AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan - og bygningsloven kapittel 20.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR KUNDESENTER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Tippetue Arkitekter AS Fantoftvegen BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /5 EBYGG KAVE AVSLAG PÅ SØKNAD Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan - og bygningsloven kapittel 20. Eiendom : Gnr 10 Bnr 553 Tiltakets adresse : Søre Renen 67 Tiltakets art Tiltakshaver : Tilbygg bolig : ARILD RYGG Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om rammetillatelse til å innlemme del av uterom i stue. Totalt 4.5 m². Uterommet ligger under eksisterende tak. Vindu mot sør fjernes. Hjørne mot sørvest brekkes og får vindu (60 cm). Dagens utgang mot terrasse flyttes mot sør. Det bygges vindu i samme bredde der dagens skyvedør er. Det søkes også om å utvide terrasse og få satt opp tilbygg under terrasse, totalt 33.5 m². Terrassen heves slik at høydeforskjellen til nabo gnr/bnr 10/554 blir 40 cm. Støttemur/utebod 8.8 m² i forkant av tomtegrense og mot nabo i gnr/bnr 10/552 for å holde på masse. Omsøkte tiltak vil gi en samlet TU på 91% og en samlet BYA på 60 %. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens bestemmelse 23, «Utnyttelsesgraden skal ikke overstige TU=50 %. Tiltaket er også avhengig av dispensasjon fra pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense. Tiltaket gjelder tilbygg på et rekkehus, og omsøkte tiltak vil ligge i grensen. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, jf. Kommuneplanens arealdel punkt 23. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde

2 og avstand fra nabogrense, for bygging inntil 0 m fra nabogrense mot gnr 10, bnr 552 og bnr 554 for tiltaket slik det er omsøkt. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Tiltaket: Med hjemmel i pbl 11-6 Rettsvirkning av kommuneplanens arealdel, 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand til nabogrense, 29-1 Utforming av tiltak og 29-2 Visuelle kvaliteter avslås søknad om tillatelse til å innlemme del av uterom i stue. Totalt 4.5 m², fjerning vindu mot sør, vindu (60 cm) i hjørne mot sørvest, flytting av dagens utgang mot terrasse mot sør, bygging av vindu i samme bredde der dagens skyvedør er, utvidelse av terrasse og tilbygg under terrasse, totalt 33.5 m² og støttemur/utebod 8.8 m² i forkant av tomtegrense og mot nabo i gnr/bnr 10/552 for å holde på masse som ville medført en samlet utnyttelse på 91 % TU og 60 % BYA. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplan nr , FANA. GNR 10 BNR M.FL., NEDRE NATTLAND, stadfestet Den er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med bestemmelse 23 i Kommuneplanens arealdel vedrørende utnyttelsesgraden i byggeområde, der det står at utnyttelsesgraden ikke skal overstige 50 % TU. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2, at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak bestemmelsen er at ny bebyggelse ikke skal bryte vesentlig med strøkskarakteren. I den konkrete saken er omsøkt eiendom del av en husrekke. Nabo i gnr 10 bnr 552 har den fått rammetillatelse til tilbygg til bolig under eksisterende altan på 28 m². Omsøkte tiltak vil medføre et tilbygg under altan på 35 m². Bygningsmyndighetene mener det er hensiktsmessig, spesielt ved tilbygg i rekker, at bygningsvolumer og høyder står i forhold til hverandre. Tiltaket vurderes å komme i strid med de hensyn bestemmelsen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at tiltakshaver får utvidet sin terrasse, med oppføring av tilbygg under. Ulempene vil være at en eiendom som allerede er i strid med kommuneplanens bestemmelse 23, vedrørende utnyttelsesgrad, nå vil komme ytterligere i strid med denne. Det er hensyntatt at det er gitt dispensasjon på gnr 10 bnr 552 for lignende tiltak, men allikevel ikke for et så stort tilbygg som dette. Omsøkte bod bidrar også til at utnyttelsesgraden kommer i strid med bestemmelse 23. Når terrassen utvides, tilbygget under utvides tilsvarende og det samtidig bygges en bod utenfor tilbygget, medfører dette en gjenbygging av Side 2 av 6

3 det lille uteoppholdsarealet som eiendommen har tilgjengelig. Bygningsmyndighetene ønsker å påse at mest mulig av uteoppholdsarealene blir ivaretatt på en tomt som fra før er ganske kraftig utbygget. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering ikke fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil ikke fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis ikke dispensasjon fra pbl 11-6, vedrørende Kommuneplanens bestemmelse 23. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3, og det er registrert merknader fra gnr 10 bnr 554. Merknadene går i hovedsak på at hevelse (40 cm) og utvidelse av terrasse vil bli til stor sjenanse mht innsyn, og en følelse av å bli inneklemt. Imidlertid kan de akseptere en høydeforskjell på inntil 20 cm. Det foreligger også merknad vedrørende bruk av to ulike rekkverk på terrassene. Ansvarlig søker har kommet med tilsvar til merknad. Tilsvaret går i hovedsak på at det per dags dato er tiltakshavers eiendom som opplever sin del og tomt som inneklemt, og at ved en utvidelse vil forholdene være lik for alle. Mht heving av terrassen står tiltakshaver fast på 40 cm for å kunne bygge med lovlig funksjonell høyde. I valget mellom to forskjellige typer gelender på begge sider, skriver ansvarlig søker at tiltakshaver har valgt det som gir minst skygge, samt passer best med byggets arkitektoniske uttrykk. Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2: Etter pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Etter bygningsmyndighetens vurdering er disse forhold ikke tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Saken gjelder søknad om rammetillatelse til å innlemme del av uterom i stue. Totalt 4.5 m². Uterommet ligger under eksisterende tak. Vindu mot sør fjernes. Hjørne mot sørvest brekkes og får vindu (60 cm). Dagens utgang mot terrasse flyttes mot sør. Det bygges vindu i samme bredde der dagens skyvedør er. Det søkes også om å utvide terrasse og få satt opp tilbygg under terrasse, totalt 33.5 m². Terrassen heves slik at høydeforskjellen til nabo gnr/bnr 10/554 blir 40 cm. Støttemur/utebod 8.8 m² i forkant av tomtegrense og mot nabo i gnr/bnr 10/552 for å holde på masse. Eiendommen er en del av en husrekke. Ved endring av husene i rekken mot nord-vest, slik det er snakk om i denne saken, er det i hovedsak nabohusene i rekken som blir berørt. Husrekken har en bratt skråning nedenfor tomtegrensene i denne retningen. Det blir i dette tilfellet opplevelsen av uterommet for naboene som må tas hensyn til ved vurdering av de visuelle kvalitetene. Plan- og bygningsloven 29-2 Visuelle kvaliteter, sier: "Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering." Bestemmelsen stiller krav om at tiltaket skal ha "gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser" det skal plasseres i. Etter forarbeidene, Ot.prp. nr. 45 ( ), er dette selvstendig krav, og det sies at: "Selv om et tiltak i seg selv har gode kvaliteter, er det ikke sikkert det kan plasseres i alle typer omgivelser. Det kreves ikke at det skal være helt likt Side 3 av 6

4 sine bygde omgivelser, også kontraster kan være positive, men avvikene må framstå som faglig begrunnede valg framfor tilfeldig utforming." Formålet med pbl 29-2 er å ivareta visuelle kvaliteter i prosjekteringen og dermed ta vare på god byggeskikk. Omsøkte tiltak er i hovedsak utvidelse av terrasse og tilbygg under terrassen. Eksisterende bebyggelse består av et rekkehus, der utvidelse av terrasser og tilbygg under terrasse har blitt gjort på noen av nabohusene i rekken. I denne saken ønsker tiltakshaver å heve terrassen slik at høydeforskjellen til nabo gnr/bnr 10/554 blir 40 cm samtidig som den bygges ut med 8.7 m². Etter bygningsmyndighetens vurdering vil høydeforskjellen samtidig med en utbygging av terrassen medføre at det blir en ujevn høydeavtrapping i rekken og det visuelle inntrykket fra naboeiendommene forringes. Etter bygningsmyndighetens vurdering vil det omsøkte tiltaket ikke tilfredsstille kravet om at nye tiltak skal ha gode visuelle kvaliteter i forhold til de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Med hjemmel i pbl 29-2 Visuelle kvaliteter, avslås søknad om utvidelse og heving av terrasse, samt tilbygg under terrasse, da tiltaket ikke i stor nok grad er tilpasset de bygde og naturlige omgivelser det skal plasseres i. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Bygningsmyndighetene vil kort redegjøre for TU=91 %, da det er et annet tall oppgitt i søknad. I søknaden er det referert til %BYA, mens det i KPA er %TU/%BRA som er oppgitt til 50%. %TU overskrider følgelig kravet med 41%. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. forvaltningsve vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Side 4 av 6

5 Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: katrine.ve@bergen.kommune.no ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Katrine Ve - saksbehandler Bjørn Walter Hauge - gruppeleder Kopi: ARILD RYGG, SØRE RENEN 67, 5099 BERGEN Side 5 av 6

6 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken der saken er endret til gunst for klager. Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 6 av 6