FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Petter Rappe Saksfremlegg Arkivsaksnr: 10/865 Arkiv: L12, 11/76 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Formannskapet 09.06.2011 091/11 PRA Detaljreg. for Deaholmen - Manshaus, gnr. 11 bnr. 76, Kirkehavn Saksdokumenter: 1. Planbeskrivelse 2. Reguleringsbestemmelser 3. Reguleringskart datert 29.1.2011 4. Sak US 026/10 Oppføring av sjøbod - reguleringsendring FSK-091/11 vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 12-10 legges planforslaget detaljregulering Deaholmen Manshaus, gnr.11 bnr.76, datert 28.01.11 ut til offentlig ettersyn. (10 uker) Saksopplysninger: Kristiansen & Selmer-Olsen AS har på vegne av grunneier Arve Joar Mamre, sendt inn forslag til detaljregulering av gnr. 11 bnr. 76. Formålet med planforslaget er å skaffe hjemmel for å føre opp et naust på eiendommen. Planforslaget ble registrert mottatt i kommunens postmottak den 29.3.2011. Tiltakshaver hevder at utbygging av Deaholmen medførte store ulemper for utnyttelsen av gnr. 11 bnr. 76. Det ble derfor inngått et rettsforlik i 2004 mellom tiltakshaver og aktuelle grunneier vedrørende tilflott og plasseringen av et naust på aktuell eiendom. Naustet er tidligere omsøkt som prinsippgodkjenning og mindre vesentlig reguleringsendring. Sakens forhistorie er imidlertid grundig behandlet av Utvalg for samfunn i sak 026/10 av 16.3.2010. Gnr. 11 bnr. 76 er omfattet av reguleringsplan Manshaus, vedtatt 29.8.2002. Etter en liten utvidelse av eiendommen blir også noe av arealet omfattet av reguleringsplan Deaholmen, vedtatt 3.4.2003. Før utbygging av Deaholmen gikk det et trangt sund her. For å få adkomst til Deaholmen ble det lagt en fylling over sundet slik at det i dag er en trang våg med naustbebyggelse her. Utvalg for samfunn og teknikk vedtok i sak 116/08 av 14.10.2008 bygging av naust som en mindre vesentlig reguleringsendring. Ettersom administrasjonen innstilte på avslag var saken ikke sendt til uttalelse. Vedtaket ble påklaget av Fylkesmannen i Vest-Agder med begrunnelse i at saken ikke var sendt til uttalelse og tiltaket ikke var å betrakte som en mindre vesentlig reguleringsendring. Utvalg for samfunn og teknikk valgte i sak 148/08 av 9.10.2008 å opprettholde sitt vedtak. Fylkesmannen i Rogaland tok i brev av 1.2.2010 klagen fra Fylkesmannen i Vest-Agder til følge.
Som følge av Fylkesmannen i Rogaland sitt vedtak opphevet Utvalg for samfunn i sak 026/10 av 16.3.2010, sitt vedtak hvor tiltaket ble godkjent som en mindre vesentlig reguleringsendring. I vedtaket ble det også konstatert at tiltaket var å betrakte som en vesentlig reguleringsendring. Arbiedet med en reguleringsendring ble meldt oppstartet den 22.6.2010 med frist til å komme med uttalelse innen 13.8.2010. Ved meldingsfristens utløp var det innkommet to innsigelser og fem merknader, her gjengitt slik de er referert og kommentert av Kristiansen- og Selmer- Olsen AS. Fylkesmannen i Vest Agder, 6.8.2010: Den aktuelle eiendommen gbnr 11 /76 ligger i hovedsak innenfor byggeområde F1c i reguleringsplanen for Manshaus, men planen åpner ikke opp for nye sjøbuer her. Tilstøtende arealer innenfor reguleringsplanen for Deaholmen viser fellesområde for badeplass/småbåtslipp, begge arealene i disse 2 planene ligger helt inntil offentlig vei. De gjør oppmerksom på at de nasjonale retningslinjene er skjerpet siden de to planene ble vedtatt. De gir faglig råd om at de områdene som ikke allerede er utbygde reguleres til grønne formål, eventuelt at planarbeidet avsluttes. Dersom det likevel utarbeides/fremmes plan for bebyggelse, må avdelingen vurdere å reise innsigelse. Ønsket plassering for sjøbod ligger innenfor område F6 i reguleringsplan for Manshaus. Ikke F1c som Fylkesmannen refererer til. I området F6 gjelder følgende begrensninger i bestemmelsene: BYA % = 40 (prosent av tomteareal), på denne tomta = 40m 2, takvinkel 35-45, 1-etasje og maks gesimshøyde på 4,5m. Planlagt bebyggelse ligger innenfor ovennevnte begrensninger i form og størrelse. Område F6 i eksisterende plan hjemler oppføring av et bygg med størrelse beskrevet over. Det at bygget som planlegges ligger på det siste ubebygde byggeområdet, er ikke et tilstrekkelig argument for at området ikke skal bebygges. Dette forhold er avklart i gjeldende plan. Eier av 11/76 har med hjemmel i gjeldende plan rett til å bygge helt inntil nabogrense og innenfor F6-Manshaus. Område F6 i gjeldende plan for Deaholmen er felles for B2, B3 og B4 innen for planområdet Deaholmen. Dette er altså ikke et offentlig tilgjengelig område. Plassering av båthuset er avklart med rettighetshavere i området, se vedlagte rettsforlik. Vi er klar over at privatrettslige avtaler har begrenset relevans i forbindelse med reguleringssaker. I denne sammenheng mener vi det likevel er relevant å ta dette i betraktning da området F6-Deaholmen er felles for de som har undertegnet vedlagte uttalelse og rettsforlik. Vi anser derfor gjeldende planer som nullalternativ og vurderer virkninger av avvik fra gjeldende plan. Som følge av at gjeldende plan regnes som nullalternativ, mener vi forholdet til 100m-beltet og strandsonen allerede er avklart. Ved å godta endringer denne plan vil medføre, vil sikkerheten i området bli bedre, noe vi anser som viktigere enn et mindre tap av areal i et allerede utbygd område. Omreguleringen medfører inntegning av faktisk plassering av bygg i område N1, Deaholmen. Område F6-Deaholmen (badeplass/båtslipp) brukes ikke som badeområde. Området er uegnet til dette formål p.g.a. dårlig vannkvalitet og ikke minst fare for ulykker. Se planbeskrivelse og ROS analyse. Badeområde/slipp er av denne grunn omregulert til lekeområde som også kan brukes som båtslipp. Vest-Agder Fylkeskommune, 18.08.10: Deres interesser vil være knyttet til følgende: Allmennhetens friluftsinteresser, jf. fylkesdelplan for idrett og friluftsliv 2003 Barn og unges interesser, jf. RPR for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Det vises her til rundskriv T-2/08 med bilag. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø
Bukta fremstår allerede som trang og tett bebygd. De ser det som viktig at badeplassen lengst inne i bukta ikke bygges inne eller forringes på annen måte. Sjøboden som allerede er plassert vil føre til en slik innebygging av badeplassen. Dersom det i ny plan åpnes for bygging av denne sjøboden må det påregnes innsigelse. Fylkeskonservator mener også fra sitt ståsted det vil være problematisk å plassere et bygg innerst i bukta. Det vil i forhold til kulturminneverninteressene muligens kunne innpasses et lite naust ved siden av eksisterende naust 11/1. Det vil imidlertid være en forutsetning at det tas hensyn til dette bygget, og at tiltaket får en plassering, størrelse, utforming, detaljering og materialbruk som harmonerer med det eksisterende, tradisjonelle naustet. Norsk Maritimt Museum ber om å få oversendt 1. utkast av reguleringsplan til ettersyn når denne foreligger i forbindelse med arkeologisk utgravning under vann. Vi mener det plasserte bygget ikke fører til forringing av badeplassen i forhold til det som er godkjent i vedtatte plan. Foreslått plassering av naustet er avklart i privatrettslig avtale med naboer som har rett til å bruke badeplass / båtslipp. Område F6, Deaholmen er regulert til felles badeplass/båtslipp og er felles for område B2-B4 Deaholmen. (Se vedlagt rettsforlik og uttalelse fra naboer på Deaholmen). Rettighetshavere til område F6 Deaholmen har ingen innvendinger til oppføring av sjøbod som vist i denne plan. Privatrettslig avtale med naboer inkluderer eier av sjøbod på 11/1 med foretrukket plassering som beskrevet i avtalen. Fremtidig utforming av naustet tar alle hensyn til utforming, detaljering og materialbruk som harmonerer med det eksisterende. Tegninger av sjøboden er forevist eier av 11/1 og i henhold til ønske vil sjøboden bli hvitmalt. Med referanse til saksbehandling i 2008 foreligger ingen innvendinger til sjøboden eller sjøbodens plassering fra noen berørt nabo. Alternativ plassering foreslått av fylkeskommunen vil være i strid med ovennevnte avtale og skape problemer i forhold til innseiling til eksisterende sjøbod. (Se innseilingsplan i rettsforlik) Vi stiller oss uforstående til at plassering nevnt som alternativ kan være bedre med hensyn til det arkitektoniske miljøet. Etter våre begrep vil en plassering av en sjøbod på tvers av den systematiske plasseringen som blant annet bygg i rekke N1-Deaholmen representerer, virke positivt i motsetning til å plassere enda et bygg i samme hovedretning. Se ellers kommentar til innspill fra FM, i forhold til konsekvenser av ROS og sikring av badeplass. Statens Vegvesen, 22.7.2010: Planområdet ligger ved kommunal veg og er ikke av interesse for vegvesenet. Vi tar dette til etterretting og vil i denne sammenheng bemerke at plassering av murer på bygg innenfor N2 i denne plan er utført av Flekkefjord kommune. I denne sammenheng er forholdet til byggplassering mot veg avklart. Kystverket sørøst, 24.11.2010: Kystverket Sørøst har ut fra et havne- og farvannsmessig synspunkt ingen vesentlige merknader til den foreliggende oppstartmelding. Ettersom planområdet ligger innenfor kommunalt sjøområde, er det Flekkefjord havnemyndighet som behandler søknader med hjemmel i havne- og farvannslovens 27. Vi tar dette til etterretting.
Advokat Snerthammer på vegne av Gunhild og Roar Nilsen samt Ruth og Reidar Nilsen, 01.07.2010: De signaliserer allerede nå at man vil protestere på planer i området. Det vises her til klage av 30.10.08 vedr. samme sak, samt vedtak av 01.02.10 fra fylkesmannen i Rogaland. I tillegg til de momenter som er medtatt i merknadene av 30.10.08, kommer at det for området er en forholdsvis ny reguleringsplan, og hvor det ikke er noen forhold som skulle tilsi endring av denne. Vedrørende klage datert 30.10.08 vises det til følgende tekst i vedtak fra fylkesmannen i Rogaland: Kommunen har avvist klagen fra Advokat Ingvald Snerthammer, som er skrevet på vegne av Ruth og Reidar Nilsen. De aktuelle klagerne er ikke naboer til tiltakshaver, og er også bosatt utenfor planområdet. De er imidlertid brukere av en kommunal vei som de anfører blir berørt av omsøkt reguleringsendring. Fylkesmannen mener at dette ikke er tilstrekkelig til å ha klagerett etter, fvl. 28, l. ledd. Vi har etter dette ikke merknader til at kommunen har avvist klagen. I tillegg vil vi bemerke at bygg innregulert i denne plan ikke ligger nærmere veg enn det som hjemles i vedtatt plan for Manshaus. Planens alder er i seg selv ikke noe argument for at det ikke skal kunne gjøres endringer i denne. Bruk av området og forhold belyst i ROS-analysen støtter vedlagte forslag til plan. Vi vil og bemerke at klager Reidar Nilsen var til stede i forbindelse med utarbeidelse av rettsforliket, vedlagt. Knut Nilsen har underskrevet forliket. Det fremkom ingen innvendinger mot sjøboden og faktisk plassering i denne sammenheng. Advokat Snerthammer representerte da utbyggere for Deaholmen. Fiskeridirektoratet region sør, 27.07.2010: De har ingen konkrete merknader til oppstartsmeldingen. De ønsker planforslaget oversendt nå dette foreligger. Utbygging hjemlet i planen kan ikke ses å ha betydning for ferdsel på sjøen eller fiskeriinteresser. Agder energi, 05.08.2010: Agder Energi Nett AS har ingen anlegg innenfor reguleringsområdet og har i så måte ingen kommentar til reguleringsplanen. Tas til etterretning. Vurdering: Gjeldende reguleringsplan Manshaus, vedtatt 29.8,2002, omfatter det meste av gnr. 11 bnr. 76. Her utgjør eiendommen område F6 som inngår i byggeområde F1c avsatt til sjøboder. Planen skjelner mellom sjøboder og båthus. Sjøbodene er landbasert og båthusene inneholder båtplasser. Planforslaget vil også innebære at det bygges i et område med status Trafikkområde sjø. Ønsket bygg er altså ikke i tråd med gjeldende planformål. I tillegg forutsetter reguleringsbestemmelsenes 2 at bebyggelsen skal plasseres innenfor de gitte
byggegrenser med plassering som vist med bebyggelsessymboler. Ingen av delene er vist på gnr. 11 bnr. 76. Etter at gjeldende reguleringsplan Manshaus ble vedtatt har det altså ikke vært hjemmel for å bebygge gnr. 11 bnr. 76. Derved er også et hovedpremiss for reguleringsforslaget ugyldig. Planforslaget bygger nemlig på et nullalternativ som forutsetter at eiendommen kan bebygges etter gjeldende plan. Eiendommen ble i 2006 utvidet mot øst. Denne tilleggsgrunnen inngår i reguleringsplan Deaholmen, vedtatt 3.4.2003, i et område med arealstatus Felles badeplass/småbåtslipp. Planforslaget som nå ligger til behandling foreslår at tilleggsrunnen skal kunne bebygges med et naust. Argumentasjonen er at tiltaket ikke vil redusere fellesområdet med mer enn 1,7 meter strandlinje. Ettersom aktuell strandlinje i utgangspunktet ikke var mer en fem meter må dette likevel vurderes å være vesentlig. Etter forslagstillers beskrivelse har vannkvaliteten i området blitt forverret etter at adkomsten til Deaholmen ble etablert. Fra å være et sund med god gjennomstrømning har det blitt en bakevje. En vil likevel ikke vurdere dette som god grunn nok til å kunne godkjenne planforslaget. Eiendommen inngår i 100-metersbeltet i et sterkt utbygget området. Allerede før reguleringsplan for Deaholmen ble vedtatt ble det i planen Manshaus vedtatt en plan som forutsatte at denne eiendommen ikke skulle utbygges. Det er allerede trangt i området og det vurderes derfor at det ikke ligger til rette for ytterligere fortetting. Under behandlingen av samme sak som en mindre vesentlig reguleringsendring i 2008, var administrasjonens signaler i forhold til de planfaglige spørsmål rimelig entydige i forhold til mulighetene for bygging av et naust her. Saken kunne imidlertid ikke realitetsbehandles da tiltaket ble vurdert å innebære en vesentlig endring. I tillegg har både Fylkesmannen og fylkeskommunen varslet innsigelse under meldingsfasen. En ser derfor ikke at det foreligger tungtveiende planfaglige grunner for å kunne innstille på at planforslaget bør legges ut til offentlig ettersyn. Reguleringsplan Manshaus skjelner mellom sjøboder og båthus. Byggene innenfor områder til båthus kan ha gesimshøyde inntil 3.15 meter over normalvannstand. Fattes det vedtak i mot administrasjonenes innstilling bør nybygget i planforslaget reduseres tilsvarende. Bygget bør også flyttes slik fylkeskonservator foreslår. Ettersom foreslått nausttomt har eget gårdsog bruksnummer er den fritt omsettelig. Skal den bebygges må det derfor tas med en rekkefølgebestemmelse som forutsetter at det foreligger tinglyst erklæring om parkeringsplass før eiendommen kan bebygges. Rådmannens forslag til vedtak: I henhold til Plan- og bygningslovens 12-10 avvises forslag til detaljregulering for Deaholmen Manshaus, gnr. 11 bnr. 76, Kirkehavn. Gjeldende reguleringsplaner legger ikke til rette for bebyggelse på bnr. 76. Det foreligger ingen vesentlige planfaglige grunner til at en skal kunne fortette området med en båtstø her. 09.06.2011 Formannskapet Behandling: Befaring ble foretatt. Formannskapet fattet enstemmig følgende nytt vedtak: I henhold til plan- og bygningslovens 12-10 legges planforslaget detaljregulering Deaholmen Manshaus, gnr.11 bnr.76, datert 28.01.11 ut til offentlig ettersyn. (10 uker)
Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: