67/723 NYTT BOLIGANLEGG - VOLDSTADBAKKEN- DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR SVEAFELTET - KLAGE PÅ KOMMUNESTYRETS VEDTAK SAK 0084/11.

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 11/56-37 Arkivnr.: GNR 67/723 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 67/723 NYTT BOLIGANLEGG - VOLDSTADBAKKEN- DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN FOR SVEAFELTET - KLAGE PÅ KOMMUNESTYRETS VEDTAK SAK 0084/11. Lovhjemmel: Plan og bygningslovens kap. 1-9 Forvaltningslovens kap. VI Klageadgang: Nei Rådmannens innstilling: Lunner kommune opprettholder vedtak K-sak 84/11 av om å innvilge dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet da klagene ikke inneholder nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. Plan-og bygningsloven 1-9.

2 Sammendrag: Arkitektgruppen Drammen AS fremmet søknad om tiltak den på vegne av tiltakshaver Admar Bygg AS for bygging av boliger på eiendommen 67/723 i Voldstadbakken på Grua. Utviklingsutvalget avslo søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet den Vedtaket ble påklaget av søker og avslaget ble opprettholdt av Utviklingsutvalget ved klagebehandling sak 10/11 den Saken gikk videre til Fylkesmannen i Oppland, som fattet følgende vedtak: Med hjemmel i forvaltningsloven 34, jfr. 24 og 25, opphever Fylkesmannen Lunner kommunes vedtak av 10. mars 2011, sak 8/11. Saken blir sendt tilbake til kommunen for ny behandling. Kommunestyret behandlet saken på nytt i K-sak 84/11 den hvor søknad om dispensasjon, alle forhold, ble innvilget. Lunner kommune har mottatt tre klager på sitt vedtak i K-sak 84/11. Rådmannen kan ikke se at det kommer fram nye momenter i klagene som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. 1.2 Planstatus Eiendommen 67/723 er en del av reguleringsplanen for Sveafeltet, vedtatt av kommunestyret i K-sak 66/04 den Området er avsatt til byggeområde konsentrert småhusbebyggelse. Reguleringsplanen inneholder bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende byggeområder. I bestemmelsens pkt. 2.4 heter det: Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm.

3 Takvinkelskal være mellom grader. Maksimal mønehøyde på bolig i området er 7,5 meter i B1 B8 og 9 meter i B9. Andre bygninger på tomta (inklusive garasje) skal ha mønehøyde påmaksimalt 5 meter. Videre heter det i bestemmelsens pkt. 2.3: Regulert adkomst til byggeområdene er vist på plankartet. Plankartet viser 2 adkomster til området. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven kap. 19 Etter plan- og bygningsloven av krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer, skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. 1.4 Sakshistorikk Lunner kommune mottok søknad fra ansvarlig søker/foretak Arkitektgruppen Drammen AS om tiltak den for eiendommen 67/723. Søknaden inneholdt også søknad om dispensasjon for følgende forhold: Takvinkel og takform samt endrede avkjøringsforhold. Flere av naboene har hatt merknader til den foreslåtte bebyggelsen som bl.a. går ut på at de mener bebyggelsen passer dårlig inn i det eksisterende bygningsmiljøet og at dispensasjon fra reguleringsplanens krav til saltak vil bidra til at stilbruddene blir ytterligere forsterket. Utviklingsutvalget behandlet søknaden den i sak 7/11 med følgende vedtak: Saken utsettes og administrasjonen problematiserer rundt hva begrepet konsentrert småhusbebyggelse innebærer. Den ble det lagt fram et notat for Utviklingsutvalget med problematisering av begrepet Konsentrert småhusbebyggelse. Utvalget fattet følgende vedtak i sak 8/11 samme dag:

4 Arkitektgruppen Drammen AS påklaget Utviklingsutvalgets avslag i brev av Utviklingsutvalget behandlet denne klagen den i sak 10/11. Klagen ble ikke tatt til følge, og saken ble oversendt Fylkesmannen som så slik på saken: Saken ble deretter fremmet på nytt i Utviklingsutvalget (sak 22/11 den ) og videre i kommunestyret den i sak 84/11. Kommunestyret fattet følgende vedtak Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet for etablering av bygg med pulttak på eiendommen 67/723. Tiltaket er i samsvar med begrepet Konsentrert småhusbebyggelse og har en høyere tillatt grad av utnytting enn øvrige områder innenfor planen. En naturlig følge av dette er at bebyggelsen i B9 vil skille seg fra bebyggelsen i de øvrige bygge-områdene. Pulttak gir en lavere mønehøyde enn saltak, og dette er en stor fordel for naboer i bakenforliggende bebyggelse i form av bedre sol - og utsiktsforhold. Fordelene ved en dispensasjon er i dette tilfellet klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven kap. 19 innvilger Lunner kommune søknad om dispensasjon for avkjøringsforhold da dette vurderes å ha klare fordeler for trafikkmønsteret i området. Etablering av garasjekjeller med direkte avkjøring fra adkomstveg minsker bilbruken og hindrer konflikter mellom ulike brukere/beboere. Tiltaket er både areal- og ressursbesparende og må sies å ha en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon bør gis. Kommunestyrets vedtak er påklaget i brev til Lunner kommune: Datert fra nabo Harald Sandin eier av 67/250 Datert fra gjenboer Grua Bygg AS v. Egil Waaia eier av 67/729. Datert fra gjenboere Mona Chr. Olsen og Geir Arild Olsen eier av 67/ Klagebehandling Lunner kommune har mottatt tre klager på sitt vedtak i sak 84/11, klagene er mottatt her den og Klagene er vedlagt i sin helhet. 2.1 Om grunnlag for klage foreligger

5 Det foreligger klage fra naboene/gjenboerne Harald Sandin, Grua Bygg AS samt Mona Chr. og Geir Arild Olsen på kommunestyrets vedtak i K-sak 84/11 av Etter forvaltningslovens 28 kan enkeltvedtak påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i saken. I hht. forvaltningslovens 2, er part en person som avgjørelsen retter seg mot eller som saken ellers direkte gjelder. Alle klagere er naboer/gjenboere som er å regne som parter i saken og som har klagerett. I hht. forvaltningslovens 29 er fristen for å klage 3 uker fra det tidspunkt underretning om vedtaket er kommet frem til vedkommende part. I denne saken er vedtaket fattet den , vedtaket utsendt og klagene mottatt den og Klagefristen er overholdt for alle klagene. 3. Vurdering av klagen Naboene klager på at kommunen har fattet positivt vedtak om å gi dispensasjon for bruk av bl.a. pulttak med 3 takvinkel da dette ansees å være et omfattende avvik fra reguleringsplanen. Det pekes også på Lunner kommunes tidligere strenge praksis på dette området, samt det faktum at en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Det fremkommer også eksplisitt i brevet fra Grua Eiendom v. Egil Waaia at de ikke ønsker å bli brukt som positivt argument for å gi dispensasjon i denne saken. Nedenfor er det gjort en nærmere vurdering av de momenter som kommer fram i klagene. 3.1 Konsentrert småhusbebyggelse Begrepet konsentrert småhusbebyggelse har stått sentralt i denne saken. Lunner kommunes Utviklingsutvalg ga administrasjonen i oppdrag å problematisere rundt dette temaet i sak 7/11, datert den Konklusjonen på dette arbeidet var at bebyggelsen er å betrakte som konsentrert småhusbebyggelse. Denne definisjonen tiltrer også Fylkesmannen i sin vurdering av saken i brev av Høyder og alternativ utbygging Det påpekes fra klagers side at saken mangler vurderinger av andre alternativer for utbygging. Lunner kommune legger da til grunn definisjonen av hva som inngår i begrepet konsentrert småhusbebyggelse. Ser vi slik på saken er dagens forslag til bebyggelse på området innenfor reguleringsplanens bestemmelser med unntak av takvinkel og takform. En alternativ bebyggelse som holder seg innenfor planbestemmelsene, kan ha 9 meters mønehøyde og saltak med takvinkel mellom 27 og 42. Tiltak innenfor reguleringsplanens bestemmelser vil kommunen nødvendigvis måtte si ja til. Om det omsøkte tiltaket har en mønehøyde på 7,4 meter eller 7,93 meter er ikke relevant for behandlingen av klagen da begge høyder ligger godt innenfor det tillatte, jfr. planbestemmelsene: Bygninger skal ha tradisjonelt saltak uten valm. Takvinkel skal være mellom grader. Maksimal mønehøyde på bolig i områdene er 7,5 meter i B1-B8 og 9 meter i B Tidligere dispensasjonssaker innenfor Sveafeltet

6 Reguleringsplanen for Sveafeltet ble vedtatt den 27. juni På dette tidspunktet var bebyggelsen i det alt vesentlige etablert innenfor denne planen. Det ser man også på byggestilen i området, som er preget av stor variasjon i stil, takformer og møneretninger. Grunnen til at området ble regulert, var hovedsakelig behovet for atkomstløsning til Skoleberget og at det var en rekke tilfeller av bygging utover egne eiendomsgrenser som planen skulle rydde opp i. Etter det vi kan se, har kommunen kun mottatt en søknad om dispensasjon fra planen, denne er behandlet i sak DS UTV 231/09 den og dreier seg om plassering av garasje mot veg. Garasjen har flatt tak som brukes som del av terrasse. Garasjen var i det tilfellet bygd av tidligere eier uten at den var omsøkt og den lå 1m for nær byggegrense mot veg. Når det kommer til dispensasjonssøknader, gjør vi en konkret vurdering av hvorvidt det finnes en overvekt av grunner som taler for at søknad skal innvilges. Politisk har man ønsket strengere føringer for byggestil innenfor nye boligområder spesielt. Dette vil man se på boligområder som er regulert og bygd ut litt ut på 2000-tallet. Politisk har man ikke gått inn i eldre reguleringsplaner og strammet inn bestemmelser som gjør at urealiserte tomter får strengere føringer enn de som allerede er utbygd. I den konkrete saken som behandles her, har kommunen sett at reguleringsplan for Sveafeltet åpner opp for en helt annen type bebyggelse på B9 enn på andre tomter innenfor denne planen. Dette kommer direkte som en følge av annen grad av utnytting, annen tomtestørrelse og annen mønehøyde. Volumet på den bebyggelse som kan etableres innen B9 vil, selv uten dispensasjon, måtte bli totalt annerledes enn ellers i feltet. Dersom det er materialbruk på tiltaket man er uenig i, så inneholder ikke reguleringsplanen noen føringer på dette verken i B9 eller på øvrige tomter på Sveafeltet. Eneste krav i så måte er kravet til at alle tak skal tekkes med mørkt, matt materiale. 3.4 Infrastruktur Klage fra gjenboer på eiendommen 67/588 vedr. plassering av fortau langs Voldstadbakken er i realiteten en sterkt forsinket klage på reguleringsplan for Sveafeltet. Fortau på Voldstadbakkens østside ble fastsatt av kommunestyret gjennom vedtak av planen. Fortauets plassering er ikke endret som følge av forslag til utbygging på eiendommen 67/723. Kommunen oppfatter det som en fordel at avkjørsel til parkeringskjeller og den største parkeringsplassen en trukket lenger nedover Voldstadbakken enn det som er fastsatt i reguleringsplan for Sveafeltet. I reguleringsplanen ligger de eneste to innkjøringene til 67/723 rett ved 67/ Forholdet til andre myndigheter Fylkesmannen i Oppland har opphevet Lunner kommunes sitt vedtak av i sak 8/11. Begrunnelsen for dette er at vilkårene for å gi dispensasjon for endret takform og takvinkel ikke foreligger, samt at vedtakets (avslagets) henvisning til estetikk og harmoni i forhold til omgivelser og omkringliggende bebyggelse ikke er godt nok begrunnet og sier videre i sin vurdering:

7 4. Konklusjon med begrunnelse Lunner kommune opprettholder vedtak K-sak 84/11 av om å innvilge dispensasjon fra reguleringsplan for Sveafeltet da klagene ikke inneholder nye momenter som ikke var kjent på vedtakstidspunktet. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland til sluttbehandling, jf. Plan-og bygningsloven 1-9. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Klage fra Harald Sandin datert Klage fra Grua Bygg AS v. Egil Waaia datert Klage fra Mona Chr. Olsen og Geir Arild Olsen datert Tegninger Øvrige dokument: 67/723 Innspill fra Teknisk - Voldstadbakken 67/723 Bekreftelse på rev. søknad sendt naboer 67/723 Nabovarsel 67/723 Søknad om tillatelse til tiltak - Rammesøknad - Nytt boliganlegg - Volstadbakken 67/723 Oversendelse av vedlegg 67/723 - Kommentarer til merknader fra nabovarsling 67/723 Oversender merknader til søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan 67/723 - Voldstadbakken 67/723 Merknader til murblokker i Voldstadbakken 67/723 Mottatt nabovarsel vedr.planlagt "Konsentrert småhusbebyggelse" i Lunner kommune Kopi av brev til Arkitektgruppen Drammen AS 67/723 Merknad til planlagt boliganlegg 67/723 - Merknader til mottatt nabovarsel 67/723 - Voldstadbakken Nye illustrasjoner 67/723 Voldstadbakken - overgangsbestemmelser 67/723 Klage på vedtak - Voldstadbakken, Sveafeltet 67/723 - Klage på vedtak 67/723 Oversendelse av sak til klagebehandling-avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser om t 67/723 - Foreløbig melding i forvaltningssak jf. forvaltningsloven 11a 67/723 - Vedtak i klagesak - Klager Arkitektgruppen Drammen AS 67/723 - Klage på vedtak av

8 67/723 - Klage på vedtak av Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Arkitektgruppen Drammen AS, Torgeir Vraas plass 6, 3044 DRAMMEN Fylkesmannen i Oppland,, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær