan, og det skulle vært søkt om dispensasjon med hensyn til nedtrapping i motsatt retning av det som området er regulert for. Kommuneplanen støtter dette. Klager føler at kommunen og tiltakshaver forsøker å lure naboene. Nærmere om klagene på vedtaket om byggetillatelse Foreløpig klage på byggetillatelse fra Drange Hansen, 10. desember 2015, jf. vedl. 4, sammenfattes slik: Søknaden om byggetillatelse er ikke nabovarslet. I påvente av fullstendig klage, bes kommunen om å gjøre om sitt vedtak. Det pekes i denne forbindelse på risikoen for erstatningskrav fra tiltakshaver. Om senere klage gis medhold, vil det bli fremmet krav om at femte etasje på bygget rives. Klager opplever at kommunen og tiltakshaver forsøker å lure naboene. Det er bare ett argument for å tillate femte etasje; at tiltakshaver skal tjene mer penger og forsøple enda mer i området. Klage på byggetillatelse fra Drange Hansen, 25. desember 2015, jf. vedl. 5, sammenfattes slik: Byggetillatelsen er i strid med gjeldende reguleringsplan, og det skulle vært søkt dispensasjon for nedtrappingen som går i motsatt retning av hva området er regulert for. Dette støttes av kommuneplanen. Det er en saksbehandlingsfeil at klagers merknader ikke ble saksbehandlet, og dermed ikke framstilt for politikerne. Søknaden om byggetillatelse er ikke nabovarslet. Det pekes på at nedtrapping har vært et sentralt tema i gjeldende reguleringsplan, som nylig er revidert og presisert. Det reageres på at klager først fikk oversendt dispensasjonsvedtaket etter at byggetillatelsen var gitt. Klager peker på at det finnes mange versjoner av tegninger i forbindelse med nabovarsel, søknader og vedtak, og ber om en komplett oppstilling over tegninger fra 2012 og til i dag, der det er mulig å følge søknadsprosessen. Klager tror opprinnelig byggesøknad er endret etter nabovarsel, eller at tiltakshaver har økt høyden på kjeller etter nabovarsel. Det er bygget uten lovlig vedtak i mange måneder. Klager ber om at en uhildet instans etterser at det er bygd i henhold til vedtak. Det er nedtrapping feil vei, noe som er negativt for klagers eiendom. Det er ikke gitt informasjon om utvendig belysning mot naboer eller om at man fjernet naboens gjerde for å få bygd mur ned mot garasje. Byggelinjen i gata er brutt. En hovedgate i sentrum har vært stengt i nesten to og et halvt år som følge av tiltaket. Dette er mangelfullt varslet og planlagt, og har medført flere ulemper. Både fortauet og oppkjøring fra garasjeanlegg er feilplassert. Klager opplever at kommunen og tiltakshaver forsøker å lure naboene. Vurdering av klagene Rådmannen har vurdert klagernes anførsler, men finner ikke grunn for å endre noen av vedtakene. Rådmannen overordnede vurdering er at de anførslene som går på sakens realiteter, ble berørt i høringssvarene til varslingen av søknaden om dispensasjon og byggesøknaden. Disse innspillene ble kommentert og vurdert i behandlingen. Klagene inneholder derfor ingen nye momenter som ikke var kjent ved behandlingen. Rådmannen vil likevel kommentere enkelte forhold spesielt: 3

4 Påstanden om at fordelene ved dispensasjon ikke er klart større enn ulempene: Vilkårene for dispensasjon framgår av plan- og bygningsloven 19-2 som lyder: 19-2.Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker, herunder fastsette tidsfrist for andre myndigheters uttalelse i dispensasjonssaker og gi regler om beregning av frister, adgang til fristforlengelse og konsekvenser av fristoverskridelse. Klagene bestrider at behandlingen dokumenterer at fordelene ved dispensasjon er større enn ulempene, og det hevdes at fordelene kun er av økonomisk art for utbygger. Fagkomite 1 vektla i sin begrunnelse i vedtaket at prosjektet kan realiseres innenfor høydebestemmelser i kommuneplanen, og at prosjektet er i tråd med krav om fortetting rundt knutepunktene. I saksutredningen viste rådmannen spesielt til kommunestyrets vedtak ved behandlingen av kommuneplanen om krav til fortetting og arealutnyttelse rundt knutepunktene. Dette bygger på klare føringer fra statlige myndigheter, bekreftet gjennom felles areal- og transportplan for Buskerudbyen. Det er derfor viktig og riktig at hvert enkelt prosjekt utnytter det potensialet som eiendommen har. Ulempene knytter seg først og fremst til virkningen av den femte etasjen for naboeiendommen, bl.a. for sol-/lysforhold. Disse er etter rådmannens syn ikke vesentlige, og må ses i lys av at naboeiendommen ligger i et sentrumsområde. Rådmannen kan derfor ikke se at det er forhold som er reist i klagene som endrer denne vurderingen. Dispensasjonen strider ikke mot hensynene bak høydebestemmelsene i planen, og fordelene ved å gi dispensasjon for en tilbaketrukket 5. etasje på et allerede godkjent bygg på 4 etasjer, er klart større enn ulempene. Påstanden om at byggesøknaden er endret etter nabovarslet: Det antydes i klage, datert , til byggesaken, vedtak 445/15, at byggesøknaden er endret etter nabovarsel. Dette skal angivelig gjelde høyde på kjeller, som igjen vil gi økt høyde på 5. etasje. Rådmannen kan ikke se at dette er tilfelle, men vil opplyse om at de respektive ansvarlige foretak skal innsende sine samsvarserklæringer til søker som bekrefter at tiltaket er bygget som omsøkt. Deretter sender søker inn gjennomføringsplan som er kontrolldokumentasjon inn til kommunen ved søknad om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Dersom det framkommer konkrete holdepunkter for at tiltaket er i strid med gitte godkjennelser, vil kommunen vurdere tilsyn. Det er i klage fra Drange Hansen framsatt et ønske om å få et samlet oppsett av tegninger fra 2012 til i dag, der det er mulig å følge søknadsprosessen. Rådmannen oppfatter dette som et krav om innsyn i dokumenter, som blir imøtekommet. 4

5 Påstandene om saksbehandlingsfeil: Begge søknadene er nabovarslet, og det er gjennomført en helt ordinær saksbehandling. Rådmannen kan ikke se at noen av de anførte innvendingene mot kommunens saksbehandling bryter med normene for god saksbehandling. Rådmannen vil spesielt peke på at klagers merknader i sin helhet ble framlagt i saksframlegget. Rådmannens saksframlegg med alle vedlegg, herunder klagers anførsler i sin helhet, ble oversendt medlemmene i fagkomite 1 8 dager før behandlingen, i samsvar med Øvre Eiker kommunes interne rutiner for saksbehandling. Antydninger om lureri/misligheter: Rådmannen tar sterk avstand fra disse antydningene. Øvre Eiker kommune bestreber seg på å behandle alle saker i samsvar med gjeldende regelverk og kommunens egne etiske retningslinjer, så også denne saken. Klageanførsler som ikke gjelder dispensasjonen eller byggetillatelsen. Rådmannen oppfatter at noen av klageanførslene gjelder andre forhold enn disse to vedtakene. Anførslene om at høydekartet til kommuneplanen ikke var gjenstand for høring, gjelder saksbehandlingen av kommuneplanen. Anførslene om at fortau er feilplassert og at byggelinje er brutt i Tangengata, gjelder reguleringsplanen for Nøsteområdet. Anførslene om at oppkjøring fra garasjekjeller er feilplassert, gjelder vedtak om rammetillatelse for det opprinnelige bygget. Påstand om at nedtrapping av inntrukket 5. etasje gjøres feil vei Gjeldende høydebestemmelse i reguleringsplanen for Nøsteområdet ( 4 byggeområde III) inneholder ikke krav om nedtrapping, ut over at det innenfor en sone på 15 meter fra formålsgrense langs Vestre Nøstegate er tillatt lavere gesims-/mønehøyde (7,5 meter mot 13 meter i dette området for øvrig). Kommuneplanens bestemmelse om byggehøyde for det samme området, som det er vist til som en del av begrunnelsen for dispensasjon, oppstiller heller ikke krav om nedtrapping. Rådmannen kan derfor ikke se at det har direkte betydning på hvilken side av bygget femte etasje er inntrukket. I den mer indirekte vurderingen av sol- og lysforhold m.v. vil dette selvsagt være relevant, og er hensyntatt i dispensasjonsvurderingen. Påstand om ulovlig bygging i måneder Kommunen er ikke kjent med at det er utført ulovlig bygging på eiendommen. Da det ikke er presisert hva de angivelige ulovlige arbeidene gjelder, anser kommunen at dette er en gjentakelse av tidligere avklarte forhold. Dette gjaldt utføring av sikringsarbeider etter at Fylkesmannen opphevet kommunens godkjennelse av parkeringskjeller, som er redegjort for i klagesak 10/15. Vedlegg 1 Klage på fagkomite 1 sitt vedtak i møte , sak 72/ Klage på vedtak 72/205 - Tangengate 6, Hokksund 3 Klage på godkjent dispensasjonssøknad om endring av gitt tillatelse, gbnr 77/173 4 Foreløpig klage på byggetillatelse, vedtak 445/15 5 Klage på byggetillatelse 445/15 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomite 1 opprettholder vedtak i utvalgssak 72/15. 5

6 Klagen oversendes fylkesmannen for endelig behandling. Fagkomite 1 opprettholder delegert vedtak 445/15. Klagen oversendes fylkesmannen for endelig behandling. Begrunnelse Klagene på vedtaket om dispensasjon har ikke brakt fram forhold som ikke tilsier en endret vurdering av saken. Klagene på vedtaket om byggetillatelsen har ikke brakt fram forhold som tilsier en endret vurdering av saken. 6