Næring, miljø og teknisk Flatanger. Arne og Fride Holmen - Reguleringsplan for Vikholmen gnr 27 bnr 16-1.gangs behandling

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2010/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Arne og Fride Holmen - Reguleringsplan for Vikholmen gnr 27 bnr 16-1.gangs behandling Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Vikholmen av med bestemmelser. Dette på følgende vilkår: Det må presiseres i reguleringsbestemmelsene at foreslåtte nausttomter ikke har tilknytning til fritids- og rorbutomtene Tomtene H12, H13 og H14 må tas ut av planen Planen sendes til berørte offentlige parter og grunneiere innenfor reguleringsplanområdet. Dette i medhold til plan- og bygningslovens og og vurderinger gjort i forhold til naturmangfoldslovens 7.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Søknad om oppstart av Fride og Arne Holmen reguleringsplanarbeid S Fride og Arne Holmen - Søknad om oppstart av reguleringsarbeid på gnr 27 bnr 16, Holmen. U Fride og Arne Holmen - Søknad om Fride og Arne Holmen oppstart av reguleringsarbeid på gnr 27 bnr 16, Holmen. U Fride og Arne Holmen - Søknad om oppstart av reguleringsarbeid på gnr Inga og Anders Halsvik Sandnes m.fl. 27 bnr 16, Holmen. U Referat fra forhåndskonferanse, Fride og Arne Holmen m.fl. Vikholmen I FW: Planforslag Vikholmen Postmottak Flatanger kommune hyttefelt U Reguleringsplanforslag for Vikholmen, gnr 27 bnr 16. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag m.fl. Forhåndsuttalelse. I FW: Reguleringsplanforslag for Kristin Ystgård Jenssen Vikholmen, gnr.27 bnr 16. Forhåndsuttalelese I Forhåndsuttalelse. Innspill fra eiere Otto K. Sandnes/Gurid Halsvik av gnr. 27 bnr. 126 I Forhåndsuttalelse Nord-Trøndelag fylkeskommune I Forhåndsuttalelse til oppstart av Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan for Vikholmen S Arne og Fride Holmen - Reguleringsplan for Vikholmen gnr 27 bnr 16-1.gangs behandling I Kommentarer til innkomne uttalelser til forslag reguleringsplan Vikholmen Fride og Arne Holmen Vedlegg 1 ROS - Vikholmen hyttefelt 2 Planforslag Vikholmen 3 Reguleringsbeskrivelse_bestemmelser Vikholmen hyttefelt 4 Forhåndsuttalelse til oppstart av reguleringsplan for Vikholmen Flatanger kommune 5 Kommentarer til innkomne uttalelser til forslag reguleringsplan Vikholmen Saksopplysninger Fride og Arne Holmen søkte om oppstart av reguleringsplanarbeid med formål å etablere rorbubebyggelse på gnr 27 bnr 16 på Holmen på Vik. Omfanget av ei eventuell utbygging var ikke nærmere beskrevet på det tidspunkt, men det var ønske om en avklaring i forhold til bruken av de sør-østlige delene av Holmen.

3 Planstatusen for denne eiendommen på Holmen er LNF-område, med tilgrensende havneområde inn mot Vik sentrum. I strategidokument og temakart for fritidshus- og ervervsbebyggelse av 2006 er det ikke tatt stilling til arealbruken på dette området. I kartlegging av biologisk mangfold er de helt sørlige deler av Holmen registrert som strandeng og strandsump. Det er ikke registrert andre miljøkvaliteter eller kulturminner på dette arealet. Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk fattet følgende vedtak til oppstartssøknaden i sitt møte den : Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalget for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker har ingen merknader til at det startes reguleringsplanarbeid som omsøkt på gnr 27 bnr 16, Holmen som omsøkt. Dette på følgende vilkår: Planen må utarbeides av fagkyndig Peler skal settes ut i marka for alle nye byggetiltak, og pelene skal innmåles og koordinatfestes (+/- 5 m) Reguleringsplanen bør omfatte hele eiendommen Retningslinjene i temakartet for fritidsbebyggelse av 2006 skal følges Det er viktig å få avklart arealbruken i sjøen med hensyn til utlegging av fritidsbåter, og det bør derfor vurderes å regulere deler av sjøområdene. Varsel om planstart sendes alle grunneiere innenfor planområdet og kunngjøres i henhold til plan- og bygningsloven Oppstartsvedtaket ble kunngjort i Namdalsavisa og på kommunens hjemmeside. Flatanger kommune mottok planforslag med kart, bestemmelser og planbeskrivelse fra Landsem Plan og Bygg datert Dette i etterkant av at det var avholdt en forhåndskonferanse med grunneier/regulant, planlegger og teknisk sjef. Planforslaget inneholder 18 nye hyttetomter, 6 rorbutomter, 2 områder for naust, veger, parkering og gangstier, samt småbåtanlegg i sjø. Planforslaget ble sendt til forhåndsuttalelse til berørte naboer og Fylkeskommunen og Fylkesmannen. Følgende merknader har kommet inn: Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Er enige med kommunen i vurderingene mht en videre utvikling av Vik sentrum, og har ingen merknader til en utbygging på de lavere deler av holmen. Ut fra landskapsmessige hensyn vil de særlig anbefale at de 3 hyttene som ligger lengst mot nord tas ut av planen. Disse ligger på et høyere nivå i terrenget og også løsrevet fra den øvrige utbyggingen. Kommunen bør også vurdere de 5 nordligste hyttene ut fra atkomst til og friluftsmessig bruk av de høyereliggende delene på holmen. I tillegg anføres det at før kommunen kan godkjenne planen må arkeolog foreta befaring, og muligens foretas en arkeologisk forundersøkelse. Dette må grunneier ta opp med Fylkeskommunen for å gjøre avtale om befaring. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Landbruksavdelingen: Ingen merknader Miljøvernavdelingen: Viser til statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen av hvor det legges opp til en planstyring av byggetiltak i strandsonen. Et sentralt element i

4 retningslinjene er at arealbruk først skal vurderes på overordna plannivå før planlegging på detaljnivå. Mener planforslaget slik det foreligger er løsrevet fra en helhetlig vurdering av arealbruken i strandsonen i Flatanger. Det må derfor påregnes at Fylkesmannen reiser innsigelse til planforslaget ut fra hensynet til regionale og nasjonale miljøverninteresser. Se vedlagte uttalelse. Kristin Ystgård Jenssen, uttalelse av : Ønsker å ivareta eiendommens fasiliteter som sti ned til sjøen og tilgang til flytebrygge. Ønsker ikke at det blir bygd noe rett foran vinduene sine, der de har utsikt ned mot sjøen. Otto K. Sandnes for Anders og Inga Halsvik Sandnes, uttalelse av : Ønsker at rorbuene 3-6 bør tas ut av planen da disse er det beste området for fritidsfiske fra land i gangavstand fra Vik sentrum. I forhold til utviklinga av Vik båthavn som i dag er overfylt påpekes det at bølgebryter bør flyttes nordover til der R 3-6 ligger for å få plass til flere båtrekker. Påpeker også at de 3 nordligste hyttene bør trekkes helt bak til veien slik at unngår silhuettvirkning sett fra sjøen. Høringsuttalelsene ble oversendt grunneier/regulant til orientering, og det har kommet følgende merknader/kommentarer fra grunneier: Fride og Arne Holmen, brev av : Fremlegger sine betraktninger og vurderinger knyttet til merknadene som har innkommet i prosessen så langt. Følgende momenter er vektlagt: Presiserer at dette er et sentrumstiltak, og en utvikling av tettstedet Vik sentrum Det er i dag lite/ingen tomter tilgjengelig i umiddelbar nærhet til sentrum Fritidsfiske fra land er godt ivaretatt gjennom utlagt bølgedemper, og andre fiskeplasser fra land blir ikke benyttet. Vikholmen er i dag allerede tatt i bruk med 2 fritidsboliger, privat kai, naust og oppankringsplass for båter og er dermed allerede tydelig preget av inngrep. Har samarbeid med båtforeninga angående etablering av grillplass/utsiktsplass som skal legges til rette for allmennheten, samtidig som det innreguleres gjennomgående friluftsområder tilknyttet gangveger og adkomstveier langs strandlinjen. Se for øvrig vedlagte brev. Lovgrunnlaget: 12 i plan- og bygningsloven tar for seg bestemmelser knyttet til reguleringsplaner og behandlingsmåten av reguleringsforslag omtaler oppstart av reguleringsplan og her heter det at offentlige organer og andre interesserte skal varsles når planarbeid igangsettes. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet. Det skal kunngjøres en melding om at planarbeidet igangsettes i minst en avis som er alminnelig lest på stedet. Registrerte grunneiere og festere i planområdet samt naboer til planområdet skal når de blir direkte berørt, på hensiktsmessig måte underrettes om at planarbeidet tas opp. Fra 2009 er det også krav om at det skal gjøres vurderinger oppimot Naturmangfoldloven i plansaker. Følgende prinsipper skal vurderes: Kunnskapsprinsippet, Prinsippet om samlet belastning, føre-var-prinsippet, prinsippet om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaveren, prinsippet om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. I tillegg har det kommet statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen av som skal tydeliggjøre nasjonal arealpolitikk i 100-metersbeltet langs sjøen. Flatanger kommune tilhører den kommunegruppa hvor det er mindre press på 100-metersbeltet hvor det skal være enklere å få tillatelse til å bygge enn i kommuner med stort press. Det er krav om reguleringsplan ved større byggetiltak og kommuneplanen skal legges til grunn. I de nye

5 planretningslinjene skal følgende retningslinjer legges til grunn for bygging i 100-metersbeltet (kort oppsummert): Utbygging bør lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at en får en mest mulig konsentrert utbygging og ikke tar i bruk urørte områder. Bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser som friluftsliv, allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner og landskap. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Kommunen har anledning til å tillate tiltak for å ivareta hensynet til en fornuftig samfunnsutvikling. Skal legges vekt på hensynet til tilgjengelighet for allmennheten. Behovet for næringsutvikling og arbeidsplasser, for eksempel satsing på reiseliv og turisme skal tillegges vekt. Vurderingen skal være avhengig av hvilken type tiltak det gjelder Retningslinjene gjelder også tettsteder, og i disse områdene skal behovet for fortetting og byutvikling tillegges vekt. Vurdering Planforslaget fra Landsem Plan og Bygg tar i hovedsak opp i seg de innspill som Hovedutvalget kom med i forbindelse med oppstarten av reguleringa. Utvalget var den gang på befaring og konkluderte med at området var egnet for en kombinasjon av rorbuer og hytter. I forhold til oppstartsvedtaket hvor det framgår at retningslinjene i kommunens strategikart skal følges, er det ikke tydelig nok i bestemmelsene hva som er tenkt med naustarealene. Kommunen vil ikke tillate nye naust til ny fritidsbebyggelse, men har hatt en politikk på at det skal være enklere for fastboende å få satt opp naust. Det må derfor presiseres i bestemmelsene at nausttomtene ikke er tilknyttet fritidsboligene på Holmen, men skal være til fastboende i Vik-området. Når det gjelder de 3 nordligste tomtene så er disse de mest perifere i forhold til en tett og sentrumsnær utbygging av Vikholmen. Disse 3 tomtene vil utgjøre de største landskapsmessige utfordringene og ligger litt perifert til i forhold til resten av planen. De berører også i noen grad tilgjengeligheten til de ytre og uberørte delene av Holmen, og det anbefales derfor å følge Fylkeskommunens råd om å ta ut tomtene H12, H13 og H14 av planen. Ut over dette synes arealutnyttelsen fornuftig gjennom en tett utbygging på de deler av holmen som allerede i dag er tatt i bruk. Hensynet til fiskeplasser på land bør kunne ivaretas gjennom tilgang/adgang til bruk av bølgedemper mens utsikt for dagens fritidshuseiere vil bli noe berørt av planlagt utbygging. Gjennom god detaljplassering av nye bygg i forbindelse med byggesaka bør det likevel kunne finnes tilfredsstillende løsninger for alle parter i henhold til foreslått plan. Fylkesmannen varsler mulig innsigelse til planen begrunnet ut i fra bygging i 100-metersbeltet og hvis andre miljøverninteresser blir skadelidende. Henviser til naturmangfoldloven og nye statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning i strandsonen. I forhold til naturmangfoldloven så er det registrert en større lokalitet med kyst og havstrand bestående av strandeng og strandsump på Vik. En liten flik av dette arealet berører de søndre delene av Vikholmen, og det aktuelle arealet er foreslått regulert som friluftsområde. Lokaliteten har fått den laveste verdi, C, i biologisk mangfold-kartlegginga av 2005, og synes godt ivaretatt i reguleringsforslaget. De statlige planretningslinjene som tidligere nevnt plasserer Flatanger i den minst strenge sonen hva angår utbygging i strandsonen. Kommuneplanen skal legges til grunn, men Flatangers arealplan fra 2006 legger opp til at en skal ha åpning for behandling av reguleringsplaner for fritidsbebyggelse i LNF-områder, men at dette skal ses oppimot kommunens strategiske kart for hyttebygging. For øvrig synes mange av de nevnte hensyn i planretningslinjene å være ivaretatt gjennom at utbygginga skjer innenfor arealer som fra før er tatt i bruk, det legges opp til gode løsninger for å ivareta allmennhetens tilgang til Holmens friluftsområder gjennom veier og gangstier og tilhørende tilrettelegging. Det vil være ei naturlig

6 utvikling av tettstedet Vik sentrum, og ett viktig bidrag til å understøtte den store reiselivssatsinga på Vik Brygge. Samlet sett ser derfor kommunen på dette som en utbygging som ikke er i strid med de vedtatte statlige planretningslinjene, men at disse i svært stor grad er i samsvar med den planlagte utbygginga. De foreslåtte tiltakene ligger i strandsonen, men det er til dels bratt strand og innehar ikke vesentlige strandkvaliteter. Det omsøkte arealet er godt egnet til rorbubebyggelse da det på grunn av topografien både på land og i sjø vil bli god kontakt mellom bebyggelse og sjøen, samt at fjellet i bakgrunnen vil forhindre silhuettvirkninger. Ei utvikling av sør- og østsida av Holmen vil kunne bli ei fornuftig utvikling av Vik sentrum. Grendelaget har nettopp vært gjennom en prosess med utvikling av en sentrumsplan, og der er Holmen nevnt som en naturlig del av sentrum gjennom stier/gangveier. På bakgrunn av dette anbefales det at planen godkjennes på vilkår av at tomtene H12, H13 og H14 tas ut av planen samt at det gjøres presiseringer i bestemmelsene på at nausttomter ikke er knyttet opp mot planlagte nye fritids- og rorbutomter. Planforslaget kunngjøres og sendes på høring til berørte parter og offentlige høringsinstanser. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef