GBNR 7/79 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL TOMANNSBOLIG

Transkript

1 GBNR 7/79 - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE TIL TOMANNSBOLIG Sakstittel: Gbnr 7/79 - Tomannsbolig Tiltakshaver: Heljar Bygg og Eiendom AS Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/ RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Mona Danielsen, mottatt til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av , DS 1352/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den søknad om tillatelse til oppføring av tomannsbolig, adkomstveg og murer på gnr. 7 bnr. 79. I vedtak av ble det gitt tillatelse til tiltaket som omsøkt. Det ble også gitt dispensasjon fra reguleringsplan nr. 22, Holmedalen del av Øvre Kleppe, for etablering av adkomstveg i strid med regulert gangveg/ parkeringsplass, jf. pbl Kommunen mottok den klage fra Mona Danielsen, eier gnr. 7 bnr. 88 snr. 1. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak 1: Vedtaket sendes partene med klagerett. Alternativt vedtak 2:

2 Vedtaket sendes partene med klagerett. Saksopplysninger: Gjennom vedtak av har Askøy kommune gitt tillatelse til oppføring av tomannsbolig, adkomstveg og murer på gnr. 7 bnr. 79. På vegne av Mona Danielsen har Help Forsikring fremsatt en klage på administrasjonens vedtak. Klagen følger vedlagt i sin helhet som dok.nr. 8. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Det foreligger nabomerknader fra begge seksjonseiere i Holmedalen 14 (7/88). De har begge påpekt at omsøkt tiltak viser inngrep på deres eiendom. Ut fra situasjonsplan som ble fremlagt i nabovarsel, er det søkt om å anlegge veg delvis over 7/88. Det er også søkt om å oppføre mur som synes å berøre klagers eiendom, og i hvert fall nærmere enn hva generelle avstandsbestemmelser tilsier. 2. Søkers kommentar til nabomerknadene er at eier av 7/79 er overbevist om at grensen går annerledes enn hva som fremgår av matrikkelkart. 3. Det bestrides at grensen går der hvor søker angir. I den grad matrikkelkart ikke skulle stemme overens med reelle grenselinjer, må grensen mellom de aktuelle eiendommene anses å være høyst uklare. Det anføres at man inntil videre må gå ut fra matrikkelkart, og at tiltakshaver først må søke å få avklart grenser. 4. Ettersom det ikke kan gjenfinnes aktuelle grensemerker, og partene ikke er enige om hvor grensen går, har tiltakshaver varslet om at de vil fremme sak om grensegang for jordskifteretten. På vegne av Danielsen er det gitt uttrykk for at dette anses hensiktsmessig. 5. Det reageres på at kommunen gir tillatelse før grensespørsmålet er avklart. Tiltakshavers argumentasjon for at grenselinjer går akkurat der hvor de angir må anses svært tynn og mangelfull. For det første er det vist til at eiendommen 7/88er opparbeidet i tråd med "reguleringsgrensen". Til dette påpekes det at klager satte opp en hekk i nordvestlig hjørne av 7/ 88 i 2010,etter anvisning fra eier av 7/79, Kjellaug Nilsen. I etterkant fant Danielsen ut at grensen går lenger mot nord, og hun har lenge tenkt på å utnytte dette hjørnet av tomten annerledes. Det anføres at hekkens plassering ikke kan tillegges vekt. 6. Tiltakshaver viser videre til elementer som nå er borte, samt et tre og samtaler med tidligere beboere i området, som sikre indikatorer på hvor grensen går. Det anføres at dette langt fra gir noen sikre holdepunkter. 7. Det kan likevel ikke utelukkes at reelle grenselinjer avviker fra matrikkel. Grenselinjene er angitt som usikre, og det kan ikke gjenfinnes grensemerker. Det er imidlertid lite som tilsier at grensene går der hvor tiltakshaver angir. I den grad det er snakk om avvik, er det mye som tilsier at omtvistet grensepunkt går enda lenger mot nordvest enn det som er anmerket i matrikkel 8. Basert på løse antagelser har kommunen ikke bare forutsatt at tiltaket ligger innenfor 7/79,men synes også å ha funnet det klart at tiltaket ikke berører annen eiendom. Det anføres at det i stedet må anses klart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter, og at kreves at søknaden må avvises, jf. pbl andre punktum. Det søkes her om å bygge på fremmed eiendom. Uklarhetene rundt grensespørsmålet tilsier uansett at kommunen bør velge å avvise søknaden inntil grenselinjer er avklart 9. Det er også søkt om dispensasjon vedrørende adkomstveg, da omsøkt veger opplyst å være i strid med gjeldende reguleringsplan. Det bemerkes at omsøkt adkomstveg, enten den berører 7/88 eller ikke, synes å være plassert over trasé for VA-ledninger. Det anføres at dette er lite tjenlig med tanke på fremtidigbehov for vedlikehold og utskifting av rørene. Dette synes ikke å ha blitt tatt med i vurderingen av om vilkårene for dispensere fra plan er oppfylt. Klager har for øvrig også påpekt i sine merknader at vegen synes å komme langt høyere i terrenget enn dagens situasjon med rørgrøft, noe som vil være til stor ulempe for eiendommen 7/88. Disse merknadene er ikke en gang nevnt i vedtaket 10. I nabovarsel fremgår det at det også er søkt om dispensasjon fra tillatt

3 utnyttelsesgrad. Dette synes heller ikke å ha blitt vurdert nærmere.» Vurdering: Askøy kommune har gitt tillatelse til oppføring av tomannsbolig, adkomstveg og murer på gnr. 7 bnr. 79. Vedtaket er påklaget Help Forsikring som representerer Mona Danielsen, eier av gnr. 7 bnr. 88 snr. 1. For å holde oversikten i saksfremstillingen vil administrasjonen behandle klager sine anførsler punktvis. 1. Uklare grenser krav om at kommunen avviser søknaden Som det fremkommer av faktum i saken er tiltakshaver og klager uenig om hvor grensene til bnr. 79 går. Det fremkommer at bnr. 79 har klarlagte grenser mot nord og vest, mens grensene mot bnr. 88 i sør er uklare. Tilsvarende gjelder grensene i vest mot bnr. 927 og i sør-vest mot bnr. 125 og 7, se vedlagte grunnkart (dok.nr 1). Tiltakshaver hevder at faktiske grenser avviker fra det som er inntegnet på kommunen sine kart, og at kommunen må behandle søknaden etter kartet som han har sendt inn hvor grensene er justert, sml. situasjonskartet vedlagt som dok.nr. 6. Klager anfører imidlertid at tiltakshaver angir uriktige grenser, og at omsøkte veg går delvis på bnr. 88 sin eiendom. I tillegg synes en av de omsøkte murene å berøre bnr. 88 sin eiendom, og i hvert fall nærmere enn hva generelle avstandsbestemmelser tilsier. Det reageres på at kommunen har gitt tillatelse til tiltak før grensespørsmålet er avklart, og det anføres at det er søkt om å bygge på annen manns grunn uten at hjemmelshaver har gitt tillatelse til dette. Danielsen krever derfor at kommunen avviser søknaden i medhold av pbl Plan og bygningslovens 21-6 lyder: «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden.» Som det fremkommer av bestemmelsens annet punktum, kan kommunen avvise en søknad dersom det fremstår som «klart» at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden krever. Et eksempel på privatrettslige forhold som grunnlag for å avvise søknaden er at man ønsker å bygge på annen manns eiendom, uten at eier av denne eiendommen har gitt samtykke. Hva angår forståelsen av begrepet «klart» uttaler Kommunal- og regionaldepartementet følgende i prinsipputtalelse av : «Et vilkår for avvisning er således at forholdet fremstår som klart. Dette må gjelde både jus og faktum. Med «klart» menes at det må foreligge mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt. Om dette vilkåret er oppfylt må bero på en helhetsvurdering.» Videre uttaler departementet: «En avvisning bør altså forbeholdes de klare tilfellene, for eksempel der det fremgår utvetydig av offentlige registre, dommer, avtaler eller lignende at tiltakshaver ikke har noen rådighet over byggetomta. Kommunen bør være forsiktig med å avvise en sak annet enn i de tilfeller der det fremstår som klart at tiltakshaver ikke har det privatrettslige grunnlaget for å disponere over byggetomta.»

4 Klarhetskriteriet innebærer at det må foreligger mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt for at tiltakshaver ikke har de nødvendige rettigheter. Beviskravet vil etter omstendighetene kunne oppfylles ved at en tredjemann fremlegger uomtvistelig dokumentasjon på at tiltakshaver ikke har rett til å råde over eiendommen på den måten som følger av det omsøkte tiltaket. Som vist er grensene mot bnr. 88 uklare. Tiltakshaver er overbevist om at grensen mot bnr. 88 går svært nærme der nåværende eier har beplantet sin hekk. Alle eldre kart viser en linje som er i tråd med reguleringsgrensen, det har tidligere stått et gjerde i denne grensen og det er nå igjen et tre her som gir en indikator på hvor grensene var. I tillegg har eier av bnr. 77, som tidligere eide bnr. 88, stadfestet tiltakshaver sitt syn på hvor grensen går. Endelig er det anført at også andre personer med svært lang tilhørighet til området kan stadfeste det samme. Klager hevder imidlertid at hekkens plassering ikke kan tillegges vekt, da denne ble satt opp etter anvisning fra eier av bnr. 79 og før klager fant ut at grensen går lenger mot nord. Videre anføres det at hverken tidligere gjerde, tre eller samtaler med tidligere beboere i området er sikre indikatorer på hvor grensen går. Administrasjonen kan ikke se at det ut i foreliggende sak fremstår som «klart» at det er tale om å bygge på annen mans grunn. Som vist over er det et strengt klarhetskrav, og bestemmelsen bør brukes med varsomhet i de tilfeller der det ikke er klart at tiltakshaver mangler de privatrettslige rettighetene for å disponere over byggetomta. Det må også bemerkes at kommunen i vedtaket av uttrykkelig forutsetter at tiltakene utføres innenfor bnr. 79 sine eiendomsgrenser. Således er det ikke gitt noen tillatelse til å utføre tiltak på annen mans grunn. Samlet sett er det administrasjonens oppfatning at vilkårene for å avvise søknaden ikke er oppfylt, jf For øvrig bemerkes det at administrasjonen verken i det påklagde vedtaket eller i denne saksutredningen har tatt stilling til hvor eiendomsgrensene går. Administrasjonen legger etter dette til grunn at det kun er gitt tillatelse til tiltak på bnr. 79 sin eiendom og uenighet om hvor grensen går er et privatrettslig forhold partene selv må finne en løsning på. Hva angår anførselen om at en av de omsøkte murene er plassert nærmere grense enn hva den generelle avstandsbestemmelsen tilsier, vises det til pbl tredje ledd bokstav b: «Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: [ ] b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» Hovedregelen er at et byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, jf første ledd. Ved mindre tiltak er det imidlertid gjort unntak fra denne regelen. Det er administrasjonen sin oppfatning at omsøkte mur er et mindre tiltak, og såldes at dette kan tillates plassert nærmere nabogrense enn 4 meter. At kommunen vurderer muren som et mindre tiltak fremkommer av vedtakets pkt. 6 c. 2. Dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan Klager har videre bemerket at omsøkte adkomstveg, enten den berører 7/88 eller ikke, synes å være plassert over trasé for VA-ledninger. Det anføres at dette er lite tjenlig med tanke på fremtidig behov for vedlikehold og utskifting av rørene, og at dette ikke har vært tatt med i kommunens vurdering av dispensasjonsspørsmålet. Administrasjonen kan ikke se at dette er et relevant moment i en dispensasjonsvurdering, jf Kjernen i en dispensasjonsvurdering er om formålet med bestemmelsen det søkes dispensasjon fra blir «vesentlig tilsidesatt», og om fordelene ved en dispensasjon er «klart større» enn ulempene, sml. ordlyden i 19-2.

5 3. Vegens høydeplassering Klager har i sine merknader påpekt at vegen synes å komme langt høyere i terrenget enn dagens situasjon med rørgrøft, noe som vil være til stor ulempe for eiendommen 7/88, og at disse merknadene ikke er nevnt i vedtaket. Danielsen har i sine tidligere nabomerknader anført at vegen kommer alt for nærme hennes inngangsdør og uteplass, noe som er ekstremt sjenerende og vil forringe både verdi og trivsel. Det er også anført at tomannsboligen vil sjenere med direkte innsyn til stue og solplass. Administrasjonen vil innledningsvis bemerke at det beror på en feil at disse merknadene er nærmere omtalt i det påklagde vedtaket. Feilen ansees imidlertid avhjulpet i denne saksutredningen. Plan- og bygningslovens 29-4 legger til grunn at et byggverks «plassering, herunder høydeplassering, og byggverkets høyde skal godkjennes av kommunen». Bestemmelsen forutsetter en konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle, hvor det, innenfor de begrensninger som følger av loven og planbestemmelser, er opp til bygningsmyndighetenes frie skjønn å bestemme bebyggelsens plassering. I vurderingen skal det tas hensyn til de formål bygningslovgivningen er ment å ivareta. Private interesser, i denne sammenheng hensynet til naboer, er relevante momenter i vurderingen. Etter forarbeidene skal plan- og bygningsmyndighetene anvende pbl første ledd med forsiktighet i de tilfeller hvor man må foreta en avveining mellom tiltakshavers og naboens interesser. Utgangspunktet er at tiltakshavers ønskede plassering og høyde på byggverket skal godkjennes, forutsatt at han holder seg innenfor de høyde- og avstandsbestemmelser som følger av plan- og bygningsloven. Først når ulempene for omgivelsene ved omsøkt plassering/ høyde er kvalifiserte, skal bygningsmyndighetene vurdere alternativ plassering/ høyde. Utvalg for teknikk og miljø må foreta en vurdering av om ulempene ved omsøkte tomannsbolig og adkomstveg er kvalifiserte for eier av bnr. 88, sml. Sivilombudsmannens uttalelse i sak 2012/215. For at ulempene skal være kvalifiserte må plassering og høyde på omsøkte veg medføre betydelig ulempe for naboen. Sammenlignet med cotehøyden på nåværende veg vil den nye vegen ligge mellom en og to meter høyere i terrenget. Ettersom vegen skal gå helt i grensen mot bnr. 88, er det ikke tvilsomt at Danielsen vil bli berørt av dette tiltaket. Det er heller ikke tvilsomt at hun blir berørt av tomannsboligen, da denne har toppmøne på tomannsboligen er cote +23,1, mens toppmøne på klager sin bolig er cote +18, 81. Administrasjonen er enig i at boligen vil gi økt innsyn på klager sin eiendom, men en kan ikke se at dette er en kvalifisert ulempe for nabo. Som begrunnelse vises det til at tomannsboligen skal plasseres minst 4 meter fra nabogrensen mot bnr. 88, og således at tiltakshaver holder seg innenfor avstandsbestemmelsen i 29-4 annet ledd. Videre må det legges vekt på at området er regulert til boligformål, og at det derfor er påregnelig med fortetting. Det er også et moment at klager har sin utsikt mot sør, og at omsøkte tomannsbolig blir bygget på «baksiden» av hennes bolig. Hva angår vegen er det et moment av betydning at det allerede går en veg i omsøkte trasé. Videre må det vektlegges at området er regulert til boligformål, og således er det påregnelig med fortetting. Selv om omsøkte veg på det det meste ligger to meter høyere i terrenget enn nåværende veg, kan administrasjonen ikke se at denne medfører vesentlig tap av verken utsikt eller sol, eller at den vil medføre vesentlig økt innsyn på klager sin eiendom. Administrasjonen vurderer etter dette at omsøkte tomannsbolig og veg ikke medfører en kvalifisert ulempe for eier av bnr. 88 og således at en godkjennelse ikke er i strid med 29-4 første ledd. 4. Dispensasjon fra utnyttelsesgrad

6 Klager viser til at det i nabovarselet fremgår at det er søkt om dispensasjon fra tillatt utnyttelsesgrad, uten at dette er blitt nærmere vurdert av kommunen. Det følger av reguleringsplan nr at bolighusenes grunnflate ikke skal overstige 1/5 av tomtens størrelse. BYA på omsøkte bolig er 186,9 m 2, mens tomtens størrelse er ca m 2. Dette medfører at utnyttelsesgraden er 16,5 %. Således er det ikke nødvendig å søke dispensasjon fra 4 i gjeldende reguleringsplan. Dette er også grunnen til at spørsmålet ikke er vurdert i vedtaket av Forslag til alternativt vedtak 1: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Mona Danielsen, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og avslår søknaden om opparbeidelse av tomannsbolig, adkomstveg og murer på gnr. 7 bnr. 79. Utvalget legger til grunn at søknaden skulle vært avvist, da det er «klart» at tiltakshaver mangler de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter, jf. pbl første ledd. I medhold av fvl. 35 første ledd c oppheves vedtak av som følge av ugyldighet. Vedtaket sendes partene med klagerett. Forslag til alternativt vedtak 2: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Mona Danielsen, mottatt , til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her. Tomannsboligen skal plasseres slik: [ ] Adkomstvegen skal plasseres slik: [ ] Utvalget begrunner det med [ ]. Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Grunnkart, M 1:500 2 Kommuneplan 2012, M 1: Reguleringsplan, M 1:500 4 Ortofoto 2009, M 1:500 5 Kart og tegninger

7 6 Nabomerknader fra Mona Danielsen 7 Tillatelse til tiltak 8 Klage på tillatelse til tiltak Kleppestø, den 2. januar 2014 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder