RAMMETILLATELSE - GNR/BNR 7/449 - RIVE EKSISTERENDE BOLIG + NY BOLIG + GARAJE + BOD

Transkript

1 Kultur og byutvikling Byggesak ARKITEKTKONTORET STAV AS Øvre Banegate STAVANGER Dato: Saksnummer: Journalnummer: Deres referanse: / /15 RAMMETILLATELSE - GNR/BNR 7/449 - RIVE EKSISTERENDE BOLIG + NY BOLIG + GARAJE + BOD Gnr./bnr.: 7/449 Byggestedsadresse: Skolebryggå 6, 4085 HUNDVÅG Ansvarlig søker: ARKITEKTKONTORET STAV AS Tiltakshaver: Kirsten M. Hvidsten og Kjell Wilhelmsen Tiltaksklasse: 1 Fakta Vi viser til søknad mottatt her Tiltaket omfatter riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig, samt garasje og bod. Det er mottatt protest på tiltaket fra to naboer. Vurdering Protest fra Per Østbø Den ene nabo ønsker bekreftelse på at eiendommen blir forsvarlig inngjerdet i byggeperioden og at forskaling settes opp innenfor omsøkt eiendom. Ansvarlig søker bekrefter at eiendomsgrense blir hensyntatt på en slik måte at tiltaket kan gjennomføres uten at forskaling eller andre typer aktivitet skal foregå på naboeiendom. Protest fra Eyolf Lund Annen nabo (gjenbo) har protestert. Protesten inneholder følgende punkter: 1. Det er intet i reguleringsplanen som tilsier at man kan bygge eller har noen slags rett til å bygge nærmere enn 4 meter fra nabogrense. 2. Selv om naboene har sagt ja betyr dette ikke at kommunen plikter å godkjenne. 3. Det er et grovt avvik fra hovedreglen som det søkes om. Bygget breier seg ut i hele tomtens bredde. Overskridelsen er ikke mindre enn 3 meter både mot nord og mot sør. En slik overskridelse er klart i strid med lovens hensyn som ligger til grunn for 29-4, 2.ledd. 4. Det er på det rene at en «vanlig» nabo mot nord aldri ville tillatte bygging 1 meter fra grensen. At det er tiltakshavers foreldre skal ikke gi tiltakshaver en bedre rett. Postadresse Telefon Postboks 8001, 4068 Stavanger postmottak.kbu@stavanger.kommune.no Besøksadresse Olav Kyrres gate 23 Org.nr. NO

2 Herunder kan man tenke seg hvordan det skulle sett ut rundt omkring hvis tomtene skulle blitt bebygget med en avstand på kun 1 meter fra naboens grense. Det ville medført en fortetting som lovgiver ikke ønsker. 5. Selv om det ikke står noe om utsiktsbelter fra vei mot sjøen i reguleringsplanen, kan og må kommunen vektlegge dette i sin behandling. Eiendommene i dette beltet har boliger, sjøhus, andre bygg, som har medført en meget uheldig tett bygningsmasse som tar det meste av luft og sikt mot sjøen. Det kan ikke være slik at det er fritt fram for enda mer fortetting. 6. Når tomten er smal må man bygge en smal og retangulær bolig. Boligen kan lett gjøres mindre og noe lenger ned mot sjøen og lenger opp mot veien. 7. Estetikkravet pbl 29-2 kan ikke anses ivaretatt. Bygge så tett inntil naboene blir for lite lys og luft mellom eiendommene. 8. Det går en tursti som benyttes av svært mange øyboere, disse må kunne gis tilgang til sjøen visuelt sett ved luker mellom eiendommene og ikke bare syn rett på boligvegger. 9. Vår eiendom mister all utsikt mot sjøen. Bygget vil medføre en massiv vegg mot oss og mot veien. Eyolf Lund protesterer mot utformingen av omsøkte bygg, spesielt på avstander til nabogrensene. Han viser til at utformingen gir en sterk fortetting i området, som søker kun kan få til pga det er foreldre som har underskrevet avstandserklæringen. Han viser til at kommunen jf. plan- og bygningsloven 29-4 kan, men ikke skal godkjenne utbygning nærmere nabogrense enn 4 meter, når det er innhentet skriftlig erklæring fra nabo. Kommunens vurdering Plan- og bygningsloven 29-4 Byggesak er klar over at vi ikke skal godkjenne tiltak nærmeren enn 4 meter fra nabogrensen på bakgrunn av en avstandserklæring, men vi skal på eget selvstendig grunnlag vurderer søknaden. Vår vurdering er at tomten har en vanskelig fasong, og bygging på tomten vanskeliggjøres videre av regulerte «buet» byggegrense mot vei i vest og byggegrense mot sjøen i øst. Regulert byggegrense mot sjøen er på naboeiendommen gnr/bnr 7/450 vist med et knekk, som viser at det ikke kan bygges nærmere enn 5 meter fra omsøkte tomt, på en del av denne grensen. Dette viser at det i forbindelse med reguleringen et tatt aktivt stilling til plassering av bebyggelse i dette område. Vi finner derfor ikke å kunne imøtekomme protest angående tap av utsikt til sjøen og motsatt fra sjøen/tursti (utsiktsbelte). Side 2 av 5

3 Ansvarlig søker skriver: «Selv om gjeldende reguleringsplan angir byggegrense som strekker seg helt til eiendomsgrenser er det likevel innhentet skriftlig samtykke for omsøkt plassering fra naboer både sør og nord for omsøkt eiendom. Dette medfører at kommunen kan, iht pbl 29-4, godkjenne omsøkt plassering uten dette behandles som dispensasjon.» Byggesak finner å kunne godkjenne at omsøkte bolig plasseres nærmere enn nabogrense. Siden det er innhentet avstandserklæring og det ikke er regulert byggegrense mot disse naboer. Avstanden er ikke i strid med hverken regulering eller plan- og bygningsloven. Argumenter som at naboerklæring mot nord ikke bør godtas fordi: nabo er familie; at «overskridelsen» er 3 meter stor og gjenbo mister utsikt, finner vi ikke å kunne vektlegge. Plan- og bygningloven 29-2 Utseendemessig mener Lund at ny bolig med fordel kunne vært bygget som en smal regulær bolig i likhet med bolig mot nord. Det kunne vært gitt dispensasjon fra byggegrense mot sjøen. Han mener at estetikkravet, jf. pbl 29-2, ikke er ivaretatt. Boligen er så tett inntil naboene at det blir for lite lys og luft mellom eiendommene. Ansvarlig søker har vedlagt en solanalyse og viser til at eiendommen har tilstrekkelig lys og luft. Angående protesten om massiv vegg, skriver søker: Vi finner ikke at boligens utseende virker dominerende i størrelse og høyde. Formen er utradisjonell, men i samme området er det bygd flere forskjellige typer boliger. Vi finner derfor ikke å ville kreve at boligen skal bygges smal og regulær. Fjerning av takterrasse Byggesak viser til at vi i forhåndskonferansen den henstilte til at takterrasse skulle fjernes og høyden mot nabo i sør burde reduseres til en etasje. I omsøkte prosjekt er høyden mot nabo i sør redusert, men trapp og takterrasse er bevart. Byggesak er fortsatt av den oppfattelse av takterrassen bør fjernes. Takterrassen er et fremmedelement i dette område og vi finner det mer gunstig at trapp rett i nabogrense fjernes til fordel for en passasje på bakkenivå. Med en slik passasje vil det være mulig å gå rundt hele boligen og det vil lette vedlikehold av boligen. Konklusjon Med hjemmel i plan- og bygningsloven 29-2, kreves trapp og takterrasse fjernet. Rammetillatelse gis på følgende vilkår: 1. Plan- og bygningsloven med forskrifter må følges. 2. Revidert tegning, som viser utvendig trapp og takterrasse fjernet, jf. pbl 29-2, skal innsendes til godkjenning før igangsettingstillatelse gis. 3. Arbeidet kan ikke starte før igangsettingstillatelse er gitt. 4. Denne rammetillatelsen gjelder i tre år. Er arbeidet ikke igangsatt innen tre år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis påbegynt arbeid innstilles i lengre tid enn to år. Side 3 av 5

4 Det gis ansvarsrett og lokal godkjenning for omsøkte fagområder, jf. innsendt søknad: Navn på foretak Fagområde Tiltaksklasse Sentralgodkjenning ARKITEKTKONTORET STAV AS Ansvarlig søker. Ansvarlig prosjekterende for planløsning og arkitektonisk utforming. 1 ja Foretakene er ansvarlig for at de respektive ansvarsområder følger plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter. Det minnes om at ansvarlig søker er ansvarlig for å koordinere de ansvarlige foretak og for at alle relevante fagområder er dekket av ansvarsrett. Faktura vedrørende behandling av søknad vil bli ettersendt tiltakshaver. Vedtaket er gitt av byggesakssjefen i medhold av kommuneloven 23.4 og delegeringsreglement. Vedtaket kan påklages. Fristen for å klage er tre uker fra vedtak er mottatt. Veiledning om klageadgang følger på neste side. Med hilsen Paul A. Paulsen byggesakssjef Dorte Eschen Danielsen saksbehandler Kopi til: Eyolf Lund, Skolebryggå 10, 4085 HUNDVÅG Per Erik Østbø, Skolebryggå 8A, 4085 HUNDVÅG Dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur. Side 4 av 5

5 VIKTIGE OPPLYSNINGER OM KLAGERETT Klagerett Du har rett til å klage på et vedtak dersom du er part i saken eller har rettslig klageinteresse i saken. Hvem kan du klage til? Du kan klage til klageinstansen, det vil si Fylkesmannen i Rogaland. Klagen sendes på e-post til underinstansen som er: postmottak.kbu@stavanger.kommune.no Frist for å klage Rett til å kreve begrunnelse Klagens innhold Utsetting av vedtaket Rett til å se sakens dokumenter og til å kreve veiledning Kostnader ved klagesaken Eller pr post til: Kultur og byutvikling, byggesaksavdelingen Postboks Stavanger Dersom underinstansen ikke endrer sitt vedtak som følge av klagen, blir klagen sendt videre til Fylkesmannen til avgjørelse. Klagefristen er 3 uker fra dagen du har mottatt eller blitt gjort kjent med vedtaket. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristen løper ut. Hvis du har fått avslag på søknaden skal du få en begrunnelse på årsaken til avslaget. Dersom du mener at avslaget ikke er tilstrekkelig begrunnet, kan du kreve å få en mer utfyllende begrunnelse. Du må sende inn krav om mer utfyllende begrunnelse for avslaget i løpet av klagefristen. Fristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra det tidspunkt du mottar begrunnelsen. Når du sender inn en klage skal du skrive hvilket vedtak du klager på, og den eller de endringene du ønsker. Du må skrive din begrunnelse for klagen og eventuelt andre opplysninger som kan ha betyding for vurdering av klagen. Du må skrive under på klagen som du sender til kommunen. Selv om om du har klagerett kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Du kan spør om å få utsatt iverksettingen av vedtaket til klagefristen er utløpt eller til klagen din er ferdigbehandlet. Hvis du får avslag på søknaden om utsatt iverksetting, kan du ikke klage på denne. Du har rett til å se dokumentene i saken din, det er kun enkelte dokumenter som er unntatt fra offentligheten. Du kan henvende deg til byggesaksavdelingen for å få vite mer om innsyn i saker, få nærmere veiledning om retten til å klage, og om reglene for saksbehandling. Du kan søke om å få dekket utgifter til nødvendig advokatbistand etter reglene om fri rettshjelp. Det er din inntekt og formue som regner ut om du har grunnlag til å få dekket advokatutgiftene. Du kan få dekket vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, for eksempel til advokatbistand. Normalt er grunnlaget for slikt krav at vedtaket blir omgjort til gunst for klager. Fylkesmannen vil om nødvendig orientere deg om retten til å kreve dekning for sakskostnader. Henvisninger Plan- og bygningsloven 1-9 og 21-8 Forvaltningsloven 18, 24, 28, 29, 30, 36 og 32 Side 5 av 5