Reguleringsplan - Planbeskrivelse

Transkript

1 Reguleringsplan - Planbeskrivelse Mindre reguleringsendring HUMMELFJELL HYTTEGREND III i Os kommune Planid: R Solvang og Fredheim AS Rådgivende ingeniører Brutippen 13, 2550 Os i Ø, tlf: fax: e-post: sfas@sfas.no - internett: org.nr: MVA

2 1. Bakgrunn Planstatus Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte og fremdrift Melding om oppstart av reguleringsplanarbeid Dagens situasjon EKSISTERENDE FELT Beskrivelse av planen planområde Arealbruk - endring planbestemmelsene miljø- og samfunnsmessige konsekvenser Støy og lukt Naturmiljø Friluftsinteresser Kulturminner Risiko og sårbarhet Forslagsstillers vurdering Vedlegg... 7 Planbeskrivelse reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 2

3 1. BAKGRUNN Denne reguleringsplanen fremmes av Hummelfjell as. Planarbeidet er utført av Solvang og Fredheim AS, 2550 Os i Østerdalen med saksbehandler Per Simensen. Planen fremmes som Mindre reguleringsendring. Hensikten med reguleringsendringen er å fortette området med til sammen 5 nye tomter, flytte ei tomt samt å tilpasse reguleringsplanen til slik området er bygd ut. Samtidig revideres bestemmelsene til PBL 2008 og noen modifiseringer og tilpassinger/endringer. 2. PLANSTATUS Opprinnelig plan ble utarbeidet og vedtatt i Planen er trinn III i utbyggingen av Hummelfjell Hyttegrend som i dag består av tre reguleringsområder. Planområdet ligger innenfor kommunedelplanen for Hummelfjell som ble vedtatt i Kommunedelplanen viser en betydelig utvidelse av område for fritidsbebyggelse sør-vest og nord for denne reguleringsplan. 3. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 3.1. OPPSTARTSMØTE OG FREMDRIFT Oppstartsmøte er avholdt med Os kommune. Ingen spesielle forhold kom frem ved oppstartsmøtet. Det var enighet om å sende varsel om planoppstart til regionale myndigheter og berørte parter MELDING OM OPPSTART AV REGULERINGSPLANARBEID Oppstart av planarbeidet ble annonsert i Arbeidets Rett den 8. Juli Grunneiere berørte parter og regionale myndigheter ble varslet ved brev av Følgende naboer/grunneiere ble varslet: 107/80, 107/8, 114/378, 114/ /360. I tillegg ble Hummelfjell Hytteforening varslet. Planbeskrivelse reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 3

4 Skriftlige innspill i forbindelse med varsel om planoppstart er kort referert og kommentert nedenfor: Fylkesmannen i Hedmark brev av Henviser til nasjonale mål og føringer for planarbeid. Forøvrig ingen vesentlige merknader til varselet om planoppstart. Hedmark fylkeskommune brev av Planområdet er registrert med tanke på automatisk fredede kulturminner. Det er ikke påvist slike kulturminner i planområdet. For øvrig ingen merknader. Statens vegvesen brev av Ingen spesielle merknader til melding om oppstart. Sametinget Ingen spesielle merknader. 4. DAGENS SITUASJON 4.1. EKSISTERENDE FELT Hummelfjell Hyttegrend I og II består i dag av 113 tomter hvorav de aller fleste er bebygd. Første utbygging i feltet skjedde i Hummelfjell Hyttegrend III som ble regulert og godkjent i 2006, er regulert med 74 tomter hvorav 52 tomter er solgt, og de aller fleste av disse er bebygd eller under utbygging. Tomtefeltet er opparbeidet av Hummelfjell as som også drifter hytteområdet. Hummelfjell as er i dag også en vesentlig hytteutbygger i området. Hytteområdet er tilknyttet offentlig avløpsanlegg. Hyttefelt har eget vannforsyningsanlegg som er godkjent og som ble vesentlig opprustet og utbygd i Hele hyttefeltet og det planområde som det nå fremmes reguleringsendring på, er forberedt og tilrettelagt for senere utvidelse av hyttefeltet mot sør-vest og mot nord. Dette i tråd med kommunedelplan for området. Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 4

5 5. BESKRIVELSE AV PLANEN 5.1. PLANOMRÅDE Planområdet er identisk med plangrensingen for opprinnelig plan med unntak ett mindre område på Hummelfjell Hyttegrend I som er tatt med for å få til en bedre tomtearrondering samt en fortetting med ei ny tomt AREALBRUK - ENDRING Det totale areal som legges under reguleringsendring utgjør 188,86 dekar. Arealbruken er i tråd med kommunedelplanen. Reguleringsendringene fører ikke til endring av områdets karakter eller kvalitet med hensyn til tilgjengelighet og tilang til friområder Fortetting av tomter Mellom eiendommene 107/62 og 107/80 ligger det i dag ett friområde som ikke har oppnådd den funksjon som det var tiltenkt. Utbygger ønsker derfor å omregulere dette området til ei hyttetomt samtidig som det foretas en arrondering av tilstøtende tomter som gir en kvalitetsheving av disse. Nord og nedenfor tomtene ligger det ett område som en i dag ser egner seg til tomteområde. Fire nye tomter her vil ikke være til forringelse av eksisterende tomter som for øvrig ikke er solgt ennå. De nye tomtene gis tilgang ved en forlengelse av vegen forbi tomtene 4-6. Tomtene kan knytte seg direkte til eksisterende infrastruktur Flytting av tomt Tomt 70 ligger i dag i ett søkk og delvis i skyggen av ei egg på baksiden (mot sør). Det er derfor ønskelig å flytte tomta noe høyere opp samtidig som en senker eksisterende egg/morenerygg. Dette også for å forbedre snøforholdene i veiområdet øst for egga da det i dag legger seg mye snø i le av egga inn i vegen. Tidvis kan det i dag være krevende å holde vegen oppe her på vinterstid. Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 5

6 5.2.3 Andre endringer For øvrig så tar reguleringsendringen opp i seg de mindre endringer som har skjedd i utbyggingen av området. Dette gjelder i hovedsak eiendomsgrener til tomter som nå harmonerer med formålsgrenser. Reguleringsendringen tar også inn adkomst til GID 107/78 i nabofeltet, Hummelfjell hyttegrend I PLANBESTEMMELSENE Planbestemmelsene er redaksjonelt modifisert og tilpasset ny PBL Bestemmelsene er stort sett de samme som for Hummelfjell Hyttegrens I og II. Etter å ha praktisert disse i en del tid ser en hvor de ikke harmonerer med dagens krav og ønsker og hvor det oftest søkes dispensasjon. Hummelfjell as ønsker og finner det forsvarlig å endre bestemmelsen på følgende punkt: Maksimal bygningsbredde økes fra 7,5 til 8,0 m. (Flere hyttetyper som passer inn i feltet har husbredde på opp mot 8,0 m) Maksimal tillatt mønehøyde økes fra 5,8 m til 6,3 m (Nye byggeforskrifter krever mer isolasjon av golv og tak som igjen krever høyere bygningskontruksjoner. Flere standard hyttetyper med tverrøste trenger denne mønehøyde) Maksimal tillatt takvinkel økes fra 30 til 32 grader. (Takvinkel på 32 grader er normalt der en ønsker å utnytte loftsrom til hems.) En åpner for å tillate gjerde rundt hytta. (Pene gjerder/skigarder kan være en forskjønnelse av området. Hensiktsmessig for å holde eventuelle husdyr unna trapper og terrasser ved bebyggelsen. Det stilles krav til gjerdenes utforming. Nytt punkt: Maksimal tillatt oppfylling på tomta. (Store fyllinger kan ofte bli ett skjemmende element i hyttefeltet. Det ønskes derfor en maksimal høyde på fylling, krav til helningsvinkel på fyllingsskråning og krav til tilplanting av fyllingsskråning. 6. MILJØ- OG SAMFUNNSMESSIGE KONSEKVENSER 6.1. STØY OG LUKT Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 6

7 6.2. NATURMILJØ 6.3. FRILUFTSINTERESSER 6.4. KULTURMINNER 7. RISIKO OG SÅRBARHET En ser derfor at det ikke er behov for å utarbeide ny ROS-analyse. 8. FORSLAGSSTILLERS VURDERING Planforslaget er utarbeidet i tråd med kommunedelplan for Hummelfjell. Det er ikke kommet inn merknader som har betydning til reguleringsendringene. Reguleringsendringene medfører ingen kvalitetsforringelse av eksisterende plan. Tvert i mot noen tomter gis bedre arrondering. Friområdene forringes ikke. Planforslaget medfører mindre vesentlige endringer og bør derfor kunne behandles som Mindre reguleringsendring. 9. VEDLEGG Varslingsbrev Kopi av innkomne merknader Sosi-rapport Reguleringsendring Hummelfjell Hyttegrend III 7