Prop. 73 L ( ) Endringer i tomtefesteloven

Transkript

1 Tmtefesteralliansen Prp. 73 L ( ) Endringer i tmtefestelven Tmtefesteralliansen (TFA) er et samarbeid mellm Nrges Huseierfrbund, Nrges Hyttefrbund, Tmtefesterfrbundet g Nrske Bligbyggelags Landsfrbund SA (NBBL) Overppfyllelse av dmmen i Den Eurpeiske menneskerettsdmstl (EMD) Regjeringens frslag til endringer i tmtefestelven går lengre enn det sm er nødvendig fr å ppfylle Den Eurpeiske menneskerettsknvensjn (EMK) g rammer hvedsakelig festefrhld der vilkårene ikke er i strid med EMK. Dmmen i EMD dreide seg m festefrhld med festeavgift under 0,25 % av tmteverdi. De fleste av dagens festere har kjøpt hus g hytte på festekntrakter til full markedspris, dvs at festekntrakten ikke har redusert markedsprisen. Regjeringens frslag vil ikke bare føre til at festeavgiften vil øke, men gså hus g hytter vil falle i verdi. Regjeringen har tillagt festerens eiendmsvern etter EMK P1-1 g vernet av festerens hjem etter EMK artikkel 8 fr liten vekt i interesseavveiningen med brtfester eiendmsvern. Blir frslaget vedtatt er festers vern etter EMK trlig krenket. Regjeringens frslag kan gså være prblematisk i frhld til tilbakevirkningsfrbudet i grunnlvens 97. Regjeringens frslag bør legges til side. Mindretallsfrslaget fra lvutvalget m en generalklausul sm kun fanget m de tilfellene sm var i strid med EMK bør benyttes i stedet. Alternativt må lvfrslaget justeres. Denne løsningen er svært dårlig frdi den rammer mange festefrhld sm ikke er i strid med EMK, men er likevel bedre enn regjeringens frslag (frslag til lvtekst følger på side 4) Hvrfr representerer regjeringens frslag en verppfyllelse av EMK? Utgp: Lindheim-dmmen fra EMD: Fr strt inngrep i brtfesters eiendmsvern Strtinget må gjenpprette «fair balance» Endringene rammer langt flere festefrhld enn de sm er prblematiske i frhld til EMK. Dersm anslagsvis 5 % av festefrhldene må krrigeres fr å ppnå «fair balance» rammer regjeringens frslag unødvendig de øvrige 95 % Frslaget mfatter ffentlige brtfestere sm ikke er vernet av EMK. De største brtfesterne i Nrge er ffentlige (Statskg SF, Opplysningsvesenets fnd g kmmunene). Disse er ikke beskyttet av EMK. Virkningen av frslaget blir en enrm verdiverføring fra vanlige hus g hytteeiere til det ffentlige. Brtfester gis hele vedistigningen på tmten. Fra en situasjn der fester fikk verdistigningen på tmten er det snudd 100 % ved at regjeringens frslag innebærer at det nå er brtfester sm skal ha hele verdistigningen ikke «fair balance»

2 Der justeringen må skje går endringen lengre enn nødvendig. En risikfri avkastning på 2,5 % av hele råtmtverdien er fr høyt sett i frhld til at det er tale m et festefrhld. I Lindheimsaken (EMD) var festeavgiften maks 0,25 % av tmteverdien NMBU mener 1 % til 1,5 % er tilstrekkelig (Prp 73 L s 38) Avgiftstaket er fr høyt g bør være degressivt fr større tmter. I mtsatt fall vil festeavgiften i mange tilfeller bli høyere enn markedsprisen fr nye festekntrakter (prisen på tmt kan være høyere enn markedets betalingsvilje fr en festekntrakt). Fr sterkt inngrep i festers eiendmsvern/vernet av hjem stre øknmiske g ssiale knsekvenser fr mange sm nedgang i verdi på blig g hytte ikke vurdert i Prp. 73 L trlig i strid med EMK. Virkningen av regjeringens frslag Festefrhld sm mfattes av frslaget får høyere festeavgift selv m vilkårene ikke er prblematiske i frhld til EMK. Innløsningssummen blir høyere ved høyere festeavgift. Ved prsent - fra 40 % til 62,5 % av råtmtverdi (2,5 % x 25). De fleste festere har kjøpt sine eiendmmer etter at festekntrakten ble inngått. De har betalt markedspris fr sine tmter med dagens lv/festeavgift sm premiss fr prisen. Titusenvis av hus g hytter vil gå ned i pris (se eksempler på side 5) Det blir dyrere å feste enn å innløse tmten (ved nåværende rentenivå) Frslaget vil være svært prsessdrivende, jf at avgiftsberegningen er basert på «råtmtverdi» sm erfaringsmessig fte ender med rettstvister Frslaget går så langt at det kan være i strid med festers vern etter EMK, jf bla NMBU Frslaget kan være i strid med 97 i Grunnlven pga lvstridig tilbakevirkning Spesielt prblematisk i frhld til de sm har kjøpt til markedspris etter 1. nvember 2004 g før den midlertidige lven trådte i kraft Frhldet til fall i eiendmsverdi ikke vurdert i Prp 73 L Hva bør gjøres? Regjeringens frslag bør legges til side - mindretallsfrslaget fra lvutvalget m en generalklausul sm fanget m de tilfellene sm var i strid med EMK (g kun disse) bør benyttes i stedet Alternativt bør lvfrslaget justeres - Denne løsningen er svært dårlig frdi den rammer mange festefrhld sm ikke er i strid med EMK, men er bedre enn regjeringens frslag. Sikkerhetsventilen i 15 siste ledd gjør at man kan endre frslaget uten at det blir i strid med brtfesters eiendmsvern etter EMK. Verdiøkningen på råtmtverdien bør deles mellm partene 50/50, dvs at festeavgiften skal tilsvare 2,5 % av 50 % av råtmtverdien, dvs 1,25 % av hele råtmtverdien (Lgisk sett bør delingen være 40/60 i festers favør).

3 Alternativt: renten på 2,5 % reduseres til 1,25 % slik at avkastning deles 50/50 Avgiftstaket bør være på kr i stedet fr kr g degressivt fr større tmter slik at det betales en vesentlig lavere avgift fr mål nr 2 flg Det alternative frslaget vil ikke være i strid med EMK. Regjeringens frslag har en «sikkerhetsventil» i 15 siste ledd Sikkerhetsventilen innebærer at dersm taket i 15 fjerde ledd blir fr lavt i frhld til brtfesters eiendmsvern etter EMK, kan avgiften settes høyere i det knkrete tilfellet Reglen m at kntrakter med avtalt frlengelse skal mfattes av regelen m regulering av festeavgift i 15 fjerde ledd siste setning bør fjernes. Frslaget har ikke sammenheng med EMK g endrer rettstilstanden i festes disfavør på et nytt mråde. I tillegg bør det igangsettes et lvarbeid med sikte på avvikling av hele tmtefesterdningen. Frdelen med det alternative lvfrslaget: Det tilfredsstiller Nrges frpliktelser etter EMK i frhld til brtfesters eiendmsvern Risiken fr at det er i strid med festers vern etter EMK blir mindre Risiken fr at det er i strid med 97 i Grunnlven reduseres Brtfester g fester deler verdiøkningen på tmten «fair balance» Det rammer de festefrhldene sm ikke behøver å endres fr å tilfredsstille EMK, men ikke like hard sm regjeringens frslag Det rammer ikke de festerne sm har kjøpt hus eller hytte på festet tmt til markedspris satt ut i fra gjeldende lv/festeavgift like hardt sm regjeringens frslag g de vil ikke få like str verdireduksjn på sine hus/hytter Det fører ikke til så str øknmisk belastning g tap av verdi på hus/hytte til de festerne sm har festefrhld der endring må skje fr å tilfredsstille EMK Det kan i en viss grad frsvares at bestemmelsen gså skal gjelde der det ffentlige er brtfester

4 Frslag til endret lvtekst i 15 fjerde ledd: Tillegg til regjerings frslag har rød skrift. Det sm fjernes fra regjerings frsalg har blå skrift: 15 Regulering av festeavgift Ved feste av tmt til bustadhus g fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått. Har festeavgifta vrte regulert, er det den avgifta sm lvleg vart innkrevd etter frrige regulering, sm kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet. Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det sm fylgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden. Fr andre festehøve enn tmt til bustadhus g fritidshus kan kvar av partane krevje den avtalte festeavgifta regulert i samsvar med endringa i pengeverdien i tida sidan festeavtala vart inngått, m dei ikkje tvillaust har avtalt at festeavgifta skal stå uendra eller dei har avtalt regulering på anna måte. Avgiftsregulering etter fyrste g andre ledd kan skje kvart tiande år, m ikkje anna er avtalt. Avtala kan likevel ikkje fastsetje at reguleringa skal skje ftare enn kvart år. Ved lenging av feste etter 33 kan brtfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gng slik at h svarer til 2,5 prsent av 50 prsent av tmteverdet med frådrag fr verdauke sm festaren har tilført tmta med eigne tiltak eller tilsktt til tiltak sm er gjrt av andre. Tmteverdet må ikkje setjast høgare enn det tmta kan seljast fr m det berre er tillate å setje pp det huset eller dei husa sm er på tmta. Brtfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp m året fr kvar dekar tmt eller til det beløpet sm regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er 6000 krner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tmta er mindre enn eitt dekar. Der tmta er større enn eitt dekar, skal høgstebeløpet reduserast med XX prsent fra g med dekar nummer t. Brtfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje m det er avtalt ein rett fr festaren til lenging. (g det fylgjer av avtala at brtfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utver det sm fylgjer av endringa i pengeverdien DET SOM STÅR INNENFOR PARENTESEN FJERNES). Vert partane ikkje samde m ny festeavgift, g dei ikkje har avtalt eller vert samde m annan avgjerdsmåte, høyrer avgjerda under skjønn. Når avgiftsregulering er avhengig av at ein av partane krev det, kan kravet berre gjelde framtidige terminar. Når ei festeavgift eller høgstebeløpet etter lv eller avtale skal bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna) knsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå. Ved regulering sidan festeavtala vart inngått i festehøve frå før 1865, skal ein regulere festeavgifta ut frå utviklinga i knsumprisindeksen frå Ved regulering etter fjerde ledd kan festeavgifta setjast høgare enn høgstebeløpet i fjerde ledd tredje til sjette punktum i den grad det er naudsynt av msyn til vernet brtfestaren har etter Den eurpeiske menneskerettsknvensjnen fyrste tilleggsprtkll artikkel 1.

5 Eksempel på lvfrslagets betydning fr en bligs verdi Eksempel 1 Blig med 700 m2 festetmt msatt til markedspris på kr Før lvendring Festeavgift kr 3000 = innløsningssum på kr (25 x 3000) - Etter lvendring Festeavgift kr = innløsningssum på kr (25 x ) Lvendringen fører til at bligens verdi synker til ca kr (reduksjn tilsvarende differansen mellm gammel g ny innløsningssum) Eksempel 2 Blig med 2000 m2 festetmt msatt til markedspris på kr Før lvendring Festeavgift kr 6000 = innløsningssum på kr (25 x 6000) - Etter lvendring Festeavgift kr = innløsningssum på kr (25 x ) Lvendringen fører til at bligens verdi synker til ca kr (reduksjn tilsvarende differansen mellm gammel g ny innløsningssum)

6 Ulike kmmentarer: Førstelektr Einar Bergshlm, Førsteamanuensus Sølve Bærug g Dsent Fredrik Hlth, alle NMBU i Natinen m Prp 73 L: Fr det første er det i seg selv ønskelig med frutsigbarhet i festefrhldene. Det kan man knapt si at det freliggende frslaget bidrar til. Frslaget vil i nen tilfeller gi mer enn en tidbling av festeavgiften i frhld til frlengelse etter dagens regler. Fr det andre kan det reises spørsmål m pendelen har gått fr langt i mtsatt retning: De freslåtte reglene kan skape tvil m festens rettigheter etter EMK er krenket. Dette gjelder kanskje særlig dem sm har kjøpt eiendm på festet grunn etter 2004, g hvr festet har blitt frlenget av selger etter gjeldende lv. Grunnen er at den freslåtte 2,5 prsentregelen gså skal gjelde disse festeavtalene. Prfessr Terje Rein Hansen, Nrges Handelshøyskle: Lillehlt-utvalget har i NOU nr. 11, 2013, freslått en rekke endringer av tmtefestelven. Etter min vurdering vil ikke frslagene gjøre tmtefeste til en mer hensiktsmessigfinansieringsfrm av råtmter fr blig- g hyttebyggere, frdi rdningen til de grader er til frdel fr brtfester g til ugunst fr fester g siden staten er en inkmpetent frvalter av tmtefesteinstituttet. Det skal gså bli meget prblematisk å fastsette meningsfylte tmteverdier fr råtmter ved utløsning eller frlengelse av festekntrakter. Advkat g Delitte Partner Thrvald Nyquist i Nrdlys Å kjøpe en blig på festet tmt i dag, vil jeg si er blitt langt mer risikabelt enn det var fr bare få år siden. Kjøper du i dagens marked, må du være klar ver at det er str usikkerhet ved hva sm er rammebetingelsene fremver, sier Thrvald Nyquist, sm er advkat g partner i Delitte. Årsaken er rett g slett at ingen vet hva sm vil skje med festetmter fremver, selv ikke ekspertene. Spesielt str er usikkerheten rundt festekntrakter sm kmmer til å utløpe i årene fremver. - Det er kas, ingen vet hva sm skjer g usikkerheten er svært str. Tar man ikke høyde fr at festeavgiften kan øke fra de lave nivåene til ver elleve tusen krner per mål i året, så vil man kunne gjøre et dårlig kjøp. Spørsmålet er samtidig hvr mye av denne usikkerheten sm allerede er bakt inn i dagens priser, sier Nyquist. Det er selvsagt mulig slik situasjnen er gså å gjøre gde kjøp nå når usikkerheten er sm størst. Men nen andre taper da mye penger. Advkat Olav Pedersen, Advkatfirmaet Harris, BT NESTEN TO ÅR ER GÅTT siden dmmen i Menneskerettighetsdmstlen. Det burde ha vært tid nk til avklaringer. Istedet står vi igjen med en rekke uavklarte spørsmål, enda mer kmpliserte regler g flere vergangsbestemmelser g frister. Tmtefestelven er en lv sm berører mange private parter, g sm vanlige flk bør kunne sette seg inn. Slik er det dessverre ikke i dag, g lvfrslaget gjør det på ingen måte enklere. Dmstler g advkater blir nk ikke arbeidsledige etter denne lvendringen heller.