Arkiv: PlanID - 0476.00, K2 - L12 Vår ref: 14/2507-90 Journalpostid: 16/31498 Saksbeh.: Hilde Tjemsland PLAN 0476.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE LANGS HETLANDSGATA OG KJELDEVEGEN, BRYNE Saksgang: Utval Saksnummer Møtedato Lokal utvikling 067/17 14.09.2017 Time kommunestyre 043/17 19.09.2017 Framlegg til vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til plan 0476.00 Detaljregulering for boliger og barnehage langs Hetlandsgata og Kjeldevegen, Bryne med tilhørende bestemmelser, begge datert den 05.09.2017. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-12 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. Lokal utvikling Ugild Følgjande vara møtte Merknad Kjell Olav Stangeland Lars Enevoldsen Jf. Fvl. 6, 2. ledd. Framlegget vart samrøystes vedtatt (8 røyster). LOK-067/17 Framlegg: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til plan 0476.00 Detaljregulering for boliger og barnehage langs Hetlandsgata og Kjeldevegen, Bryne med tilhørende bestemmelser, begge datert den 05.09.2017. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-12 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
Time kommunestyre Brev frå fylkesmannen datert 12. september 2017 om trekking av fråsegn blei sendt ut før møtet. Kjell Olav Stangeland stilte spørsmål om sin habilitet jf forvaltningslova 6, 2. ledd. Kommunestyret erklærte Kjell Olav Stangeland habil med 17 mot 9 røyster. Framlegget vart vedtatt med 26 mot 1 røyst (MdG). KS-043/17 Vedtak: 1. Time kommunestyre godkjenner forslag til plan 0476.00 Detaljregulering for boliger og barnehage langs Hetlandsgata og Kjeldevegen, Bryne med tilhørende bestemmelser, begge datert den 05.09.2017. Vedtaket er gjort i medhold av 12-10 og 12-12 i plan- og bygningsloven. 2. Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen.
PLAN 0476.00: DETALJREGULERING FOR BOLIGER OG BARNEHAGE LANGS HETLANDSGATA OG KJELDEVEGEN, BRYNE SAKEN GJELDER Sjo Fasting Arkitekter as har på vegne av Tjødna as utarbeidet forslag til detaljregulering for boliger og barnehage langs Hetlandsgata og Kjeldevegen, Bryne. SAKSOPPLYSNINGER Varsel om planoppstart: 24.12.2014 Nytt varsel om planoppstart: 20.02.2015 Komplett planforslag innkommet: 04.12.2015 1. gangs behandling i Lokal utvikling 28.01.2016 Offentlig ettersyn 04.02. 21.03.2016 Begrenset høring 07.09. 26.09.2016 2. gangs behandling i Lokal utvikling 14.09.2017 Godkjenning i kommunestyret 19.09.2017 Lokal utvikling gjorde i LOK.sak 002/16 den 28.01.2016 vedtak om å sende planen ut på høring, men hadde samtidig to tilleggspunkter: 3. Bestemmelsessone for gatetun kan inngå i minstekravberegningen av hagedybde. 4. Plankartet og bestemmelsene justeres ihht. dette for delfeltene BK15 og BK16 i plan for Tunheim hageby. Rådmannen har fulgt opp disse punktene ved ikke å ta en ny vurdering omkring hagebybden i den videre saksbehandlingen. Dersom plankartet og bestemmelsene blir vedtatt slik de foreligger, sikrer de intensjonen og formålet med vedtakets punkt 3 og 4. Fylkesmannen i Rogaland har innsigelser til planen. Det var arbeidsmøte med Fylkesmannen 20.05.2016. Planen er bearbeidet for å imøtekomme innsigelsene og rådmannen har skriftlig anmodet Fylkesmannen om å trekke disse. Innsigelsen er formelt sett ikke trukket per 07.09.17, men rådmannen legger saken fram for 2.gangs behandling i Lokal utvikling og for godkjenning av kommunestyret nå da det antas at innsigelsene trekkes innen kommunestyrets
endelige behandling den 19.09.2017. Alle dokumentene relatert til rådmannens nevnte anmodning til Fylkesmannen om trekking av innsigelsen er lagt ved som eget vedlegg. PROSESS Fremdriften har siden 1. gangs behandling i Lokal utvikling (28.01.2016) blitt forskjøvet en del, i hovedsak grunnet overvannsproblematikken i området og innsigelsene fra Fylkesmannen. Det har vært flere arbeidsmøter i denne perioden, både med administrasjonen og forslagstiller, samt med IVAR IKS og med Fylkesmannen. Det har vært en tidkrevende prosess å i møtekomme innsigelsen, spesielt iht overvannshåndteringstiltakene og flomveier ut av planområdet uten å forverre situasjonen for eksisterende bebyggelse. Etter 1.gangs behandlingen har fokus i stor grad vært å bearbeide planen for å imøtekomme innsigelsene. GJELDENDE PLANER Regionalplan for Jæren (RPJ) 2013-2040 Områdene i planforslaget ligger innenfor sykkelavstand til Bryne sentrum, og bør bygges ut med en tetthet på minimum 3 boliger per dekar. Kommuneplan for Time kommune 2011-2022 I kommuneplanen er området markert for boligbebyggelse, BB7, areal for offentlig formål, OB3, i tillegg til tomt for offentlig formål som i dag huser Trollongane barnehage. Det er også et stort areal for offentlig grønt-/friområde innenfor planområdet. Gjeldende reguleringpslaner i og rundt planområdet Plan 0115.00 Reguleringsplan for Solheim blir delvis erstattet av den nye 0476.00. Området som utgår er i plan 0115.00 regulert til landbruk og friområde. Friområdet har i tillegg et spesialområde; klimavernsone. Det kreves at vegetasjon må vernes og tas vare på, og ikke skal fjernes. Øvrige gjeldende reguleringsplaner er omtalt i planbeskrivelsen som er vedlagt. PLANFORSLAG Formålet med planen er å legge til rette for utbygging av området med 96 boliger, utvidelse av Trollongane barnehage, offentlig grøntdrag og forbedre situasjonen for myke trafikanter. Forslagsstiller har en fyldig planbeskrivelse og rådmannen viser til denne. I teksten nedenfor er noen hovedtrekk i planen gjort rede for. Flom, overvann og grunnforhold Deler av planområdet ligger i et området som blir oversvømt ved en 200-årsflom. Dette området er vist med rød skravur på plankartet, og det er bestemmelser som fastsetter minimum kotehøyde for plassering av bebyggelsen. Kotehøyden er gjort ut fra beregninger på hvor høyt flommen vil kunne gå. For å bygge i dette området var det nødvendig å finne en
annen måte å håndtere flomsituasjonen uten at det får negative konsekvenser for naboer og nedstrøms. Denne flomveien viser ikke så godt på plankartet - en tynn stiplet linje - men i bestemmelsene ligger Tiltaksplanen som viser det nye flomveiarealet sammen med tiltak helt ned til Frøylandsvannet. Det er sikret i rekkefølgebestemmelsene at tilstrekkelige tiltak skal være iverksatt til enhver tid. Tiltakene er en del av kommunens arbeid med å bedre forholdene i hele nedslagsfeltet på Rosseland. Ulike tiltak for flomhåndtering er vurdert. Det er stedvis dårlige grunnforhold og det er derfor krav til ytterligere undersøkelser før ethvert tiltak innenfor området. Tetthet Planen legger til rette for maksimalt 96 boliger. I planbeskrivelsen står det opplyst at tetthet er 3-3,5 boliger per dekar. Planlagt bebyggelse Boligbebyggelsen er en kombinasjon av konsentrert frittliggende småhusbebyggelse med eneboliger, flermannsboliger og rekkehus. Trafikkøkning, myke trafikanter og utvidelse av Kjeldevegen Framtidig trafikk til bolig og barnehage får ÅDT på 1000 og trafikken økes med 76% i forhold til dagens trafikk fra planområdet. Det er forholdsvis begrenset trafikk fra samme området til Hetlandsgata i dag. Tilbudet for myke trafikanter er i dag dårlige, men planen legger opp til at eksisterende gang - og sykkelvei langs Kong Sverres gate forlenges slik at den går helt til krysset ved Hetlandsgata og Kjeldevegen. Det er også planlagt fortau langs Hetlandsgata og ny kryssing over Kong Sverres gate. Offentlige friområder Planen omorganiserer offentlige friområder sett i forhold til kommuneplanen. Eksisterende offentlige friområde ved barnehagen er omregulert til offentlig parkering. Grøntområdene mellom utbyggingsområdet og omkringliggende omgivelser har en annerledes form. Folkehelse Variasjon i boligtyper som henvender seg til ulike befolkningsgrupper. Det er planlagt gode gangforbindelser som kobler seg opp mot grøntdrag utenfor boligområdet. Store grøntarealer ved barnehagen åpner for sambruk. Støyrapporten konkluderer med at det ikke er behov for skjerming. Barn og unge Tilkomst til felles lekearealer har egen gangadkomst fra gatetunene vis a vis snuhammer.
Planen har lekeplasser ihht kommunens normer. Renovasjon Det er planlagt to steder for nedgravd renovasjon. Begge er plassert langs samleveien på vei inn i området. De fleste boligene ligger nærmere enn 75 meter fra renovasjonen, et fåtall har 120 meter å gå. Det er planlaget eget sted for avfallsdunker for barnehagen. HØRING I høringen kom det innsigelse fra Fylkesmannen, merknader fra tre naboer og to vellag, uttale fra to politiske utvalg, samt uttalelser fra to overordnede mydigheter. Lyse ga også uttale til planen. Til sammen kom det 11 uttalelser. Alle uttalelser og merknader er lagt ved sammen med forslagsstillers og rådmannens kommentar. Nedenfor er kun kjernen i merknadene/ uttalelsene omtalt. Fylkesmannen har innsigelse på to punkter. Det ene er hjemlet i rikspolitiske retningslinjer for barn og unge, og ble fremmet på grunn av mangel på friområde med tilstrekkelig størrelse og trafikksikker tilkomst for barn og unge. Den andre dreier seg om manglende dokumentasjon for kapasitet og dimensjonering av avløpsnett samt mangelfull ROS-analyse. Heiakrånå vellag har også vært opptatt av at veien til barnehagen er for smal. Kulturminnenemda foreslår at navnet på byggefeltet skal være Tunheimgarden. Senior- og brukarrådet er bekymret for trafikksikkerheten i planområdet; og mener det burde være et renovasjonsanlegg til og at beplantningen bør være allergivennlig. Fra de private er kvaliteten og utformingen av det offentlige friområdet et gjennomgående tema, samt dårlig tilpasning mellom ny bebyggelse og eksisterende vegetasjon ved gang- og sykkelveien mellom Kong Haakons veg mot Solheimsvegens eksisterende gangvei med grøntområde. Planen ble sendt på begrenset høring i september 2016 fordi kommunen ønsket å endre byggegrenser på arealet satt av til Trollongane barnehage. Byggegrensene ble justert i tråd med foreliggende planer for ny barnehagebygning. Det kom ingen merknader i denne høringen. Hvordan de ulike merknadene er håndtert viser i beskrivelsen av planforslaget, rådmannens vurdering og kommentar til merknadene, se eget vedlegg. VURDERING Hovedtrekk i planen Planforslaget har en klar visjon og konsept for området. Rådmannen er positiv til planens hovedintensjon, og det har vært fokus på detaljering av konseptet. Det er gått grundig til verks
når det gjelder utforming, beplantning, arkitektur med en klar ide om hvordan området skal bli og oppleves. Flom, overvann, grunnforhold og ROS-analyse Rådmannen mener dette er godt ivaretatt i planen og har bedt Fylkesmannen om å trekke innsigelsen. Tetthet Planen har 96 nye boenheter og en tetthet på 3-3,5 boliger per dekar. Trafikk Kjeldevegen er regulert til 5 meter veibredde med adskilt gang- og sykkelvei fram til Trollongane barnehage, og er etter rådmannens vurdering tilstrekkelig for trafikkøkningen som vil komme i forbindelse med utvidelsen av barnehagen. Ellers er trafikkforholdene tilfredstillende løst i planen. Barn og unge/trafikksikkerhet Rådmannen mener at planen nå er tilfredsstillende på dette punktet og har bedt Fylkesmannen trekke innsigelsen på dette punktet. Renovasjon Senior- og brukarrådet mener det burde vært tre stasjoner for den nye boligbebyggelsen. Rådmannen mener det er tilstrekkelig med to da avstanden fra boligene er akseptabel. Delvis erstatning av plan 0115.00 Rådmannen forstå at naboer er opptatt av å ta vare på klimavernsonen. Denne vegetasjonen gir en tilleggskvalitet til gang- og sykkelveien og den framgår som en koselig del av en naturlig turvei som ellers går langs veien. Området med klimavernsone i plan 0115.00 er regulert til friområdet også i plan 0476.00, og opparbeiding av sonen skal fastlegges i tekniske planer godkjent av kommunen. Når boligbebyggelsen ligger i formålsgrensen mellom bolig og friområdet så gir dette begrensede muligheter til å etablere ny vegetasjon etter at boligene er ferdigstilt. Rådmannen støtter også forslagsstillers argumentasjon om at de nye boligene vil fungere som «lebeplanting». ENDRINGER I PLANEN ETTER 1. GANGS BEHANDLING Det er gjort flere store endringer i planen etter 1.gangs behandlingen. Disse er primært gjort for å i møtekomme Fylkesmannens og rådmannens krav for å sikre at området kan bygges ut uten negative virkninger for omgivelsene når det gjelder flom, overvann og grunnforhold.
Boligantallet er redusert fra 102 boliger til 96 boliger. Reduksjonen skyldes behov for alternativ løsning for flom på grunn av utbyggingen. Rådmannen mener dette er en akseptabel reduksjon da årsaken til reduksjonen av antall boenheter skyldes tiltak for forsvarlig flomhåndtering for hele nedslagsfeltet Rosseland. Friområdet er blitt betydelig større, primært på grunn av at framtidig flomvei måtte sikres. Plasseringen av bygget på barnehagetomten er flyttet fra nordsør retning til østvest retning og lagt tett opp til eksisterende bebyggelse. Rådmannen gjorde endringer på parkeringsplassen til barnehgen, o_p6, for å gi fleksibilitet ved detaljutformingen. Dette skyldes blant annet ønske om å skape plass for sykkelhåndtering utenfor selve barnehagetomten. UTBYGGINGSAVTALE Det er en forutsetning for utbygging av planområdet at det blir inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og Time kommune når kommunestyret har godkjent reguleringsplanen. Utbyggingsavtalen skal regulere opparbeidelse og finansiering av offentlige og private kommunaltekniske anlegg innenfor og i tilknytting til planområdet, slik det bl.a. går frem av rekkefølgekrav til reguleringsplanen. KONKLUSJON Rådmannen tilrår at detaljreguleringsplanen blir godkjent. Rådmannen i Time, den 10.02.2017 Brit Nilsson Edland Dette dokumentet er elektronisk godkjent i systemet og krev derfor ikkje signatur