FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 10/1207 Arkiv: L12, 60/11, 60/21 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 25.11.2010 191/10 PRA Formannskapet 28.04.2011 068/11 PRA Bystyret 05.05.2011 016/11 PRA Detaljregulering Østebø parkering, gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira Saksdokumenter: 1. Avtale mellom grunneier og Miljøverndepartementet av 17.2.2010 2. Brev fra Siw Skjæveland datert 11.1.2011 med vedlegg. 3. Planbeskrivelse datert 12.11.2010, revidert 14.4.2011 4. Reguleringsbestemmelser revidert 14.4.2011 5. Reguleringskart revidert 14.4.2011 BYS-016/11 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Østebø parkering gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira, datert 12.11.2010, revidert 14.4.2011 med tilhørende bestemmelser. Saksopplysninger: Jettegrytene ved Brufjell har blitt et populært utfartssted hvilket til tider har medført problemer med parkerte biler og fremkommelighet på fylkesveg K-906. I forbindelse med etablering av Skjærgårdsparken ønsker en gjennom denne reguleringen å tilrettelegge for ordnede parkeringsforhold på Østebø. Planforslaget er utarbeidet av Flekkefjord kommune. Planområdet omfatter ca 2 daa av gnr. 60 bnr. 11 og 21. Aktuelt areal er et jordstykke med bonitet A. Stykket har siste år vært noe beitet. Terrenget faller slakt mot nord men blir brattere mot den sørlige grense hvor det går en høyspentlinje. Området er ikke regulert, men har i kommunedelplan for Åna-Sira status som byggeområde for fritidsboliger. Planen omfatter 33 parkeringsplasser for personbil og en oppstillingsplass for buss. For å få en effektiv arealutnyttelse foreslås parkeringsplassen anlagt med to adkomster slik at en buss kan komme inn og ut uten å måtte rygge. Det er også satt av areal til rasteplass, toalettanlegg og hytterenovasjon. Parkeringsanlegget tillates innegjerdet med gjerde i 1,5 meters høyde. Areal som ikke medgår i tekniske anlegg kan beplantes. Planarbeidet ble annonsert oppstartet i avisen Agder den 15. september med frist til å komme med uttalelser innen 15. oktober 2010. Offentlige og private høringsinnstanser, interesseorganisasjoner og grunneiere ble direkte underrettet ved brev og elektronisk post.
Ved meldingstidens slutt var det innkommet sju merknader kort referert og kommentert av saksbehandler som følger: IRS Miljø IKS melder i e-post av 15.9.2010 at det må settes av nødvendig plass til en 8 m 3 container til hytterenovasjon. Containeren må kunne tømmes av stor komprimatorbil. Tas til følge. Fylkesmannen i Vest-Agder har i ekspedisjon av 21.9.2010 ingen vesentlige merknader til en mindre del av byggeområdet åpnes for offentlig parkering. Tas til etterretning. Vest-Agder fylkeskommune mener i ekspedisjon av 27.9.2010 at stien fra Brufjellet som munner ut på Østebø bør kobles direkte til parkeringsplassen. Ser det som viktig at parkerings- og rasteplassen utformes med respekt for landskapet og bygningsmiljøet på stedet. Anlegget bør gis en estetisk god utførelse med bruk av naturmaterialer og beplantning. Større terrenginngrep bør unngås. Det må gjennomføres arkeologisk registreing. Forhold omkring stien til Brufjell er ikke endelig avklaret og det er derfor vanskelig å vise noen tilslutning i en begrenset reguleringsplan. Reguleringsbestemmelsene tillater ikke å nivillere landskapet mer enn en meter. Det er bedt om gjennomføring av arkeologisk registrering. Agder Energi Nett AS opplyser i e-post av 14.10.2010 om høyspentlinje i sør med hensynssone 7,5 meter til hver side av linjens senterlinje. Lavspent luftlinje går over planområdet. Hensynssone er lagt sør i planområdet. Siw Skjæveland, nåværende eier av gnr. 60 bnr. 11 og 21, ser i e-post av 15.10.2010 helst at parkeringsplass blir etablert på annet sted. Har drikkevannskilde nær øvre grense av planområdet. Frykter forurensing fra parkerte biler på parkeringsplassen og avfall fra brukere av rasteplass. Påpeker også mangel på toalett i området. Gjennomføres planen ønskes en plan for hvordan vannkilden sikres mot forurensing og hvordan en skal få tilgang til kilden via parkeringsplassen. Daværende grunneier inngikk den 17.2.2010 avtale med Miljøverndepartementet om å disponere aktuelt areal til offentlig parkering. Etter innhentede opplysninger er brønnen anslagsvis tre meter dyp. Ut fra kartet blir parkeringsarealet anlagt på et nivå ca to meter under bunnen av brønnen. Innhentede opplysninger tilsier også at vanntilførselen til brønnen skjer ved tilsig fra bakenforliggende fjell. Parkeringsarealet heller mot sjøen. En kan ikke se at det her foreligger geologiske forhold som tilsier grunnvann under parkeringsarealet skulle bli presset opp i brønnen. Anbefaler likevel tiltakshaver å gjennomføre hydrologiske undersøkelser før parkeringsplass anlegges. Toaletter må installeres forskriftsmessig. Området tillates innegjerdet i henhold til avtalen. Brønnen ligger på gnr. 60 bnr. 7 som
grenser inntil bnr. 11 og 21. Skjævesland er medeier i bnr. 7. Ettersom det er ønske om å gjerde inne parkeringsområdet vil det være mest naturlig at adkomsten til brønnen skjer over bnr. 7, eventuelt at det lages en port i gjerdet til parkeringsplassen. Statens vegvesen opplyser i ekspedisjon av 11.10.2010 at de vil vektlegge avkjørsel fra fylkesveg K-906, frisiktsoner og sideareal. Tas til følge. Advokat Per Ove Tønnessen på vegne av Miljøverndepartementet ønsker i e-post av 19.10.2010 at det blir minst mulig motstrid mellom inngått avtale og planens reguleringsbestemmelser. I tillegg bør bestemmelsene gi adgang til å sette opp informasjonsskilt. Det bør også settes av areal til parkering og snuplass for buss. Planen bør også vurdere om parkeringsplassen skal asfalteres, etablering av søppeldunker og toalett. Brønn må ikke bli berørt og det må vurderes adkomst til brønnen over parkeringsplassen. Eventuell beplantning mot naboer må gjøres enkel av hensyn til drift. Avtalen er lagt til grunn for forslaget. Det er prioritert å legge en buffersone mot øst hvor parkering kommer nærmest bolig. Dette medfører at det ikke blir areal til å avstå til avskilt adkomst til brønn. I det øvrige er innspillene tatt til følge. Vurdering: Med henvisning til planbeskrivelsen og kommentarene knyttet til innspillene, anser en det fremlagte planforslaget å ivareta innspillene på en forsvarlig måte samtidig som intensjonene i avtalen inngått mellom daværende grunneier og Miljøverndepartementet vurderes som oppfylt. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Østebø parkering gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira, datert 12.11.2010, med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn. 25.11.2010 Formannskapet Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. FSK-191/10 vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 legges forslag til detaljregulering for Østebø parkering gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira, datert 12.11.2010, med tilhørende bestemmelser ut til offentlig ettersyn.
Nye saksopplysninger innkommet under offentlig ettersyn: Planforslaget ble annonsert utlagt til offentlig ettersyn i Agder 1.desember 2010. Frist for å komme med uttalelser var satt til 12. januar 2011. Grunneiere, aktuelle interessenter og offentlige høringsinstanser ble tilskrevet direkte ved brev. Under offentlig ettersyn innkom det fem merknader, her kort referert og kommentert av saksbehandler. Fylekesmannen i Vest-Agder gir i ekspedisjon av 15.12.2010 faglig råd om at de seks parkeringsplassene reservert for eier av gnr. 60 bnr 11/21 blir lokalisert klart atskilt fra den offentlige parkeringen, subsidiært at de offentlige plassene blir sikret entydig merking. Mener den ene løypa opp til Brufjellområdet bør ha utgangspunkt i parkeringsplassen. Tas delvis til følge. Har ingen sterk formening om hvor de private parkeringsplassene bør være. Mener det er godt nok at reguleringsbestemmelsene setter krav til at de private plassene merkes tydelig. Per i dag er det ikke oppnådd aksept med grunneier om å la en sti til Brufjell få utgangspunkt fra parkeringsplassen. Vest-Agder fylkeskommune har i ekspedisjon av 17.12.2010 ingen planfaglige merknader til planforslaget. Opplyser at planforslaget ikke kan vedtas før arkeologisk registrering er avsluttet. Tas til følge. Etter at kokegrop ble avdekket og gravd opp konkluderer rapport fra fylkeskonservator datert 11. april 2011 at planområdet kan frigis. Statens vegvesen anbefaler i ekspedisjon av 10.1.2011 at planområdet utvides til å omfatte frisiktsoner for avkjørsel fra fylkesveg. Frisiktsonene kan reduseres til (4X45)m. Vestre avkjørsel bør gis en sammenhengende kurve med radius ni meter mot øst. Rekkefølgebestemmelse må forutsette at avkjørsler fra fylkesveg skal godkjennes av Statens vegvesen før parkeringsplass tas i bruk. Tas delvis til følge. Innenfor planområdet inngår frisiktsoner i annen veggrunn avsatt til tekniske anlegg. Tilstrekkelig frisikt utenfor planområdet vurderes å kunne oppnås innenfor offentlig veggrunn. Planområdet er derfor ikke foreslått utvidet. Siw Skjæveland, eier av gnr. 60 bnr. 11/21 uttrykker i brev av 11.1.2011 bekymring for deres eneste drikkevannskilde som ligger like utenfor planområdet i sørvest. Presiserer at brønnen ligger på bnr. 11. Ber om at brevet følger saksfremstillingen i sin helhet. 1. Setter spørsmålstegn ved kommunens vurdering av fare for forurensning av grunnvann som mater brønnen. 2. Plassering av bosscontainer er i strid med drikkevannsforskriftene og inngår ikke i avtalen som ligger til grunn for etablering av parkeringsplassen. 3. Påpeker at planområdet er eneste adkomst fra egen eiendom til brønnen, frukthage og skog hvor det tas ut ved. Har avtale med tidligere eier om at denne adkomsten skal opprettholdes. For å sikre størst mulig buffersone bør gjerdet plasseres lengst mulig unna brønnen. Viser til befaring hvor det skulle ha blitt enighet om dette med representant fra kommunen og skjærgårdsparken. Se også vedlagte kart. 4. Viktig at hele parkeringsplassen blir gjerdet inne med to meter høyt gjerde av hensyn til tilstøtende beite og frukthage. 5. Ønsker at Flekkefjord kommune tar kontakt med Mattilsynet for uttalelse om lovligheten av denne reguleringen i forhold til drikkevannsforskriftene. 6. Om Flekkefjord kommune velger å anlegge parkeringsplass ønskes det en plan på hva kommunen ønsker å gjøre for å sikre vannkilden mot forurensing og hvordan de
som eier av brønnen skal få tilgang til området. Kommunen vil ved eventuell forurensing av vannkilden bli holdt ansvarlig for alle kostnader. Etterlyser også svar på hva kommunen vil gjøre for å forhindre at området blir benyttet for opphold med bobiler. I offentlig tilgjengelig matrikkekart ligger brønnen på bnr. 7. Har Skjæveland annen dokumentasjon ville det være interesant å få dette slik at matrikkelkartet kan oppdateres. Ettersom Skjæveland er eier eller medeier i bruksnummerene 7, 11 og 21 som er naboeiendommene i sør og vest, vurderes det ikke å ha betydning for saken om brønnen ligger på bnr. 7 eller 11. 1. Skjæveland viser til eksempler fra andre steder med spesielle grunnvannsforhold. Det fremkommer ikke nye opplysninger som skulle tilsi at dette skulle gjelde på Østebø. 2. Mattilsynet har hatt planforslaget til uttalelse uten å ha kommet med merknader. Avtalen gjelder etablering av parkeringsplass uten noen annen form for presisering. Avtalen vurderes ikke å utelukker plassering av bosscontainer. Ser det heller ikke som unaturlig å etablere hytterenovasjon i forbindelse med en offentlig parkeringsplass med hovedformål å betjene turister. Tas ikke til følge. 3. Tas delvis til følge. Grunneier er også medeier av gnr. 60 bnr. 7 som genser opp til gnr. 60 bnr. 11/21. Tilkomst til brønnen, frukthage og skog må derfor også kunne skje over bnr. 7. Inngått avtale med Miljøverndepartementet som ligger til grunn for planutkastet er også klar på at det skal kunne sette opp gjerde i grensen. Avtalen sier ingenting om at det skal opprettholdes en adkomst over området til brønnen. Slik adkomst sikres likevel enklere med to låsbare porter, en i grensen til boligtomt, og en sørvest i området mot brønnen. Mattilsynet har ikke gitt uttalelse og grøntarealet som foreligger i planforslaget anses som tilstrekkelig buffersone. Forslaget til innegjæring av området på vedlagte kartskisse anses som urimelig. Annet vegareal ved siden av bussoppstillingsplassen er i planforslaget seks meter bredt. Grunneier foreslår å redusere dette til to meter. Saksbehandler mener det er viktig at arealet hvor passasjerer skal stige av ikke gjøres for knapt. Her skal en kunne hente ut turutsyr fra bussen og kunne ordne oppakningen før en forttur. Om en frykter forsøpling i området er en ikke overbevist om at det lønner seg å gjøre parkeringsplassen så lite tiltalende og upraktisk som mulig. 4. Nabo i øst har ikke insistert på at det må settes opp et to meter høyt gjerde mot sin eiendom. Ettersom et slikt gjerde vil bli liggende nærmere enn en meter fra veranda kan det tenkes at det er ønskelig med en annen utsikt enn et høyt gjerde. Det bør også være mulig å kunne sette seg opp i skråningen mot faresonen mens en eventuelt venter på at resten av turfølge skal komme ned fra for eksempel Brufjellet. Muligheten for å sette opp gjerde på 1,5 meter rundt planområdet som opprinnelig foreslått vurderes som tilstrekkelig. Tas ikke til følge. 5. Viser til punkt 2. 6. De fysiske forhold blir regulert i denne planen. Når det gjelder påstått ansvarsforhold tas dette til orientering. Viss ønskelig kan bobiler for eksempel forbys ved skilting. Eli Åboen, eier av gnr. 60 bnr. 2, viser til ulempene grunneierne i har hatt som følge av at særlig turister som overnatter i området på forskjellig vis har tatt seg til rette på privat grunn. Mener derfor det ikke bør være tillatt med overnatting på parkeringsplassen. Klimaet i området er mildt og tursesongen kan mange år bli svært lang. Mener derfor det bør være ordnede toalett forhold i området hele året. Toalettanleggets utseende og skjøtsel må ha betydning. Viser til at det har vært flere minibusser på besøk i området. Frykter etablering av bussoppstillingsplass kan medføre økt busstrafikk og besøk av enda større busser. Busstrafikk bør derfor kontrolleres. Åboen grenser til planområdet i sørøst og har eiendom nord for fylkesvegen. Skal en forby bobiler i området må dette skiltes. Skilting kan kun skje i henhold til vedtak etter sklitloven?
Det er derfor ikke nødvendig å hjemle dette i reguleringsplan. Skal en tilrettelegge for turisme er en avhengig av at produktet blir attraktivt. Et fast anlegg som blir stående ubrukt over lengre tid kan bli utsatt for hærverk. Har tillit til at de som skal selge et turistprodukt ønsker å velge den mest hensiktsmessige løsningen. Tilsier dette mobilt toalettanlegg bør reguleringsplanen ha dette som en mulighet. Vegen ut til Roligheten er offentlig fylkesveg. Skal trafikken begrenses ligger dette til Statens vegvesen å vurdere. Planforslaget inneholder en mulighet å snu med buss på en måte som tidligere ikke har eksistert i området. Forslaget vurderes derfor å innebære en betydelig forbedring av trafikkavviklingen samtidig som trafikksikkerheten i området økes. Vurderinger: Det er registrert betydelig missnøye med trafikkforholdene på Åna-Sira senere tid. Etablering av en parkeringsplass som også kan betjene busser vurderes derfor å kunne innebære en bedring av trafikkforholdene som kommer både oppsittere og besøkende til gode. Naboer klager på etablering av parkeringsplassen her. Samtidig uttrykker også disse missnøye med forholdene slik det er i dag. Etter en lengre prosess har en ikke funnet et bedre område for etablering av et større område som egner seg til formålet. Totalvurderingen må derfor bli at etablering av parkeringsplassen her blir en forbedring i forhold til dagens situasjon for de fleste. Det er lagt til rette for 33 parkeringsplasser i planområdet. Seks av disse er eksklusivt for eier av gnr. 140 bnr. 11/21 som i dag er Skjæveland. Fremtiden vil avgjøre om dette er et tilstrekkelig antall plasser. Man kan se for seg at området i fremtiden må omarbeides for å kunne øke parkeringskapasiteten ytterligere. Det vil derfor være beklagelig å begrense handlingsrommet for alternative løsninger ved å inngå avtale med nabo som vil redusere disponibelt areal. Skjævesland er en betydelig grunneier i Åna-Sira. Som medeier av bnr. 7 er tilgjengeligheten til øvrig eiendom sikret. I tillegg åpner planforslaget for adkomst gjennom parkeringsplassen via porter. Ser derfor ingen planfaglige vektige grunner for at disponibelt areal hjemlet i avtale skal reduseres til gunst for Skjævesland. Anbefaler derfor planforslaget vedtatt etter revisjon av 14.4.2011 i henhold til kommentarene til innspillene innkommet under offentlig ettersyn. Disse endringene er som følger: Krav om at private parkeringsplasser skal merkes. Frisiktsone endret til 4X45. Østre vegkant i vestre avkjørsel er tegnet med radius ni meter. Samtidig er tilstøtende trafikkøy gitt planformålet annen veggrunn teknisk anlegg. I opprinnelig planforslag var drøyt 20 m 2 av dette arealet delvis annen veggrunn grøntområde. Denne endringen vurderes i praksis ikke å få noen betydning, men gir et ryddigere plankart. Bestemmelsene presiserer muligheten for å lage porter i et eventuelt gjerde mot vest. Rådmannens forslag til innstilling: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Østebø parkering gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira, datert 12.11.2010, revidert 14.4.2011 med tilhørende bestemmelser. 28.04.2011 Formannskapet Behandling: Formannskapet besluttet enstemmig å fremme forslag overfor bystyret overensstemmende med rådmannens innstilling.
FSK-068/11 innstilling: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-12 vedtas forslag til detaljregulering for Østebø parkering gnr. 60 bnr. 11, Åna-Sira, datert 12.11.2010, revidert 14.4.2011 med tilhørende bestemmelser. 05.05.2011 Bystyret Behandling: Formannskapets innstilling ble enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: