SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Pål Bragen Arkiv: PLA 161 Arkivsaksnr.: 99/15612-054 Dato: * JERNBANEGATA 4, BUESLAGET, REGULERINGSPLAN AVSLUTTENDE BEHANDLING INNSTILLING TIL: FORMANNSKAP DRIFTSSTYRE FOR ØKONOMI OG PLANSAKER, BYSTYRE Administrasjonens innstilling: Reguleringsplan for Jernbanegata 4, Bueslaget, plankart og bestemmelser sist dat. 01.10.02, vedtas i medhold av plan- og bygningslovens 27-2. Nils Fr. Wisløff Rådmann Arthur Wøhni Byplansjef
Saksutredning: Sammendrag I denne saken sluttbehandles reguleringsplanen for Jernbanegata 4, Bueslaget, i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningslovens 27-2. Planforslaget ble førstegangsbehandlet 18.10.01, og lagt ut til offentlig ettersyn i perioden 01.11. 07.12.01. Det kom inn 9 merknader, hvorav én innsigelse, fra Statens vegvesen. Innsigelsen er nå trukket tilbake. Planen legger til rette for bygging av ny busstasjon på Strømsø, i form av en kompakt løsning langs Jernbanegata, samt et privat byggeprosjekt på hoveddelen av tomta. En vesentlig intensjon ved planen er å få opprustet et forfallent byrom, og å skape en tiltalende og funksjonell sammenheng mellom Nybyen / Union, og Byaksen. FAKTA: Bakgrunn Reguleringsplanforslaget er opprinnelig fremmet av arkitekt Niels Torp AS på vegne av ROM Eiendomsutvikling AS (tidl. NSB Eiend.). Det har vært arbeidet parallelt med denne planen og med reguleringsplan for Drammen stasjon og Tollbugata nord. Til sammen gir de to planene strukturen i det framtidige kollektivknutepunktet, strammer opp Jernbanegata og frigjør dårlig utnyttede sentrumsarealer til byggeformål. Tidligere behandlinger HTE: 09.11.00 Formannskapet: 21.11.00 HTE: 30.11.00 Strømsø/Danvik bydelskomite 07.02.01 HTE: 18.10.01 Strømsø/Danvik bydelskomite 05.12.01 " 09.10.02 Formannskap/planutvalg 22.10.02 (trukket) Formannskap/planutvalg 12.11.02 (orientering) Planforslaget Planforslaget omfatter omådet begrenset av jernbanesporene i nord, "Skogerbygget" i øst, First Ambassadeur Hotel i sør og gaten Grønland i vest. VURDERINGER: Høringsuttalelser Det er kommet inn tilsammen 12 merknader. Et sammendrag av høringsuttalelsene med kommentarer finnes i vedlegg 2. Det vesentligste forhold som kommenteres er løsningen for syklister mellom Grønlandsundergangen og jernbanestasjonen. Det har vært uenighet om utforming, og i hvilken grad det
skal legges til rette for særløsninger for syklister i innersentrum. Planen som legges fram her viser den omforente løsning mellom vegkontoret og kommunen, og i tråd med ønsket fra Syklistenes Landsforening. I detaljprosjekteringen legges det vekt på en bymessig utforming av sykkelveier og felt. Jernbaneverket krevde opprinnelig 200 parkeringsplasser på tomta for kollektivreisende. Etter forhandlinger med utbygger (ROM/PEAB), har sistnevnte foreslått tillegg til reguleringsbestemmelsenes 6, og innarbeidet krav om 100 plasser for kollektivreisende. Administrasjonen har vist til vedtatt parkeringsstrategi, som i størst mulig utstrekning ønsker pendlerparkeringen på Gulskogen og på Brakerøya. Imidlertid ser en på et krav om 100 plasser som rimelig. Forholdet til Byaksen Den bussløsning som planen legger opp til, har vært grundig drøftet på politisk og administrativt nivå i kommunen, og endelig lokalisering bygger (bl.a.) på vedtak i teknisk hovedutvalg den 09.05.00. Det arbeides som kjent med detaljprosjktering av busstasjonen. I dette arbeidet er det en sentral målsetting å skape best mulig forbindelser mellom buss og jernbane, og reguleringsplanen legger til rette for dette, gjennom bred ny gate inn til sporområdet langs Skogerbygget. Som det er påpekt i tidligere behandlinger, vil bussholdeplassene på Jernbanetorget måtte opprettholdes til sentrumsringen er ferdigstilt med Kreftingsgate og Øvre Sund bru. Etter dette vil Byaksen / Strømsø torg være frigjort for opprusting, med transportfunksjonene lagt ved siden, og med tilhørende nye prosjekter. Byform Utbyggingsområdet er som kjent rivningstomta etter tidligere rutebilstasjon. Nabobyggene gir noen holdepunkter for formgivningen, men hovedgrepene i planen bygger på to klare intensjoner: - Å få til en arealeffektiv busstasjon i Jernbanegatas lengderetning, for å stramme opp gateløpet, og å frigjøre byggegrunn. Det har vært lagt vekt på å skape en bymessig sammenheng fra Grønlandsundergangen til bybrua. - Plassrommet mellom busstasjonen og Bueslaget skal ha en sterk form som gir identitet til området. Busstasjonens utforming ble behandlet i formannskapets møte den 21.08.02. Prosjektet er utvidet til å omfatte toaletter for publikum og bussjåfører siden behandlingen. Sokkeletasjen på Bueslaget, som har vært mye diskutert i formannskapets møter den 22.10. og 12.11.02, er omtalt i eget notat fra arkitekten, vedlegg 3. Vedlegget viser en skjematisk oppstilling over fordeler og ulemper som knytter seg til ulike prinsippløsninger; A) med hel sokkel, B) hvor sokkelen er delt mellom to av boligblokkene, og C) hvor hele prosjektet er oppdelt i fem frittstående bygningskropper. Administrasjonen anbefaler alternativ A, med sammenhengende sokkeletasje. I dette alternativet ivaretas de private utearealene og skjermingsproblematikken best. Fjernvirkningen fra Bragernes, og også den lange forretningsfasaden mot busstasjonen, vil kunne bli problematiske, men dette er arkitektoniske problemer som kan løses. Snittegning på vedlegg 4 viser skjematisk hvordan den kan legges inn espaljer med skjermplanter, og andre virkemidler som bryter sokkelens ensformighet.
Følgende tillegg foreslås til reguleringsbestemmelsenes 4 e): "Garasjeanleggets fasader skal brytes opp, på en slik måte at det gjenspeiler bygningskroppene over. Materialbruken skal varieres, og det skal legges til rette for skjermplanting ved klatreplanter e.l." Vedlegg 5 viser en fasade mot elva som er videre bearbeidet i hht. denne bestemmelsen. Videre til samme paragraf: "Forretningsfasaden mot ny busstasjon skal brytes med sprang, eller med andre virkemidler som harmonerer med boligblokkene over sokkeletasjen". Utvikling av Skamarkenområdet avhenger av Jernbaneverkets pågående arbeid med en totalvurdering av sporbruken i Drammen vest for bybrua. Det er uklart når vurderingene har kommet langt nok til at det er hensiktsmessig å fremme formell reguleringsplan for området, ventelig blir det høsten 2003. Fjerning av alle spor på Skamarken ligger en god del år fram i tid. I mellomtiden arbeider administrasjonen sammen med Jernbaneverket om en tretrinnsmodell for utvikling av området. Første trinn, som i prinsippet kan realiseres på relativt kort sikt, er en plan for å anlegge promenade på arealet hvor det ytterste sproret mot elva ligger idag, og kopling med trapp til bybrua. Andre trinn blir å utvide en påbegynt elvepark ytterligere to spor innover, og tilslutt utvikling av hele området, fortrinnsvis til park. Reguleringsplanen viser posisjon for eventuell framtidig gangbru fra Bueslaget til Skamarken. Administrasjonen finner det vanskelig å anbefale en rekkefølgebestemmelse her, da Bueslaget etter planen vil bli bygget flere år før hele Skamarken kan utvikles. Byggehøyde og utearealer Spørsmålet om maksimalhøyde for prosjektet Bueslaget har vært gjenstand for prinsippdrøfting i teknisk hovedutvalg. Det ble vedtatt en maksimalhøyde på 5 etasjer, tilsvarende en maksimal gesimshøyde på 20,0 m.o.h. (bakkenivå er ca. 2,5 m.o.h.). Planforslaget gikk på høring med denne maksimalhøyden. Illustrasjonene på vedleggene viser 6 etasjer (gesimshøyde 23,0m) på de fire lamellene nærmest bybrua. Utbygger har søkt om at planen endres på dette punkt. Administrasjonen kan anbefale en økning i byggehøyden som omsøkt, utfra en vurdering av prosjektets fjernvirkning slik det er vist. Utbygger ønsker forøvrig fritak for kravet om balkong tilknyttet "hybler og små leiligheter". Det opplyes at det planlegges en blanding av større og mindre leiligheter i prosjektet. For en mindre del av leilighetene kan administrasjonen anbefale at kravet fravikes, dersom kvalitetene sikres på annet vis. Det anbefales at minste størrelse på ettroms leiligheter settes til 30 m2, og at kravet om privat uteareal erstattes av krav om fransk vindu, dvs. tofløyet vindu som går ned til gulvet med utvendig brystning/rekkverk. I forlengelsen bør kravet til utvendige fellesarealer skjerpes for sikre kvalitet og verdighet, gjennom krav til opparbeidelse og utforming. Det stilles her ( 4h) krav om forsenket dekke på felles utearealer dvs. på takterrasser på sokkelen, slik at det gis dybde for matjord slik at trær og vekster kan gro. Dette er også av betydning for fjernvirkningen. Som konklusjon foreslår administrasjonen reguleringsplanen godkjent. Det presiseres at illustrasjoner vedlagt denne saken er en anskueliggjøring av de rammer reguleringsplanen legger for prosjektet, og at det kan komme endringer i byggesaken.
Endringene i reguleringsbestemmelser er på forhånd gjort kjent for utbygger. Endringene anses ikke så vesentlige at nytt offentlig ettersyn av planen er nødvendig. Vedlegg: 1. Reguleringsplan, kart med tilhørende bestemmelser 2. Sammendrag av innkomne merknader 3. Bueslaget, skjematisk vurdering av prinsippløsninger 4. Snitt gjennom Bueslaget 5. Bueslaget sett fra Bragernes 6. Illustrasjon av privat uteoppholdsareal over sokkeletasje Modell vises i formannskapets og bystyrets møter.
Sammendrag av innkomne merknader med kommentarer Vedlegg 2 1. Fylkesmannen i Buskerud, landbruksavdelingen, brev dat. 14.11.01 Ingen merknader 2. Fylkesmannen i Buskerud, Miljøvernavdelingen, brev dat. 20.11.01 Det anbefales sterkt at det legges til rette for sammenhengende sykkelvei fra Strømsø torg ved bybrua til Grønland. Miljøforholdene for de nye boligene må vurderes nærmere og nødvendige forhold må innarbeides i reguleringsplanen. Gjennomgående sykkelvei er nå vist, med løsinger utarbeidet i samarbeid med vegkontoret. Miljøforholdene for boligene i Bueslaget er vurdert fortløpende i planprosessen, kfr. utredningen. Reguleringsbestemmelsenes 4 i) er endret slik at det det vises til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy og vibrasjoner. 3. Vann, avløp, renovasjon, notat dat. 28.11.01 Det påpekes at det legger en overløpsstasjon i området, samt en stor overvannsledning over rutebilstasjonstaomta. Plassering av avfallsbeholdere i tettbygd strøk er erfaringsmessig vanskelig, og det må legges til rette for akseptable løsninger. Det tas hensyn til overløpsstasjon, overvannsledning m.m. i den pågående planlegging av prosjektene. Afallsbeholdere foutsettes plassert inne i bueslaget på 1.etasjeplan, som har gode innog utkjøringsmuligheter. 4. Buskerud fylkeskommune, regionalavdelingen, brev dat 29.11.01 Regionalavdelingen har deltatt i planleggingen av kollektivknutepunktet, og har ingen spesielle merknader. 5 Park, idrett, vei Gatenormen skal følges. Det stilles faglige krav til drenering, renhold, vinterdrift og gatebelysning. Kravene tas til etteretning i det pågående planarbeidet. 6. Strømsø / Danvik bydelskomite, utskrift av møtebok for 05.12.01, sak 0073/01 Bydelskomiteen opprettholder krav om sykkeltrase / gangvei langs sporene fra undergang til jernbanestasjon. Sykkeltraseen inngår nå i planen. 7. Norges vassdrags- og energidirektorat, brev dat. 06.12.01 Bolig/forretningsbebyggelse skal bygges slik at de ikke skades ved vannivå ved en 100-års flom. Topp såle/grunnmur innenfor planområdet bør ikke ligge under c = + 2,3m.
NVEs krav er tilfredsstilles i prosjektene. 8. Helsetjenesten, notat dat. 06.12.01 Helsetjenesten viser til retningslinjer for støy, vibrasjoner m.v. Støy kan for dette prosjektet være et problem i forbindelse med vei, jernbane, garasjeanlegg samt serveringssteder. Som nevnt under 2, er krav om å følge retningslinjer innarbeidet. Detaljurderinger må gjøres under byggesaksbehandingen. 9. Jernbaneverket Region Sør, brev dat. 07.12.01 Reguleringsbestemmelsene må kreve at vibrasjon fra togtrafikk utredes før bygging starter. Det bes om at det avsettes 200 parkeringsplasser til togreisende, innenfor reguleringsplanen. Vibrasjon er tatt med i reguleringsbestemmelsene. Kravet om parkering for kollektivreisende er kommentert i utredningen. 10. Drammen Næringslivsforening, brev dat. 07.12.01 Næringslivsforeningen mener ny busstasjon og nytt prosjekt vil styrke kollektivknutepunktet og Strømsø sentrum. 11. Syklistenes Landsforening, brev dat. 07.12.01 SLF krever sammenhengende løsning for syklister mellom Grønland og jernbanestasjonen. Beoet for sykkelparkering understrekes. Sammenhengende sykkelvei / -felt er vist, kfr. saksutredningen og andre punkter her. Sykkelparkering følges opp i pågående detaljprosjektering. 12. Statens vegvesen, Buskerud vegkontor, brev dat. 11.12.01 Vegkontoret har innsigelse til reguleringsplanforslaget på to punkter: - Manglende samordnet planlegging av areal- og transportforholdene på Strømsø - Manglende løsning for sykkelvei gjennom området Forøvrig en del faglige kommentarer. Administrasjonens kommentarer: Vegkontorets innsigelser og merknaderble drøftet i felles møte den 3.9.01. Punktet om manglende samordnet planlegging er avklart gjennom at arbeidet med Kommunedelplan for gatebruk på Strømsø er gjenopptatt, med begge parter representert i arbeidet. Videre har administrasjonen fått utarbeidet trafikkanalyse som belyser trafikale konsekvenser av prosjektet, og som har vært oversendt vegkontoret. Løsningen for syklister gjennom området er nå omforent og vises på plankartet, som påpekt i utredningen. Innsigelsen er nå trukket tilbake ved brev.