Næring, miljø og teknisk Flatanger. Reguleringsplan Kvernøya Sør - Ny behandling etter mekling

Transkript

1 Flatanger kommune Næring, miljø og teknisk Flatanger Saksmappe: 2008/ Saksbehandler: Øivind Strøm Saksframlegg Reguleringsplan Kvernøya Sør - Ny behandling etter mekling Utvalg Utvalgssak Møtedato Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Rådmannens innstilling Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne forslag til reguleringsplan for Kvernøya Sør av april Dette på følgende vilkår: Merknader fra kommunal- og administrasjonsavdelingen hos Fylkesmannen innarbeides i planen. Tomtene T1, T4, T8 og T12 tas ut av planen I bestemmelsene må det tas inn et punkt om at før fradeling av tomter, anleggelse av veier og stier må det fremlegges en tomtedelingsplan for hvert område Revidert plan i henhold til vedtak må innsendes kommunen før planforslaget blir sendt på ny høring til innsigelsesmyndigheten. Dette i henhold til plan- og bygningsloven og og vurderinger gjort i forhold til naturmangfoldslovens 7.

2 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I Reguleringsplan for Kvernøya Sør Mikael Løfsnæs Haagensen av S Kvernøya sør - Reguleringsplanforslag for fritidsboliger - 1. gangs behandling I Om reguleringsplan Kvernøya Stig Leinan U Kvernøya sør - Haag Prosjekt as Reguleringsplanforslag for fritidsboliger - 1. gangs behandling I Reguleringsplan for Kvernøya Sørrevidert Mikael Løfsnæs Haagensen etter 1. gangs behandling U Reguleringsplan Kvernøya sør - gnr. Adresseliste 9 bnr. 2, 4, 5, 12, 14, 15 og 16 U Reguleringsplan Kvernøya sør - behandlingsgebyr Haag Prosjekt as v/mikael Løfsnæs Haagensen U Reguleringsplan Kvernøya sør - Reidar Einvik behandlingsgebyr I Reindriftsforvaltningens uttalelse Reindriftsforvaltningen i Nord- Trøndelag I Høringsuttalelse NTE NTE Nett I Sametingets uttalelse Sametinget I Kystverkets uttalelse Kystverket, Midt-Norge I Nord-Trøndelag fylkeskommunes Nord-Trøndelag fylkeskommune uttalelse N Reguleringsplan for Kvernøya Sør Hans Petter Haukø Uttalelse fra Kommuneoverlegen MNR I Fylkesmannens høringsuttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag I Marinarkeologisk uttalelse NTNU Vitenskapsmuseet Seksjon for arkeologi og kulturhistorie I Statens vegvesen sin uttalelse Statens vegvesen, Region Midt I Merknader til reguleringsplanforslag Birger Havstein Kvernøya sør I Fiskeridirektoratets uttalelse Fiskeridirektoratet Region Trøndelag I Vedrørende reguleringsplan for Mikael Løfsnæs Haagensen Kvernøya Sør I Vedr. befaring av området av Nord-Trøndelag fylkeskommune feltarkeologer U Arkeologiske undersøkelser hyttefelt Nord-Trøndelag fylkeskommune Kvernøya, Flatanger I Reguleringsplan for Kvernøya Sør Mikael Løfsnæs Haagensen S Kvernøya Sør - Ny 1. gangs behandling av reguleringsplan U Kvernøya Sør - Ny 1. gangs Haag Prosjekt as behandling av reguleringsplan I VS: Kvernøya Sør Jon A. Olsen arkitektkontor

3 U Reguleringsplan for Kvernøya Sør, Adresseliste m.fl. gnr. 9 bnr. 2, 4, 5, 12, 14 og gangs behandling U Kunngjøring Namdals-Avisa X Stadfesting X Legalitetskontroll I Høringsuttalelse Reindriftsforvaltningen Nord- Trøndelag I Merknad til reguleringsplan Stig Leinan Kvernøya sør - ref 2008/ I Sametingets uttalelse Sametinget /Sámediggi I Nord-Trøndelag fylkeskommunes Nord-Trøndelag fylkeskommune høringsuttalelse I Fylkesmannens uttalelse Fylkesmannen i Nord-Trøndelag U Etterlysning av manglende Kystverket 3. distrikt høringsuttalelse i sak angående reguleringsplan for Kvernøya i Flatange kommune. S Reguleringsplan for Kvernøya Sør - 2.gangs behandling U Reguleringsplan for Kvernøya Sør - Arne Rødø m.fl. 2.gangs behandling U Reguleringsplan for Kvernøya Sør - Fylkesmannen i Nord-Trøndelag 2.gangs behandling I Uttalelse/trekt innsigelse - Ny 1. Kystverket, Midt-Norge gangs behandling I Innkalling til meklingsmøte om Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan for Kvernøya Sør I Referat fra meklingsmøte Fylkesmannen i Nord-Trøndelag U Vedrørende status for Arne Rødø m.fl. reguleringsplan, Kvernøya Sør. I SV: Kvernøya Sør Mikael Løfsnæs Haagensen U Nytt planforslag for Kvernøya Sør Fylkesmannen i Nord-Trøndelag etter mekling. Vi ber om deres uttalelse. I Forhåndsuttalelse til revidert Fylkesmannen i Nord-Trøndelag reguleringsplan for Kvernøya Sør 9/2 i Flatanger kommune S Reguleringsplan Kvernøya Sør - Ny 2.gangs behandling etter mekling Vedlegg 1 Fylkesmannens uttalelse 2 Referat fra meklingsmøte Reguleringskart Reguleringsbestemmelser Planbeskrivelse -Kvernøya Sør 6 Forhåndsuttalelse til revidert reguleringsplan for Kvernøya Sør 9/2 i Flatanger kommune

4 Saksopplysninger Vi har mottatt reguleringsplanforslag for Kvernøya Sør utarbeidet av Haag Prosjekt datert på vegne av grunneierne på sør-siden av Kvernøya. Hvilke eiendommer dette berører og hvilket areal som er foreslått regulert framgår av vedlagte planforslag. I kommuneplanen er arealene på Kvernøya avsatt til LNF-formål, og i strategisk hyttekart er det trukket en formålslinje over øya, og omsøkte planområde oppfattes å ligge innenfor formålsgrensa for hvor det kan fremmes reguleringsplanforslag. Reguleringsplanspørsmålet for Kvenøya skriver seg tilbake til 2006/2007 da det ble fremmet søknader om oppstart av reguleringsplanarbeid på to eiendommer på Kvernøya, en eiendom på sørsida av øya (gnr 9 bnr 4 tilhørende Reidar Einvik) og en eiendom på vestsiden av øya ( gnr 9 bnr 1 tilhørende Kjell Roger Eikeseth). Begge søknadene ble behandlet som oppstartssøknader om reguleringsarbeid, og begge ble saker ble godkjent for at reguleringsplanarbeidet kunne starte. Det ble anbefalt å ta med naboeiendommene for å få til en mest mulig helhetlig plan. Søknadene ble også fremlagt for Fylkeskommunen og Fylkesmannen og behovet for en helhetlig plan for øya kom tydelig fram i alle uttalelser. I den forbindelse ble det arrangert felles befaring med kommunen, grunneierne på øya, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og planlegger den Utfallet av befaringa gikk ut på at en burde tilstrebe en mest mulig helhetlig plan for Kvernøya, og samtidig forsøke å knytte nye tiltak opp til eksisterende bebyggelse/naturinngrep og infrastruktur. Kommunen mottok i 2008 planforslag for Kvernøya sør som en egen plan fra Haag Prosjekt på vegne av grunneierne. Kvernøya sør er geografisk tydelig avskåret fra Kvernøya vest som er det andre aktuelle området for regulering. Det er samtidig et stort antall grunneiere på øya som gjør planlegginga tidkrevende og kompleks. Planlegger fikk samlet grunneierne på Kvernøya Sør om et felles forslag til reguleringsplan. Dette planforslaget ble behandlet av Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk den hvor forslaget ble godkjent med mindre endringer og sendt på høring. I høringsrunden kom det inn en rekke- og til dels omfattende merknader og forslag til endringer samt innsigelser. På bakgrunn av dette avholdt kommunen et møte med Fylkesmannen og Fylkeskommunen for å drøfte det videre arbeidet med planforslaget. Det ble da signalisert at det var behov for å omarbeide forslaget både i omfang og komprimere utbygginga noe samt i enda større grad ta vare på dyrka og dyrkbar jord. Disse signalene ble overbrakt planlegger og rettighetshavere, og vi har nå mottatt et omarbeidet planforslag som er vurdert opp i mot de uttalelser som da kom inn. Fylkeskommunen foretok kulturminnefaglig befaring på området i mai 2009 og har ikke gjort funn som hindrer videre planarbeid. Det nye planforslaget omfatter innregulering av to områder for frittliggende fritidsbebyggelse med til sammen 38 tomter, 3 tomter for eksisterende bebyggelse, 4 utleiehytter samt 2 havneområder. Planforslaget ble framlagt til ny 1.gangs behandling i Hovedutvalget i september 2010, hvor det ble fattet følgende vedtak:

5 Vedtak i Flatanger Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne reguleringsplanforslaget for Kvernøya sør av på vilkår av at følgende momenter innarbeides i planbestemmelsene/planbeskrivelse: Fastsette egne bestemmelser om mønehøyde og antall etasjer (høyde) for de mest eksponerte tomtene Det innarbeides et punkt i planbeskrivelsen om hvordan anlegg for småbåter skal løses på fastlandssiden Revidert reguleringsplan med bestemmelser ble sendt ut til berørte parter, og lagt ut til offentlig ettersyn. Dette i medhold av plan- og bygningslovens Følgende merknader har innkommet: Reindriftsforvaltningen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Ingen merknader Sametinget, uttalelse av : Ingen merknader Stig Leinan, brev av : Påpeker feil ordlyd i en del av planbeskrivelsen, samt drar opp spørsmål omkring usikkerhet om eller feil eiendomsgrenser på kartet. Nord-Trøndelag Fylkeskommune, uttalelse av : Har følgende føringer til planforslaget som i stor grad er samsvarende med deres uttalelse på det forrige planforslaget: Området til utleiehytter og hyttene T18 og T19 bør tas ut Hyttene T9, T10, T11 og T21 bør vurderes tatt ut Hvis det ønskes et område for utleiehytter bør en vurdere å avsette en annen del av hytteområdet til formålet. Det er ikke funnet automatisk fredete kulturminner, men de minner fortsatt om aktsomhets og meldeplikten dersom en skulle påtreffe noe i det videre arbeidet. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, uttalelse av : Landbruksavdelingen: Ingen merknader spesielt, men deler miljøvernavdelingas syn med hensyn til de landskapsmessige utfordringer. Miljøvernavdelingen: En lang rekke generelle betraktninger og betenkeligheter knyttet til etablering av et felt av dette omfang og med denne standard ute på ei øy. Det henvises til vedlagte uttalelse for en gjennomgang av disse generelle momentene. Miljøvernavdelingen fremmer faglig råd om rekkefølgebestemmelser i utbygginga som sikrer gradvis utbygging av feltet. Eksempelvis at hyttene mellom fiskerihavna og høyspentledningen skal utbygges først før man åpner for utbygging videre østover. I tillegg fremmes det inngsigelse mot småbåtanlegget i øst og de 4 frittliggende fritidsboligene for utleie. Dette begrunnet i at det i dette området er vesentlige kvaliteter knyttet landskap, friluftsliv og biologisk mangfold. Kommunal- og administrasjonsavdelingen: Påpeker følgende momenter som må rettes opp:

6 Tegnforklaring vedrørende hyttenes møneretning må tas inn I forslaget til bestemmelser 1.1 og 1.2 bør det angis hvor pilarhøyden skal måles I forslagets 4.2 siste setning bør som regel tas ut da det gjør bestemmelse uklar. Forslaget til bestemmelser 6 annet og tredje ledd tilrår vi tas ut da dette reguleres etter særlov. Se for øvrig uttalelsen i sin helhet som ligger vedlagt. Vedtak i hovedutvalg for næring, miljø og teknisk av Hovedutvalg for næring, miljø og teknisk som det faste utvalget for plansaker finner å kunne godkjenne forslag til reguleringsplan for Kvernøya Sør av Dette under forutsetning av at: Merknader fra kommunal- og administrasjonsavdelingen hos Fylkesmannen innarbeides i planen. Området avsatt til 4 utleiehytter tas ut av planen, og alternativ plassering av disse enhetene bør vurderes innenfor allerede avsatte utbyggingsområder. Innsigelsene fra Fylkesmannens miljøvernavdeling som omhandler småbåthavna øst i planområdet tas ikke til følge, og planen vil dermed gå til mekling. Det ble avholdt meklingsmøte med Fylkesmannen den hvor resultatet ble at Fylkesmannen står på sine innsigelser, og det ble skissert 2 mulige utganger av saken fra kommunens side. Enten at kommunen tar innsigelsene til følge, eller at det arbeides videre med grunneierne for å finne nye løsninger og da skal kommunen samarbeide med Fylkesmannen/ Fylkeskommunen for å finne en løsning. Omarbeidet planforslag ble mottatt kommunen i april 2012, og sendt på forhåndshøring til Fylkesmannen. Her var utleiehyttene tatt ut av planforslaget, men samtidig var 4 nye hyttetomter (T1, T4, T8 og T12) innarbeidet i tilknytning til øvrig hyttebebyggelse øst i planområdet, slik at dette utbyggingsområdet var noe utvidet. Samtidig var småbåthavna flyttet øst for stranda ved Skavsanden til et område med mindre strandkvaliteter. Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen, datert : Kort oppsummert heter det i uttalelsen at Fylkesmannen ikke kan se at hensynet til miljøkvalitetene i strandsonen og 100-metersbeltet langs sjø spesielt blir tilstrekkelig ivaretatt i det nye forslaget da det ikke gir noen miljøgevinst i forhold til det forrige forslaget. Det varsles fortsatt innsigelse dersom dette forslaget opprettholdes. I etterkant av dette har det vært dialog mellom saksbehandlere hos Fylkesmannen og i kommunen om hvordan en skal greie å lande denne planen uten innsigelser fra Fylkesmannen. Vurdering Det som foreligger nå til behandling er en samlet plan for Kvernøya sør. Innenfor det omsøkte planområde er det ikke kjente kulturminner, og det er heller ikke funn knyttet til biologisk mangfold registrering i området. I all hovedsak ligger alle planlagte tiltak innenfor 100- metersbeltet. Det planforslaget som nå foreligger er noe mer komprimert, og tar større hensyn til kulturlandskapskvalitetene knyttet til innmarka og innmarksbeitene på denne sida av øya.

7 Avgrensninga av planområdet synes hensiktsmessig i forhold til formålslinja i strategisk hyttekart og i forhold til at Kvernøya sør framstår som et område som er naturlig avskåret fra den øvrige bebyggelse på øya. De to hytteområdene er i hovedsak plassert ovenfor det som må kunne betegnes som til dels bratt strand, og typiske strandkvaliteter vil ikke være berørt av planforslaget. På Kvernøya er det i dag til dels tilrettelagt med infrastruktur knyttet til vei og strøm, samt at det er ei fiskerihavn / moloanlegg som gjør atkomsten til øya god. Dette innebærer også at det allerede er foretatt vesentlige terrenginngrep i området. Samtidig finnes det i dag eksisterende bebyggelse som de senere år kun er benyttet til fritidsformål. De nye tiltakene er i hovedsak forsøkt lokalisert i tilknytning til eller bakenfor eksisterende inngrep på denne sida av øya. Havna på Kvernøya er i dag benevnt som fiskerihavn, men den praktiske bruken av havna er i realiteten knyttet til nødhavnsfunksjoner i tillegg til bruk for eksisterende fritidsbebyggelse på øya. Nye momenter knyttet til 2.gangs behandlinga: Reguleringsplanen for Kvernøya hadde sin opprinnelse i henvendelse om oppstart av reguleringsarbeid i 2006, og i juli 2007 ble det avholdt ei fellesbefaring mellom grunneierne på øya, regionale/statlige myndigheter, planlegger og kommunen. Dette innebærer at det har vært en lang og krevende prosess for å komme fram til ett endelig planforslag. Hovedutvalg for NMT godkjente det reviderte planforslaget i september, men det har nå innkommet en del merknader/faglige råd samt innsigelser til deler av planen. De faglige råd som framkommer i uttalelsene er vurdert i tidligere runder og en finner ikke å legge vesentlige føringer på planarbeidet i forhold til dette. Slik planforslaget i dag foreligger, vil det være gode muligheter for å finne landskapsmessige gode løsninger ved utstikking av tomter og behandling av byggesøknader da det er gitt et visst handlingsrom innenfor det avsatte området for fritidsbebyggelse. Miljøvernavdelingen fremmer innsigelse til de fire utleiehyttene samt småbåthavna i østre del av planområdet. Ut ifra statlige føringer og begrunnelser knyttet til strandsone, landskap og friluftsliv anbefales det at disse tas ut av planen, og at en dermed følger innsigelsen fra Fylkesmannen på dette punkt. Når det gjelder småbåthavna øst i området fyller denne flere funksjoner enn kun det som direkte var tenkt knyttet opp til utleiehyttene. Slik planområdet er utformet synes det å være en god løsning å etablere ei småbåthavn her i tillegg til utvikling av det havneområdet som i dag er fiskerihavn. Småbåtanlegget i østre del av planområdet vil være det naturlige atkomstpunkt til om lag halvparten av hyttetomtene. Dette begrunnet utifra at det ikke er vei, og heller ikke planlagt vei, fram til denne delen av planområdet. En vei ville blitt et betydelig landskapsinngrep sett i forhold til etablering av ei ekstra småbåthavn. Det vil heller ikke være en god løsning å belaste den vestre del av planområdet samt fiskerihavna med all den trafikk og ferdsel som egentlig ikke arronderingsmessig har noen tilknytning mot fiskerihavna. Nye momenter i forbindelse med ny behandling etter mekling: Ut fra de signaler som er gitt fra Fylkesmannen i mekling og i påfølgende forhåndsuttalelse til revidert planforslag så virker det lite sannsynlig å få gjennomslag for foreliggende planforslag. De hyttetomter det er fremmet innsigelse til bør derfor tas ut fra planen, og dette gjelder tomtene T1, T4, T8 og T12. Samtidig bør det stilles krav om at det for hvert område utarbeides en tomtedelingsplan som skal godkjennes av kommunen før arbeidet med tomter og veier/stier igangsettes. Dette bør innarbeides i reguleringsbestemmelsene.

8 Når det kommer til småbåthavna så er denne nå flyttet lengre østover i planområdet sammenlignet med opprinnelig planforslag. Dette innebærer at selve stranda nå vil bli uberørt og en har flyttet anlegget til et område med fjell/stein og som har karakter av bratt strand. Dette betyr både at anlegget beslaglegger mindre areal, samt at det ikke privatiserer selve stranda på samme måte som i opprinnelig planforslag. Det vurderes fortsatt som den beste løsning og etablere et mindre flytebryggeanlegg på østsiden av planområdet. Dette begrunnes både med at kapasiteten i fiskerihavna er begrenset, samtidig som avstanden fra fiskerihavna og fram til de østre delene av hytteområdet er ganske stor. Alternativet ville vært og innregulert vei fra fiskerihavna og fram til disse tomtene men dette ville da blitt et til dels betydelig landskapsinngrep, og det ville ført til at en delvis måtte legge vei over dyrkamark for å nå de østlige områdene. Et mindre anlegg dratt bort fra selve stranda anbefales derfor godkjent. Lauvsnes Rune Strøm Rådmann Hans Petter Haukø Teknisk sjef