Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/108964/BEHOS

Transkript

1 BÆRUM KOMMUNE PLANJURIDISK ENHET Fylkesmannen I Oslo Og Akershus Postboks 8111 Dep OSLO Deres ref.: Vår ref.: Dato: 17/108964/BEHOS Forberedende klagebehandling oversendelse av klagesak Planutvalgets vedtak av godkjennelse av balkong/carport Velliveien 34 Saken oversendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse i henhold til plan- og bygningsloven 1-9 og forvaltningsloven 28. Kommunen har foretatt forberedende klagebehandling i henhold til forvaltningsloven 33. I medhold av Planutvalgets vedtak har rådmannen fått delegert kompetanse til å behandle klagesaken. Sakens dokumenter finnes for øvrig i byggesaken med arkivsak ID: 16/23144 og klagesaken med arkivsak ID: 16/ Tiltaket og reguleringsmessige forhold Tiltaket er en carport med balkong på taket (42 m2) som er bygget til hovedhuset som et tilbygg. Tiltaket er plassert 1, 5 meter fra nabogrensen og medfører at utnyttelsesgraden blir 21,14 %BYA. Eiendommen på 946 m2 er uregulert og vist som nåværende (småhusområde) i kommuneplanens arealdel , vedtatt På eiendommen er det en horisontaldelt tomannsbolig. I henhold til kommuneplanens arealdel, så har eiendommen en utnyttelsesgrad på 20%BYA. Sakens gang Tiltaket er oppført da tiltakshaver trodde tiltaket var unntatt fra søknadsplikt. Søknad om etterfølgende godkjennelse ble mottatt den I forbindelse med byggesøknaden innga naboer (Velliveien 32 og 32b, 34b og 36a, 36b) merknader om at balkongen vil forringe verdien på naboeiendommene og at utnyttelsesgraden vil bli over 25% BYA. Postadresse: Postboks SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelandspl. 10 Org. nr: Bank: Telefon: Faks: KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no

2 Bygningssjefen ga ikke dispensasjon til plasseringen 1,5 meter fra nabogrensen og avslo søknaden i vedtak av En vurderte at tiltaket vil gi en fortettende virkning i nabogrensen med skyggevirkninger for leiligheten i 1. etasje. Lovens krav til visuelle kvaliteter er heller ikke oppfylt og utnyttelsesgraden vil bli oversteget. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Marianne Alm i brev datert I klagen ble det anført bl.a. at det nå foreligger nabosamtykke til plasseringen mot nabogrensen, at BYA ikke blir ytterligere overskredet fordi carporten kun overdekker parkeringsareal som allerede inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting, at tiltaket har en tilfredsstillende tilpasning til huset og er sammenlignbart med andre terrasser i nabolaget. Tiltaket vil gi leiligheten i 2. etasje ny inngang og et større uteoppholdsareal i direkte tilknytning til boenheten. Planutvalgets vedtak Planutvalget ga nødvendige dispensasjoner og innvilget balkongen/carporten i vedtak av Planutvalgets vedtak hitsettes: Planutvalget tar klagen til følge og gir dispensasjon fra utnyttelsesgraden og til en nærmere plassering mot nabogrensen, jf plan- og bygningsloven Etter befaring og en konkret vurdering finner Planutvalget at hensynene bak utnyttelsesgraden og avstandsbestemmelsen ikke blir satt vesentlig til side, og at det samlet sett foreligger en klar overvekt av fordeler for å gi dispensasjon. Planutvalget har særlig vektlagt at deler av carporten overdekker parkeringsareal som inngår i BYA og at det er opplyst at boden kan rives, samt at balkongen på carportens tak vil gi leiligheten i andreetasje et godt brukbart uteoppholdsareal. Nærmeste nabo er positivt til carporten med balkong, som er en lett konstruksjon som fortetter nabogrensen i mindre grad, særlig sett hen til at en garasje kan oppføres 1 meter fra nabogrensen uten søknad. Tiltaket er noe stort i forhold til hovedhuset, men dette vil bli tonet ned ved at tiltaket får samme farge som huset. Tiltaket blir ellers lite synlig for omgivelsene eller fra veien, og Planutvalget har vurdert at krav til visuelle kvaliteter er oppfylt, jf plan- og bygningsloven Bygningssjefen fulgte opp Planutvalgets vedtak, og ga rammetillatelse med dispensasjon den Klagen Planutvalgets vedtak ble påklaget i felles brev fra naboene Arnfinn Johnsen (Velliveien 36b, Astrid Øilo og Fredrik Smith (Velliveien 32b, Berit Wisth Kolltveit og Karl Johan Kolltveit (Velliveien 32), Wenche Johnsen og Rune Butterud (Velliveien 36a). Brevet er udatert, men ble mottatt den Det vises til klagen i sin helhet. Hovedanførslene kan kort oppsummeres: - At det ikke gis tillatelse til balkongen, slik at den må tas ned. - At kommunen har foretatt feil beregning av BYA, og at utnyttelsesgraden i henhold til tidligere byggesaker vil bli 24,3 % BYA (170 m2 hus/garasje iht søknad ,2 m2 balkong/carport + 12 m2 tak over terrasse + 6 m2 bod ved veien). - At denne overskridelsen strider mot alminnelig rettsoppfatning, og det spørres om innbyggere generelt kan påregne å få tilsvarende overskridelser. Det bes klargjort hva som er forskjellen på dette prosjektet i Velliveien 34 og andre prosjekter generelt. - Det bes om en nærmere redegjørelse for at kommunen i oktober vurderte at tiltakets visuelle kvaliteter ikke var tilpasset bygningen/småhuset med en balkong på 42 m2 ut fra 2. etasje, mens kommunen ved godkjennelsen finner at balkongen er i tråd med lovens krav til visuelle kvaliteter. Side 2 av 6

3 - At det godkjente tiltaket og dets dominerende form og størrelse vil medføre at verdien på omkringliggende eiendommer blir forringet. Den har ikke visuelle kvaliteter og vil gi generende innsyn til omkringliggende eiendommer. Det minnes også om at tiltakshaver også har fått dispensasjoner i tidligere prosjekter. Tiltakshavers kommentarer til klagen Tiltakshaver innga kommentarer til klagen i brev datert Det vises bl.a. til at: - Eiendommen har en godkjent utnyttelsesgrad på 23, 7% iht godkjent byggesøknad i 2012 der eksisterende bebyggelse er oppgitt til 170,5 m2. Klagerne gjengir ikke riktig informasjon angående BYA. I bebygd areal på 170,5 m2 inngår hus med 108,5 m2, garasje 44 m2, bod 6 m2 og pergola/utestue 12 m2. Det er således ikke nødvendig å rive noe for å forsvare utnyttelsesgraden, men slik at pergola/utestuen kan rives dersom det er nødvendig. Det vises til at Planutvalget godkjente utnyttelsesgraden i sitt vedtak Det kan oppføres en garasje på inntil 50 m2 som er fritatt for søknadsplikt mot nabogrense der balkongen i dag er oppført, og at naboene ikke blir berørt i større grad av omsøkt tiltak. - Planutvalget har besiktiget eiendommen og godkjent tiltaket uten at naboenes merknader er tillagt avgjørende vekt. Naboklagene synes være basert på synsinger og meninger, som ikke saklig skal vektlegges i byggesaken. KOMMUNENS VURDERING AV KLAGEN Utnyttelsesgraden Planutvalget ga dispensasjon for at carporten/balkongen kan overskride tillatt utnyttelsesgrad som for eiendommen er 20%BYA i henhold til kommuneplanens arealdel. Hvordan parkeringsarealet for eiendommen medberegnes, vil ha avgjørende betydning for utnyttelsesgraden. I søknaden er eksisterende bebyggelse oppgitt til 170 m2. I kommentarer til klagen presiserer tiltakshaver at hus inngår med 108,5 m2, garasje 44 m2, bod 6 m2 og pergola/utestue 12 m2 (kan rives). På angjeldende eiendom har bakenforliggende eiendom (gbnr 36/561) parkeringsrettigheter med 2 plasser. Som rådmannen viste til i innstillingen av (j.post 17/35132), så medregnes de i BYA for egen eiendom (gbnr 36/561) og ikke for angjeldende tiltakseiendom, i henhold til Fylkesmannens føringer i tidligere saker. Det er derfor ikke slik at tidligere «godkjente utnyttelsesgrad» på 23,7% BYA i 2012 er bindende for denne saken, da også tinglyste parkeringsplasser for naboeiendommen var medregnet i utnyttelsesgraden. Når pergolaen/utestuen rives og parkering for naboeiendommen ikke skal medregne, så blir faktisk %BYA for tiltakseiendommen redusert. For en tomannsbolig kreves 4 biloppstillingsplasser, og når 3 plasser er i garasje, kreves 18 m2 til parkering, som nå vil inngå i det nye tiltaket (carport/balkong på 42 m2). I bebygd areal medgår derfor eksisterende bebyggelse 170 m2 og carport/balkong 42 m2 (inkl. 18 m2 parkering) = 22,4%BYA. Planutvalget har imidlertid lagt til grunn at boden (9 m2) rives, slik det ble opplyst i søknaden. I henhold til kommentarene til klagen er dette en pergola/utestue på 12 m2. Når denne trekkes fra (12 m2), blir bebygd areal 200 m2 som gir en utnyttelsesgrad på 21,14 %BYA. Det er ikke slik at alle i området fritt kan overskride utnyttelsesgraden i tilsvarende grad for sin eiendom, da det må vurderes konkret for hver enkelt eiendom om vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det er også et prinsipp at «like saker skal behandles likt». Dersom naboer i området mener de har en «lik sak», så må dette også vurderes konkret. Naboenes anførsel om at tiltaket vil gi naboenes eiendommer verdireduksjon, er ikke et forhold som vektlegges i denne saken. Side 3 av 6

4 Dispensasjonsvurderingen Det vises til Planutvalget begrunnelse. Utvalget har vært på befaring, og etter en konkret vurdering har de funnet at vilkårene for å gi dispensasjon er oppfylt. Det er vurdert at overskridelsen av utnyttelsesgraden med 21,14 %BYA ikke vil sette hensynene bak kommuneplanens bestemmelse om en utnyttelse på 20 %BYA, vesentlig til side. Det er således avgjørende for om det kan gis dispensasjon, at fordelene samlet sett er større enn ulempene. Det er en ulempe at utnyttelsesgraden overskrides fordi det vil gi en større fortetting i området. På en annen side er det en fordel at tiltaket er en åpen og lett konstruksjon som bidrar til en noe mindre fortettende virkning. Det er også vektlagt at 18 m2 av tiltaket på 42 m2 er parkeringsareal som inngår i BYA-beregningen. Det er også lagt betydelig vekt på at tiltaket vi gi leiligheten i tomannsboligens 2. etasje et godt brukbart uteoppholdsareal og egen inngang. Etter dette har Planutvalget funnet at det samlet sett foreligger en klar overvekt av fordeler for å gi dispensasjon. Planutvalget har heller ikke funnet at hensynene bak lovens avstandskrav (jf plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd) blir satt vesentlig til side med den nærmere plasseringen 1, 5 meter fra nabogrensen (gbnr. 36/561). Det er også her vektlagt at tiltaket er en åpen og luftig konstruksjon som gir en noe mindre fortettende virkning mot nabogrensen. Tiltaket er ikke vurdert å få en større fortettende virkning enn hva som er tilfellet med en frittliggende «fritattgarasje» som kan plasseres 1 meter fra nabogrensen. Det er i dispensasjonsvurderingen også vektlagt at nærmeste nabo (gbnr. 36/561) har samtykket til tiltaket, selv om samtykket ikke har blitt lagt til grunn for å kunne anvende et annet rettslig grunnlag (pbl tredje ledd bokstav a). Ny balkong vil ikke medføre direkte innsyn til uteplassen (til gbnr. 36/561), som ligger noe skjermet fra tiltakseiendommen. Andre naboer vil ikke bli særlig berørt av den nærmere plasseringen mot nabogrensen, men en kan heller ikke se at naboene som har påklaget vedtaket vil få betydelige ulemper av tiltakets plassering (jf plan- og bygningsloven 29-4 første ledd). Tiltaket ligger nord for naboene i Velliveien 32 og 32b som har uteplassene sine på andre siden. Velliveien 32 og har også bebyggelse mot nabogrensen som gir god avskjerming. Selv som tiltaket kommer syd for Velliveien 36b og det er denne boligen som blir mest berørt, så er det god avstand med ca 19 meter til klagers balkong, som også er ut fra andre etasje. Terrenget heller også litt mot tiltakseiendommen, som bidrar til å redusere innsyn. Velliveien 36a har uteplassen noe nærmere tiltakseiendommen, men her ligger husene med en forskyvning som reduserer innsyn, og det er også skjermendevegetasjon mot Velliveien 36a og b. Kommunen kan ikke se at naboeiendommen vil få større ulemper med tap av utsikt og innsyn enn det en ellers må påregne i områder med småhusbebyggelse. Planutvalget fant at det samlet sett foreligger en klar overvekt av fordeler for å gi dispensasjon. Tiltakets visuelle kvaliteter Klagende naboer har stusset over at kommunen har endret vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter, som Planutvalget nå har funnet er tilfredsstilt. Bakgrunnen for dette er at vurderingen av visuelle kvaliteter beror på en faglig skjønnsmessig vurdering, jf plan- og bygningsloven Selv om tiltaket er stort på husets fasade, så har carporten en enkel og luftig utførelse i én etasje og malt i samme farge som huset, vurderte Planutvalget etter befaring at tiltaket er tilstrekkelig tilpasset huset og omgivelsene. Det er også vektlagt at tiltaket ligger på den siden av huset som vender vekk fra veien og at småhuspreget er bevart. Også andre hus i området har store balkonger/terrasser, slik at det ikke er et fremmedelement i området. Side 4 av 6

5 Etter gjennomgang av saken på bakgrunn av anførslene i klagen, kan en ikke se at det hefter feil ved kommunens vedtak av Bygningssjefen har lagt riktig faktum til grunn og en har også foretatt en riktig rettsanvendelse. Det fremkommer ikke nye opplysninger eller anførsler i saken som tilsier at klagen tas til følge, jf forvaltningsloven 33 annet ledd. Saken sendes Fylkesmannen som klageinstans. Med hilsen Sigurd Fahlstrøm avdelingsleder Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Bente Huser Hostad juridisk rådgiver Vedlegg: Anmerkning til klage fra nabo Klage over vedtak fra Arnfinn Johnsen m.fl med vedlegg Rammetillatelse med dispensasjon - Velliveien 34 - balkong Velliveien 34 - behandling av klage av på bygningssjefens vedtak av avslag på søknad om dispensasjon for balkong Rammesøknad Ytre rammer Dispensasjonssøknad Situasjonsplan Plan Fasade nord vest sør øst Snitt Følgebrev Foto - dagens situasjon Avslått søknad med dispensasjon - Velliveien 34 - balkong / carport Klage over vedtak Vedlegg til klage - Velliveien 34 - balkong - klage over vedtak Originaler med signaturer Brev fra KMD parkering Parkeringsrettigheter på annen grunn ikke med i BYA Kopi til: Arnfinn Johnsen Velliveien 36 B 1358 JAR Astrid Øilo Velliveien 32 B 1358 JAR Berit Wisth Kolltveit Velliveien JAR Dnv Gl As Postboks HØVIK Johan Fredrik Smith Velliveien 32 B 1358 JAR Karl Johan Kolltveit Velliveien JAR Marianne Alm Velliveien JAR Rune Butterud Velliveien 36 A 1358 JAR Wenche Johnsen Velliveien 36 A 1358 JAR Side 5 av 6

6 Side 6 av 6