ORDFØREREN I ØVRE EIKER,

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Møteinnkalling Utvalg: Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Møtested: Formannskapssalen, Rådhuset, Hokksund - ekstramøte Dato: Tidspunkt: 14:00 Eventuelle forfall meldes til politisk sekretariat i god tid før møtet. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Ordføreren oversender sak nr. 13/13 til behandling. ORDFØREREN I ØVRE EIKER, 11. februar 2013 Ann Sire Fjerdingstad. Majken Røsnes Skjelbred 1

2 Saksnr Innhold Lukket PS 13/13 Dispensasjon fra reguleringsplan for Nøsteområde - gbnr. 77/173. Saksordfører: Elise Haraldsrud Lien

3 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anders Stenshorne Saksmappe: 2012/ /2013 Arkiv: 0077/0173 Dispensasjon fra reguleringsplan for Nøsteområde gbnr. 77/173. Saksordfører: Elise Haraldsrud Lien Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 4/13 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift /13 Rådet for funksjonshemmede /13 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger/vurderinger Dispensasjonssøknaden gjelder høydebestemmelsene i reguleringsplanen for Nøsteområdet som sier 4. etasjer - mønehøyde på 13 meter - for den aktuelle tomta. Kommuneplanen åpner for høyere bygg gjennom regulering. Det søkes her om rammetillatelse uten å gå veien om en regulering, for å oppføre et leilighetsbygg på 5 etasjer med mønehøyde 15 meter. Den øverste etasjen med to leiligheter er tilbaketrukket. Søkeren har drøftet prosjektet med kommunen og har fått signaler om at kommunen er positiv til å vurdere et prosjekt som er høyere enn det bestemmelsene angir. Søkeren argumenterer med at den foreslåtte høyden på 15 meter på nybygget ikke vil utfordrer spesielt, eller legger urealistiske føringer for framtidig utvikling av dette området. Sammenlignet med allerede godkjente og oppførte prosjekter som grenser inntil, vil ikke dette bygge virke spesielt dominerende. En ny gjennomgang av byggehøydene for Hokksund sentrum vil sannsynligvis konkludere med at det både er ønskelig og mulig å bygge ut deler av sentrumskjernen med bygg som er høyere enn dagens planer gir mulighet til. Vurderinger tidlig i byplanprosessen peker ut at det er deler av sentrumskjernen som sannsynlig godt kan tåle mer en dagens fire etasjer. Rådmannen fremmer egen sak om oppstart av sentrumsplan for Hokksund, hvor dette temaet blir en av flere vurderinger om fremtidig utbygging og utvikling i sentrum. Det er kommet inn to merknader til nabovarselet, og ytterligere to kommentarer er mottatt fra andre beboere i området. Merknadene oppsummeres kort i følgende punkter: Skepsis til fortetting og gradvis endring av Nøsteområdet. Økende trafikk. Byggehøyde som bryter med planbestemmelsene. Tap av sol og utsikt. Som kommentar til det første punktet var fortetting i Nøsteområdet et vesentlig tema ved utarbeidelse av dagen plan. Det ble den gang satte et skille i Nøstegata, hvor området mellom denne gata og elva fikk betegnelsen Spesialområde bevaring bolig. Begrunnelsen for denne bestemmelsen var tanken om å bevare dagens boligstruktur mot elva med eksisterende veisystem og hager - selv om det ikke finnes bevaringsverdige bygninger lenger. I området mellom Nøstegata og Stasjonsgata er det lagt til rette for fortetting i form av både bolig og forretningsvirksomhet i 4 etasjer med krav om nedtrapping mot Nøstegata. 1

4 Når det gjelder punktet om frykt for trafikkøkning, byggemeldes prosjektet med parkeringskjeller og gjesteparkeringer i bakkeplan. Utkjøringen blir til Tangengata og det skal bygges fortau jf. reguleringsplanen. Dette vil medføre at dagens parkering utenfor legekontorene blir lagt om og gateparkeringen forsvinner. Trafikkbildet blir i så måte betydelig ryddigere i nærheten av krysset. Erfaringen fra bygging i sentrum er at det er flere som reduserer bilparken, og trafikkøkningen i Tangengata blir ikke stor. Merknadene angående byggehøyden, som igjen påvirker det siste punktet med lys- og solforholdene, er selvfølgelig forståelig sett fra dem som bor i enebolig i dag. Om økning på to meter over dagens tillatte byggehøyde vil redusere bomiljøet ytterligere, er vanskelig å vurdere. Mange i dette og tilsvarende områder er fornøyde med sin egen bokvalitet og sentrale beliggenhet, og har bodd i området i mange år. I fremtiden vil fortetting berøre mange av dagens eneboligeiendommer i Hokksund sentrum. Det antydes en betydelig vekst i knutepunktet Hokksund i årene som kommer. Kommunen har allerede forpliktet seg til å tilrettelegge for vekst i både Hokksund og Vestfossen gjennom Buskerudbysamarbeidet. Satsing på kollektivtransport gjennom å ruste opp stasjonene og togtilbudet, vil være et viktig bidrag til å redusere bilbruken. Leiligheter i sentrum er et av flere punkter som vil utvikle Hokksund med et variert bo-, service-, handels- og arbeidstilbud. En av vurderingene i denne saken er om det skal kreves bebyggelsesplan/detaljplan jf. bestemmelsenes 4 III. Denne muligheten er også vurdert i andre prosjekter i samme området, men har til nå ikke blitt brukt. Rådmannen legger følgende vurdering til grunn: Atkomst og parkering løses på egen grunn. Liten belastning på eksisterende infrastruktur. Hindrer ikke muligheten for fremtidige endringer av dagens infrastruktur. Rydder opp i dagens trafikkbilde i krysset Tangengata/Stasjonsgata. Fortau skal bygges. Det som vi da står igjen med er problemstillingen rundt høydeparagrafen. Med de overstående vurderingene er det derfor sannsynlig at søkeren ville få muligheten til å oppføre bygge med den høyden det søkes om gjennom en detaljplan. Det kan også hende at en regulering ville medført ytterligere økt mønehøyde. Rådmannen vurderer at gevinsten ut over å åpne for muligheten til å bygge høyere, vil en plan i liten grad løse andre forhold, uten at et større område og flere eiendommer innlemmes i prosessen. Rådmannen vil ikke se bort fra at det kan være aktuelt å vurdere dette for andre søknader, spesielt der trafikkbelastning og atkomst spiller tydeligere inn. Ut fra en samlet vurdering vil Rådmannen anbefale at det gis dispensasjon slik det søkes om. Søkeren inviteres inn til å presentere prosjektet før saken behandles. Vedlegg 1 Tegninger 2 Bestemmelser 3 Regplan Behandling i Rådet for funksjonshemmede Enstemmig vedtatt. Vedtak i Rådet for funksjonshemmede Kommunen har etter Lov om Råd for funksjonshemmede 1 plikt til å sørge for at menneske med nedsett funksjonsevne blir sikra åpen, brei og tilgjengelig medvirkning i arbeidet med saker som er 2

5 særlig viktige for menneske med nedsett funksjonsevne. Ovennevnte sak anses å høre inn under dette området, da en dispensasjon fra gjeldende kommune/reguleringsplaner kan ha betydning for menneske med nedsett funksjonsevnes levekår. For at reell medvirkning skal være mulig må rådet få slike saker til uttalelse på tidligst mulig tidspunkt. I henhold til foranstående er det et krav at før bebyggelsesplan godkjennes må Rådet for funksjonshemmede ha hatt anledning til å uttale seg. Begrunnelse: Om Rådet for funksjonshemmede skal ha en reell mulighet til å utføre den funksjonen kommunen etter intensjonen har valgt det til må det få aktuelle saker til behandling på tidligst mulig tidspunkt. Behandling i Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Elise Haraldsrud Lien (Ap) fremmet følgende utsettelsesforslag på vegne av Ap: Saken utsettes til ekstramøte 20. februar kl 14:00. Begrunnelse: På grunn av mangelfull dokumentasjon om innkomne innsigelser. Avstemming: Enstemmig vedtatt. Vedtak i Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saken utsettes til ekstramøte 20. februar kl 14:00. Begrunnelse: På grunn av mangelfull dokumentasjon om innkomne innsigelser. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomité 1 viser til PBL og gir dispensasjon fra reguleringsplanen for Nøsteområdet 4-I og gir tillatelse til å oppføre et bygg i 5 etasjer med maksimal høyde på 15 meter og tilbaketrukket toppetasje på gbnr. 77/173. Begrunnelse Det er allerede oppført bygg i denne delen av området som ligger svært nær denne byggehøyden, og vil ikke legge føringer for utarbeidelsen av en ny sentrumsplan. Prosjektet er i tråd med tanken om fortetting rundt knutepunktene. 3

6

7

8

9 Reguleringsbestemmelser for Nøsteområdet datert revidert egengodkjent Det regulerte området vises på planen med reguleringsgrense. Innenfor planens begrensninger gjelder disse bestemmelsene ved siden av PBL med vedtekter for Øvre Eiker kommune Området reguleres til: Byggeområde ( 25-1) Forretning/bolig/kontor Allmennyttig Kontor/forretning Spesialområde ( 25-6) Bolig bevaringsverdig bygningsområde 2 Offentlig trafikkområde ( 25-3) Kjørevei Fortau Gangsti Parkering Felles avkjøring Annet veiareal Friområde ( 25-7) 3 I tillegg til bestemmelser kommer fellesbestemmelser som gjelder for hele området. 4 Byggeområde I. Området kan bebygges med bolig/foretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/foretningslokale. II. Området kan bebygges med bolig/foretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/foretningslokale. Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Det kreves bebyggelsesplan ved utbygging av en større del av arealet.

10 III. Området kan bebygges med bolig/foretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/foretningslokale.. Bygningene skal trappes ned mot Nøstegata, hvor tillatt mønehøyde er 7,5 meter. Det kreves bebyggelsesplan ved utbygging av en større del av arealet. IV. Området kan bebygges med bolig/foretning/kontor inntil 4 etasjer med inntil 100% utnyttelse. Tillatt mønehøyde er 13 meter. En biloppstillingsplass per boenhet som ved nye prosjekter skal løses i kjeller. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/foretningslokale. 5 Kontor/foretning Området kan bebygges med kontor/forretning inntil 3 etasjer med inntil 50% utnyttelse. 20 biloppstillingsplasser per 1000 kvm kontor/forreting. 6 Spesialområde bevaring bolig 1. Det faste utvalget for plansaker kan tillate tilbygg og nybygg under forutsetning av at dette er tilpasset helheten i strøket, helheten av hus og hage og eksisterende bygg med hensyn til størrelse, form, materialbruk og farge. Ved totalskade etter brann eller tilsvarende, kan nybygg settes opp med samme krav til tilpasning som nevnt ovenfor. 2. Vester og Østre Nøstegate reguleres med en bredde som tilsvarer dagens eiendomgrenser og gjerder. Dette for å ivareta det historiske og miljømessige preget. 3. Virksomheter som ikke er til ulempe for strøkets beboere kan tillates. Søknad om dette skal behandles av det faste utvalget for plansaker som spesielt vurderer trafikk og eventuelle ulemper som virksomheten kan medføre. 4. Ubebygde arealer innenfor bevaringsområdet er regulert for oppføring av nye hus som ved plassering form og fasader skal tilpasses miljøet. Bebygd areal skal ikke overstige 30% BYA. Bebyggelsen skal ikke overstige 2 etasjer. Maksimal mønehøyde over topp grunnmur er 7,5 meter. 5. Utvendig lagring av kasserte gjenstander tillates ikke. 7 Offentlig trafikkområde I. Offentlig kjørevei -Offentlig kjørevei er vist på planen ved reguleringsbredde -Kjørevei reguleres i bredde på 6,0 0g 8,0 meter II. Fortau -fortau reguleres i brede 2,0 og 2,5 meter III. Gangsti -gangsti reguleres i bredde på 3 meter. -arealet innenfor dette området skal benyttes til atkomst til friområdet og tilpasses omgivelsene slik at det blir til minst mulig sjenanse for boligene. Opparbeidelsesbredden vil være ca. 1 meter og underlaget er grus. - gangbroene skal ha en god estetisk utforming og tilpasses landskap. De må ikke hindre båtferdsel

11 - kantvegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Ved tilplanting må det kun benyttes arter som allerede finnes i området. IV. Parkering -I spesialområdet bevaring, bolig skal det avsettes 2 biloppstillingsplasser per boenhet. -I feltene I, II; III og IV skal parkering for forretning, kontorer og bolig opparbeides som atskilte anlegg, eventuelt kjellerparkering. Det skal opparbeides 20 plasser på egen grunn per 1000 meter gulvareal forretning/kontor og en oppstillingsplass per boenhet. V. Felles avkjøring -Felles avkjøring reguleres i 6 meters bredde. 8 Friområde - Eksisterende kantvegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Ved tilplanting skal det kun benyttes arter som allerede eksisterer i området. - Opparbeidelse av nye private atkomster, trapper, stier, fiske og brygger tillates ikke. - Båtfester av en enkel utførelse kan tillates etter søknad og behandles av det faste utvalget for plansaker. - 9 Allmennyttige formål Forsamlings- menighetslokale Tillatt utnyttelse er 50% BYA. Maksimalt to etasjer. Det skal opparbeides parkeringsplasser på egen grunn. 10 Fellesbestemmelser - Trafokiosker må plasseres i samråd med det faste utvalget for plansaker - Utbygging skal ha høy kvalitet i arkitektur både som enkelttiltak og i forhold til omgivelsene mht volum, form og materialbruk. Dette skal om nødvendig dokumenteres ved hjelp av modell, fotomontasje som viser tiltaket i omgivelsene. - Bebyggelsen mot Stasjonsgata skal utformes med åpne vindusflater i 1. etasjes plan. - For nye tiltak innenfor området skal det dokumenteres hvordan uteoppholdsarealene og grøntstrukturen blir ivaretatt. Disse områdene skal ferdigstilles før området bebygges jf PBL 20-4 annet ledd pkt d. - For område 4 bolig/forreting skal før godkjent byggemelding, støykrav ihht 879 tilfredsstilles ved støyskjerm eller tiltak på bygningskroppen. - Dersom det ved anleggsarbeid eller annen virksomhet i planområdet framkommer automatisk fredede kulturminner, må arbeidet straks stanses og kulturavdelingen i fylket varsles (kulturminneloven 8, tredje ledd). - Ved utbygging av gbnr. 77/34 må det legges fram parkeringsplan som sikrer tilstrekkelig parkering til Tinghuset

12 - Det faste utvalget for plansaker kan dispensere fra disse bestemmelsene hvis det foreligger særlige grunner for dette jf PBL 7.

13