BÆR U M KOM M U N E RÅDMANNEN

Transkript

1 BÆR U M KOM M U N E RÅDMANNEN Dato: Arkivkode: Bilag nr: Arkivsak ID: J.post ID: GBR - 91/96, N - 17/ / Saksansvarlig : Jannike Hovland Saksbehandler : Bente Huser Hostad Behandlingsutvalg Møtedato Politisk saksnr. Planutvalget /18 Planutvalget /18 Sildreveien 39 - behandling av klage på bygningsjefens vedtak avslått tilbygg og carport Planutvalget /18 Vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av Saken sendes Fylkesmannen som avgjørende organ. Planutvalget /18 Vedtak: Saken utsettes til planutvalget har vært på befaring. Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av Saken sendes Fylkesmannen som avgjørende organ. SAKEN I KORTE TREKK Klagesaken gjelder hvorvidt det kan gis dispensasjon fra reguleringsplanen for å øke

2 bebyggelsen/utnyttelsen på eiendommen med et tilbygg på 16,8 m2 (vindfang og soverom), og en frittliggende carport på 16,5 m2. Bygningssjefen ga ikke dispensasjon fra reguleringsplanen og tiltaket ble avslått i vedtak datert Det er vektlagt at bebyggelsen som er inntegnet i plankartet i stor grad er opprettholdt innenfor planområdet, at det er fare for presedensvirkninger og at det ikke foreligger noen klar overvekt av fordeler som taler for å gi dispensasjon når eiendommen er så høyt utnyttet (30,1 %BYA), slik at tiltakene ikke ivaretar kommunens ønske om å bevare områdets grønne preg i de åpne villaområdene. Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Tor Richard og Elisabeth Halvorsen i udatert brev, oversendt pr. e-post den , med tillegg i e-post den Det anføres at det er grunnlag for å gi dispensasjon, som underbygges bl.a. med at tilbygg og carporter er godkjent for andre eiendommer, biloppstillingsplassen vil bli brukt mer dersom den overbygges, at carporten vil redusere parkering langs veien og at det er mer funksjonelt å ha inngang ved carporten, da det er tungt å grave atkomst rundt huset vinterstid. Rådmannen kan ikke se at det i klagen fremkommer nye, vesentlige opplysninger eller anførsler som tilsier at klagen bør tas til følge. Rettsanvendelsen anses å være riktig og rådmannen mener kommunen har foretatt en forsvarlig og grundig vurdering av dispensasjonsspørsmålet, herunder utøvet et forsvarlig og godt skjønn. Klagen tas ikke til følge Vedlegg: Klage over vedtak Tillegg til klage - Sildreveien 39 - tilbygg til bolig og oppføring av garasje/carport Avslått søknad med dispensasjon - Sildreveien 39 - tilbygg til bolig og oppføring av garasje/carport Sildreveien 39_VA Uttalelse Vann og avløp - Sildreveien 39 - tilbygg til bolig og oppføring av garasjecarport Uttalelse fra Vei og trafikk - Sildreveien 39 - tilbygg til bolig og oppføring av garasjecarport Tegninger tilbygg Plan, snitt og fasader - carport Situasjonsplan Reguleringsplan Reguleringsbestemmelser DEL 2 MER OM SAKEN Sakens faktiske side: Tiltaket Det søkes om 2 tiltak, tilbygg til bolig og frittstående carport.

3 Boligen i det skrånende terrenget har 1. etasje og underetasje. Tilbygget er i 1. etasje og inneholder vindfang og soverom (16,8 m2). Minste avstand fra tilbygget til regulert vei er 1 meter. Carporten (16,5 m2) er plassert i regulert grense mot vei. Bebygd areal for omsøkte tiltak er oppgitt samlet til 33,3 m², mens totalt bebygd areal for eiendommen som følge av tiltaket er oppgitt til 177,2 m² (som tilsvarer 30,1%BYA). Reguleringsmessig status Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Løken planid , vedtatt m2 av eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og 218 m2 er avsatt til kjørevei. I kommuneplanen for er arealbruken merket som boligbebyggelse, nåværende. Relevant bestemmelse i reguleringsplanen 3: «Bebyggelsen, herunder også garasjer, plasseres som vist på reguleringsplanen.» Relevant bestemmelse i kommuneplanen 2.2 d: «For boligområder som er detaljert tegnet i plankartet eller der det er vedtatt bebyggelsesplan, skal den bebyggelsen som er tegnet i vedtatt plankart utgjøre den maksimale bebyggelsen.» Sakens gang Søknaden ble mottatt Bygningssjefen har oppsummert dispensasjonssøknaden i vedtaket, som hitsettes: «Det søkes dispensasjon fra reguleringsplanen 3 som sier at bebyggelsen, inkl. garasjer, skal plasseres som vist på reguleringsplanen. Dispensasjonssøknaden begrunnes med ønske om carport på egen eiendom og inngang i 1. etasje ved carport/biloppstillingsplass. Eiendommen har adresse til Sildreveien, reguleringsplanen viser adkomst herfra og boligen har inngang på denne siden. I 2011 er det godkjent biloppstillingsplass på oversiden av huset og ny avkjørsel til Løkenlia. Eiendommen ligger i skrånende terreng. Tiltakshaver beskriver at det er tungvint å gå ned, rundt huset til eksisterende inngang,- særlig på vinterstid. Reguleringsplanen viser felles garasjeanlegg. Søker beskriver videre at eksisterende garasjeplass ligger langt unna boligen (ca. 250 m), og at carport/garasje på egen eiendom vil medvirke til å redusere antall biler parkert langs veien». Vei og trafikk har den gitt følgende uttalelse: «Vei og trafikk motsetter seg tiltaket vist i situasjonsplan vedlagt overnevnte oversendelse. Sildreveien har på stedet status som regulert kommunal vei. Bærum kommunes veinormaler sier at langs regulerte veier må avstanden fra garasje plassert parallelt med veien, stå minimum 2 meter fra reguleringslinjen. Tilsvarende grense for hus er 4 meter. Vei og trafikk kan akseptere 2 meters avstand til tilbygget.» Det foreligger ingen nabomerknader. Bygningssjefens vedtak

4 Bygningssjefen ga ikke dispensasjon fra reguleringsplanen og tiltaket ble avslått i vedtak datert Bygningssjefens vurdering hitsettes: «Tiltaket er i strid med reguleringsplan for Løken med bestemmelser pkt. 3 og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon etter pbl Pbl 19-2 stiller to vilkår som begge må være oppfylt: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hensynene bak krav om detaljert plan/bebyggelsesplan er å styre bygningsvolum, bygningsplassering, sikre enhetlig utforming og motvirke fortetting innenfor planområdet. Planen skal sikre et ordnet bebyggelsesmønster, visuelle kvaliteter i den enkelte bygning og bygningene imellom, atkomst, uteoppholdsarealer og parkering. Bebyggelsen som er inntegnet i plankartet er i stor grad opprettholdt innenfor planområdet. Området består i hovedsak av eneboliger gruppert i flere like tun. Hvert tun inneholder fire hus, to med kvadratisk og to med rektangulær grunnflate. Husenes plassering i forhold til hverandre er den samme innad i hvert tun. Kommunens ønske om å ivareta hensyn bak eldre reguleringsplaner er presisert i ny kommuneplan vedtatt i kommunestyret Bestemmelser til kommuneplanen 2.2 d er sålydende: «For boligområder som er detaljert tegnet i plankartet eller der det er vedtatt bebyggelsesplan, skal den bebyggelsen som er tegnet i vedtatt plankart utgjøre den maksimale bebyggelsen.» Hensynene bak planen blir ikke nødvendigvis vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon i dette ene tilfellet, men presedensvirkningene vil kunne gi en slik konsekvens. Det andre vurderingstemaet er om det foreligger kvalifisert overvekt av fordeler ved å gi en dispensasjon. Det må foretas en interesseavveining der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot de konkrete ulempene. Det er i hovedsak de samfunnsmessige hensyn ( allmenne interesser) av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som her tillegges vekt, og som må avveies når det snakkes om fordeler og ulemper. Personlige forhold vil bare helt unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Kommunen kan ikke se at carport på egen eiendom vil medvirke til å redusere antall biler parkert langs veien ettersom carporten erstatter en eksisterende biloppstillingsplass. Bygningssjefen har forståelse for ønske om en funksjonell adkomst til boligen. Planen viser adkomstvei og inngang til bolig på samme side, men det er i 2011 omsøkt og godkjent biloppstillingsplass og avkjørsel til Løkenlia på oversiden av huset. Biloppstillingsplassen, der det nå søkes plassert en carport, er plassert i reguleringsgrensen til kommunal vei. Praksis i Bærum kommune er at det normalt samtykkes til at mindre, frittliggende garasjer kan plasseres ned til 2 m fra regulert veikant. Tilbygget er plassert 1 meter fra kant regulert vei. Enheten Vei og trafikk motsetter seg plassering av omsøkte tiltak. Bebygd areal som følge av tiltaket er oppgitt til 177,2 m². Eiendommens nettoareal er 588 m². Det gir en utnyttelsesgrad for eiendommen på 30,1 %-BYA. Dette er langt høyere enn utnyttelsen for frittliggende småhusbebyggelse, som er 20 % BYA, i kommuneplanen. Etter bygningssjefens vurdering medfører det omsøkte tilbygget og carporten en fortetting som ikke ivaretar kommunens ønske om å bevare områdets grønne preg i de åpne villaområdene.

5 Bygningssjefen kan med bakgrunn i denne vurderingen ikke se at fordelene ved å dispensere er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonssøknaden avslås med bakgrunn i ovennevnte vurdering. Søknad om tiltak avslås, da nødvendig dispensasjon ikke gis. Avstand til vei - Byggegrense mot vei Formålet med å fastsette byggegrenser langs offentlige veier er å ivareta hensynet til trafikksikkerhet, veivedlikehold og miljø, ved å avsette en minsteavstand mellom bebyggelsen og veien. Hensyn til trafikksikkerhet og veivedlikehold omfatter frisikt langs vei, reservasjon av areal for veivedlikehold og eventuell framtidig veiutvidelse. Miljømessige hensyn omfatter blant annet bokvaliteter som oppnås ved at man unngår/reduserer den miljøbelastningen veitrafikken medfører som følge av at bebyggelsen plasseres i en viss minsteavstand fra veien. I miljømessige hensyn inngår også visuelle hensyn; byggegrensen skal holde veiens kant- og sidearealer åpne og ubebygde, slik at et avsettes en åpen trasé eventuelt bebygd med lave, frittliggende garasjer. Byggegrensen skal således bidra til å hindre fortetting langs vei. Der reguleringsplanen ikke viser byggegrense mot offentlig vei, er det veilovens byggegrense på reguleringsplanens vedtakelsestidspunkt som gjelder. Reguleringsplanen er vedtatt i 1958, og byggegrensen er 7,5 meter fra regulert veikant. Både tilbygget og garasjen overskrider byggegrense mot kommunal vei. Det er ikke søkt om dispensasjon for dette forholdet. Kommunen har ikke etterspurt søknad om dispensasjon fordi omsøkte tiltak likevel avslås med hjemmel i reguleringsplanen 3. Enheten Vei og trafikk motsetter seg plassering av omsøkte tiltak. Bod/uthus Situasjonskartet viser et bygg i enden av terrassen sørøst på eiendommen. Kommunen finner ikke i sine arkiver at dette er omsøkt og godkjent. Det er ikke redegjort for dette bygget i søknaden, det er ikke beskrevet om det er medtatt i bebygd areal og bygget er heller ikke vist på søknadstegningene. Naturmangfold I kommunens kartbase er det ikke funnet registreringer av utvalgte naturtyper, prioriterte arter, rødlistearter eller "annen natur" på tomta hvor tiltaket søkes utført. På bakgrunn av dette vurderes kravet i naturmangfoldlovens (nml) 8 for oppfylt, da saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap. Ytterligere vurdering etter nml 9-12 er ikke nødvendig i dette tilfellet». Klagen Vedtaket ble påklaget av tiltakshaver Tor Richard og Elisabeth Halvorsen i udatert brev, oversendt pr. e-post den , med tillegg i e-post den Det vises til klagen i sin helhet. Hovedanførslene kan kort oppsummeres. Det anføres at reguleringsplanen ikke er fulgt i området fordi andre tunhus har fått innvilget tilsvarende tilbygg og carporter, slik at det foreligger vilkårlig forskjellsbehandling ved at noen får tillatelse og andre ikke. Det anføres at hensynene bak reguleringsplanen ikke settes vesentlig til side, fordi det kreves noe kvalitativt mer enn litt ulempe for å oppfylle vesentlighetskravet. Det anføres å foreligge en klar overvekt av fordeler for å gi dispensasjon, og en er uenig i bygningssjefens vurdering om at carport på egen eiendom vil medvirke til å redusere antall biler parkert langs veien ettersom carporten erstatter en eksisterende biloppstillingsplass. Fra klagen hitsettes: «Det vises til at biloppstillingsplassen i sin tid ble innvilget blant annet ut ifra

6 hensynet til å få færre parkerte biler langs veien. Det synes da noe tilfeldig at kommunen nå bruker dette argumentet mot oss. Biloppstillingsplassen har liten verdi uten en inngang til huset på samme side om biloppstillingsplassen (om vinteren er det langt å grave seg vei gjennom hagen og rundt huset for å komme til inngangsdøren), som tilbygget skal ivareta. Biloppstillingsplassen er også mindre egnet til parkering på vinteren uten en carport (det samler seg mye snø der). Disse ulempene med biloppstillingsplassen har gjort at den blir sjeldent brukt. Et tilbygg med nytt inngangsparti og en biloppstillingsplass vil således bidra til å ivareta samfunnsmessige hensyn ved at man får flere biler bort fra veien». Det er videre en fordel med færre biler i forholdet til trafikkbildet, slik at sikt for andre trafikanter og det visuelle forbedres (da det ikke er pent med parkerte biler). Det har også skjedd en utvikling fra da tunhusene ble bygd (ca. 1960). Å legge mange av garasjene i bunnen av bakken i området var ikke så stor utfordring den gang. Det har skjedd en enorm utvikling siden den gang med flere biler, travel hverdag hvor begge de voksne i husstandene jobber, barn som skal kjøres på mange ulike aktiviteter, ting/mat som skal fraktes inn og ut av boligene som fordrer nærhet fra parkering til inngangsdør. Denne utviklingen har som nevnt også ført til at flere av tunhusene i løpet av de seneste år har fått bygd carport/garasje i umiddelbar nærhet til boligen. Ut fra ovennevnte hensyn ber vi om at avslag/vedtak fattet omgjøres, og at dispensasjon innvilges for tilbygg til bolig og frittstående carport til Sildreveien 39. Ber også om tillatelse til å sette opp carporten 2 meter fra tomtegrensen. I tillegg til klagen vises det til at Bærum kommune i forbindelse med ny renovasjonsløsning har bedt tiltakshaver se på mulighet for å unngå dagens bæretillegg, som kan løses ved at renovasjonsstativet flyttes til den nye (omsøkte) inngangen på andre siden av huset, i nærheten av veien Løkenlia. RÅDMANNENS MERKNADER: Som bygningssjefen viser til så er området bygd ut i tråd med reguleringsplanen, der tunhusene er detaljert utformet i forskjellige størrelser og form, mens det ble etablert fellesgarasjer i det bratte området. Reguleringsbestemmelse 3, bestemmer at «bebyggelse, herunder også garasjer, plasseres som vist på reguleringsplanen». Reguleringsplanen har ikke bestemmelser om utnyttelse, slik at utnyttelsen også begrenses til slik bebyggelsen er vist i planen. I bestemmelse 2.2 d i kommuneplanen (vedtatt ), presiseres kommunens ønske om å ivareta de eldre planområdene: «For boligområder som er detaljert tegnet i plankartet eller der det er vedtatt bebyggelsesplan, skal den bebyggelsen som er tegnet i vedtatt plankart utgjøre den maksimale bebyggelsen.» Klagesaken gjelder to tiltak som begge er avslått, fordi de er i strid med reguleringsplanen og det ikke gis dispensasjon. Carporten har en grunnflate på 16,5 m2, som skal etableres på en biloppstillingsplass som ble godkjent i 2011 sammen med ny avkjørsel. Carporten er plassert i reguleringsgrensen mot offentlig, regulert vei (Løkenlia). Tiltaket er i strid med reguleringsplanen som ikke viser ytterligere bebyggelse på eiendommen og er også betinget av dispensasjon fra byggegrense mot vei. Avdeling Vei og trafikk ønsker ikke carport plassert inntil formålsgrense mot vei, da de iht veinormalen krever minst 2 meters avstand fra garasjer/carport til reguleringsgrense mot vei.

7 Bygningssjefen har også avslått omsøkt tilbygg til boligen med grunnflate 16,8 m2 som skal inneholde nytt soverom og nytt vindfang, som etablerer ny inngang på samme side og terrengnivå som carporten (1.etg.). Boligen har underetasje og 1. etasje, og ligger i skrånende terreng med hovedinngang i underetasjen. Tiltaket er i strid med reguleringsplanen som ikke viser ytterligere bebyggelse på eiendommen og det er også betinget av dispensasjon fra byggegrense mot vei. Adgangen til å dispensere fra reguleringsplaner er hjemlet i plan- og bygningsloven kapittel 19. Av lovens 19-2 fremgår følgende: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Av forarbeidene til loven fremgår bl.a. under merknadene til 19-2: Avvik fra arealplaner reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Dispensasjoner må heller ikke undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Ut fra hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning i planprosessen, er det viktig at endringer i planer av betydning ikke skjer ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner. Innstrammingen er likevel ikke til hinder for at det f.eks. dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget, og der reguleringsbestemmelsene er til hinder eller direkte motvirker en hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. (...) Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret «særlige grunner» i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. (...)

8 Som bygningssjefen viser til i vedtaket, så er hensynene bak reguleringsplanen å styre bygningsvolum, bygningenes plassering, atkomst og parkering, samt å sikre enhetlig utforming, visuelle kvaliteter og gode uteoppholdsarealer. Området er tett utbygd i henhold til planen, der boligene er fordelt i grupper på 3 og 4 hus omkring et tun. Da det er svært bratt i området, der flere av atkomstveiene til tunene brattere enn det kommunen ellers tillater, så var det en forutsetning at garasjene skulle løses ved fellesanlegg, slik saksfremlegget til reguleringsplanen klargjør. Bebyggelsen er i stor grad opprettholdt slik den ble oppført i tråd med planen, men slik at det for flere eiendommer ble oppført terrassekonstruksjoner i det skrånende terrenget for å etablere uteoppholdsareal. Husenes form og plassering er detaljert bestemt i planen, og det er ønskelig å videreføre dette boligområdet for å ivareta områdets kvaliteter. Husene ligger tett i grupper, mens det er noe mer åpenhet mellom husgruppene. Ny bebyggelse vil fortette området ytterligere, som vurderes å sette hensynene bak planen til side. To tiltak på til sammen 33 m2 (tilbygg 16,8 m2 og carport 16,5 m2), vil medføre en betydelig økning av bebygd areal for eiendommen. Nå er det allerede godkjent en ny avkjørsel og biloppstillingsplass (2011), og selv om biloppstillingsplassen allerede inngår i bebygd areal iht teknisk forskrift, så vil en carport ha en langt mer fortettende virkning. For å klargjøre hvor stor fortettingen blir, har bygningssjefen beregnet at eiendommen vil få en utnyttelsesgrad på over 30%BYA, som er langt over det som ellers tillates for frittliggende småhusbebyggelse i uregulerte strøk i henhold til kommuneplanen (20%BYA). Samlet sett mener rådmannen at de to tiltakene vil gi en fortetting av eiendommen som setter hensynene bak planen til side i stor grad, ved at åpenheten på eiendommen og i området reduseres, utearealene minsker, samt at arealet mot veien og nabogrensen fortettes. Rådmannen vil også presisere at tiltakene også hver for seg vurderes å sette hensynene bak reguleringsplanen til side, fordi eiendommen er høyt utnyttet og reguleringsplanen ikke viser ytterligere bebyggelse. Som bygningssjefen viser til, så har kommunen ønsket å ivareta slike eldre etablerte boligområder i større grad, noe som er presisert i kommuneplanen 2.2.d. Rådmannen tiltrer bygningssjefens vurdering om at tiltaket vil sette hensynene bak planen til side i stor grad, men ikke i vesentlig grad, som er lovens skranke for å kunne gi dispensasjon. Spørsmålet er derfor om lovens kumulative vilkår er oppfylt, som er om tiltaket samlet sett vil gi en klar overvekt av fordeler for å gi dispensasjon. For å klargjøre begrunnelsen, så gjøres det en vurdering av hvert tiltak. Tilbygg Som vurdert ovenfor så vil omsøkt tilbygg på 16,8 m2 nedbygge eiendommen i strid med reguleringsplanen, som anses å være en stor ulempe for eiendommen og for området. Kommunen ønsker å bevare bebyggelsesstrukturen og områdets grønne preg så det åpne villaområdet i kommunen ivaretas. Det er også en ulempe at ytterligere bebyggelse vil redusere eiendommens uteareal rundt bygningen. Det er videre en ulempe at en dispensasjon vil kunne få uheldige presedensvirkninger som også vil kunne svekke planen som styringsverktøy, da det er flere boliger i området som vil kunne ønske både tilbygg og carport. I klagen er det anført at det er en fordel for eiendommen at det etableres inngang til boligen i tilknytning til eiendommens biloppstillingsplass, da det om vinteren er tungvint å grave seg vei rundt huset til inngangsdøren. Tiltakshaver opplyser at ny inngang er nødvendig for å bruke biloppstillingsplassen, og ut fra argumentasjonen i klagen om at carporten vil redusere parkering langs veien, synes det som klager i dag fortsatt parkerer

9 langs veien selv om ny avkjørsel og biloppstillingsplass ble godkjent i Selv om det er en fordel at atkomst fra parkeringen forbedres med ny inngang og at det vil bli mer funksjonelt å bære varer mv inn i huset fra denne siden, så kan ikke disse forholdene tillegges særlig vekt når eiendommen er så høyt utnyttet og boligen har sin hovedinngang på andre siden fra underetasjen, på samme plan som kjøkkenet, slik at varer mv kan kjøres til denne inngangen. Hva gjelder opplysningene om at tiltakshaver med ny inngang, kan flytte rennovasjonsstativet mot Løkenlia slik kommunen (v/renovasjon) anmoder om, mener rådmannen at tiltakshaver har denne muligheten selv uten nytt tilbygg, da tiltakshaver siden 2011 har hatt ny avkjørsel mot Løkenlia, men slik at en må gå langs huset utvendig for å komme til inngangspartiet. Tilbygget skal også inneha et soverom, og selv om økt boligareal vil være en fordel for tiltakshaver, så tillegges ikke det vekt i denne saken hvor tiltaket vurderes å få uheldige virkninger ved at tomtearealet og utearealene nedbygges. Rådmannen tiltrer bygningssjefens vurdering om at det ikke foreligger en samlet overvekt av fordeler som tilsier at det gis dispensasjon, slik at tilbygges avslås. Som bygningssjefen viser til i vedtaket, så kommer tilbygget 1 meter fra regulert vei, og er også i strid med byggegrense mot vei, som er 7,5 meter fra midt vei, slik veilovens byggegrense var da planen ble vedtatt. Rådmannen kan bare kort kommentere at det ikke har vært nødvendig å vise byggegrense i planen, fordi bebyggelsens plassering er vist på plankartet. Da det ikke gis dispensasjon fra reguleringsplanen, så har ikke bygningssjefen vurdert tiltaket i forhold til byggegrensen, og en har heller ikke krevd dispensasjonssøknad for dette. Carport Det er også søkt om å oppføre en frittliggende carport på 16,5 m2 som skal overbygge etablert biloppstillingsplass som ble godkjent i Det ble godkjent ny avkjørsel og 2 biloppstillingsplasser, men i henhold til angjeldende søknad synes det som kun en biloppstillingsplass er opparbeidet. I klagen er det anført at kommunen godkjente denne nye biloppstillingsplassen bl.a. ut fra hensynet til å redusere antall biler i veien. Rådmannen ser at dette forholdet ble anført i søknaden, men bygningssjefens vedtak er ikke nærmere begrunnet, enn at tiltaket ikke ble ansett å være i strid med planen eller lovens bestemmelser. Rådmannen mener videre at det hefter feil ved vedtaket fra 2011, da ny avkjørsel og biloppstillingsplasser betinger dispensasjon fra reguleringsplanen. Ut fra tiden som har gått og det forhold at tiltakshaver har innrettet seg etter vedtaket, så går ikke rådmannen nærmere inn i dette (iht. fvl 35). Det har etter vedtaket også kommet en ny kommuneplan, som strammer inn kommunens praksis for å dispensere fra eldre reguleringsplaner. Det er etablert en ny avkjørsel og en biloppstillingsplass mot offentlig vei Løkenlia. Selv om biloppstillingsplasser inngår i bebygd areal i henhold til teknisk forskrift (TEK17) 5-7, så vil en carport som skal overbygge parkeringsplassen, betinge en ny dispensasjon fordi tiltaket vil gi en økt fortettende virkning. Som vurdert ovenfor for tilbygget, så er eiendommen svært høyt utnyttet (tilsvarende 30 %BYA), slik at ytterligere nedbygging vil være en stor ulempe for eiendommen. Det vil være en fordel for tiltakshaver og også for eiendommen å få en overbygget biloppstillingsplass, men i dette planområdet er dette løst med fellesgarasjer nettopp fordi området er så bratt og det ikke er egnet med garasjer på hver eiendom. Det er likevel godkjent flere garasjer på eiendommer hvor det ligger til rette for det, der eiendommene har en utnyttelsesgrad innenfor 20%BYA (iht tidligere kommuneplan). Mange garasjer ligger også inn i det skrånende terrenget. For angjeldende eiendom er det ikke mulig å legge en ny garasje inn i terrenget, med mindre en omdisponerer areal under terrassen. Arealet på oversiden av eiendommen er ikke like godt egnet til plassering av garasje i det skrånende terrenget. Kommunen ønsker ikke en carport plassert så nærme offentlig

10 vei (inntil formålsgrensen mot vei), og fortetting ønskes heller ikke mot nabogrensen (selv om tiltaket ellers er fritatt for søknadsplikt og kan plasseres 1 meter fra nabogrensen der reguleringsplanen ikke stenger for det). Bebyggelsen er sentrert inn mot et felles tun, og en ønsker ikke svekke plangrepet ved en plassering av carporten 1 meter fra nabogrensen mot gbnr 91/92. En plassering lenger fra veien vil betinge ytterligere oppfyllinger i det skrånede terrenget, noe som heller ikke er ønskelig. Rådmannen har videre merket seg opplysningene i saken fra 2011 om at tiltakshaver har solgt garasjeplassen fordi en fant denne for uhensiktsmessig å bruke, slik at en på privatrettslig grunnlag har fjernet garasjen, som er et krav for eiendommen (selv om dette ikke er sikret med krav om tinglysning). Det forholdet at eiendommen faktisk ikke lenger har garasjeplass, kan likevel ikke vektlegges i særlig grad for å få dispensasjon til carport når dette ikke er egnet for eiendommen. Selv om fellesgarasjer et stykke unna boligene oppleves mindre hensiktsmessig i dag, så har løsningen sin bakgrunn i de bratte terrengforholdene, som ikke er endret med årene. For å sikre at eiendommene fortsatt har de kravene som kommunen stiller og for å ivareta kvalitetene i område slik at planen ivaretas, bør endringer med hensyn til parkering og garasjer i så fall løses gjennom en planendring. Angjeldende eiendom har fått en ny avkjørsel og biloppstillingsplasser, samtidig som den opprinnelige atkomsten er i behold. Det vil således være opp til tiltakshaver å bruke den løsningen en finner mest hensiktsmessig. Selv om vinterlige forhold kan være en utfordring med hensyn til at bilen ikke står under tak, så har tiltakshaver selv forringet eiendommens kvalitet ved å selge garasjen, og er således nærmest til å ta konsekvensene av dette forholdet. Når bygningssjefen i vedtaket viser til at carporten ikke vil bidra til redusert parkering langs offentlig vei, så er dette fremhevet som et svar på tiltakshavers argumentasjon i dispensasjonssøknaden, der det anføres å være en fordel at parkering i offentlig vei reduseres. I en dispensasjonssak som dette, der ulempene er så store for eiendommen og området, så er det ikke tungtveiende at parkering i offentlig vei reduseres. Dette forholdet vil imidlertid kunne stille seg annerledes i en reguleringssak der området vurderes under ett. Som bygningssjefen viser til, så skal carporten overdekke en eksisterende biloppstillingsplass, og vil således ikke ha betydning for parkering langs veien. Dersom tiltakshaver ikke bruker biloppstillingsplassen, men foretrekker å parkere langs veien, så er dette klagers valg, men forholdet vektlegges ikke i dispensasjonsvurderingen. Etter dette tiltrer rådmannen bygningssjefens vurdering og konklusjon om at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for å gi dispensasjon til omsøkt carport, og tiltaket avslås. I tillegg til at en carport ytterligere vil nedbygge eiendommen, så vil carportens plassering komme i strid med regulert byggegrense mot vei, slik bygningssjefen viser til i vedtaket. Dette forholdet er ikke vurdert fullt ut, da bygningssjefen ikke har krevd egen dispensasjonssøknad, slik tilfellet også er for tilbygget. Anførsel om usaklig forskjellsbehandling Et vedtak kan i henhold til ulovfestede forvaltningsrettslige prinsipper være ugyldig dersom kommunen har foretatt usaklig forskjellsbehandling. Dette forutsetter at sakene er direkte sammenlignbare. Det forhold at det er godkjent garasjer på andre eiendommer i planområdet, er ikke tilstrekkelig. Eiendommene som vender mot Sildreveien er ikke sammenlignbare, der garasjene enten ligger inn i terrenget eller naturlig mot veien i det skrånende terrenget. I flere saker er det vektlagt at parkeringsdekningen i området ikke tilfredsstiller dagens parkeringskrav og at det er en fordel å få redusert parkering langs veien, men for naboeiendommen (gbnr 96/100) var det likevel en forutsetning at utnyttelsen var under 20%BYA (iht tidligere kommuneplan) da vedtaket ble fattet i For naboeiendommen (gbnr 91/102) ble det i 1986 godkjent en dobbeltgarasje etter at tidligere carport skulle rives. Bebygd areal var under 20%BYA og avstand til midt vei var 8,5 meter.

11 Til sammenligning vil bebyggelsen på angjeldende eiendom utgjøre over 30%BYA, samtidig som uteoppholdsarealet reduseres og det heller ikke er tilstrekkelig areal mot veien. Det er også grunn til å trekke frem at kommunen ved kommuneplanrulleringen i 2015 strammet inn kommunens praksis for å gi dispensasjoner i eldre planområder der en ønsker å bevare bebyggelsen i tråd med viktige planelementer i området. Etter dette kan ikke rådmannen se at det er foretatt usaklig forskjellsbehandling. Klagen tas ikke til følge. Behandlingen i møtet Planutvalget Votering: Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Planutvalget /18: Vedtak: Planutvalget slutter seg til rådmannens begrunnelse, og omgjør ikke vedtaket av Saken sendes Fylkesmannen som avgjørende organ. Behandlingen i møtet Planutvalget Forslag fremmet av Ole Kristian Udnes, H Saken utsettes til planutvalget har vært på befaring. Votering: Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Planutvalget /18: Vedtak: Saken utsettes til planutvalget har vært på befaring.