53/17 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift

Transkript

1 ØVRE EIKER KOMMUNE Saksbeh.: Anette Grasbekk Saksmappe: 2014/ /2017 Arkiv: 0112/0013 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelse om byggeforbudssone mot vassdrag for terrengendringer og brygge, gbnr. 112/13, 112/14 og 112/19, Eikernveien 440, Vestfossen. Saksordfører: Gard Firing Utvalgssaksnr Utvalg Møtedato 53/17 Fagkomite 1: Plansaker, planlegging og teknisk drift Saksopplysninger Det søkes om dispensasjon fra kommuneplanen punkt 6.2.5, byggeforbudssone mot vassdrag, for terrengendringer, utfylling i Eikeren, rehabilitering av vei og brygge. Omsøkte tiltak ligger på eiendommene gbnr 112/13 og 112/14, på en utstikker langs østsiden av Eikeren. Arealet er beregnet til henholdsvis 2,2 og 1,8 dekar. Området er avsatt til LNF sone 1, hensynssone landskap. Byggesaksavdelingen ble gjort oppmerksom på at det har vært utført mulige søknadspliktige arbeid på ovennevnte eiendommer. Tipsene resulterte i en befaring hvor det ble konstatert at det tilsynelatende var utført terrengendringer på eiendommen, inkludert utfylling i vannkanten, samt støpt brygge. I tillegg ble det klart at ny bolig og anneks var oppført uten igangsettingstillatelse. Sistnevnte tiltak vil følges opp i egen sak som ikke er klar for behandling på nåværende tidspunkt. Etter befaringen, samt korrespondanse og møter med tiltakshaver er det klargjort at følgende tiltak er utført på eiendommen, se også vedlagt kart: 1. Terrengendring på eiendommene som består av fjerning av masser, samt senere oppfylling med blant annet sprengt stein og singel. 2. Utfylling ut i Eikeren. 3. Støpt brygge. 4. Rehabilitering av vei ned til brygge. 5. Felling av trær, rensking av kratt/små trær/busker. 6. Oppføring av bolig og anneks uten igangsettingstillatelse (det er kun gitt rammetillatelse for riving av gammel bolig og anneks og oppføring av ny bolig og anneks, samt igansettingstillatelse for riving av gammel bolig og anneks). Av disse er punkt 1, 2, 3 og 6 klare søknadspliktige tiltak. For punkt 4, rehabilitering av vei, er det et skjønnsspørsmål om tiltaket er søknadspliktig. Uavhengig av om det er søknadspliktig eller ikke vil det være et tiltak etter plan- og bygningsloven (heretter pbl) 1-6 som krever dispensasjon. Det eksisterte en vei ned til brygga fra tidligere, men det er usikkert når den er anlagt. Hvis veien opprinnelig var anlagt i henhold til gjeldende lovgivning må rehabilitering anses som vesentlig for at den skal være søknadspliktig. På flyfoto over tidligere år er det ikke mulig å se veien, og den var av svært enkel karakter. Byggesaksavdelingen har vurdert at punkt 4 er søknadspliktig fordi den veien må anses å være vesentlig oppgradert fra utgangspunktet, og derfor har vært gjenstand for en 1

2 vesentlig reparasjon, jf pbl 20-1 første ledd b. Punkt 5 krever verken søknad eller søknad om dispensasjon. Tiltakshaver anfører at han har fjernet søppel fra forrige eier, og således ikke har utført terrengendringer. Områder hvor det er fjernet søppel er det fylt opp med stein, singel, masser og overskudd av jord fra andre deler av eiendommen. Videre vises det til at veien ned til brygga var der fra før, men at den er rehabilitert med ny kulestein for drenering og ny singel over. Det er fjernet en del vegetasjon i forbindelse med at eiendommen er ryddet og søppel fjernet, og en del trær er felt grunnet utsikt og terrengendringene. Det søkes også dispensasjon for støpt brygge. Ifølge tiltakshaver er brygga en utvidelse av eksisterende mur fra et gammelt pumpehus. To tredjedeler av brygga er anlagt på terreng, og resterende ligger i Eikeren. Tiltakshaver mener at brygga har et estetisk uttrykk som ikke er til sjenanse for omkringliggende omgivelser. Eiendommen har tidligere hatt en ikke-omsøkt flytebrygge på ca 12 m 2. Søknaden er sendt til Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE), Buskerud fylkeskommune og Fylkesmannen i Buskerud for uttalelse. Det er mottatt uttalelse fra NVE og Fylkesmannen i Buskerud. NVE mener at det er uheldig med tiltak i strandsonen som ikke har vært gjenstand for konkret behandling i kommunen. Kommuneplanens bestemmelser om byggeforbuds langs vann og vassdrag er det beste virkemiddelet for å ivareta viktig og sårbar vassdragsnatur. NVE viser til at kommunen må gjøre en konkret vurdering av om det foreligger særlige grunner for å gi dispensasjon fra kommuneplanens bestemmelser. Vedtak om dispensasjon bør ha en god begrunnelse ut fra de konkrete forholdene som er knytta til saken, for å unngå at det blir skapt en uheldig presedens. Fylkesmannen i Buskerud forventer at kommunen fører en restriktiv dispensasjonspraksis i strandområdene langs Eikeren. Innsjøen har regional verdi som friluftsområde og utstrakt bruk av dispensasjoner er uheldig ut fra overordnete offentlige hensyn som kommuneplanen er ment å ivareta, blant annet økt privatisering av vassdragsnære områder og landskapsmessige forhold. Fylkesmannen viser videre til at flere tiltak over tid bidrar til en bit-for-bit-utbygging som til sammen vil virke negativt på de allmenne interessene som planmyndigheten skal ivareta. Videre viser Fylkesmannen til at det er spesielt uheldig at brygga er støpt. Mudring og dumping i sjø innebærer risiko for skadelige miljøeffekter, og er i de fleste tilfeller avhengige av en tillatelse etter forurensningsloven 11. Fylkesmannen er forurensningsmyndighet for tiltak som involverer mudring, dumping eller utfylling i sjø og vassdrag, jf forurensingsforskriftens kapitel 22. Videre fører oppføring av brygger i strandsonen til at det bebygde preget og privatiseringsgraden langs Eikeren øker. Fylkesmannen fraråder at søknaden imøtekommes, og ber om å bli orientert om kommunens videre behandling av saken. Byggesaksavdelingen har foretatt en utsjekk i Naturbasen til Miljødirektoratet. Det fremkommer at det ikke er registrert utvalgte naturtyper, truede naturtyper eller nær truede naturtyper på Norsk rødliste i nærområdet som vil komme i konflikt med tiltaket. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, er dermed oppfylt. Det anbefales befaring før behandling av saken. Vurderinger Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon 2

3 være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kapittel 19. Videre er det bestemt i plan og bygningsloven 1-8 at det i 100-metersbeltet langs vassdrag skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. I henhold til kommuneplanen punkt er det ikke tillatt med tiltak som nevnt i plan- og bygningsloven (heretter pbl) 20-1 første ledd bokstav a (oppføring av konstruksjon (her: brygge), b (vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av anlegg (her: vei) og k (vesentlig terrenginngrep) innenfor 100 m fra strandlinje i vassdrag, målt i horisontalplanet ved gjennomsnittlig flomavstand. Hensynet bak bestemmelsen er å ivareta natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og allmenne interesser. Det må vurderes om utvidelsen vil medføre ulemper for ferdsel langs stranda eller legge beslag på arealer av verdi for friluftsliv. Terrengendringer Terrengendringer på eiendommene består av fjerning av masser, samt senere oppfylling med blant annet sprengt stein og singel, se områder som er markert rosa på vedlagt kart. Det har tidligere vært en bolig og et anneks på eiendommen, og det ble gitt rammetillatelse for ny bolig og anneks i Den økte privatiseringen som følger av at eiendommen brukes til bolig er derfor godkjent. Ifølge tiltakshaver har bakgrunnen for terrengendringene hovedsakelig vært for å fjerne nedgravd og synlig søppel fra eiendommen. Opprydding av grunnen kan i ettertid anses som en fordel, men det er uheldig at slike tiltak gjøres uten søknad og tillatelse. Det er i ettertid vanskelig å kontrollere at avfallet er avlevert på korrekt måte, og det er ikke mulig å vurdere om det skulle vært foretatt sikkerhetstiltak i forbindelse med opprydding, for eksempel med tanke på avrenning/forurensning av grunn. Utfylling i vassdrag, støpt brygge, rehabilitering av vei Det er foretatt en utfylling i strandsonen på nordvestlig side av eiendommen. Den synlige delen av utfyllingen består av kulestein og sprengt stein. I tillegg er det støpt en brygge som ifølge tiltakshaver er på 77 m 2. Veien ned til bryggen er oppgradert og rehabilitert vesentlig, antagelig for å muliggjøre kjøring med større kjøretøy i forbindelse med støping av bryggen. Det er ikke ønskelig med tiltak i strandsonen da dette påvirker opplevelses- og landskapsverdiene langs Eikeren på en negativ måte. Det er ønskelig å beholde strandsonen langs Eikeren som et naturområde så langt det er mulig, og ikke tillate tiltak som bryter med det naturlige preget i området. Det skaper en uheldig presedens hvis alle eiendommene langs Eikeren ønsker og skal få lov til å gjøre tilsvarende. Det har allerede vært en utvikling i lengre tid at fritidseiendommene langs Eikeren tar seg til rette langs strandsonen, og dette er en uheldig utvikling. Det er ikke kjent at det er gitt tillatelse til tilsvarende støpt brygge langs Eikeren tidligere. Til tross for at det er mange brygger av ulike størrelser og typer langs Eikeren, er antagelig majoriteten av disse ikke oppført lovlig. Det kan derfor ikke hensyntas i vurderingen. Samlet vurdering Tiltakene er allerede utført på eiendommen uten at de har blitt vurdert etter gjeldende lovverk og retningslinjer. Det dreier seg om flere tiltak som samlet sett bidrar til økt privatisering av strandsonen. Det er gitt arealpolitiske føringer for at strandsonen skal bevares som et natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Fylkesmannen advarer spesielt om at flere tiltak over tid bidrar til en bit-for-bit-utbygging som til sammen vil virke negativt på de allmenne interessene skal ivaretas med byggeforbudet. Rådmannen vurderer det slik at for punkt 2, 3 og 4 vil hensynene bak forbudet bli vesentlig tilsidesatt, og anbefaler derfor at søknad om utfylling i Eikeren, rehabilitering av vei og støpt brygge avslås. 3

4 For punkt 1, terrengendringer, er utgangspunktet det samme, men omstendighetene rundt terrengendringene gjør at Rådmannen vurderer disse annerledes. For det første er terrengendringene startet i et forsøk på å rydde opp på egen eiendom. For det andre vil ikke terrenget oppfattes som kunstig når vegetasjonen vokser til. De største inngrepene er for det meste gjort på det som naturlig er å anse som selve boligeiendommen. Her kan man tåle litt større terrengendringer enn langs strandsonen og på ellers urørte/ubebygde områder. Rådmannen har under tvil kommet frem til at tiltaket om terrengendringer oppfyller lovens krav til fordelsovervekt. Det er en forutsetning for fordelsovervekten at eventuelle negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser holdes på et minimum ved oppfyllelse av vilkår til dispensasjonen. Overtredelsesgebyr Ut fra alvorlighetsgraden i de oppdagede forhold vurderes det å gi overtredelsesgebyr for de ulovlige utførte tiltakene. I et delegasjonsvedtak er Rådmannen gitt myndighet til å gi overtredelsesgebyr opp til kr Det er foretatt en vurdering av utførte tiltak opp mot bestemmelsene i byggesaksforskriften (heretter SAK) kapittel 16, og overtredelsene kan gis et maks gebyr på kr , jf SAK Det er ikke foretatt en konkret vurdering av utmåling av gebyrene i denne saken ennå, så størrelsen på endelig overtredelsesgebyr er ikke fastsatt. Rådmannen ber om en utvidelse av delegert myndighet til å gi overtredelsesgebyr opp til kr i denne saken. Vedlegg 1 Situasjonskart 2 Kart 3 Bilder fra salg 4 Referat møte , gbnr 112/13 og 112/14 5 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, fjerning av søppel, gbnr 112/13, 112/14 6 Uttalelse til søknad om dispensasjon for terrengendring og oppføring av brygge, gbnr. 112/13, 112/14 og 112/19, Eikernveien 440, Vestfossen 7 Uttale til søknad om terrengendring og oppføring brygge, gbnr 112/13, 112/14 og 112/19 8 Tiltak hvor Rådmannen anbefaler avslag Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Rådmannens anbefaling Fagkomité 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og godkjenner søknad om dispensasjon for terrengendringer utført på eiendommen på følgende vilkår: 1. Utfylling i Eikeren godtas ikke. 2. Terrengendringer grunnet rehabilitering av vei godtas ikke. 3. Terrengendringene skal ikke være skjemmende, men oppfattes som naturlige. Det kan for eksempel være snakk om at områder skal tilsås eller at det skal tilrettelegges for at naturlig vegetasjon kan reetablere seg. Fagkomité 1 viser til plan- og bygningsloven 19-2 og avslår følgende: 1. Utfylling i Eikeren. 2. Støpt brygge. 3. Opparbeidelse/rehabilitering av vei. Fagkomité 1 gir Rådmannen myndighet til å gi overtredelsesgebyr opp til kr

5 Begrunnelse Rådmannen vurderer det slik at for tiltakene utfylling i Eikeren, rehabilitering av vei og støpt brygge vil hensynene bak forbudet bli vesentlig tilsidesatt, og anbefaler derfor at søknad om utfylling i Eikeren, rehabilitering av vei og støpt brygge avslås. For tiltaket terrengendringer er utgangspunktet det samme, men omstendighetene rundt terrengendringene gjør at Rådmannen vurderer disse annerledes. Rådmannen har under tvil kommet frem til at tiltaket om terrengendringer oppfyller lovens krav til fordelsovervekt. Det er en forutsetning for fordelsovervekten at eventuelle negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser holdes på et minimum ved oppfyllelse av vilkår til dispensasjonen. 5