Saksnummer Utval Vedtaksdato 067/17 Utval for tekniske saker og næring 30.05.2017 050/17 Kommunestyret 15.06.2017 Saksbehandlar: Ine Woldstad Sak - journalpost: 16/252-17/16766 Reguleringssak- plan 983-1- detaljregulering Varhaug øst, gnr 42 bnr 844 Rådmannen si innstilling: I medhold av plan- og bygningslova 12-12 vedtas detaljregulering for Varhaug øst, gnr 42 bnr 844, plan 983-1. 30.05.2017 Utval for tekniske saker og næring Rådmannen si innstilling blei samrøystes vedteke (9/0). UTN- 067/17 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslova 12-12 vedtas detaljregulering for Varhaug øst, gnr 42 bnr 844, plan 983-1. 15.06.2017 Kommunestyret Utval for tekniske saker og næring si tilråding blei samrøystes vedtatt. KS- 050/17 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslova 12-12 vedtas detaljregulering for Varhaug øst, gnr 42 bnr 844, plan 983-1. Bakgrunn for saken: På vegne av Boligpartner AS har Klepp prosjektering utarbeidet et forslag til detaljregulering for et lite boligprosjekt på gnr/bnr 26/660, Opstadvegen 612 på Varhaug. I dag ligger det en eldre bolig på eiendommen, som var en del av et større gardsbruk. Tomten har en størrelse på 1,77 daa og er regulert til bolig i gjeldende plan, plan 983 Varhaug øst, det samme i kommuneplan. Det har blitt holdt flere forhåndskonferanser med ulike tiltakshavere og konsulenter for eiendommen. Første i 2013, først 26.januar 2016 ble planoppstart varslet.
Planen ble førstegangsbehandlet 24.01.2017, men ikke lagt ut på høring før i begynnelsen av april, på grunn av oppdatering av planmaterialet og avklaringer internt. Høringsfristen ble satt til 18.mai. Vedtaket ved førstegangsbehandlingen var følgende: UTN- 003/17 Vedtak: 1. Utvalg for tekniske saker og næring tar i medhold av plan- og bygningsloven 12-3 forslag til detaljregulering Varhaug øst, gnr 42 bnr 844, plan 983-1 opp til behandling. 2. Utval for tekniske saker og næring, vedtar i medhold av plan- og bygningsloven 12-11, å legge ut forslag til detaljregulering, ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: - For å imøtekomme kommunens krav til boligtetthet økes antall boenheter for prosjektet frå seks til syv. - Tilltate takformer endres frå flatt tak til saltak og pultak for å få en betre tilpasning til omkringliggende bebyggelse. - Frisiktlinjer justeres til å følgje vegnorm for Sør-Rogaland. Det kom inn åtte innspill til planen, tre fra offentlige høringsinstanser og resten fra direkte berørte parter. Innspillene er oppsummert og kommentert senere i saken. Presentasjon av planforslaget Prosjektet er noe endret siden forrige behandling, på grunn av vedtaket. Vedtaket krevde et høyere antall enheter enn det forrige planforslaget la opp til. Det ble lagt fram med seks enheter, og legges nå frem til endelig behandling med syv. Følgene av dette er at det er gjort noen mindre endringer med uteoppholdsareal og parkeringsløsning. Selve bygningsformen for boligene er tilnærmet lik, og hagearealeene til bolig 4-7 er mindre enn ved forrige utforming, se figur under. Figur 1 illustrasjonsplan til planutforming som er førstegangsbehandlet. Figur 2 Illustrasjonsplan til en planutforming som tas opp til sluttbehandling. Planen legger til rette for syv boenheter fordelt på to bygningskropper. Det er fem rekkehus og to leiligheter, fordelt på to sammenhengende byggskropper med to etasjer, med pulttak eller saltak. På grunn av ny takform, blir og bygningene høyere enn ved flatt tak, som ble presentert ved førstegangsbehandlingen. Maks % BYA er satt til 40, felles parkering regnes ikke inn i BYA-en. Det er lagt opp til en adkomst per rekke fra Svanevegen og Måkevegen. Planen sikrer to parkeringsplasser for boligrekke KS2, og en parkeringsplass per enhet, samt to gjesteparkeringsplasser for KS»
og KS3. Det sikres to sykkelparkeringsplasser per rekkehus og en per leilighet. Størrelsene på boligene varierer fra 130-150 m2 BRA og leilighetene vil få en størrelse på minimun 50 m2. Kommunal lekeplass i nærheten til prosjektet brukes til å oppfylle krav til sandlekeplass. Avstanden til lekeplassen varierer fra 95 til 150 meter fra dør til lekeplass, fra ytterpunkt planområde til ytterpunkt lekeplass er det ca 50 meter. Figur 3 Utsnitt av plankart. Innspill til planforslaget i høringsrunden Geir Magne R. Auestad Oppfordrer til kommunen å revurdere tilltatte høyder på bebyggelsen i planforslaget. Ny bebyggelse vil bli ca. 4 meter høyere enn Måkevegen 7. I gjeldende reguleringsplan er det åpnet for bebyggelse på 1,5 etasje, mens i nytt planforslag legges det opp til 2 etasjer. Høydeforskjellene vil gi et dårlig helhetsinntrykk. Videre skriver han at 6 boenheter på eiendommen bør være nok, at en ikke bør kreve 7 boenheter. Selv om foreslått boligbebyggelse er høyere enn omkringliggende bebyggelse er bebyggelsen flyttet et godt stykke inn på tomten for å få avstand til eksisterende bebyggelse. Det nye prosjektet vil bli høyere enn de fleste tilgrensende naboeiendommene, men med unntak. Rådmannen vurderer at prosjektet vil tilpasse seg helhetsbilde av bygningsvolumer
og høyder bra, se figur 4. Antall boenheter følger opp kravene til boligtetthet i kommuneplanen. Gerd og Andre Vagle Spør om den siste vegstrekningen, som samler Måkevegen og Svanevegen skal opparbeides i forbindelse med prosjektet. Betyr det at de nå skal kjøre på denne gaten og ikke ut i Opstadvegen? Skal gs-vegen opparbeides på nytt ifm med prosjektet? Stiller spørsmål til antall parkeringsplasser, det er vanlig å ha flere gjesteparkeringsplasser enn kun to parkeringsplasser per enhet og en gjesteparkering. Hvor skal gjestene som ikke får plass parkere, i boliggata? Etasjeantall Ingen andre tilgrensende bebyggelse har 2 fulle etasjer. De nye boligene får fasader vendt mot dem, og det vil bli vanskelig å skjerme deres private uteoppholdsareal mot prosjektets nye hovedfasadae. Det er bedre for nabobebyggelsen om tiltaket ble lavere og forholdt seg til eksisterende reguleringsplan. De er redd tiltaket vil sjenere i nabolaget dersom de blir bygget så høyt som planlagt. Måkevegen og Svanevegen skal opparbeides i forbindelse med prosjektet. I tillegg vil avkjørsel fra vegkoblingen bli stengt. Utfra det rådmannen kan se er det en annen avkjørsel til Opstadvegen enn det som blir stengt i prosjektet. Det er ikke krav om ny opparbeidelse av gs-vegen, men det er krav om at vegen stenges med bom, for å sikre vegen for gjennomkjøring av motoriserte kjøretøy. Antall parkeringsplasser som det er lagt opp til i prosjektet følger kravet i kommuneplanen. Se kommentar til Geir Magne R. Auestad når det gjelder byggehøyde.
Ingve Dubland for Kari og Ola Dubland 1) Fra tomten har det lenge vært et vannsig over til deres eiendom. Forventer at problemet blir løst når tiltaket gjennomføres. 2) Det ser ut som det blir en del høydeforskjeller mellom tiltaksområde og vår tomt. Høydeforskjellene må tas opp på en god måte med mur, med en eventuell støyskjerm oppå. De forventer at forholdene blir løs på en tilfredstillende måte, hvor kostnadene tas av tiltakshaver. 1. I bestemmelsene til planen er det sikret at det skal opparbeides en fordrøyningsmagasin for håndtering av lokalt overvann innenfor planområdet. 2. Arrondering mellom tomtene vil bli avklart på et senere tidspunkt. Det er tiltakshaver som står for kostnadene ved endring. Karl Auestad og Esther Våland Auestad 1) Støy Det må bygges støygjerde inn til vår eiendom pga økt trafikk til nye boliger. Støygjerde må minimum være 2 meter høyt fra ferdig asfalt. 2) Klage på høyde og solforhold Høydene i gjeldende reguleringsplan må ikke fravikes. Høyden på de nye boligene blir opptil 4 meter høyere enn høyden på deres bolig og vil ødelegge solforholdene på eiendommen om morningen og formiddagen. Dårligere solforhold vil også forringe verdien på eiendommen. 1. Den økte trafikken som prosjektet gir, slår ikke ut krav om støygjerde. Rådmannen vil derfor ikke ha grunnlag til å kreve at det skal bli satt opp støygjerde. 2. Prosjektet vil gi dårligere solforhold på sør- og østsiden på tomten, solforholdene på ettermiddagen blir ikke påvirket. Rådmannen vurderer derfor at solforholdene som kurante, se figur 5. Trånerudlå vel Byggehøyder Reagerer på høyden på bebyggelsen, ikke bare tillates to etasjer, men en tillater og at
bebyggelsen legges høyt i terrenget i utgangspunktet. Bebyggelsen blir lagt henholdsvis 4-5 meter over tilgrensende bebyggelse. Vellaget anbefaler at bygningeene blir senket med 2,5 meter og får en naturlig opptrapping av bygninger i området. Lekeplass og antall boenheter Reagerer på kommunens utregningsmetode når det gjelder antall enheter, hvor eksiserende lekeplass blir lagt med i arealregnskapet. Vedrørende byggehøyder se kommentar til Geir Magne R. Auestad. Antall boenheter følger opp kravene i kommuneplanen, utregningsmetoden som benyttes er i tråd med fylkeskommunens utregningsmetode. Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget. Lyse har ingen kommentarer til tiltaket. Fylkeskommunen, skriver at planen følger opp tetthetskravet på 7 boenheter. De anbefaler og en kobling mellom de interne vegene på planområdet. Videre fremmer de et faglig råd om at krav til sykkelparkering tas inn i bestemmelsene til planen, da dette mangler. Vegen er blitt vurdert sammenkoblet internt på tomten tidligere i prosessen, men det vil gi mye asfaltareal, derfor er denne løsningen valgt bort. Det er lagt inn i bestemmelsene krav til sykkelparkering, det er nå sikret 2 sykkelparkeringsplasser per rekkehus og 1 per leilighet. Vurdering: Vurdering er gjort punktvis med en oppsummernede konklusjon.
Boligprosjektet Byggutforming Reguleringsplanen legger opp til pulttak eller saltak, med en gesimshøyde på 6 meter og mønehøyde på 8 m for pulttak og 8,5 m for saltak. I gjeldende reguleringsplan åpnes det opp for 1,5 etasje med saltak. Som det vises på snittene i figuren under blir den nye bebyggelsen jevnt over høyere enn eksisterende bebyggelse, med unntak av en bolig. På grunn av avstand fra eksisterende bebyggelse er rådmannen positiv til forslag høyden. Flate tak, som var i opprinnelig forslag, vil bryte med eksisterende takform, og er ofte noe man forbinder med blokkbebyggelse med høyere utnyttelse eller større prosjekter. Rådmannen anbefaler derfor pulttak eller saltak, til tross for at denne varianten blir noe høyere, fordi den passer bedre med tilliggende bebyggelse, samt det vil stå mer i stil med prosjektets størrelse. Figur 4 Snitt, bebyggelse Tetthetskrav Planforslaget legger opp til syv boenheter innenfor en tomt på 1,78 dekar. Tiltakshaver ønsker å bruke nærliggende kommunal lekeplass for å oppfylle kommuneplanens krav til sandlekeplass. Rådmannen anser grepet som positivt da det gir bedre premisser for en god arondering internt på prosjekttomten. Lekeplassen på 250m2 inngår i arealregnskapet til prosjektet. Med et tetthetskrav på 3,5 boliger per dekar blir kravet til boenheter samlet for prosjektet på 7 boliger. Rådmannen følger da kommuneplanens bestemmelser der bruttoareal, som omfatter nettoareal regulert til bustadformål med tillegg av tilhørende boliggater og lekeplasser,
legges tilgrunn. Rådmannen mener at grepet tiltakshaver gjør med å bruke nærliggende kommunal lekeplass gir gode premisser for å oppnå kommunplanens krav til tetthet på egen tomt, samtidig som man får en god kvalitet. Solforhold Bebyggelsen er i hovedsak lagt mot nord, som gir gode premisser for sol i tilhørende hager og uteoppholdsareal. Figur 3 viser sol/skyggesituasjonen ved vårjevndøgn klokken 15:00. Prosjektet vil ikke ha store konsekvenser for solforholdene til nabotomter. Figur 5 Sol- og skyggeforhold Uteoppholdsareal Prosjektet legger opp til å benytte eksisterende lekeplass som ligger cirka 100 meter fra boligene, avstanden avhenger av hvor man måler fra. Det sikres at lekeplassen kan oppjusteres til dagens kommunale krav til sandlekeplass. Hva som må justeres kan da vurderes gjennom en avtale mellom kommune og utbygger i egen sak. Det er sikret at hver enhet får minimum 30m2 uteoppholdsareal på terreng, som oppfyller kravene i kommuneplanen. Som vist i illustrasjonsplanen vil hagearealene ligge på 38-128m2 avhengig av plassering. Parkering og vegareal Offentlige trafikkareal
Reguleringsplanen sikrer at Måkevegen og Svanevegen sammenføyes i henhold til reguleringsplan 983. Løsningen innbærer også at dagens adkomst til tomten, direkte fra fv. 181 Opstadvegen stenges. Rådmannen anser dette som en positiv konsekvens, som gir en bedre og mer oversiktelig trafikksituasjon, både internt på det kommunale gatenettet, og for fylkesvegen. Adkomst og privat trafikkareal. Boligprosjektet får to adkomster. En til Måkevegen og en til Svanevegen. Begge adkomstvegen vil ha tilstrekkelig snuareal for personbiler. Tiltakshaver har valgt å legge til rette for individuelle parkeringsplasser for den ene boligrekken med kun rekkehus. For den andre boligrekken, hvor det og legges opp til leiligheter, er parkeringsplassen samlet i et fellesanlegg, med to gjesteparkeringsplasser. For konsentrerte boligprosjekt er det, i henhold til kommuneplanen, krav om at deler av parkeringskravet må dekkes på en felles parkeringsplass. Prosjektet sikrer da to gjesteparkeringsplasser, hvorav en med HC-utforming. Man får derfor et avvik på dette punktet med individuelle parkeringsplasser. Rådmannen mener avviket kan tillates, da grepet gir en god arrondering av tomten og er hensiktsmessig i forhold til boligformen. Det skal etableres 2 sykkelparkeringsplasser per rekkehus og 1 per leilighet. I kommuneplanen er det krav til 1 per 100m2. Administrasjonen mener dette er tilstrekkelig i prosjektet. Hver enhet får og en carport som man har mulghet til å lagre sykler i. Inntegnet frisikt følger vegnormen for Sør-Rogaland. Andre forhold Renovasjon Det er satt av to felt for renovasjon, tilknyttet adkomstene til tomten. Feltene fremstår som tilgjengelige for tømming og vil bestå av søppeldunker. Det er ikke satt noe krav om inngjerding av området eller lignende. Rådmannen mener løsningen er kurant og at det ikke er behov for ytterligere krav til utforming eller nedgravde containere for såpass små prosjekt. Overvann Det er lagt inn en bestemmelse som sikrer at overvann skal håndteres på egen tomt. Rådmannen mener det er en god løsning og har ingen ytterligere kommentarer. Støy Området er ikke ansett til å være spesielt støyutsatt, det er derfor ikke gjort noen videre utredninger. I bestemmelsene er det sikres at innendør støynivå skal være iht. byggeforskriftene og at støynivå fra veg skal ligger under 55Lden ved uteoppholdsarealer, som er anbefalt overordna støyretningslinjer. Konklusjon Planforslaget legger opp til et prosjekt med en ok tilpasning til omkringliggende bebyggelse med tanke på volum. Grepet med å bruke kommunal lekeplass for å oppfylle krav til uteoppholdsareal gir store private hager. Planen legger opp til rekkefølgekrav som sikrer en opparbeiding av vegen rundt tomten, som igjen gir en rundveg mellom Måke- og Svanevegen, man stenger også dagens avkjøring til Opstadvegen fra tomten og sikrer en opprustning av nærliggende lekeplass. Rådmannen anser dette som utelukkende positive konsekvenser av planen. Rådmannen tilrår at reguleringsplanen godkjennes slik den
foreligg.er Vedlegg: Plankart Bestemmelser Planbeskrivelse Illustrasjonsplan Sol_Terrengsnitt Binder alle innspill