Næring, miljø og teknisk Flatanger. Reguleringsplan Sandmohavn gnr 1 bnr 2-2.gangs behandling

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2010/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Reguleringsplan gnr 1 bnr 2-2.gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Reguleringsplan for, gnr 1 bnr 2, med bestemmelser av stadfestes. Vedtaket er fattet i medhold av Plan- og bygningslovens

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Søknad om oppstart av Elin Frisendal reguleringsplanarbeid for, gnr. 1 bnr. 2 S Elin Frisendal - Søknad om oppstart på revidering av reguleringsplan U Elin Frisendal - Søknad om oppstart Elin Frisendal på revidering av reguleringsplan I Angående søknad om Sigvard Magelssen reguleringsendring for - gnr. 1 bnr. 2 I Klage ang. reguleringsplan Gunvor Ulvesten U Vedrørende reguleringsplan - Elin Frisendal S Reguleringsplan for, gnr 1 bnr 2-1.gangs behandling I Forslag til reguleringsplan for Carl Danielsen Sandmohamn gnr. 1 bnr. 2 I Nytt plankart Sandmohamn Carl Danielsen U Reguleringsplan for, Elin Frisendal gnr 1 bnr 2-1.gangs behandling U Reguleringsplan - gnr. Adresseliste m.fl. 1 bnr gangs behandling U Kunngjøring Namdalsavisa og Trønder-Avisa I Regulerings plan - Sigvard Magelssen gnr.1 bnr.2 av I Kystverkets uttalelse Kystverket, Midt-Norge X Regning kunngjøring fra NA X Regning kunngjøring Trønder-Avisa U Elin Frisendal - reguleringsplan Uttalelse fra kommuneoverlegen Næring, miljø og teknisk I Kommuneoverlegens uttalelse Kommuneoverlegen Midtre Namdal Samkommune I Reindriftsforvaltningens uttalelse Vestre Namdal reinbeitedistrikt, v/lars Toven I Reguleringsplan 1.gangs behandling- frist for uttalelse Statens vegvesen I Fylkesmannens uttalelse til forslag Fylkesmannen i Nord-Trøndelag til reguleringsplan 1/2 I Merknader til Reguleringsplan Myhre/Rønning I Reguleringsplan Myhre/Rønning I Uttalelese vedrørende regulering Sametinget I Vedrørende reguleringsplan Heidi og Inge Rian

3 I Angående reguleringsplan Stig Myhre I Reguleringsplan Nord-Trøndelag fylkeskommune I Foreløpig svar - Reguleringsplan for Norges vassdrags- og energidirektorat I Omlegging av adkomstveg til naust Jan Ulvesten m.fl. på Hamn I Ang. reguleringsplan - kulturminner under vann NTNU Vitenskapsmuseet, Seksjon for arkeologi og I FW: NVEs uttalelse til Reguleringsplan for, se vedlegg. Vi sender uttalelsen kun i denne e-posten. Hilsen Ole M. Espås, NVE kulturhistorie Norges vassdrags- og energidirektorat I NVE`s uttalelse Norges vassdrags- og energidirektorat U Vedrørende reguleringsplan for, gnr 1 bnr 2 i Flatanger kommune Geir Risvik U Reguleringsplan for i Flatanger - Oversendelse av revidert planutkast. Vi ber om ny uttalelse. Nord-Trøndelag fylkeskommune I Forslag til reguleringsplan for Potet'n Sandmohamn I Fylkeskommunens uttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune S Reguleringsplan gnr 1 bnr 2-2.gangs behandling I SV: Carl Danielsen Vedlegg 1 reguleringsbestemmelser_sandmohamn_ Kart Saksopplysninger Elin Frisendal fremmet søknad om oppstart av reguleringsplanarbeid med formål å revidere gjeldene reguleringsplan for av 1999 i mai Grunneieren ønsket å foreta følgende endringer i gjeldende reguleringsplan: Innregulering av 3 nye hyttetomter i gammelt felt Innregulering av 1 ny tomt øst for gnr 1/3 mot grensa til gnr 1/1. Innregulere gårdstunet som et område for bolig/fritidsbolig med sikte på fradeling av bygningene. Innregulering av 4 nye nausttomter i samme område som eksisterende naustbebyggelse, tilsvarende de nye hytteenhetene. Regulere inn ny gårdsvei. Flytte eksisterende vei til gårdstunet mot eiendomsgrensa i vest.

4 Planstatusen er eksisterende reguleringsplan for av 5. oktober I strategidokument og temakart for fritidshus- og ervervsbebyggelse av 2006 er planområdet innenfor arealene hvor det kan fremmes forslag til reguleringsplan for hytter. Eksisterende felt er ferdig utbygd, men har potensiale for flere enheter. Oppstartssøknaden ble fremmet for hovedutvalget i juni 2010, hvor det ble fattet følgende vedtak: Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalget for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker har ingen merknader til at det startes reguleringsplanarbeid med formål å revidere eksisterende plan for av 5.oktober Dette på følgende vilkår: Planen må utarbeides av fagkyndig Peler skal settes ut i marka for alle nye byggetiltak, og pelene skal innmåles og koordinatfestes (+/- 5 m) Retningslinjene i temakartet for fritidsbebyggelse av 2006 skal følges Det må gjøres vurderinger om det skal innreguleres noe sjøareal i planen i forhold til båtutlegg/flytebrygge. Varsel om planstart sendes alle grunneiere innenfor planområdet og kunngjøres. Som følge av kunngjøringa kom det inn to nabomerknader til planoppstarten: Uttalelse fra Gunvor Ulvesten av : Påpeker at veien opp i hyttefeltet ikke er dimensjonert for ytterligere trafikk slik den nå ligger, og at ny bilvei til naustene vil blokkere for adkomst til noen av naustene. Uttalelse fra Sigvart Magelsen av : Ber om at korrekte eiendomsgrenser for sin eiendom blir innarbeidet i reguleringsplankartet. Kommunen mottok så forslag til reguleringsplan fra grunneier utarbeidet av Potetn v/ Carl Danielsen. Planforslaget er i samsvar med det som ble skissert i oppstartssøknaden og består av innregulering av 4 nye hyttetomter, ny veiatkomst til naustrekka ved sjøen, gårdstunet omreguleres til fritidsformål og atkomst med tilhørende parkering til strandområdene som reguleres til badeplass. Hovedutvalg for næring miljø og teknisk behandlet planforslaget i sitt møte den , og fattet følgende vedtak: Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for av med bestemmelser. Dette på følgende vilkår: Avkjørsel til gårdstun må samordnes med ny planlagt atkomst til naustrekka langs dyrkajordkanten vest i planområdet, med den følge at dagens atkomst til gårdstun og naust tas ut av planforslaget Revidert plan sendes til berørte offentlige parter og grunneiere innenfor reguleringsplanområdet. Dette i medhold til plan- og bygningslovens og Det har innkommet følgende høringsuttalelser: Sigvard Magelssen, uttalelse av :

5 Kan ikke se at eiendomsgrensene til hans boligeiendom er rettet opp. Påpeker også at atkomstvei til naustene bør legges øst for fjøset ved gårdstunet. Kommuneoverlegen i MNS, uttalelse av : Statens vegvesen, uttalelse av : Krever at parkering for de nye hyttene F7-F10 skjer på sør siden av Fylkesveien, og at P1 omdefineres til LNF-område slik at arealet kan skilles fra Fylkesvegen med grøft. Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Sametinget, uttalelse av : Stig Myhre, uttalelse av : Er kritisk til at det legges opp til felles atkomst og parkering til strandsonen fra hans private vei, men har ikke merknader til at veien kan benyttes av nyplanlagt tomt beliggende ved hans eiendom. Han ønsker at atkomsten til stranda skal gå via veien ned til naustrekka. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Landbruksavdelingen: så lenge ikke ny dyrkajord tas i bruk til utbyggingsareal. Miljøvernavdelingen: Heidi og Inge Rian, uttalelse av : I forslag til bestemmelser står det at F1-F10 ikke skal ha innlagt vann, og skal ha tørrdo. De er eiere av fritidseiendom F6 og har slamavskiller som er godkjent i 2001, og har innlagt vann fra Utvorda vassverk. De påpeker også at de har strømtilknytning via jordkabel, og ber om at disse forholdene innarbeides i bestemmelsene. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Ingen planfaglige merknader til forslaget. Varsler behov for en 9 undersøkelse da de må avklare om dyrkamarka innenfor en reguleringsplan inneholder automatisk freda kulturminner. Dette gjennomføres gjennom visuelle registreringer og flateavdekking på dyrkamarka. Samlet kostnad er beregnet til kr ,-. Jan Ulvesten m.fl, uttalelse av : Anser at planlagt veitrase vest for gårdsbebyggelsen er uegnet pga av ustabile masser. Ønsker veitrase øst for driftsbygningen. NTNU, vitenskapsmuseet, uttalelse av : NVE, uttalelse av : Det er marine avsetninger i området, og i slike avsetninger kan det ikke utelukkes at det er lommer med kvikkleire eller andre skredfarlige masser. Dersom det skal foretas inngrep i områdene rundt elvekant/elvedal anbefales det at det blir vurdert av geotekniker.

6 Uttalelsene ble forelagt grunneier og planlegger, og som oppfølging av dette ble det arrangert befaring med Statens Vegvesen, og det ble skrevet følgende referat fra befaringa: Befaring i gnr 1 bnr 2 den hvor Statens Vegvesen v/ Geir Risvik møtte Svein Frisendal på vegne av grunneier Elin Frisendal, og Øivind Strøm fra teknisk etat i Flatanger kommune. Befaringa komi stand pga av varslet innsigelse fra Vegvesenet til parkeringsplan P1 i forslag til reguleringsplan for området. Resultatet av befaringa ble at grunneier vil regulere bort parkeringsplass P1 (angi arealet som LNF-område) og lage avskjæringsgrøft mot Fylkesveien. Dette innebærer at all parkering for hyttene i feltet skal legges på sørsiden av vegen, dvs parkering skal skje på egen tomt. Alternativt blir det laget en avlastningsparkering i god avstand fra Fylkesveien på samme side av veien som hyttetomtene befinner seg. Statens Vegvesen slutter seg til en slik løsning, og trekker dermed sin innsigelse til planforslaget. Grunneier påpekte også til høringsuttalelsen fra Fylkeskommunen som krevde befaring og flateavdekking av dyrkamarka, at dette syntes urimelig da det ikke planlegges nye tiltak på dyrkamarka, og denne skal brukes som før og reguleres til jordbruksformål. Ny praksis fra Fylkeskommunen på dette førte til at grunneiers innspill ikke ble tatt til følge. Kommunen synes ikke det er heldig med en utvikling der framtidens reguleringsplaner blir mer oppdelte og en får mindre helhetlig planlegging. Samtidig synes det urimelig at grunneier blir pålagt kostnader til undersøkelser på arealer hvor det ikke er snakk om utbygging, men kun videreføring av bruken av dyrkajord. På denne bakgrunn mottok kommunen et revidert plankart der dyrkajorda var tatt ut av planforslaget, og dette ble oversendt Fylkeskommunen til ny uttalelse. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Som følge av revideringa av planen/plankartet registrerer de at den varslede undersøkelsen mht. kulturminner ikke er aktuell ved foreslått endring av planen, og har ingen øvrige merknader til planforslaget. Vurdering De foreslåtte tiltakene er i hovedsak en fortetting av et hyttefelt og 3 av de 4 foreslåtte hyttetomtene ligger utenfor 100-metersbeltet og bakenforliggende arealer til fylkesveg 215. I tillegg er det foreslått ei tomt på et restareal mellom gnr 1/3 og 1/1 innenfor 100-meterssonen. Arealet er inneklemt mellom eksisterende fritidsbolig og hyttefeltet for Sandmo på gnr 1/1, og vil således ikke legge beslag på ny strandsone. Samtidig blir det gjort grep fra grunneier for å tilrettelegge for atkomst og parkering til mye benyttet badeplass i strandsonen på Havn. I planforslaget legges det ikke opp til ny naustbebyggelse, men kun en videreføring av innregulert naustområde i plan av 1999, med 8 innregulerte enheter. Søker ble også oppfordret til å gjøre vurderinger om det skal innreguleres noe av sjøarealene til oppankringsplasser evt. utlegging av flytebrygge med båtplasser. Vær - og bølgeforhold på plassen er såpass utfordrende i forhold til å få til gode løsninger på dette, at grunneier ikke har valgt å gå videre på dette. I forhold til innkomne merknader fra naboer så er dette i all hovedsak hensyntatt i planforslaget. Eiendomsgrenser til Magelsen er rettet opp, og atkomst til 2 av 3 nye enheter i det gamle feltet er lagt via avlingsvei opp til dyrkajorda sør for planområdet. Ny atkomst til naustrekka vil være minst like god som dagens atkomst gjennom gårdstunet. I forhold til avkjørsel bør det vurderes å samle eksisterende avkjørsel til gårdstunet med ny avkjørsel til naustbebyggelsen for å stramme opp inn- og utkjøringsmønsteret noe. Mulig løsning kan være å erstatte dagens atkomst til gårdstunet med den nye atkomsten til naustrekka.

7 Nye momenter knyttet til 2.gangs behandling: I forbindelse med høringsrunden innkom det en rekke merknader både fra naboer og en del statlige etater. Dette har grunneier og planlegger blitt fortløpende informert om, og har foretatt en del tilpasninger i planen for å imøtekomme en del av disse. Innsigelse fra Statens Vegvesen vedrørende avkjørsel/parkering er tatt hensyn til i det reviderte planforslaget og Vegvesenet har frafalt denne. Fylkeskommunen har også varslet at det ikke er behov for befaring etter at dyrkajorda ble tatt ut av planområdet. Når det gjelder nabomerknader så er det tatt hensyn til innspillene vedrørende flytting av atkomstveien ned til naustrekka. Denne er nå lagt på østsiden av fjøset i stedet for langs dalkanten/bekken hvor det er litt ustabile masser. Dette er også i tråd med anbefalinger fra NVE. Innspill fra eiere av regulert tomt F6 er tatt inn i planforslaget slik at planen hjemler den tillatelse de har til utslipp fra Når det gjelder naboprotesten fra Myhre så er denne ikke tatt til følge og det er regulert parkering mellom tomta til Myhre (F12) og ny tomt F11. Det er viktig med sikring av atkomsten til stranda, og planlagt atkomst og parkeringsløsning er tidligere godkjent av hovedutvalget i første gangs planbehandling. På bakgrunn av dette anbefales det at planforslaget godkjennes og oversendes kommunestyret for stadfesting. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef