Næring, miljø og teknisk Flatanger. Eian, gnr 13 bnr 9 - Reguleringsplan, 2.gangs behandling.

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe:2007/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Eian, gnr 13 bnr 9 - Reguleringsplan, 2.gangs behandling. Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk 13/ Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne forslag til reguleringsplan for Eian av oktober Innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling tas dermed ikke til følge, og planen vil gå til mekling.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Reguleringsplanforslag Bjørn Arve Kløvvik S Eian, gnr 13 bnr 9 - Søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid U Eian, gnr 13 bnr 9 - Søknad om Bjørn Arve Kløvvik oppstart av reguleringsplanarbeid U Kunngjøring Namdalsavisa m.fl. I Reguleringsplan for Eian gnr 13 bnr Knut Kløvvik 9. I Oppdatert reguleringsplan av Knut Kløvvik S Eian, gnr 13 bnr 9-1.gangs behandling av reguleringsplanforslag U Eian, gnr 13 bnr 9-1.gangs behandling av reguleringsplanforslag Bjørn Arve Kløvvik I Klage på vedtak av 1. gangs behandling av reguleringsplanforslag for Eian I SV: Angående klagesak, reguleringsplanen Eian! S Eian, gnr 13 bnr 9 - Ny vurdering av reguleringsplanforslag U Eian, gnr 13 bnr 9 - Ny vurdering av reguleringsplanforslag Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. Knut Kløvvik Bjørn Arve Kløvvik I Reguleringsplan for Eian Knut Kløvvik U Reguleringsplan for Eian - gnr. 13 Adresseliste bnr gangs behandling U Kunngjøring Namdalsavisa I Foreløpig svar Norges vassdrags- og energidirektorat I FW: Høringsuttalelse - Reguleringsplan gnr 13 bnr 9 - Eian - Flatanger kommune - Nord- Trøndelag fylke Kystverket 3. distrikt I Høringsuttalelse Sametinget /Sámediggi I FW: Høringsuttalelse - Reguleringsplan gnr 13 bnr 9 - Eian - Flatanger kommune - Nord- Trøndelag fylke Kystverket, Midt-Norge U Eian - gnr. 13 bnr. 9 - Høringsuttalelse til reguleringsplan Ref 2007/ Øivind Strøm I Reguleringsplan for Eian gnr.13 bnr.9 Fiskeridirektoratet Region Trøndelag I Reguleringsplan for Eian, NVEs uttalelse Norges vassdrags- og energidirektorat I Høringsuttalelse Reindriftsforvaltningen Nord-

3 Trøndelag I Høringsuttalelse Fiskeridirektoratet Region Trøndelag I SV: Mal for ROS-analyse Knut Kløvvik I Fylkesmannens uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Fylkeskommunens uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I FW: Reguleringsplan for Eian - Tilleggsuttalelse fra NVE Norges vassdrags- og energidirektorat I Budsjett for arkeologisk Nord-Trøndelag fylkeskommune forundersøkelse U Budsjett for arkeologisk Bjørn Arne Kløvvik forundersøkelse I Budsjett for arkeologiske Nord-Trøndelag fylkeskommune forundersøkelser I Kulturvernfaglig uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune X Faktura arekologiske undersøkelser U Reguleringsplan Eian - faktura for Bjørn Arne Kløvvik arkeologiske undersøkelser I Forslag til reguleringsplan Eian, gnr Knut Kløvvik 13 bnr 9. U Reguleringsplan for Eian, gnr 13 bnr 9 i Flatanger. Kommunen ber om ny uttalelse etter endringer av planforslag. I Fwd: Forslag til reguleringsplan Eian, gnr 13 bnr 9. U Reguleringsplan for Eian - siste versjon, juli Kommunen ber om deres uttalelse. Nord-Trøndelag fylkeskommune m.fl. Bjorn A Klovvik Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I NVE har innsigelser til planen Norges vassdrags- og energidirektorat I Fylkesmannens uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Forslag til reguleringsplan Eian, gnr 13 bnr 9. I Forslag til reguleringsplan Eian med planbeskrivelse I Tilbakemelding på uttalelser fra fylkesmannen/fylkeskommunen S Eian, gnr 13 bnr 9 - Reguleringsplan, 2.gangs behandling. X Særutskrift - Eian, gnr 13 bnr 9 - Reguleringsplan, 2.gangs behandling. U Eian, gnr 13 bnr 9 - Reguleringsplan, 2.gangs behandling. Knut Kløvvik Nord-Trøndelag fylkeskommune Klovvik, Bjorn Bjørn Arve Kløvvik Vedlegg 1 Planbeskrivelse Eian_131010

4 2 Reguleringsbestemmelser-Eian_ Reguleringsplankart Eian_ ROS-risiko og sårbarhetsanalyse_ Fylkesmannens uttalelse 6 Fylkeskommunens uttalelse 7 Fylkesmannens uttalelse 8 Forslag til reguleringsplan Eian med planbeskrivelse 9 Flatanger Kommune - presisering tomter v gården ver 2 Saksopplysninger Flatanger kommune mottok i 2007 søknad fra Bjørn Arve Kløvvik om at han ønsket å få tatt opp eiendommen Eian, gnr 13 bnr 9 til regulering. Dette med formål innregulering av fritidsbebyggelse og næring/utleieformål. I kommuneplanens arealdel av 2006 ligger de omsøkte arealene i et LNF-område. I tilhørende strategikart for fritidsbebyggelse og ervervsbebyggelse, er områdene omkring eksisterende bebyggelse avsatt til LNF-område med spredt ervervsbebyggelse. Arealene øst for bebyggelsen på eiendommen er i samme kart delvis avsatt til områder hvor det kan fremmes forslag til regulering av hyttetomter, og delvis til områder hvor det ikke er ønskelig med regulering av hyttetomter. Sektorinteresser som berøres er jord- skogbruk, vilt og kulturminner. Jordbruksinteressene er minimale på et bruk som ikke har vært i drift på mange tiår, og det er nesten ikke snakk om dyrkede/dyrkbare arealer. Det er ikke vesentlige viltinteresser knyttet til området. I kulturminnebasen på nettet Askeladden vises det at det er gjort funn av et gravminne nordvest for eksisterende bebyggelse i Eian, og dette må hensyntas i det videre arbeidet. Ellers ligger deler av arealene innenfor 100-metersbeltet med de føringer som ligger for slikt areal. Eian blir i dag benyttet som ferieleiligheter og litt camping. Det foreligger ikke reguleringsplan for området, men det ble arbeidet med en reguleringsplan på tidlig -90 tall som kom så langt som til 2. gangsbehandling, men dette arbeidet ble ikke sluttført. Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk behandlet oppstartssøknaden i sitt møte den , hvor det ble fattet følgende vedtak: Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker gir tillatelse til oppstart av reguleringsplanarbeid med formål innregulering av hyttetomter og ervervsbebyggelse med tilhørende anlegg på eiendommen Eian gnr 13 bnr 9. Dette på følgende vilkår: Reguleringsplankart og reguleringsbestemmelser må utarbeides av fagkyndige Peler skal settes ut i marka ved utarbeidelse av plan, og pelene skal innmåles og koordinatfestes (+/- 5 m) Det frarådes hytter på ytre del av kolle nord for kommunal veg/bru Varsel om planstart ble sendt berørte parter og kunngjort. Næring, miljø og teknisk har mottatt planforslag fra planlegger Knut Kløvvik på vegne av Eian Invest AS. Planforslaget inneholder forslag om til sammen 67 nye hyttetomter fordelt på fire områder som vist på reguleringskartet. I tillegg ønskes regulert et areal omkring dagens

5 bebyggelse til område for kombinert bebyggelse og anlegg, som vil bestå av: bolighus for utleie, 6 utleieenheter i kjedet rekke, 5 mindre rorbuer for utleie nord for utleiehyttene samt ett uthus/badhus/naust i samme rekke. Det planlegges også 2 nye småbåthavner på nord- og sørsida av bebyggelsen. I tillegg planlegges et område på Storkløvningen til leirplass med gangforbindelse fra Eian. I tillegg kommer atkomstveier og parkering. Alt dette som et ledd i å utvikle dagens virksomhet med ferieleiligheter og camping på Eian. Reguleringsplanforslaget ble tatt opp til 1.gangs behandling i hovedutvalg for næring, miljø og teknisk, og det ble fattet følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Eian av mars 2011 med bestemmelser. Dette på følgende vilkår: Tomt nr. 58, 59, 60, 61 og 62 tas ut av planen Punkt i bestemmelsene må bearbeides slik at det blir samsvar mellom valgt bygningstype og oppgitt rafthøyde/gesimshøyde/mønehøyde Tomt nr 49, 51, 53, 55 og 57 skal gis bestemmelser om 1 etasje Planen sendes til berørte offentlige parter og grunneiere innenfor reguleringsplanområdet etter at planen er revidert. Dette i medhold til plan- og bygningslovens og I etterkant av dette vedtak er det innkommet klage fra tiltakshaverne Bjørn Arve Kløvvik og Knut Kløvvik, datert og Vedlagt klagen følger en fotomontasje av hyttene 58, 59 og 60. I klagebrevene fremgår det at grunneierne ikke ønsker å ta ut tomtene 58, 59 og 60 av planforslaget. De mener hyttene vil framstå lite dominerende samtidig som de underordner seg terrenget og landskapet på aktuelt sted. Dette er sikret gjennom strenge og tydelige reguleringsbestemmelser for nettopp disse tre hyttene. De understreker også viktigheten av å få utviklet disse tre hyttetomtene da det er inntektene av salg av tomtene omkring eksisterende anlegg på Eian som skal gi det økonomiske grunnlaget for utvikling av næringsdelen på selve Eian. For øvrig tar de hovedutvalgets merknader til etterretning og vil bearbeide planen i henhold til disse. I henhold til den nye planloven har ikke grunneierne rett til å få prøvd vilkårene i reguleringsvedtaket for kommunestyret når arealene ikke er utlagt til utbyggingsformål i kommuneplanen, slik det var muligheter for etter gammel lov. Men ettersom det er innkommet nye opplysninger inkludert visualiseringer av tiltakene velger vi å legge fram reguleringsforslaget for ny vurdering. På bakgrunn av dette fattet hovedutvalget følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for næring miljø og teknisk finner å kunne ta inn forslaget om innregulering av de tre hyttetomtene 58, 59 og 60 som vist på vedlagt kart, til vurdering i førstegangsbehandlingen av reguleringsplan for Eian. Oppdatert kart og reguleringsbestemmelser må innsendes før saken kan sendes på høring. Saken ble deretter sendt på høring og følgende høringsuttalelser innkom: Kystverket, uttalelse av :

6 Ingen merknader Sametinget, uttalelse av : Ingen merknader Fiskeridirektoratet, uttalelse av : Ingen merknader Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Ingen merknader Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Oppsummeringsvis så fremmer Fylkesmannens miljøvernavdeling innsigelse til tomtene T58, T59, T60, T63, T64, T65, T66 og T67. Det fremmes også innsigelse til bygg-og anleggsområde, underformål leirplass. Innsigelsen begrunnes ut fra hensynet til miljøkvalitetene i strandsonen, spesielt friluftsliv, biologisk mangfold og landskap. Se vedlagt brev. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Uttrykker skepsis til noen av tomtene spesielt tomtene T58-T60, og disse tomtene anbefales tatt ut, og de mener kommunen bør vurdere å ta ut alle tomtene langs Eiansundet. Har i tillegg en del generelle merknader samt at de varsler behov for befaring i forhold til å avklare forholdene rundt kulturminner. Se vedlagte brev. Tiltakshaver ble informert om disse uttalelsene og ble bedt om å få gjennomført arkeologisk befaring før kommunen kunne gå videre med planbehandling. Samtidig ble tiltakshaver bedt om å se på innsigelsesvarselet fra Fylkesmannens miljøvernavdeling, og vurdere om det skulle fremmes noen endring som hensyntok disse. Dette arbeidet tok lang tid å få gjennomført, og etter at arkeologisk befaring var gjennomført ble disse funnene innarbeidet i planforslaget, og planen ble sendt på ny høring til de instanser som hadde hatt merknader tidligere i prosessen. NVE, uttalelse av : De forutsetter at kravene i TEK 10 om sikker byggegrunn mot naturfare må være avklart før tiltaksrealisering pga problematikk omkring leire i reguleringsområdet. I områder hvor det ikke klart framgår via flybildereller lignende at det er god byggegrunn, krever de at det tas inn en reguleringsbestemmelse om at det skal gjennomføres geoteknisk vurdering og dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet iht TEK 10 7 med veiledning før tiltaksrealisering. Inntil dette er gjort har vi innsigelse til planforslaget. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Fylkesmannen opprettholder sin innsigelse fra tidligere og har i tillegg noen plantekniske merknader til planforslaget. Se vedlagte brev. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Fylkeskommunen er fortsatt skeptisk til en slik omfattende utbygging som det legges opp til, og ønsker i større grad at reiselivs-/turisme delen i større grad bør rendyrkes på selve Eian. Når det gjelder kulturminner finner de at de hensyn som nå er tatt er tilstrekkelig, men at det må innarbeides en tekst som referert i høringsuttalelsen i planbestemmelsene før planen kan godkjennes. Se vedlagte brev. De nye uttalelsene ble oversendt tiltakshaver som har kommet med følgende tilbakemeldinger på disse:

7 Brev fra Bjørn Arve Kløvvik av : Her oppsummerer og argumenterer Kløvvik for at det er av stor betydning for dem og få med hele pakken av tomter på og rundt Eian for at det skal kunne bli en realisering av hele prosjektet. Påpeker også at de har redusert opprinnelige planer gjennom å ta ut tomtene nord for den kommunale vegen, på Tjønnhaugen, samtidig som ei utbygging som planlagt vil gi en mye bedre adkomst for allmennheten til Kløvningan-området. Se vedlagte brev. Kommunen har samtidig fått oversendt et oppdatert plandokument med bestemmelser og beskrivelse i henhold til det som tiltakshaverne står på at de ønsker å gå videre med. Vurdering Omsøkte reguleringsområde omfatter eiendommen 13/9 Eian i Flatanger. Eiendommen benyttes i dag til turisme gjennom ferieleiligheter og litt camping. For å kunne sikre og videreutvikle dette konseptet i Eian synes det fornuftig å ta opp eiendommen til regulering. De foreløpige planene for utvikling av Eian er spenstige, og vil hvis de lar seg realisere tilføre kommunen et utvidet og fremtidsrettet ferie-/ opplevelsessenter. Noen problemstillinger i forhold til det videre arbeidet er knyttet til at arealene omkring eksisterende bebyggelse og Løvøybrua i strategisk kart er avsatt til spredt ervervsbebyggelse. Dette innebærer at det i utgangspunktet er føringer på at en ikke ønsker noen særlig utbygging av private hytter i dette området, mens det er gitt åpning for utbygging til næringsformål. For de øvrige arealer øst på eiendommen er arealene ned mot sjøen i sone for nei til hyttebygging mens de litt høyereliggende områdene er innenfor sone for hvor det kan fremmes forslag til reguleringsplan. Føringer i forhold til at det er registrert kulturminner på eiendommen og på naboeiendommen i Fallet, samt fokus på allmennhetens tilgang til viktige friluftsområder og fiskeplasser på land er viktige momenter og hensynta. Sett i forhold til de føringer som ble gitt i oppstartsvedtaket bør hyttene T61 og T62 tas ut av planen da disse i for stor grad vil privatisere kollen nord for kommunal vei ved Eiansundet. T63 vurderes å ligge i så tett tilknytning til eksisterende bebyggelse at denne ikke vil være i konflikt med friluftsinteressene. Tomtene T58-T60 ligger også noe eksponert til på nord-øst sida av eksisterende bebyggelse i Eian. Dette er 3 tomter oppe på et lite platå med svært god utsikt utover fjorden, men med god dekning i bakkant gjennom et stort og massivt fjell. Disse tomtene er tenkt som et ledd i å finansiere den mer næringsretta utbygginga i Eian, og vurderes som akseptable også fordi de ligger i såpass tett tilknytning til eksisterende anlegg. De øvrige tomter oppe på selve platået vurderes ikke å være konfliktfylte i forhold til det som er kjent kunnskap i dag. Veien som er planlagt opp til hyttetomtene fra eksisterende bebyggelse på Eian, synes krevende utifra tilgjengelig informasjon. Dette på grunn av bratt og krevende terreng. I planbeskrivelsens pkt 10.1 framgår det at det i dag går en gammel kjerrevei i denne traseen som er tenkt benyttet kun til nødvendig transport etter tillatelse fra grunneier, og veien er tenkt avstengt med bom for motorisert trafikk. Dette innebærer at den hovedsakelig vil bli benyttet til gangvei, noe som også gir en god tilgang til sjø/havneområdene for disse hyttene. Når det gjelder pkt i bestemmelsene som omhandler grad av utnytting for hyttetomtene så bør disse justeres noe slik at de blir mer i samsvar med nåværende praksis. Gesimshøyden må justeres for feltene T1 T3, og for å få fornuftige regler når det skal tillates arker på byggene bør maksimal gesimshøyde settes til 6 m og maksimal mønehøyde settes til 7 m. Når det gjelder

8 felt T4 hvor det skal tillates pulttak bør maksimal rafthøyde økes til 3,60 m for å få en fornuftig utnyttelse. I forhold til samfunnssikkerhet og beredskap er det utfordringer knyttet til leire/kvikkleire på deler av arealene i Eian, og dette vil bety at nærmere undersøkelser må foretas før deler av utbygginga på løsmasser kan settes i gang. Nye momenter i forbindelse med 2.gangs behandling: Siden første gangs behandling har det vært en lang og kronglete prosess for å komme dit man er i dag med et planforslag slik det nå foreligger. De fleste av merknadene som er innkommet i prosessen er nå hensyntatt og innarbeidet i planen. Det man nå står igjen med er grovt sett innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Dette omhandler hyttetomtene langs Eiansundet, de tre tomtene oppe på brinken ovenfor Nordvika samt leirplassområdet ute på Kløvningen. Siden 2007 har det vært avholdt flere befaringer på området, og flere Hovedutvalg har hatt planforslaget til behandling. Siste gang planforslaget var til politisk behandling var i 2011 og det ble da fattet et enstemmig vedtak om at hovedutvalget ønsket å gå for det framlagte planforslaget. Siden den gang har det vært flere runder med avklaringer i forhold til bla kulturminner og søkerne har fått anledning til å komme med innspill etter at Fylkesmannen har varslet innsigelse til deler av planen. Tiltakshaver presiserer i sitt siste brev at det er svært viktig å få til hele utbygginga nede på Eian for at en skal kunne greie å realisere det planlagte løftet for Eian som reiselivs-/turistanlegg. Samtidig er det klart at de tomtene som det er fremmet innsigelse mot ligger til dels i allerede berørte områder. Dette gjennom at tomtene oppe på brinken vil bli liggende i bakkant av reiselivsanlegget samt at tomtene mot Eiansundet ligger i området mellom steinfylling for kommunal veg og eksisterende hyttetomt på samme område. Siden oppstarten av dette planarbeidet har flere hovedutvalg og flere representanter fra Fylkesmannen/Fylkeskommunen vært på befaring på området. På tross av mange argumenter for å godkjenne plane som framlagt fra tiltakshaver og tilsvarende mange argumenter fra regionale/statlige myndigheter om at planen bør reduseres og enkelte tomter tas ut, så har det ikke lyktes å få partene til å nærme seg en omforent løsning. Fra kommunens side har det vært gjort forsøk på å utfordre partene til å finne en omforent løsning men dette har ikke ført fram, og tiltakshaver står fortsatt på at han ønsker alle tomtene slik de ble godkjent ved 1.gangs behandling, mens Fylkesmannen opprettholder sine opprinnelige innsigelser. Hovedutvalget må foreta en vurdering på om dette er en sak der mekling er formålstjenlig, men utifra tidligere vedtak i saken og at det ikke er noen nye momenter som er kommet inn så anbefales det at planen godkjennes, og dermed går til mekling. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef