SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn /08 IOI Utvalg for samfunn

Transkript

1 FLEKKEFJORD KOMMUNE Saksbehandler: Ivar Ole Iversen Saksfremlegg Arkivsaksnr: 08/220 Arkiv: 11/76 SAKSGANG Styre, utvalg, komite m.m. Møtedato Saksnr. Saksbehandler Utvalg for samfunn /08 IOI Utvalg for samfunn /10 IOI Arve Mamre, Fidje, Hidra - oppføring av sjøbod - reguleringsendring Saksdokumenter: Nr T Dok.dato Avsender/Mottaker Tittel 16 S Arve Mamre, Fidje, Hidra - Oppføring av ny sjøbod 19 I Fylkesmannen i Vest- Agder Påklaging av vedtaket i US-sak 116/08 20 I Advokatfirmaet Andersen & Snerthammer AS Ulovlig bygging mv gnr. 11 bnr Klage over vedtak i sak US116/08 22 I Arve Mamre Vedr. saknr. 087/08 - mindre vesentlig reguleringsendring gnr. 11 bnr I Legal advokat & eiendom Vedr. klage fra fylkesmannen og Reidar Nilsen m.fl. 25 U Fylkesmannen i Vest- Agder Klage på vedtak i Utvalg for samfunn - Arve Mamre, gnr. 11 bnr. 76, Hidra 24 U Siv.ark. A.O.Penne Melding om vedtak i US-sak 26 I Det kongelige fornyingsog administrasjonsdepartem entet 27 I Fylkesmannen i 148/08 Settefylkesmann - Klage etter planog bygningsloven Forhåndsmelding - Klage etter plan- og bygningsloven Rogaland 28 I Arve Mamre Klage i forbindelse med ikke å overholde informasjonsplikten i sak 087/08 29 U Fylkesmannen i Rogaland 31 I Fylkesmannen i Rogaland Arve Mamre, Fidje, Hidra - sjøbod på gnr. 11, bnr. 76, Manshaus, Hidra - klage Vedtak om mindre vesentlig reg.endring av reg.plan - Arve Mamre, Fidje, Hidra - Oppføring av ny sjøbod 30 U Agder sekretariat Klage i forbindelse med ikke å overholde informasjonsplikten - Arve Mamre, Fidje, Hidra

2 US-026/10 Vedtak: Søknad av fra siv.ark.mnal Arnt Olav Penne om mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplanen for Manshaus avslås. Omsøkte endring av planen må behandles som vesentlig reguleringsendring (plan- og bygningslovens 12-14, første ledd). Grunneier har anledning til å fremme forslag til reguleringsendring, jfr. plan- og bygningslovens Saksopplysninger: Arve Mamre søkte den om prinsippgodkjenning av planer for sjøbu på eiendommen gnr. 11, bnr. 76, Fidje. Kommunen påpekte i brev av til Mamre at omsøkte sjøbu er i strid med gjeldende reguleringsplan for Manshaus, og at oppføring av sjøbua betinger endring av reguleringsplanen. Siv.ark.MNAL A. O. Penne oversendte ved brev av , rev , forslag til mindre vesentlig reguleringsendring som muliggjør oppføring av sjøbu i samsvar med Mamres prinsippsøknad av Finn Mamre, som er far til Arve Mamre, kom i brev av , rev med tilleggsopplysninger i saken. Saken ble lagt fram for utvalg for samfunn til behandling i møte den som sak 87/08. På møtet ble fremlagt brev av fra Arve Mamre og brev av fra Legal advokat og eiendom V/Jorunn Karin Ingebretsen. Utvalget foretok befaring. På bakgrunn av de innkomne dokumentene ble saken vedtatt utsatt. Saken ble på nytt tatt opp til behandling i møte den som sak 116/08. Brev datert fra Holm AS var på forhånd sendt utvalgets medlemmer. Følgende vedtak ble fattet: Søknad om mindre vesentlig endring av reguleringsplanen innvilges. Vedtaket ble fattet med fire mot tre stemmer. Vedtaket er påklagd ved brev av fra Fylkesmannen i Vest-Agder og ved brev av fra adv.firma Andersen & Snerthammer. Fylkesmannen anfører at det er begått saksbehandlingsfeil ved at saken ikke er forelagt Fylkesmannen til uttalelse før vedtak ble fattet. Til saken bemerker Fylkesmannen at reguleringsendringen innebærer endring av reguleringsformål og at endringen ikke kan behandles som mindre vesentlig. Fylkesmannen viser videre til nasjonale føringer mht. utbygging i strandsonen. Klagen bes gitt oppsettende virkning. Advokatfirma Andersen & Snerthammer representerer Ruth og Reidar Nilsen og Roar B. Nilsen og Gunnhild Åsly Nilsen som bor i nærheten av reguleringsområdet og som er brukere av veien forbi den planlagte sjøbua. Klager mener at plasseringen av omsøkte bygning skaper et uoversiktlig og trafikkfarlig kryss og at området langs veien ikke bør bebygges. Klagerne mener videre at reguleringsendringen må behandles som vesentlig endring og at vedtaket følgelig innebærer saksbehandlingsfeil.

3 Legal advokat og eiendom v/jorunn Karin Ingebretsen har i brev av kommentert foreliggende klager. Ingebretsen mener at Fylkesmannens klage bygger på feilaktig faktum i saken. Ved dokumentasjon i form av kart og foto anfører Ingebretsen at omsøkte sjøbu i liten grad beslaglegger strandlinjen i fellesområdet. Ingebretsen mener at innhenting av Fylkesmannens uttalelse før behandling av saken i dette tilfellet er unødvendig, og at saksbehandlingsfeil følgelig ikke foreligger. Uansett ville en forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen ikke endret vedtakets innhold. Ingebretsen mener at vedtaket i sak 116/08 bekrefter at kommunens administrasjon har gitt muntlig tillatelse til oppføring av murer. Når det gjelder klagen fra adv. Snerthammer pva. av Reidar Nilsen m.fl., anfører Ingebretsen at klagerne ikke er direkte berørt av tiltaket, og at kommunen følgelig bør se bort fra klagen. Ingebretsen mener at klagene ikke inneholder nye momenter i saken og følgelig ikke bør tas til følge. Arve Mamre gir i brev av på ny en redegjørelse for hva som er skjedd i saken og kommenterer kommunens saksbehandling. Hovedpunktene i brevet synes å være: Kommunen har gitt muntlig tillatelse til oppføring av murer. Dette bekreftes av ubehandlet saksfremlegg av utarbeidet av tidligere saksbehandler Birkeland. Tillatelse er også bekreftet av Finn Mamre i eget referat fra møte med Birkeland den Mamre viser videre til Asplan Viaks møtereferat av der det heter at kommunen har gitt tillatelse til oppføring av murer uten byggesøknad. At kommunen ikke har reagert på protest/klage fra Gunnhild Åsly Nilsen og Roar B. Nilsen av gjør det rimelig å anta at tiltaket har vært klarert. Kommunen har ikke holdt søker tilstrekkelig informert om sakens behandling og foreliggende dokumenter i saken. Murene ble oppført høsten 2006, men det har ikke vært kommunikasjon mellom kommunen og tiltakshaver før kommunens svarbrev av på søknad om prinsipiell byggetillatelse. Videre har tiltakshaver ikke vært informert om protest/klage fra Nilsen før kommunens brev av Vurdering: Rådmannen har ved behandlingen av sak 116/08 anført at forslaget til reguleringsendring ikke bør godkjennes. Dette standpunkt begrunnes med at gjeldende reguleringsplaner er relativt nye, og at det ikke er skjedd noe i reguleringsområdet som tilsier endring av planene. Videre beslaglegger den planlagte sjøbua en vesentlig del av strandlinjen som i gjeldende planer er regulert til felles badeplass/båtslipp. Sjøbua ligger også uheldig til i forhold til veien og den øvrige sjøhusbebyggelsen. Videre påpekes at reguleringsendringen bør behandles som vesentlig endring og ikke mindre vesentlig endring. Det er i sak samsvar mellom rådmannens vurdering av søknaden og foreliggende klager. Bortsett fra Fylkesmannens anførsel om saksbehandlingsfeil som følge av at søknaden ikke har vært forelagt fylkesmannen på forhånd, er det i klagene ikke fremkommet momenter som ikke var kjent ved behandlingen av sak 116/08. I tilfeller der det i klage ikke fremkommer nye opplysninger, er praksis at saken legges frem for utvalg for samfunn med anbefaling om at vedtaket i saken opprettholdes. I dette tilfellet vil jeg imidlertid tilrå at vedtaket omgjøres. Den viktigste grunn til dette er at omsøkte endring av reguleringsplanene ikke kan behandles som mindre vesentlig reguleringsendring, men må behandles som vesentlig endring. Spørsmålet om skillet mellom vesentlige og mindre vesentlige reguleringsendringer er behandlet i

4 Miljøverndepartementets planveileder Plan og kart etter plan- og bygningsloven (2006). Det heter i veilederen: Som hovedprinsipp gjelder at en mindre vesentlig endring ikke må endre hovedtrekkene i planen. Den må derfor ikke innebære at viktige forutsetninger for å gjennomføre planen blir nevneverdig forandret. Endringen må blant annet ikke medføre økt konfliktnivå, dvs. ny eller større konflikt mellom berørte interesser. Hvis det faste planutvalget er i tvil om endringen er vesentlig eller mindre vesentlig, bør saken behandles som vesentlig etter pbl nr. 1. Som eksempler på endringer som må behandles som vesentlig reguleringsendring nevner veilederen blant annet: Endringer som vil føre til økt konfliktnivå, særlig hvis statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen har gått mot forslag til mindre vesentlig reguleringsendring Endring av reguleringsformål, spesielt hvis formålene er vesentlig forskjellige, og endringen innebærer konsekvenser for berørte interesser eller høyner konfliktnivået mellom disse I dette tilfellet taler følgende forhold for at omsøkte planendring behandles som vesentlig endring: Endringen innebærer bygging i et område som ikke er forutsatt bebygd. Reguleringsplanen for Manshaus åpner ikke for oppføring av nye sjøbuer innenfor område F1C. Eksisterende sjøbu er på planen avmerket som bygning som inngår i planen, for øvrig er det ikke forutsatt oppføring av ny bebyggelse. I reguleringsbestemmelsenes 2 heter det om plassering av bebyggelse innenfor planområdet: Bebyggelsen skal plasseres innenfor de gitte byggegrenser med plassering som vist på bebyggelsessymboler på planen. Det er verken angitt byggegrenser eller bebyggelsessymboler på plankartet innenfor område F1c. Endringen innebærer endring av reguleringsformål Den planlagte sjøbua beslaglegger en vesentlig del av strandlinjen innenfor regulert felles badeplass/båtslipp i område F6 i reguleringsplanen for Deaholmen. Oppføring av sjøbua betinger videre endring av veitraséen til Manshaus. Bygningen blir dessuten liggende med sørvestre hjørne helt ute i veikanten Endringen vil føre til økt konfliktnivå. Det foreligger protester/klage fra beboere i området som mener seg berørt av endringen Fylkesmannen mener at planendringen er vesentlig Når det gjelder uttalelsene fra Legal advokat og eiendom i brev av har jeg følgende kommentar: Tiltakshaver er uenig i påstanden om at omsøkte sjøbu beslaglegger en vesentlig del av strandlinjen i tilknytning til felles badeplass/felles båtslipp. Når søknad om reguleringsendring med båthuset inntegnet sammenstilles med gjeldende reguleringsplaner, viser det seg at nærmere 1/3 av regulert strandlinje beslaglegges av sjøhuset. Jeg mener fortsatt det er grunnlag for å hevde at dette utgjør en vesentlig del av strandlinjen. Det kan diskuteres om det har noen hensikt å forelegge søknaden om reguleringsendring for Fylkesmannen/fylkeskommunen slik saken står i dag. Sakens fakta er kjent, og Fylkesmannen har gjennom sin klage tilkjennegitt sitt syn på søknaden. Formelt sett er det imidlertid begått en saksbehandlingsfeil. I og med at saken er omdiskutert, har jeg tilrådt at saken sendes til uttalelse før utvalg for samfunn eventuelt opprettholder sitt vedtak. Det kan diskuteres om Reidar Nilsen m.fl. kan regnes som part i saken og dermed har klagerett. Adv. Snerthammer anfører at klagerne har rettslig interesse i saken i og med at de er brukere/rettighetshavere i veien og har bolig i nærheten av omsøkte eiendom. I Frihagens kommentarutgave til plan- og bygningslovens heter det:

5 Alle som er eiere eller ellers har formelle rettigheter i de eiendommer som reguleres, vil i utgangspunktet ha klagerett..det må likevel være forutsetningen at klageretten i det hele bare gjelder i forhold til vedkommendes egne interesser. Eieren av en eiendom i det regulerte området vil således ikke kunne klage over sider ved reguleringsplanen som ikke har tilknytning til hans eiendom eller interesser i egenskap av eier. Veien er kommunal og ingen private har rettigheter i veien på det stykket som berøres av reguleringsendringen. Jeg kan ut fra ovenstående ikke se at Reidar Nilsen m.fl. har rettslig klageinteresse i saken, og tilrår følgelig at klagen ikke tas opp til behandling. Når det gjelder uttalelsene i brev av fra Arve Mamre har jeg følgende kommentar: Jeg fastholder det som tidligere er anført, nemlig at kommunen ikke har gitt muntlig tillatelse til oppføring av murer. En muntlig tillatelse ville være i strid med gjeldende praksis. Birkeland hevder selv at slik tillatelse ikke er gitt. Birkelands foreløpige utkast til saksfremlegg gjelder ikke byggetillatelse, men spørsmålet om reguleringsendring. Det som er anført i Asplan Viaks møtereferat om frafall av krav om byggetillatelse, må referenten svare for. Ingen i kommunen går god for utsagnet. Kommunens representant på møtet representerer vann- og avløp og har ingen ting med bygge- og reguleringssaker å gjøre. At kommunen i ettertid ikke har reagert på formuleringen i referatet, kan ikke brukes som argument for å sette i gang arbeid uten byggetillatelse. Det er beklagelig at Nilsens klager fra september 2006 ikke ble oversendt Mamre, og at de ble liggende ubehandlet i lengre tid. Dette kan delvis forklares med en vanskelig bemanningssituasjon i teknisk forvaltning på dette tidspunkt. Jeg kan imidlertid ikke se at det som er skjedd har hatt innflytelse på sakens behandling i kommunen. Mamre ble orientert om protestene ved at gjenpart av disse ble vedlagt kommunens brev av til Mamre. Når det gjelder den øvrige kontakt mellom kommunen og Mamre er så vidt jeg kan bedømme, vanlig praksis fulgt. Det er ikke vanlig å informere søkere om innholdet i saksfremlegg før disse er offentlige. Kommer det supplerende skriv i saker som er ferdig behandlet, legges disse fram for utvalg for samfunn uten kommentarer. Det er da opp til utvalget om det vil behandle saken eller sende denne tilbake til administrasjonen. Hvis utvalg for samfunn vil opprettholde sitt vedtak i sak 116/08, er det viktig at utvalget begrunner vedtaket, jfr. forvaltningslovens 24. Før utvalget eventuelt fatter vedtak om å opprettholde vedtaket, må saken oversendes Fylkesmannens miljøvernavdeling og Vest-Agder fylkeskommune til uttalelse. Saken må dessuten forelegges Kystverket. Utvalget bør også etterkomme Fylkesmannens anmodning om å gi klagen oppsettende virkning. Rådmannens forslag til vedtak: Utvalg for samfunn tar klage av fra Fylkesmannen i Vest-Agder til følge og opphever sitt vedtak av , sak 116/08. Klagen gis oppsettende virkning. Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring avslås.

6 Omsøkte endring av gjeldende reguleringsplaner må behandles som vesentlig reguleringsendring (plan- og bygningslovens 28-1 nr.- 1). Grunneier har anledning til å fremme forslag til reguleringsendring, jfr. plan- og bygningslovens 30. Klage av fra advokatfirma Andersen & Snerthammer tas ikke opp til behandling. Klager anses ikke å ha rettslig klageinteresse i saken Utvalg for samfunn Behandling: H v/jan Kåre Hansen fremsatte følgende forslag til vedtak: Klagen avvises, utvalget for samfunn opprettholder sitt vedtak av , sak 116/08. Ved alternativ votering mellom rådmannens innstilling og J.K. Hansens forslag, ble J.K. Hansens forslag vedtatt med 4 mot 3 st. ( H.G. Aarenes, H.L. Scotland og E.G. Grytten). US-148/08 Vedtak: Klagen avvises, utvalget for samfunn opprettholder sitt vedtak av , sak 116/08. Nye opplysninger i saken Utvalg for samfunn innvilget som sak 116/08 den søknad av , rev fra siv.ark.mnal Arnt Olav Penne om mindre vesentlig reguleringsendring for oppføring av sjøbu for Arve Mamre. Vedtaket ble gjort med 4 mot 3 stemmer. Vedtaket ble påklagd av Fylkesmannen i Vest-Agder i brev av Utvalg for samfunn opprettholdt vedtaket den , sak 148/08. Fylkesmannen i Rogaland har i brev av til kommunen tatt klagen fra Fylkesmannen i Vest-Agder til følge og opphevet utvalg for samfunns vedtak i sak 116/08. Begrunnelsen for vedtaket er at det er gjort saksbehandlingsfeil som ikke kan utelukkes har hatt innvirkning på vedtakets innhold. Saksbehandlingsfeilen er at saken ikke ble sendt Fylkesmannen i Vest- Agder til uttalelse før vedtak ble fattet. Fylkesmannen anfører videre at omsøkte reguleringsendring ikke kan behandles som mindre vesentlig endring. Rådmannens vurdering: Fylkesmannens vedtak innebærer at arkitekt Pennes søknad om mindre vesentlig reguleringsendring må tas opp til ny behandling. Administrasjonens innstilling i sak 116/08 var negativ. Innstillingen lyder: Søknad om mindre vesentlig reguleringsendring avslås. Omsøkte endring av planen må behandles som vesentlig reguleringsendring (plan- og bygningslovens 28-1 nr. 1). Grunneier har anledning til å fremme forslag til reguleringsendring, jfr. plan- og bygningslovens 30. Jeg vil tilrå at utvalg for samfunn fatter vedtak i samsvar med innstillingen i sak 116/08. Henvisningen til plan- og bygningslovens bestemmelser må endres i samsvar med ny planog bygningslov. I og med at innstillingen er negativ, skulle det være unødvendig å sende saken over til Fylkesmannens miljøvernavdeling til uttalelse. Fylkesmannen har i sin klage av gitt en faglig vurdering av spørsmålet om omregulering og konkluderer med at omsøkte endring er vesentlig.

7 Rådmannens forslag til vedtak: Søknad av fra siv.ark.mnal Arnt Olav Penne om mindre vesentlig reguleringsendring av reguleringsplanen for Manshaus avslås. Omsøkte endring av planen må behandles som vesentlig reguleringsendring (plan- og bygningslovens 12-14, første ledd). Grunneier har anledning til å fremme forslag til reguleringsendring, jfr. plan- og bygningslovens Utvalg for samfunn Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Ansvar for oppfølging: Underretning sendes til: Ivar Ole Iversen Siv.ark.MNAL A. O. Penne Arve Mamre Ruth og Reidar Nilsen Gunnhild Å. og Roar B. Nilsen Fylkesmannen i Vest-Agder Adv.firma Andersen & Snerthammer AS Legal advokat & eiendom AS