36/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anette Grasbekk Saksmappe: 2015/ /2016 Arkiv: 0062/0372 Søknad om oppføring av enebolig med utleieenhet, oppføring av støttemurer og vesentlig terrenginngrep, gbnr 62/372, Sisiken 21, Vestfossen. Saksordfører: Arne Øen Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 36/16 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger Det er mottatt søknad om tillatelse til tiltak i henhold til plan- og bygningsloven (heretter pbl) 20-3 jf Tiltaket ligger i delfelt B4 på Ormåsen. Feltet var fra naturens side kupert, og hadde en terrengvariasjon på ca 24 meter fra høyeste til laveste punkt. For å kunne bygge infrastruktur og boliger var derfor store terrengendringer nødvendig. Deler av feltet krevde til dels store oppfyllinger, samtidig som en fjellknaus delvis måtte sprenges bort. Som en konsekvens av dette ble området jevnet ut og det opprinnelige terrenget er i dag ikke lenger gjenkjennelig. Sisiken 21 ligger i en husrekke bestående av fire eiendommer. Over en lengde på ca 90 meter har det opprinnelige terrenget en høydeforskjell fra kote 199 til 180, det vil si at det er ca 19 meter i høydeforskjell fra Sisiken 15 til Sisiken 21. Alle eiendommene kjører ut på samme vei, som faller jevnt i retning sørøst mot idrettsbanen. Opprinnelig terreng på tomten har et fall på ca 5 meter, og eiendommen grenser til friområdet i nordøst og en idrettsbane i sørøst. Mot begge er det søkt om relativt høye støttemurer. I tillegg omfatter tiltaket oppføring av ny enebolig med utleieenhet og vesentlig terrengendring. Søker har gitt følgende opplysninger om tiltaket: Tomtens areal: 1027,4 m 2 Grad av utnytting (%BYA): 29,54% Bruksareal: 295,7 m 2 Antall boenheter: 2 Bebygd areal: 231,5 m 2 Uteoppholdsareal: 264 m 2 Tiltakets høyde fra gjennomsnittlig planert terreng: Møne: 7,4 meter Gesims: 5,5 meter Parkeringsplasser: 4,5 Eiendommen er regulert til boligformål gjennom detaljreguleringsplan for Ormåsen B3, delfelt B4 og reguleringsplan for Ormåsen B3. Vurderinger Plassering Bygningens plassering samsvarer med byggegrenser fastsatt i pbl 29-4 og reguleringsplanens byggegrenser. Støttemurer og oppfylling (vesentlig terrengendring) er plassert i eiendomsgrensen mot eiendommene gbnr 62/189 og 62/371. Etter administrasjonens vurdering er støttemurene og terrenginngrepet av en slik størrelse at pbl 29-4 gjelder fullt ut. Eiere av gbnr 62/189 og 62/371 har ved avstandserklæring gitt tillatelse til å bygge støttemurene inntil 0 meter fra felles grense. I henhold til pbl 29-4 tredje ledd a kan kommunen 1

2 gjøre unntak fra hovedregelen og godkjenne plassering nærmere nabogrense enn 4 meter ved samtykke fra nabo. Eventuell godkjenning er underlagt kommunens frie skjønn, og tiltakshaver har dermed ikke noe rettskrav på å få innvilget søknaden om plassering nærmere enn 4 meter fra nabogrensen. Av de ulike formål pbl 29-4 er ment å ivareta er hensynet til terreng og omgivelsestilpasning det mest relevante her. Det faktum at naboen har gitt skriftlig samtykke er vanligvis et vektig moment for å kunne gi tillatelse til ønsket plassering. Men momentet får mindre vekt når naboen dette gjelder er grunneier av friområdet og idrettsbanen, og ellers ikke har noen personlige interesser som blir berørt av tiltaket. At nabo berøres personlig og aksepterer dette må være en forutsetning for å vektlegge nabosamtykke i helhetsvurderingen. Det er kommunens oppgave å se til at hensynet til terreng og omgivelsestilpasning opprettholdes. Tiltakshaver er avhengig av såpass høye støttemurer og oppfylling grunnet type hus, samt husets størrelse og form. Støttemuren mellom Sisiken 19 og 21 (fasade nordvest) er i utgangspunktet uproblematisk da det tilsynelatende kun er de to nevnte eiendommene som berøres. Men siden Sisiken 19 også har fått steinmasse tilført er endelig kotehøyde og terrenghøyde ikke godkjent. Det vil si at støttemuren kan godkjennes, men administrasjonen kan ikke garantere at den fortsatt vil være relevant i omsøkt utforming og størrelse når tomten på Sisiken 19 er ferdigbehandlet. Støttemuren mot idrettsbanen (fasade sørøst) har blitt senket etter forslag fra byggesaksavdelingen. Muren ligger nå på kotehøyde 182, som tilsvarer eksisterende terreng på Sisiken 23. De to eiendommene grenser begge mot idrettsbanen. Lik høyde på terreng vil sørge for en sammenhengende linje, som vil skape et helhetlig uttrykk fra idrettsbanen uansett om det velges ulike materialer og/eller løsninger. Støttemuren mot friområdet (fasade nordøst) er omsøkt med en høyde som varierer fra 0,6 m til ca 3 m. Det regulerte friområdet ligger som en korridor med grøntareal langs hele husrekken, og er en del av de grønne korridorene som man finner over hele Ormåsen. Administrasjonen mener at det er viktig ved utbygging av nye områder at friområdene ikke oppfattes som baksiden av en eiendom. Friområdene har estetisk verdi, styrker biologisk mangfold og gir variasjon og rom rundt bygningene. Administrasjonen mener det er viktig å verne friområdene fra privatiserende tiltak, og er skeptisk til plassering av en støttemur i grensen mot friområdet så lenge det er andre muligheter. Tiltakets kvaliteter I henhold til pbl 29-2 skal ethvert tiltak etter kapittel 20 prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering. Byggteknisk forskrift (heretter TEK) sier videre at byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning ut fra hensyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgitte forutsetninger( ). Rundskriv H-(1/10) viser til at selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være likt sine bygde omgivelser, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming. Tiltaket vurdert isolert Huset er et to etasjes hus med valmtak. Det har en leilighet med egen inngang, denne er kun i 1 etasje og har karakter av å være et tilbygg til boligen. Tiltaket forøvrig har en utforming som stemmer overens med bygningstypen bolig. Tiltaket vurdert i forhold til sine bygde omgivelser Husene i nærområdet er enten hus på 1 ½ etasje med saltak eller flermannsboliger med valmtak som har hovedetasje og underetasje. Tiltaket er omsøkt med et bebygd areal på 231,5 m 2. Nabohusene har, med unntak av firemannsboligen i Sisiken 23, bebygde areal fra 124 m 2 til 161 m 2. Tiltaket er derfor både større grunnflate og har to fulle etasjer. Det vil virke ruvende i størrelse og volum i forhold til de andre husene. Her kan høydeplassering ha mye å si for det endelige inntrykket. Tiltaket er omsøkt på en lavere kotehøyde enn de fleste husene i umiddelbar nærhet. Da tiltaket ligger i nederst i en skråning er dette å forvente. Ormåsen består generelt av variert bebyggelse, det er mange forskjellige byggestiler, hustyper og materialer. Tiltaket vurdert i forhold til naturlige omgivelser og plassering Eiendommen har et naturlig fall på nesten 5 meter, med veien på den ene siden og regulert friområde på den andre. Huset er prosjektert med plate på mark. For at dette skal være mulig søkes det om et vesentlig terrenginngrep, samt støttemurer. Terrenget endres på det meste med ca 5 meter. Det klare utgangspunkt er at 2

3 bygningene skal tilpasse seg landskapet. Topografien på tomten gir klare premisser for plassering og utforming av byggverk, og normalt ville man forventet et hus med underetasje som kan ta opp terrengfallet på en slik eiendom. Kommunen har bedt om en faglig redegjørelse fra søker for valg av hustype. Søker skriver i tilbakemeldingsbrevet datert følgende: Ved å velge denne type bolig (plate på mark) utløser dette ingen dispensasjoner. En bolig med underetasje her vil ikke opprettholde reguleringsbestemmelsenes krav til møne og gesims uten dispensasjon. Lysforhold og utsyn vil ikke kunne gi denne familien dette boforholdet som forventes ved en slik tomt. En bolig med underetasje (hovedetasje og underetasje) vil antagelig ikke kreve dispensasjon, det er tross alt tre slike bygg på naboeiendommen Sisiken 23. Uansett bør det være helt klart at når man kjøper en så skrånende tomt, så kjøper man en tomt som passer til hus med underetasje. Dette er også kommunisert til tiltakshaver og søker tidligere. Søkers redegjørelse viser ikke til at det er gjort en vurdering for å sikre estetisk kvalitet i omgivelsene, og heller ikke om det er vurdert hvilke typiske og spesielle trekk som finnes på det aktuelle stedet og om det kan være trekk det er viktig å ta vare på. Det kan virke som om hus er valgt av andre grunner enn hva som passer til omgivelsene. Forslagsstiller for gjeldende detaljreguleringsplan hyret inn foretaket Sweco AS for å utarbeide detaljreguleringsplanen for delfelt B4. I planbeskrivelsen for området skriver Sweco blant annet at det byr på utfordrende terrengforhold. Videre skriver de at de fire tomtene mot Rødstrupesvingen vil i større grad kunne la seg avslutte mot eksisterende terreng slik at de er mulig å bevare et uberørt belte mot dette grøntområdet. Under avsnittet Konsekvenser natur og miljø skriver Sweco videre: Planforslaget tar utgangspunkt i eksisterende terreng, vegetasjon og markdekke og legger opp til at deler av eksisterende situasjon kan opprettholdes i påfølgende byggesaker. Hovedtyngden av terrengarbeidene i B4-feltet vil gjennomføres sentralt på feltet. Med unntak av skråningen ned mot idrettsbanen vil derfor partier mot tilgrensende områder kunne bevare sin eksisterende karakter. Planens intensjon var tydeligvis å bevare randsonene langs planens ytterkanter, uten at det ble synliggjort ytterligere i planen. I vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter kommer administrasjonen frem til at tiltaket ikke harmonerer godt med sine naturlige omgivelser. Hustypen krever et vesentlig terrenginngrep hvor endelig tiltak virker massivt og uharmonisk. Bygningen bør tilpasse seg eksisterende terreng, og ikke motsatt. Nabostatus Naboer/gjenboere er varslet. Tiltaket er nabovarslet i to omganger, det er mottatt merknader fra gbnr 62/276 og 62/277 på begge varsler. Det er også sendt inn en overordnet klage på byggesaksavdelingens behandling av saken. Til orientering er klagen oversendt kontrollutvalget for vurdering. Nabomerknad fra gbnr 62/276 datert og nabomerknad fra gbnr 62/277 datert inneholder samme merknader, og er som følger: o Mangler på utformet nabovarsel o Endring av tomtens karakter o Søknad om dispensasjon fra møne- og gesimshøyde Nabomerknad 2 fra gbnr 62/276 er udatert, men sendt på epost datert Inneholder følgende merknader: o Endring av tomtens karakter Merknad gbnr 62/277, datert o Mangler på utformet nabovarsel o Endring av tomtens karakter o Utforming av huset I tillegg har gbnr 62/276 og 62/277 levert inn en klage datert , med følgende anførsler: o Forskjellsbehandling av byggesaker o Manglende svar på merknader til nabovarsel o Mangelfullt referat fra forhåndskonferansen 3

4 o Dokumentasjonspraksis Administrasjonens vurdering av nabomerknadene, samt klage Mangler på utformet nabovarsel Det avgjørende er ikke hvilket skjema som er benyttet, men innholdet i varselet. Naboer og gjenboere skal motta varsel som inneholder de opplysninger som skal gis ved søknad, i den grad det berører deres interesser, jf byggesaksforskriften (heretter SAK) 5-2 første ledd. For ordens skyld kan det nevnes at nabovarselskjemaet som er benyttet er fra Direktoratet for byggesak sitt elektroniske verktøy Byggsøk. Naboer viser til at det ikke er knyttet terrengprofiler til definerte linjer i situasjonsplan, at dimensjonering mangler og at det ikke foreligger fasadetegninger av støttemurene. På innsendt materiale var det snittene vist i situasjonsplan og tegningene hadde dimensjoner. Det forelå ikke fasadetegninger av støttemurene, disse har blitt ettersendt av søker og byggesaksavdelingen har bedt om at disse også sendes naboer. Byggesaksavdelingen mener at støttemurer og terrengendringer av en slik størrelse bør dokumenteres i nabovarselet med fullstendige fasadetegninger. Dette er ikke gjort. Byggesaksavdelingen har bedt om fullstendige tegninger i ettertid, og disse er lagt ved saken. Avdelingen har bedt søker om å sende tegningene til naboene, men det er likevel ikke bedt om ny varsling av følgende grunner: Naboene som er mest berørte av støttemurene har begge levert inn merknader, og vil få kopi av fremtidige vedtak med klagerett. Naboene vil derfor motta nødvendig dokumentasjon for å ivareta sine interesser hvis de ønsker å klage. Terrengendring før byggesak er meldt I første halvdel av 2014 ble det godkjent hus både i Sisiken 15 og Sisiken 17. Dette er de to øverste eiendommene i husrekken som Sisiken 21 er en del av, og begge eiendommene krevde fjerning av masser for å plassere husene på godkjent kotehøyde. I løpet av våren ble fagansvarlig på byggesak kontaktet med forespørsel om overskuddsmassene fra Sisiken 15 og 17 kunne plasseres på Sisiken 19 og 21 i påvente av at det skulle søkes om å bygge. Fagansvarlig ga muntlig beskjed om at dette var i orden under forutsetning av at søknad var nært forestående. Bakgrunnen for at det ble gitt muntlig tillatelse var: Massen ble tatt ut lokalt, ikke nødvendig med transport (miljø og støy). Helt klart nødvendig å fylle opp tomten før bygging. Kontakt med hjemmelshaver søknad om bygning/terrengendring nært forestående. Tidligere gitt tillatelse til midlertidig lagring av masser på feltet, av samme grunner som over. Vesentlig terrenginngrep er søknadspliktig i henhold til pbl 20-3 jf 20-1 første ledd litra k. Oppfyllingen som er gjort er ikke tatt opp til behandling før nå, men det er gitt beskjed om at massene kan ligge der til søknad eventuelt er godkjent. Det er ikke gitt tillatelse til oppfylling til en konkret kotehøyde, da endelig fastsettelse av kotehøyde gjøres i byggesak. Oppfyllingens nåværende form og høyde er på ingen måte bindende. I etterkant ser administrasjonen at tilsagnet har hatt negative konsekvenser. Først og fremst fordi søknaden først ble mottatt 1 ½ år etter, noe som skapte uro i området. Det har vært bekymring for at oppfyllingen slik den foreligger skal legge føringer i byggesaken, noe som ikke er tilfelle. Dette er kommunisert til naboer både på telefon og i møte. Omgivelsenes interesser blir ivaretatt på vanlig vis, ved at naboene får sende inn merknader og kan klage på vedtaket når det foreligger. I tillegg vurderer administrasjonen tiltaket opp mot offentlige interesser og hensynet til naboer i henhold til lovverket. Administrasjonen er ikke kjent med at steinmassene går utenfor eiendomsgrensene. Det var tidligere tilfelle mot idrettsbanen, men dette skal nå være rettet opp i. Ut fra tilgjengelig flyfoto (2015) kan det likevel se ut som om stein er lagret utover eiendomsgrensen til Sisiken 19. Det vil bli sendt brev til både Sisiken 19 og 21 hvor det settes krav om umiddelbar opprydding hvis det fortsatt er tilfelle, og tilbakeføring av arealet til friområde. Søknad om dispensasjon fra møne- og gesimshøyde 4

5 Det vises til reguleringsplan for Ormåsen B3 sin bestemmelse punkt 3 som regulerer byggehøyde, og at denne må ha forrang over detaljreguleringsplanen for delfelt B4. Ny plan gjelder foran eldre plan ved motstrid med mindre annet er fastsatt i den nye planen, jf pbl 1-5 andre ledd. Reguleringsplanen ble egengodkjent i 2006, mens detaljreguleringsplanen ble egengodkjent i Det er derfor ingen tvil om at tillatt byggehøyde for delfelt B4 er mønehøyde 7,5 meter og gesimshøyde 5,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng. Så lenge bygningen er innenfor disse høydene er det ikke nødvendig å søke dispensasjon. Det vises videre til at veilederen Grad av utnytting anbefaler at for tomter i skrått terreng bør høydebestemmelsene referere seg til planert terreng og ikke planert gjennomsnittsnivå, dette for blant annet å kunne begrense ulempene som tiltaket påfører naboer. Hvis det er ønskelig å bruke en alternativ måte å måle høyde på må dette fremgå av planbestemmelsene. I detaljreguleringsplanen vises det kun til hovedregelen i byggteknisk forskrift, og alle bygninger på feltet skal da måle byggehøyde ut fra gjennomsnittlig planert terreng. En slik bestemmelse vil uansett ikke ha betydning så lenge det søkes om å fylle opp tomten slik at den blir flat, slik det er gjort i denne saken. Hvis godkjent vil eiendommen per definisjon ikke lenger være en skrånende tomt. Endring av tomtens karakter/utforming av huset Naboene viser til Swecos planbeskrivelse som viser at alternativ husplassering. Detaljene viser grunnlaget i reguleringsplanen for disse tomtene og hvordan forutsetningen er at bebyggelsen trekkes mot Sisiken og følger terrengets profil med sokkeletasje. Det vises til at huset ikke er tilpasset tomtens egenart. Administrasjonen har gjort en vurdering av dette over under punktet Tiltakets kvaliteter. Pbl 29-4 legger opp til at så lenge hus bygges med de avstander som loven hjemler er betydning forholdene rundt lys, utsyn, skjerming for innsyn, brannvernhensyn m.m. allerede hensyntatt. Det skal mye til for at et tiltak kan føre til ulempe for nabo. Her er det over 20 meter mellom boligene, og tiltaket kan ikke antas å påvirke naboer på en måte som kan kvalifisere som ulempe etter lovens forstand. Forskjellsbehandling av byggesaker Klager mener at byggesaksavdelingen behandler søkere ulikt. Dette er et tema som byggesaksavdelingen har et stort fokus på, og ønsker å unngå. Stort sett kan ulik saksbehandling forklares i ulike forhold som utenforstående ikke kjenner til eller vet betydningen av. Uten konkrete eksempler på forskjellsbehandling blir svaret dessverre generelt. For at det skal foreligge forskjellsbehandling må to like tilfeller bli behandlet ulikt. En sak som denne er ganske uvanlig, og det er ikke mange sammenlignbare saker. Ved anførsler om forskjellsbehandling ved saksbehandlingstid må sakene også være fra omtrent samme tidsrom, da saksbehandlingstid kan variere etter antall byggesaksbehandlere og saksmengde. Man kan for eksempel ikke vise til forskjellsbehandling for saker behandlet i 2010 og Klager skriver at vi er flere som etter uker og kanskje måneder, har etterlyst svar på egne søknader. Klagernes egen erfaring med byggesaksavdelingen er behandling av en søknad på hver eiendom i henholdsvis 2009 (enebolig, saksbehandlingstid: 9 ½ uke) og 2013 (garasje på byggesakstimen, saksbehandlingstid: 1 time). Uten sammenligning for øvrig har denne saken foreløpig en saksbehandlingstid på ca 26 uker. Manglende svar på merknader til nabovarsel I klagen etterlyses svar på skriftlige anmodninger. Sakens arkiv viser at anmodningene er merknader til de to nabovarslene. Merknader besvares først ved behandling av saken, det vil si i vedtaket. Mangelfullt referat fra forhåndskonferansen Ifølge SAK 6-1 femte og sjette ledd skal kommunen gi nødvendig informasjon om rammeforutsetninger og krav, samt føre referat fra forhåndskonferansen som skal dokumentere de forutsetninger som er lagt til grunn. Forhåndskonferansens mål er å avklare. Naboene etterlyser avklaring med tanke på terrengendring. Tema i forhåndskonferansen var hvilken kote de kunne regne med å få godkjent. Da kotehøyde ikke er regulert i plan blir dette en helhetsvurdering som må tas i byggesaken. Det er vanskelig å si noe bastant om nøyaktig høyde på forhånd. Igjen er denne saken spesiell i og med at det er snakk om store terrengendringer. Veien var heller ikke helt ferdig opparbeidet, så datagrunnlaget var ikke komplett. 5

6 Forhåndskonferansereferatet viser hva som ble diskutert og hva det ble enighet om. Referatet kan ikke bli mer konkret enn det som kom frem på møtet. Administrasjonen har vurdert klagers øvrige anførsler, men har etter en samlet vurdering funnet at disse ikke ikke kan føre frem. Vedlegg 1 Søknad om oppføring av enebolig med utleieenhet, oppføring av støttemurer og vesentlig terrenginngrep, gbnr 62/372 2 Reviderte tegninger 3 Forhåndskonferanse, gbnr 62/372 4 Situasjonsplan 6 Merknader til nabovarsel, gbnr 62/372 7 Merknader til nabovarsel, gbnr 62/372 8 Merknader til nabovarsel, gbnr 62/372 9 Merknader til nabovarsel, gbnr 62/ Klagen 11 Tilbakemelding på søknad om enebolig med utleieenhet og garasje, støttemur og terrengendring, gbnr 62/372, Sisiken 21, Vestfossen 12 Svar på brev datert , gbnr 62/ Tilbakemelding på sist innsendt dokumentasjon, gbnr 62/ Planbeskrivelse Ormåsen delfelt B4 og B11 av Sweco Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Saksmappe Rådmannens anbefaling Fagkomité 1 viser til plan- og bygningsloven 29-2 og avslår søknad om rammetillatelse. Begrunnelse Søknad avslås da tiltaket ikke oppfyller lovens krav til visuelle kvaliteter. Tiltaket er ikke tilpasset de naturlige omgivelser det skal plasseres i. Alternativt returneres saken til administrasjonen for ytterligere behandling. 6