BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: /33 Saksbeh.: STSY Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Ytrebygda, Gnr 121 bnr 788, Søråshøgda. Klage på rammetillatelse på vilkår til oppføring av enebolig med sekundærleilighet og tilhørende utomhusanlegg. 1. Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om oppføring av enebolig med sekundærleilighet, BRA 246 m², og tilhørende utomhusanlegg i form av tilkomstvei, planering, trapper og forstøtningsmurer. Det ble gitt rammetillatelse på vilkår i vedtak datert Vedtaket ble påklaget av Kleivhaugen Borettslag v/unn Hege Lilleøren ved brev mottatt , Velforeningen Søråshøgda v/formann Olav Stene ved e-post mottatt og Borghild Feet og Rune Mjøs, Søråshøgda 65 ved brev datert Klagene knytter seg i hovedsak til tap av solforhold og utsikt, byggets høyde og tilpasning i forhold til eksisterende bebyggelse. Eiendommen er regulert til bolig i reguleringsplan Ytrebygda. Fana-Nordås område øst plannr vedtatt I kommuneplanens arealdel for Bergen vedtatt ligger eiendommen i byggeområde og innenfor område for konsesjonsavgrensning for BKKs fjernvarmeanlegg. Søknaden er innkommet etter og saken behandles i sin helhet etter plan- og bygningsloven (pbl) Tiltaket krever dispensasjon fra tilknytningsplikten til fjernvarme innenfor konsesjonsområdet til BKK Varme As i kommuneplanens areadel punkt 16. Tiltaket er nabovarslet i samsvar med pbl Det foreligger merknader fra Kleivhaugen Borettslag, Borghild Feet og Rune Mjøs i Søråshøgda 65, Knut Andersen i Søråshøgda 67, Linda Wold og Bjørn Johnsen i Søråshøgda 69. Merknadene knytter seg i hovedsak til tiltakets forringelse av utsikt og solforhold, tiltakets høyde og plassering i forhold til eksisterende bebyggelse. Det foreligger uttalelse fra Vann- og avløpsetaten i brev datert BKK Varme AS har gitt uttalelse i brev datert I brev datert ble det besluttet å ikke gi klagene oppsettende virkning. Fylkesmannen i Hordaland tok stilling til oppsettende virkning i brev datert , og kom til at det ikke ble gitt oppsettende virkning.

2 Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert opprettholdes. Klagene tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Bjørn Bertelsen kst. seksjonsleder 3. Klager: 3.1 Kleivhaugen Borettslag v/styremedlem Unn Hege Lilleøren: I klagen anføres det at andelseier i nr. 115 vil få redusert solforhold og utsikt, og at dette ikke er sterkt nok vektlagt av kommunen. Klager viser til at tapet medfører en verdiforringelse på ca 10 % av boligens verdi. Klager mener at dersom nybygget senkes 50 cm vil utsikten bortimot bevares slik den er nå. Klager anfører at bygget vil dekke 2/3 av terrassesiden på husnr. 115 og vil oppleves som en vegg. Nabobebyggelsen har måttet skyte seg ned i terreng for å ikke ta utsikt fra bakenforliggende hus, og klager finner det vanskelig å forstå at det ikke skal kunne være mulig også i dette tilfellet. 3.2 Velforeningen Søråshøgda v/formann Olav Stene: Klager mener at det, ut fra innsendte tegninger, viser en kotehøyde på gesims på 93,5 m, som er hele 9,5 m over grunnplan garasje. Med dette mener klager at det bryter med de prinsipper som har vært retningsgivende for eksisterende bebyggelse. Det vises videre til at barna i området har brukt stien gjennom gnr 121 bnr 786, 787 og 788 som tilgang til friområdet. Klager viser til at stien ikke er med i tiltakshavers planer. Videre bestrides det at gnr 121 bnr 788 har lovlig atkomst til vei. Det vises til at tomtene har en andel i den veien som byggmester Davanger etterlot seg. Imidlertid har denne veien måttet opprustes for Velforeningens regning, og tiltakshaver har ikke vist noen interesse for å kjøpe seg inn i Velforeningens utlegg. Velforeningen har også bekostet en oppstillingsplass for bosspann som evt. må utvides for at tiltakshaver skal kunne få avhentet sitt boss. Det anføres fra klager at kommunen ikke må falle ned på at dette er et privatrettslig forhold mellom Velforeningen og tiltakshaverne. 3.3 Borghild Feet og Rune Mjøs, Søråshøgda 65: I klagen anføres det at ved tidligere utbygginger har boligene blir sprengt ned i terrenget. Ved å tillate at denne boligen blir liggende høyt vil det være et brudd på likebehandlingsprinsippet ved at tiltaket forskjellsbehandles i forhold til tidligere gitte tillatelser. 2

3 Videre anføres det at redusert kotehøyde på 1,5-2 meter vil verken gi reduserte solforhold eller utsikt mot sør-vest- nord, og at foreslåtte justering er rimelig. Ved å senke bebyggelsen vil den få en akseptabel estetisk tilpasning til nabobebyggelsen. Til slutt anfører klager at tegningen utarbeidet i byggesaken ikke gir et korrekt bilde av utbyggingen som er planlagt og forholdet til plassering og tilpasning til reelle terrengforhold på området. Det vises for øvrig til klagene i sin helhet. 4. Tilsvar: I brev datert er det gitt tilsvar til klagene fra ansvarlig søker I. S. arkitektur v/siv. arkitekt Ismael Sabaghi. Innledningsvis bemerkes det at ingen av klagene inneholder nye momenter av betydning for klagesaken, slik at det kan vises til innsendte merknader i saken forut for Bergen kommunes behandling. Tilsvaret er knyttet til den enkelte klage, og gjengis punktvis under: Klage fra Kleivhaugen borettslag: Det anføres at klagen ikke er gyldig da den er signert av ett styremedlem og ikke styrets leder, da styreleder ikke alene kan forplikte borettslaget Når det gjelder tap av sol og utsikt for beboer i Søråshøgda 115, vises det til at huset allerede er senket med 0,5 m for å komme klager i møte Omsøkte hus vil kun rage ca 1,5 m over klagers egen grunnmur, og vil i det alt vesentlige bli skjult bak en hekk som beboer i 115 selv har anlagt. I tillegg er huset plassert 22 meter fra klagers eiendom. Tomten som nå skal bebygges var inntegnet i reguleringsplanen samtidig som Kleivhaugene borettslag ble bygget. Beboer i 115 måtte påregne at det ville komme et hus på denne tomten når hun kjøpte sin andel i borettslaget Huset er tenkt sprengt inn i tomten og er utformet med flatt tak, for å i minst mulig grad berøre klagers sol- og utsiktsforhold. Klage fra Søråshøgda 65 v/borghild Feet og Rune Mjøs: Omsøkte hus er også sprengt ned i terrenget for å tilpasse seg omkringliggende bebyggelse. Det klager krever er at tomten sprenges bort i sin helhet. Klager må forholde seg til at tomtene i området har ulik høyde og utforming, og at bebyggelsen må tilpasses denne. Når det gjelder klagers anførsel om tiltakets manglende tilpasning til tomt og nabobebyggelse, bemerkes det at huset er "skutt" inn i terrenget og trukket så langt bort fra klagers eiendom som mulig inntil firemetersregelen mot Bergen Tomteselskaps eiendom. Tomten har betydelig mindre utnyttelse enn reguleringsplanen åpner for og er utformet med flatt tak. Alle disse momentene medfører at huset er godt tilpasset tomten og omkringliggende bebyggelse. Arkitekt har gjennomført to møter med klager i anledning denne saken Klage fra Velforeningen Søråshøgda 37-91: Velforeningen er ikke omfattet av nabovarselet og har heller ikke kommet med merknader. Med dette er ikke Velforeningen part i saken etter forvaltningslovens regler 3

4 Videre anføres det i tilsvaret at foreningen ikke oppfyller formkravene til en forening og dermed ikke har rettslig klageinteresse. På bakgrunn av dette må klagen avvises. Tiltaket holder seg innenfor gjeldende reguleringsplan når det gjelder størrelse og høyde på bygget Forstøtningsmur mot Barkedalen vil kun i svært begrenset grad være synlig fra forbakkbanene nederst i dalen, da den vil bli skjult bak trær som vokser inntil muren Stien som det refereres til går over gnr 121 bnr 786, og er denne sakens uvedkommende Gnr 121 bnr 788 eier en andel av felles vei fra offentlig vei og frem til tomten. Denne andelen var en del av kjøpesummen. Eiendommen har veirett i form av sin eiendomsrett og tiltakshaver vil selvsagt bekoste sin del av vedlikeholdskostnadene. Tiltakshavers plikt i veilaget er et privatrettslig forhold som er byggesaken uvedkommende. Det vises for øvrig til tilsvaret i sin helhet. 5. Merknader/vurderinger: 5.1 Pbl 29-4, vurdering av naboulemper Etter pbl ledd skal "Byggverkets plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen". Bestemmelsen er en videreføring av det materielle innholdet i 70 nr. 1 i plan- og bygningsloven 1985, jf. Ot. prp.nr. 45 ( ) s De samme hensyn og vurderinger gjør seg gjeldende. I rundskriv H-18/90 1.juli 1990 er det vist til at relevante forhold ved godkjenning av plassering og høyde blant annet vil være utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører en betydelig ulempe for naboer og omkringliggende miljø. I vedtaket var vurderingen: "Bygningsmyndighetene mener at ansvarlig søker har tatt hensyn til naboene ved utforming og plassering av omsøkte bolig. Da boligen har flatt tak, blir høyden vesentlig lavere enn om den var utformet med skråtak, og det at huset er trukket langt mot vest gjør at det blir en avstand til Søråshøgda 65 på ca16 meter, og det blir dermed mye luft mellom husene. Etter vår oppfatning er også huset rimelig bra innpasset i det skrånende terrenget, slik at husets gjennomsnittshøyde blir på ca 5 meter. Sol og utsiktsforhold til Søråshøgda 65 vil bli noe forringet som følge av omsøkte hus, men slik bygningsmyndighetene ser det, er ulempene ikke vesentlige, og i alle fall ikke større enn det som må forventes ved utbygging i dette området." Vurderingen tiltres i klageomgangen. Utgangspunktet er at det skal særdeles mye til for at naboer i tettbygde strøk blir hørt med klager om utsiktsforringelse, jf. Sivilombudsmannens årsmelding 1987 s Omsøkte eiendom er i reguleringsplanens bestemmelser avsatt til bolig, og tiltaket ligger innenfor reguleringsplanens bestemmelser om etasjehøyde. I tillegg utformes boligen slik at den er innenfor kommuneplanens bestemmelser og tillatt utnyttelsesgrad og byggehøyde, jf. kommuneplanens arealdel punkt 23. I enhver byggesak blir naboer mer eller mindre berørt. I denne saken vil omsøkte tiltak vil få konsekvenser for utsikten og solforhold for de omkringliggende naboene, og en har forståelse 4

5 for at klagerne finner dette negativt. Det er imidlertid påregnelig at det foretas endringer i bebyggelsen, og at ubebygde tomter blir bebygd. I tettbygde strøk er det også påregnelig at utbygging vil påvirke den allerede eksisterende bebyggelsen. Omsøkte tiltak er utformet med flatt tak, og mønehøyden redusert med 70 cm i forhold til opprinnelig nabovarsel for å imøtekomme naboene. På bakgrunn av dette mener Etat for byggesak og private planer at de ulempene omsøkte tiltak påfører naboene ikke er av et slikt omfang eller karakter at de kan anses som betydelige etter pbl 29-4 nr Pbl 29-2, visuelle kvaliteter Det følger av pbl 29-2 at "ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Etat for byggesak og private planer mener at omsøkte tiltak er godt tilpasset tomtens topografi og beskaffenhet, og at det er godt tilpasset og utformet i forhold til den omkringliggende bebyggelsen i området. På bakgrunn av dette anses omsøkte tiltak å oppfylle kravene til visuelle kvaliteter i pbl Forskjellsbehandling I den offentlige forvaltning stilles det krav til at like saker skal behandles likt. Det innebærer at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettferdighet. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal føre frem er det en forutsetning om at det dreier seg om like saker både i fysisk og rettslig henseende. Bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører usaklig forskjellsbehandling så lenge det er en konsekvent praksis. Klager har anført at det er et brudd på likhetsprinsippet at omsøkte bolig blir liggende så høyt i terrenget når de eksisterende boligene måtte sprenge seg ned i terrenget. Omsøkte bolig blir også lagt ned i terrenget, slik det fremgår av vedlagte terrengprofiler datert vedlagt søknaden. I alle tilfeller er det slik at et tiltaks plassering vil måtte tilpasse seg eksisterende tomt og omkringliggende bebyggelse, og det vil bero på en konkret vurdering i den enkelte sak, jf. drøftelse under punkt 5.1 og 5.2. Etat for byggesak og private planer kan ikke se at det foreligger usaklig forskjellsbehandling i denne saken Veirett Omsøkte eiendom er i reguleringsplanen angitt med atkomst via vei som er angitt som felles kjøreveg. Reguleringsplanen er juridisk bindende, jf. pbl Omsøkte eiendom har i kraft av sin eiendomsrett andel i den private veien. 5

6 På bakgrunn av dette anser Etat for byggesak og private planer at omsøkte eiendom er sikret lovlig atkomst i samsvar med pbl Eventuelle tvister eller uavklarte forhold mellom velforeningen og tiltakshaver anses som et privatrettslig forhold som må løses mellom partene. 5.5 Øvrige merknader I tilsvaret til klagene er det anført at Velforeningen Søråshøgda mangler rettslig klageinteresse på bakgrunn av at de ikke er registrert som forening i Brønnøysundregisteret og det heller ikke eksisterer vedtekter som angir rammene for foreningens formål. Det følger av forvaltningsloven (fvl) 28 1.ledd at "Enkeltvedtak kan påklages av en part eller annen med rettslig klageinteresse i saken." Forvaltningsloven 28 1.ledd stiller ikke formkrav til foreninger eller lag for at disse skal kunne ha rettslig klageinteresse, slik ansvarlig søker anfører. Det som er vurderingen etter fvl 28 1.ledd er om klager har en tilknytning og en aktuell interesse i saken som gir en rettslig klageinteresse. Velforeningen Søråshøgda er et lokalt lag/forening med sikte på å ivareta verdiene i nærområdet. Dersom velforeningen anser sine interesser berørt som følge av omsøkte tiltak, må de anses å ha en aktuell og nær interesse i saken, og således oppfyller kravene til rettlig klageinteresse etter fvl 28 1.ledd. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagene ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Flyfoto 4. Oversiktsfoto 5. Tegninger 6. Tilsvar til klager datert Klage Velforeningen Søråshøgda mottatt Klage Borghild Feet og Rune Mjøs datert Klage Kleivhaugen borettslag mottatt Vedtak datert