TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven 20-1.

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Ingeniør Aarland As Eidsvågbakken EIDSVÅG I ÅSANE Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /7 EBYGG KBTH TILLATELSE TIL TILTAK Svar på søknad om tillatelse til tiltak etter plan- og bygningsloven Eiendom : Gnr 186 Bnr 154 Tiltakets adresse : Sjøveien 5 Tiltakets art Tiltakshaver : Tilbygg bolig : Sissel Christin Øren Saksgrunnlaget: Saken gjelder søknad om tillatelse til oppføring av tilbygg på nord-vest fasade samt påbygg på sør-vest fasade. Tilbygget er på 34 m2 BRA og påbygget utgjør 14 m2 BRA. Det søkes også om endring av takflate på eksisterende takterrasse som følge av nytt påbygg. Det søkes ikke om ytterligere boenheter. Det er søkt om dispensasjon fra reguleringsplan og det foreligger merknad fra hjemmelshaver på gnr 188 bnr 133. I forbindelse med søknaden er det avholdt forhåndskonferanse i sak På møtet ble det informert at tiltaket krevde dispensasjon fra reguleringsplanens punkt 2 A og D. I søknaden er det søkt om dispensasjon kun fra bokstav A siden tiltaket ikke overstiger maksimal tillatt tomteutnyttelse. Med bakgrunn i nabomerknad er det nye tiltaket vurdert opp mot tidligere søknader om garasje, tilbygg, påbygg etc. Etter en helhetlig vurdering ser Etaten grunn til å kunne innvilge inneværende søknad om tillatelse og søknad om dispensasjon. Rettslig grunnlag: Saken er behandlet etter plan- og bygningsloven (pbl) med tilhørende forskrifter; byggteknisk forskrift (TEK10) og byggesaksforskriften (SAK10).

2 VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra pbl 12-4, Rettsvirkninger av reguleringsplan, hva gjelder reguleringsplan R A vedrørende plassering av tilbygg. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjonen gjelder for tilbygg som omsøkt. Tiltaket: I medhold av pbl 20-1 og 21-4 gis tillatelse til: Oppføring av 34m2 tilbygg på nord-vest fasade. Oppføring av 14m2 påbygg på sør-vest fasade. Endring av takflate på eksisterende takterrasse samt permanent sjalusivegg i fasade mot sør- øst. Omsøkte tiltak skal gjennomføres i henhold til plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og innvilget dispensasjon. Det vises til søknad med innsendt dokumentasjon mottatt bygningsmyndigheten og tilleggsdokumentasjon mottatt Tiltaket skal utføres i samsvar med søknad og ovennevnte dokumentasjon: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes plasseringen som omsøkt med 7 m til nabogrense. Vedlagt situasjonskart er lagt til grunn. Høydeplassering: Med hjemmel i pbl 29-4 godkjennes tiltakets maksimale høyde på kote 60.0 som omsøkt. Vedlagte tegninger sammenstilt med kommunens GIS kart er lagt til grunn. Parkering: Det skal tilrettelegges for 1,4 parkeringsplasser/ 100m2 BRA etter punkt 15 i gjeldende kommuneplan. Søknad om garasje er godkjent i sak Side 2 av 8

3 Tilgjengelig boenhet. Tilbygget skal utformes etter 8-6 og 12-2 i TEK 10. Godkjenning av ansvarsrett: Følgende foretak godkjennes med ansvarsrett for tiltaket, jf. pbl kapittel 22: Foretak: Org.nr: Godkj: Funksjon/ tiltakskl: Ansvarsområde: INGENIØR AARLAND AS Sentral SØK tilt kl 1 Ansvarlig søker INGENIØR AARLAND AS Sentral PRO, UTF tilt kl 1 Arkitekturprosjektering, overordnet ansvar for utførelse. Gjennomføringsplan: I gjennomføringsplanen skal alle relevante opplysninger knyttet til de ulike foretaks medvirkning i byggesaken fremkomme, jf. SAK Gjennomføringsplanen skal oppdateres på grunnlag av samsvarserklæringer fra de ansvarlige for prosjektering og utførelse, og kontrollerklæringer og sluttrapport fra de uavhengig kontrollerende. Erklæringene mottas av, og oppbevares hos, ansvarlig søker som bekrefter med dato på gjennomføringsplanen når denne foreligger. Ved tilsyn kan kommunen kreve innsyn i grunnlagsmaterialet for gjennomføringsplanen, herunder planlegging av kontroll, kontrollerklæringer, samsvarerklæringer og avviksbehandling. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen omfattes av reguleringsplannr , ÅSANE, TERTNESLENDINGA SMÅBÅTHAVN - SJØVEGEN. GNR. 86, BNR M.FL, stadfestet , og er regulert til bolig. I. Den er i kommuneplanens arealdel vist som bebyggelse og anlegg. Dispensasjon: Tiltaket kommer i strid med 2 A vedrørende plassering av tiltak på reguleringsplankartet. Plasseringen av nybygg eller utvidelse av eksisterende byggverk skal som hovedregel plasseres i samsvar med plangrunnlaget. I bestemmelsens andre ledd står det: Plassering av hus skal i prinsippet skje som vist på reguleringsplan. I tegnforklaringen vises planlagte bygg og eksisterende bygg. Side 3 av 8

4 En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra bestemmelsen. For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak 2 A er hensynet til å ivareta formålsbestemmelsen 1-1 i plan og bygningsloven, hvor det blant annet står: Byggesaksbehandling etter loven skal sikre at tiltak blir i samsvar med lov, forskrift og planvedtak. Det enkelte tiltak skal utføres forsvarlig. Eiendommen er regulert med reguleringsplan fra 1989 som fortsatt er gjeldende for området. Samtlige eiendommer er utbygget etter plan, noen avviker med hensyn til plassering. For å sikre forutsigbarhet i nærmiljøet og i offentligheten skal søknad om oppføring av tiltak nettopp skje i samsvar med planvedtaket, i samsvar med gjeldende rett. Likevel er reguleringsplaner behandlet og vedtatt i 1989 ikke alltid egnet som styringsverktøy for utviklingen av et byggeområde i dag. I den konkrete saken søkes det om å plassere et tilbygg på nord-fasade av en eksisterende bolig. Plankartet viser at det opprinnelig har stått en bygning der når planen ble vedtatt. Bygget har blitt utvidet i 2001 og 2003 uten videre vurdering av dispensasjon fra plangrunnlag. Sammenstilt med eksisterende utbygging i området er øvrig bebyggelse plassert i tråd med plankartet. I forvaltning etter PBL 2008 er kravet til søknad om dispensasjon skjerpet. Søknader som er i strid med reguleringsplanen/ plankartet er vurdert etter gjeldende rett, som i dette tilfellet utløser krav om søknad om dispensasjon. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsen eller planen skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at tiltakene som omsøkes er forsvarlige. Tilbygg og påbygg er med på å nedskalere den visuelle størrelsen på eksisterende bolig for et bedre visuelt utrykk. Inneværende søknad har tatt deler av veiledning i avslag i sak til etterretning, utenom plassering av påbygg. Det vurderes at plassering av påbygg er snarere til fordel for Frimannslunds enn en ulempe siden den er plassert så langt bort fra eiendomsgrensen som mulig. Tiltakene er heller ikke med på å overstige maksimal tillatt tomteutnyttelse på 25 % BRA. Ulempene vil være ytterligere utvidelse av bygningsmassen, som etter utbyggingen i 2001 og 2003 vesentlig endret boligen. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene. Etter en samlet vurdering vil fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Verken hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Med hjemmel i pbl 19-2 gis dispensasjon fra 2 A vedrørende plassering av tilbygg. Side 4 av 8

5 Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og det er registrert merknader fra: Sjøveien 7, gnr 186 bnr 154 v/ Jan Egil Wendelboe Aarø, på vegne av Frimannslunds. Merknadene går i hovedsak på at kommunen bør avvise søknaden siden omsøkt tilbygg og påbygg allerede er avslått i sak etter plan og bygningsloven 29-1 og 29-2 og stadfestet av Fylkesmannen i klagesaken. Det anføres subsidiært at forutsetningene for å innvilge dispensasjon etter plan og bygningsloven (PBL) etter kapittel 19 ikke er tilstede. Vurdering av tiltakets utforming/ visuelle kvaliteter samt dispensasjonsforhold er beskrevet på øvrige punkt. Uttalelse/krav fra andre myndigheter: Søknaden er innsendt/ registrert som en 3 ukers søknad etter PBL 21-7, andre ledd. Det er søkt om dispensasjon fra plangrunnlaget og denne er behandlet som et positivt vedtak. Kopi av vedtaket blir derfor oversendt berørte planmyndigheter v/ Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune. Uttalelser fra andre kommunale etater/avdelinger: Det foreligger ingen uttalelser. Utforming/visuelle kvaliteter: Etter pbl 29-1 og 29-2 skal ethvert tiltak prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Plankartet viser at det har stått et eksisterende bygg på eiendommen når området ble regulert. Bygget har i senere tid blitt tilbygget på husets langsider. Den eksisterende bygningskroppen er relativt massiv, slik den er godkjent og bygget. Det massive utrykket kommer spesielt til syne på byggets nord-fasade som er 20 meter lang. Ansvarlig prosjekterende har sammen med tiltakshaver valgt å bryte ned denne fasaden med et tilbygg som bedrer de visuelle kvalitetene. Tilbygget går over 1 plan istedenfor 2 og er derfor ikke sammenlignbart med tilbygget som ble avslått i sak hva angår utforming og visuelle kvaliteter. Prosjektering for påbygget er også forbedret siden forrige søknad om påbygg med hensyn til 29-1, Påbygget er smalere og underordner seg hovedbygget i en god proporsjon. Plasseringen bryter med den ellers sterke visuelle linjene som følger langveggene på huset, istedenfor å ytterligere forsterke dem. Takformen er endret siden sist fra halvvalm til saltak, slik resten av bygget er utformet. Etter bygningsmyndighetens syn er disse forhold tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Bygningsmyndighetenes drøfting/begrunnelse: Side 5 av 8

6 Eksisterende bygning har i sak , i 2001 og 2003 vært påbygget og tilbygget innenfor maksimal tomteutnyttelse på 25 % BRA. I 2011 gis det 3 vedtak på søknaden i sak I ett av vedtakene blir det gitt avslag på søknad for tilbygg og påbygg til bolig. I 2013 mottar Etaten ny søknad med samme tegning av tiltak som ble avslått og stadfestet av Fylkesmannen i Søknaden avvises derfor i sak , Inneværende søknad er omprosjektert og behandlet med byggesaksbehandling. Dispensasjon er vurdert å kunne gis når det ikke kommer i konflikt med samfunnsinteresser eller vesentlig tilsidesetter formålsparagrafen. ALMINNELIGE BESTEMMELSER: Ferdigattest: Når tiltaket er ferdigstilt skal det søkes om ferdigattest, jf. pbl Ferdigattest utstedes når det foreligger nødvendig sluttdokumentasjon fra ansvarlig søker, jf. SAK10 kapittel 8. Bortfall av tillatelse: Er tiltaket ikke satt i gang senest innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år. Det vises til pbl Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Vilkår for å reise sak for domstolene om vedtaket: Partene gjøres herved oppmerksom på at søksmål om gyldigheten av vedtaket eller krav om erstatning som følge av vedtaket, ikke kan reises uten at vedkommende part har nyttet sin adgang til å klage over vedtaket, og at klagen er avgjort av høyeste klageinstans som står åpen (fylkesmannen). Søksmål skal likevel i alle tilfelle kunne reises når det er gått 6 måneder fra klage første gang ble fremsatt, og det ikke skyldes forsømmelse fra klagerens side at klageinstansens avgjørelse ikke foreligger. Jf forvaltningsloven 27 b. Ved all videre kontakt i denne saken, vennligst referer til saksnummer Saker som behandles ved etaten kan følges på internett via kommunens nettside: For å få tilgang til å se dokumenter og kommentarer i saker som gjelder din eiendom, må du logge deg på "Din side" med nettadresse: Saksbehandler for denne saken har telefonnr og e-postadresse: Kristoffer.Thorsen@bergen.kommune.no Side 6 av 8

7 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Kristoffer Brosvik Thorsen - saksbehandler Glenn M. Kristensen - fungerende gruppeleder Kopi: Sissel Christin Øren, Sjøveien 5, 5114 TERTNES Grahl-Madsen & Co Advokatfirma as, Postboks 333 Sentrum, 5804 BERGEN Side 7 av 8

8 Orientering om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over vedtaket. Klageinstans er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 42) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slike krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må dateres og undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det er adgang til å kreve dekning for nødvendige og vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand, der vedtaket er endret til gunst for klager. Kravet må være fremsatt innen 3 uker etter at underretning om det nye vedtaket er kommet frem til vedkommende part. Det kan også søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp etter lov om fri rettshjelp. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Side 8 av 8