REGULERING AV FESTEAVGIFT OG INNLØSNING AV FESTETOMT

Transkript

1 Fremlagt på møte Styresak Klikk her for å skrive inn tekst. Saknr 16/2166 REGULERING AV FESTEAVGIFT OG INNLØSNING AV FESTETOMT Saken er delt i to deler, hvor del A gjelder regulering av festeavgift (s. 2-13) og del B gjelder beregning av innløsningssum ved krav om innløsning av festetomt ( s ). Bakgrunnen for at disse slås sammen til én sak er at eventuell regulering av festeavgift vil kunne få betydning for beregning av innløsningssum. Sakene kan derfor ikke leses isolert, men må delvis sees i sammenheng. Likevel er hjemmelsgrunnlaget og vilkårene ulike. Dette er grunnen for at dette behandles separat. Bakgrunn for at saken kommer for styret og nærmere redegjørelse vil fremkomme av hver del. Når det gjelder direktørens forslag til innstilling er den derimot den samme, både vedrørende regulering og innløsning. Direktørens innstilling: FeFo følger tomtefestelovens regler knyttet til regulering av festeavgift og beregning av innløsningssum. 1

2 DEL A: OPPREGULERING AV FESTEAVGIFT 1. INNLEDNING BAKGRUNN FOR SAKEN FeFo har et betydelig antall tomtefesteavtaler for bolig- og fritidseiendom. Mange av dem har svært lave festeavgifter, mens andre igjen ligger på et tilnærmet markedsnivå. En del kontraktstyper innebærer mulighet for regulering av festeavgiften til en pris som gjenspeiler markedsnivået, men med begrensninger som skal sikre at avgiften gir rimelig balanse i kontraktsforholdet mellom fester og bortfester. Tomtefesteinstituttet har gjennomgått en rekke endringer de senere år, blant annet som følge av avgjørelser i favør av bortfester i den Europeiske Menneskerettsdomstol (EMD) i Strasboug. På bakgrunn av den senere rettsutvikling har FeFo sett behov for å vurdere hvilken betydning det kan få for FeFos egne festekontrakter. Festeinntekter er FeFos viktigste inntektskilde, og arbeidet er derfor også gjennomført som et ledd i styrets ønske om å sikre en mer solid og forutsigbar økonomi for fremtiden. Mange av endringene i tomtefesteinstituttet har sin bakgrunn i Lindheim-saken som ble behandlet av EMD i Strasbourg i Norge ble der dømt for brudd på EMK første protokoll artikkel 1. Bakgrunnen var at bortfesters eiendomsvern etter EMK ikke ble ansett for å være tilstrekkelig ivaretatt. EMD ga da uttrykk for at Norge måtte finne en «fair balance» mellom festerne og bortfesterne i sin lovgivning. I etterkant av den fellende dommen ble det nedsatt et lovutvalg som skulle revidere tomtefesteloven slik at den ble mer forenlig med kravene etter EMK. FeFo har en rekke festekontrakter som ble inngått under Statskog og Statskogs forgjenger, Finnmark jordsalgskontor. En fellesnevner for disse er at mange, jamfør ovenfor, har en svært lav festeavgift som ikke representerer dagens tomteverdier. Dette fremstår som lite rimelig, særlig i områder der nyere kontrakter inngås. Forskjellen mellom gamle og nye kontrakter kan være betydelig. Som eksempel kan det vises til hyttefeltet Bollo i Alta kommune, hvor en del av de eldre kontraktene har festeavgifter på rundt kr 1000,-, mens nyere kontrakter (hvor festeavgiften utgjør 5 % av tomteverdien) vil kunne ha festeavgifter på opp mot kr Hovedregelen etter dagens tomtefestelov er at festeavgiften reguleres etter konsumprisindeksen (KPI). Samtidig åpner loven for å regulere festeavgift i henhold til tomteverdi på nærmere angitte vilkår. Dette innebærer at festeavgiften i større grad vil kunne gjenspeile eiendommens markedsverdi. Dette vil igjen bidra til en mer rettferdig og lik behandling av festerne. I forbindelse med arbeidet har FeFo foretatt en gjennomgang av vårt festeregister for å finne antall kontrakter som trolig vil kunne oppfylle lovens vilkår til regulering i henhold til tomteverdi. Det har også vært foretatt en fysisk gjennomgang av et begrenset utvalg kontrakter (ca. 700). Den videre gjennomgangen vil ta for seg bestemmelsene i tomtefesteloven som hjemler rett til regulering (punkt 2). I punkt 3 vil det gås mer konkret inn på FeFos ulike festekontrakter, antall og hvordan eventuell regulering kan gjennomføres for disse, mens det i punkt 4 vil vurderes 2

3 nærmere hva en eventuell regulering vil innebære for FeFo. I punkt 5 foretas det en oppsummering med punkter for hva styret må ta stilling til. 2. REGELVERK Tomtefesteloven 33, slik den opprinnelig var utformet, ga festeren rett til å kreve forlengelse av feste til bolig- og fritidshus på samme vilkår. Dette medførte at festekontrakter som var tidsbegrensende plutselig ble evigvarende uten at bortfester fikk mulighet til å endre/reforhandle vilkårene. Dette var hovedårsaken til at Norge ble felt i Lindheimsaken, og som har medført at Stortinget har vedtatt flere endringer i loven. Blant annet har tomtefesteloven 33 blitt endret slik at bortfester nå har fått adgang til å kreve at festeavgiften oppreguleres på nærmere angitte vilkår dersom festet forlenges. Tomtefesteloven 33: Når festetida er ute for festetomt til bustadhus eller fritidshus, og tomta ikkje blir innløyst etter 32, lauper festet vidare på same vilkår som før, likevel slik at bortfestaren kan krevje regulering etter 15 fjerde ledd. For feste som er lenga etter fyrste punktum, gjeld 7 fyrste ledd om festetid. Hovedregelen om regulering av festeavgift finnes i tomtefesteloven 15. I tillegg finnes det overgangsbestemmelser i endrings- og tilleggslovgivningen som skal sørge for at forholdet mellom fester og bortfester er tilstrekkelig ivaretatt i henhold til EMK. Den fragmenterte lovgivningen gjør at det er noe komplisert å få fullstendig oversikt over de regler som gjelder og for hvilke kontrakter disse gjelder. Den videre gjennomgangen vil derfor forsøke å gi en generell oversikt over regelverket og innholdet i dette. Da det kun er de sentrale delene av bestemmelsene som er tatt inn i selve dokumentet, er alle bestemmelsene det vises til inntatt i sin helhet som vedlegg Hovedregel tomtefesteloven 15 Hovedregelen om regulering finnes i tomtefesteloven 15. Denne gjelder kun for feste av tomt til bolig- og fritidshus. Det blir derfor avgjørende for regulering hvorvidt festekontrakten gjelder tomt til dette formålet. I første til tredje ledd er den ordinære reguleringen i henhold til endringen i pengeverdien (KPI) hjemlet. Her kan hver av partene kreve regulering i henhold til KPI, med mindre partene konkret har avtalt at festeavgiften skal være uendret, eventuelt en lavere regulering. Da regulering i henhold til KPI praktiseres for alle FeFos kontrakter, og anses om helt uproblematisk, gås det ikke noe nærmere inn på dette her. 3

4 Tomtefesteloven 15 fjerde ledd hjemler derimot muligheten til å regulere i henhold til tomteverdi. Tomtefesteloven 15 fjerde og femte ledd: Ved lenging av feste etter 33 kan bortfestaren krevje at den årlege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det huset eller dei husa som er på tomta. Bortfestaren kan likevel ikkje krevje avgifta regulert meir enn til eit høgstebeløp om året for kvart dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gje. Høgstebeløpet er kroner justert ved kvart årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringa i pengeverdien. Dette høgstebeløpet gjeld òg der tomta er mindre enn eitt dekar. Bortfestaren må setje fram kravet innan tre år etter at festetida er ute. Retten til å regulere festeavgifta etter leddet her gjeld ikkje om det er avtalt ein rett for festaren til lenging, og det fylgjer av avtala at bortfestaren ikkje har rett til regulering av festeavgifta utover det som fylgjer av endringa i pengeverdien. Partane kan krevje ny regulering av festeavgifta etter fjerde ledd når det er gått 30 år frå førre regulering etter denne føresegna. Som det fremgår av første punktum, kan bortfester kreve regulering i henhold til tomteverdi ved forlengelse av kontrakten. Det er med andre ord kun ved utløpet av en kontrakt at 15 fjerde ledd aktualiseres. Avgiften kan da reguleres slik at den utgjør 2 % av råtomtverdi. For ordens skyld kan det nevnes at råtomtverdien er eiendommens markedsverdi fratrukket eventuell verdiøkning festerens opparbeidelse har tilført. Forarbeidene til bestemmelsen viser at det var ønskelig å lovfeste prosentsatsen ved regulering, da denne står sentralt i balanseringen av hensynet til bortfesteren og festeren (Innst. 349 L s. 4-5). Departementet foreslo i utgangspunket at årlig avgift skulle settes til 2,5 % av råtomtverdi på reguleringstidspunktet, men flertallet i Stortinget satte den til 2 %. I annet og tredje punktum er det satt opp krav til maksimumsbeløp. Per i dag utgjør det ca. kr ,- per dekar. Da dette kun vil være aktuelt i et svært begrenset antall saker, vil det ikke gås nærmere inn på dette nå. Det som derimot er verdt å merke seg er fristen i fjerde punktum. Bortfester må fremsette krav om regulering innen tre år etter at festetiden er ute. Slik FeFo leser bestemmelsen innebærer dette at rett til regulering går tapt dersom krav om dette ikke fremsettes innen 3 år etter utløp av kontrakten. Kontrakten vil da løpe videre på samme vilkår og samme pris. Dette innebærer at FeFo må følge med etter hvert som tidsbegrensede festekontrakter løper ut. 4

5 Endelig viser paragrafens femte ledd at partene kan kreve ny regulering av festeavgiften i henhold til tomteverdien når det har gått 30 år etter forrige regulering. Det forutsetter at det da har vært oppregulert i henhold til 15 fjerde ledd. På den måten sikres man at festeavgiften er i tråd med eventuelle verdisvingninger i markedet Overgangsregler Tomtefesteloven 15 fjerde ledd viser at FeFo kan regulere til 2 % av tomteverdi ved utløpet (forlengelsen) av en kontrakt. Bestemmelsen isolert sier derimot ingenting om hva som gjelder for kontrakter som allerede har løpt ut. Lovgiver har lagt opp til at grunneier også for disse har rett til å kreve regulering av festeavgiften i henhold til tomteverdi. Hjemmel for dette finnes i Lov om endringer i tomtefesteloven (festeavgift ved forlengelse m.m.) av 19. juni 2015, del II. Loven tok til å gjelde 1. juli Lov om endringer i tomtefesteloven 2015 del II nr. 2: 2. For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av tomtefesteloven 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i 15 fjerde ledd frem til 1. januar Både gjennomgangen av det elektroniske festeregisteret og den fysiske gjennomgangen av et utvalg kontrakter har vist at FeFo har en rekke kontrakter som allerede har løpt ut, men som fortsatt er aktive (dvs. at det festes på samme vilkår). Bestemmelsen i endringsloven viser at tomtefesteloven 15 fjerde ledd også vil gjelde for festekontrakter som løp ut før 1. juli 2015, men som fremdeles løper på samme vilkår. Det innebærer mulighet for regulering av festeavgiften til 2 % av tomteverdi. For det øvrige innholdet i 15 fjerde ledd vises det til gjennomgangen ovenfor. Også her er det satt en frist for regulering. Som det fremgår av siste setning må bortfester fremsette krav om regulering innen 1. januar Det innebærer at alle FeFos kontrakter som løp ut før 1. juli 2015 eventuelt må kreves regulert innen utgangen av kommende år. Er ikke krav fremsatt innen da, vil muligheten falle bort. For kontrakter som løp ut etter 1. juli 2015 faller man tilbake til utgangspunktet i 15 fjerde ledd med frist på 3 år Kontrakter uten tidsbegrensning/øvrige kontrakter Både tomtefesteloven 15 fjerde ledd og endringsloven del II nr. 2 gjelder tidsbegrensede kontrakter ettersom de krever at festekontrakten enten har løpt ut, eventuelt at den 5

6 kommer til å løpe ut. Det innebærer at kontrakter uten tidsbegrensning ikke vil kunne reguleres i henhold til tomteverdi, men kun KPI. Et sentralt unntak fra dette fremgår av endringsloven del II nr. 5. Lov om endringer i tomtefesteloven 2015 del II nr. 5: 5. Er en avtale om feste av tomt til bolighus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjelder i tillegg til 15 følgende regler for den første reguleringen som skjer fra 1. januar 2002 eller senere: a) Når regulering skal skje i samsvar med endringen i pengeverdien, kan bortfesteren kreve regulering i samsvar med endringen siden festeavtalen ble inngått, selv om festeavgiften har vært regulert før. b) Bortfesteren kan kreve avgiften regulert i samsvar med det som tvilløst er avtalt. Men er avtalen inngått 26. mai 1983 eller før, kan bortfesteren likevel ikke kreve avgiften regulert mer enn til et høyestebeløp om året for hvert dekar tomt eller til det beløpet som regulering i samsvar med pengeverdien ville gi. Høyestebeløpet etter andre punktum er kroner justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 i samsvar med endringen i pengeverdien. Dette høyestebeløpet gjelder også der tomten er mindre enn ett dekar. c) Gjør avtalen at verdien av tomt uten hus er en del av regnegrunnlaget for ny festeavgift, skal verdien ikke bli satt høyere enn det tomten kan selges for om det bare er tillatt å sette opp det eller de husene som er på tomten. Unntaket gjelder kun festeavtaler for bolig- og fritidshus som er inngått før 1. januar 2002, og innebærer at bortfester kan kreve regulering samsvar med det som tvilløst er avtalt gjennom festekontrakten. Er det avtalt at regulering skal skje etter tomteverdi, vil da det være mulig å regulere i henhold til det. Ordlyden «tvilløst avtalt» har i teori og praksis vært tolket svært strengt. Høyesterett har oppstilt krav til at det både skal være avtalt en avvikende regulering (fra KPI), samt hva den avvikende reguleringen rent faktisk innebærer, jf. Rt s Praksis i etterkant av Lindheim-saken innebærer en viss oppmykning i denne vurderingen. Likevel er det per i dag stor usikkerhet om hvorvidt FeFo har kontraktsformular som oppfyller vilkåret og da hvor mange kontrakter det vil gjelde. For disse kontraktene foreligger det derimot ikke noe frist for å kreve regulering i henhold til det som tvilløst er avtalt. Eneste begrensning er at det kun gjelder for den første reguleringen etter 1. januar

7 3. FEFOS FESTEKONTRAKTER FeFos mange festekontrakter for bolig- og fritidseiendom har ulike avtaleformularer avhengig av når festekontrakten er inngått, samt hvilken type kontrakt som er benyttet. Dette innebærer at noen kontrakter er tidsubegrensede (gjelder inntil videre), mens andre har oppgitt antall år. For de tidsbegrensede kontraktene er det enten oppgitt hvilken tidsperiode kontrakten løper (f.eks fra ), eventuelt er det oppgitt antall år festekontrakten løper (f.eks 80 år). Variasjonene innebærer at ved en eventuell regulering vil en måtte gå fysisk inn i hver enkelt festekontrakt for å se hva som faktisk er regulert. FeFo har gjennomgått det elektroniske festeregisteret for å finne ut hvilke festekontrakter som allerede har løpt ut, og som følgelig må kreves regulert innen 1. januar2018. Det er også laget oversikt over antall kontrakter som vil komme til å løpe ut fremover. Stikkprøver har vist at det foreligger en del feilregistreringer i det elektroniske festeregisteret. Det må derfor tas forbehold om at oppgitte kontrakter og antall kan være feil. Festeregisteret inneholder i tillegg ca. 700 tidsbegrensede kontrakter hvor det ikke er registrert noen opphørsdato. FeFo har gjennomgått disse kontraktene ved å fysisk gå inn i arkivet og registrert opphørsdato manuelt. Av kapasitetsmessige årsaker har det likevel ikke vært mulig å ta disse med i oversiktene/tabellene som fremkommer i denne styresaken. Disse usikkerhetsmomentene er også grunnen til at man vil måtte sjekke hver enkelt kontrakt fysisk før eventuell regulering kan foretas. Ettersom det foreligger ulik hjemmel for oppregulering avhengig av om kontrakten har løpt ut, kommer til å løpe ut eller om den ikke har noen begrensning, vil den videre gjennomgangen deles inn etter disse grupperingene Tidsbegrensede kontrakter som løp ut før 1. juli 2015, men som fremdeles er aktive For de tidsbegrensede kontraktene som utløp før 1. juli 2015 vises det til tomtefesteloven 15 fjerde ledd, jf. Lov om endringer i tomtefesteloven fra 2015 del II nr. 2, samt gjennomgangen under punkt 2.2. Som det følger av endringsloven del II nr. 2 må det for disse kontraktene fremsettes krav om regulering innen 1. januar FeFos elektroniske festeregister viser at FeFo har 112 aktive festekontrakter som løp ut før 1. juli Oversikten viser at det er mange kontrakter med svært lav festeavgift som trolig ikke samsvarer med eiendommens reelle markedsverdi. Stikkprøver blant disse kontraktene har likevel vist at det er en del feilregistreringer i festeregisteret, som medfører at kontrakter som der står som utløpt i virkeligheten ikke er det. Det skyldes at det er inngått ny kontrakt i senere år, utløpsdato stemmer ikke etc. Det må derfor tas forbehold om at oppgitt antall kan være uriktig. 7

8 FeFo har som nevnt også foretatt en fysisk gjennomgang av alle relevante kontraktstyper hvor det ikke er registrert noe utløpsdato (ca. 700 stk). Blant disse var det flere kontrakter som hadde løpt ut før 1. juli 2015, og som således faller inn under denne kategorien. Til tross for feilregistreringer, må man ut fra den elektroniske registreringen sammenholdt med den fysiske gjennomgangen av kontrakter uten utløpsdato, likevel anta at FeFo har ca. 100 kontrakter som løp ut før 1. juli 2015, og som dermed må kreves regulert innen 1. januar Dersom styret ønsker at FeFo skal benytte muligheten endringsloven gir til å regulere utløpte kontrakter, må alle kontraktene gjennomgås fysisk innen fristen. Dette er for å luke ut de feilregistrerte kontraktene. De gjenværende vil da reguleres slik at festeavgiften utgjør 2 % av råtomtverdien. Det er ikke foretatt noen konkret utregning av de økonomiske konsekvensene en eventuell regulering av disse kontraktene vil kunne få for FeFo. Årsaken er tidshensyn, da dette vil kreve en full gjennomgang av alle de opplistede kontraktene, samt de som den fysiske gjennomgangen viste at var utløpt. I tillegg må det foretas en konkret vurdering av tomteverdi basert på beliggenhet, pris på stedet osv. Det kan uansett vises til eksempeloversikten med utregning under punkt 3.2 for kontrakter som kommer til å løpe ut. Den samme utregning vil være aktuell for kontraktene som utløp før 1. juli Uavhengig av dette vil rimelighetshensyn tilsi at disse festeavgiftene bør reguleres slik at de gjenspeiler dagens markedsverdi Tidsbegrensede festekontrakter som vil løpe ut kommende år FeFo har også en rekke tidsbegrensede kontrakter som kommer til å løpe ut i årene som kommer, eventuelt som har løpt ut i løpet av siste halvdel av 2015 og Når tidsbegrensede kontrakter løper ut, følger det av tomtefesteloven 33 at disse forlenges automatisk, med mindre de blir innløst. Ved forlengelse etter 33, følger det av 15 fjerde ledd som er gjennomgått under punkt 2.1, at bortfester kan kreve regulering av festeavgiften slik at den tilsvarer 2 % av tomteverdien. Krav om regulering må fremsettes innen 3 år etter at festetiden er ute. FeFo har gjennomgått festeregisteret for å finne antall bolig- og fritidskontrakter med tidsbegrensning som vil løpe ut i fremtiden. Oversikten viser at FeFo har ca tidsbegrensede kontrakter. Utløpsdato for disse varierer veldig. 8

9 (tom) TOTALOVERSIKT ANTALL KONTRAKTER SOM KAN REGULERES FORDELT PÅ UTLØPSÅR Diagrammet viser at for de fleste kontraktene vil ikke regulering bli aktuelt før etter Samtidig er det tilnærmet 1000 kontrakter som løper ut i perioden , og som da vil kunne reguleres opp til 2 % av tomteverdi. Den nærmere fordeling følger av digrammet under. ANTALL KONTRAKTER SOM KAN REGULERES PERIODEN

10 Oversikten viser at det totalt vil være 938 kontrakter som vil løpe ut i denne perioden. Det vil også for disse kunne foreligge feilregistreringer i festeregisteret, som gjør at antallet muligens må reduseres noe. Samtidig viste den fysiske gjennomgangen av tidsbegrensede kontrakter hvor utløpsdato ikke var registrert (registrert som «tom» i totaloversikten) at det forelå kontrakter der som vil løpe ut i denne perioden. Fristen for regulering på 3 år innebærer at kontrakter som utløp etter 1. juli 2015 må kreves regulert senest innen utgangen av 2018, kontrakter som utløper i 2016 må kreves regulert innen utgangen av 2019 osv. Når det gjelder den økonomiske betydningen eventuell regulering av disse kontraktene vil få for FeFo, kan det være hensiktsmessig å trekke frem noen eksempler på kontrakter som vil løpe ut innen de de kommende 10 år. I kolonne 1 er matrikkelnummer samt tomteverdi per dekar oppgitt. Tomteverdien er basert på anslagsvise takster FeFo bruker for de ulike områdene. I kolonne 2 er det informasjon om den gjeldende festekontrakten. Her fremgår også hva festeavgiften ville vært dersom kontrakten hadde blitt inngått i dag (5 %), samt hva en eventuell ny festeavgift etter regulering vil bli (2 %). I kolonne 3 fremgår hvilken inntekt en eventuell regulering vil innebære for FeFo i et 10 års perspektiv. 10

11 Bolig i Honningsvåg, Nordkapp kommune Antatt tomteverdi: kr ,- per dekar Bolig i Maggadalen, Sør-Varanger kommune Antatt tomteverdi: ca ,- per dekar 1 2 3* Inngått:1967 Utløpsdato: 2026 Areal: 0,771 daa Tomteverdi: kr ,- Dagens festeavgift: kr 266,- Hvis ny kontrakt i 2016 (5 %): kr 2 505,- Ved regulering (2 %): kr 1002,- Bolig ved Storbakken/Bukta, Alta kommune Antatt tomteverdi: ca ,- per dekar Inngått: Utløpsdato: Areal: 1,8 daa Tomteverdi: kr ,- Dagens festeavgift: kr 380,- Hvis ny kontrakt i 2016 (5 %): kr 7 200,- Ved regulering (2 %): kr 2 880,- Inngått: Utløpsdato: (60 år) Areal: 0,825 daa Tomteverdi: kr ,- Dagens festeavgift: kr 658,- Hvis ny kontrakt i 2016 (5 %): kr 8 250,- Ved regulering (2 %): 3 300, : Uten regulering: 266,- x 10 år = kr 2600,- Med regulering: 1 002,- x 10 år = ,- Differanse festeinntekt: kr 7 360, : Uten regulering: 380,- x 10 år = 3 800,- Med regulering: 2 880,- x 10 år = ,- Differanse festeinntekt: kr , : Uten regulering: 658,- x 10 år = 6 580,-,- Med regulering: 3 300,- x 10 år = ,- Differanse festeinntekt: kr ,- *Merk: For enkelhets skyld er prisvekst, renteinntekt etc. utelatt i kolonne 3. Den reelle inntekten/differansen vil derfor være noe høyere. Oversikten viser at en regulering til 2 % av tomteverdi innebærer en liten oppjustering av festeavgiften for de enkelte tomtene. Likevel vil dette gi en økt inntekt bare for disse tre kontraktene på kr ,- for 10 års perioden. Virkningen i hele kontraktens løpetid er følgelig betydelig. Det samme gjelder når man tar i betraktning det store antall kontrakter som vil kunne reguleres Tidsubegrensede, aktive festekontrakter inngått før 1. januar 2002 («tvilløst») For øvrige kontrakter, inngått før 1. januar 2002, fremgår det av endringsloven del II nr. 5 at disse kan reguleres i henhold til tomteverdi dersom slik regulering «tvilløst er avtalt». Som nevnt i punkt 2.3 har ordlyden vært tolket strengt, men at det kan se ut til at vurderingen er noe myket opp i senere praksis. 11

12 Det er likevel usikkert om FeFo har kontraktsformular som oppfyller vilkåret. Det vil av den grunn ikke være mulig å ta stilling til hvor mange kontrakter som kan reguleres i henhold til «tvilløst»-vilkåret på nåværende tidspunkt. Det vil komme saker til rettslig behandling i andre fylker fremover som kan bidra til å klargjøre rettstilstanden på dette området. Det anses derfor som naturlig å avvente eventuell endring i rettstilstanden før slik regulering eventuelt iverksettes. 4. KONSEKVENSER HVA VIL EN OPPREGULERING INNEBÆRE FOR FEFO? Bakgrunnen for at denne saken kommer opp for styret er at eventuell regulering av festeavgiftene vil kunne resultere i en rekke konsekvenser, både praktisk og økonomisk. Regulering av festeavgift nå vil også få betydning for eventuell beregning av innløsningssum. Uavhengig av dette vil regulering innebære en mer rettferdig og lik behandling av festerne ettersom festeavgiften vil gjenspeile tomteverdien til hver enkelt festetomt Administrative konsekvenser Rent praktisk vil FeFo måtte legge ned en del administrativt arbeid i forbindelse med en regulering. Det innebærer å finne kontraktene som kan reguleres, sende krav om regulering til den enkelte fester, samt sørge for videre oppfølging av saken. For å finne tomteverdi, vil det også for flere områder være nødvendig at det på forhånd foretas taksering. Det må videre antas at eventuell oppregulering vil medføre klager, både på selve reguleringen, men også på takseringen. Samtidig viser oversikten over antall utløpte kontrakter (ca. 100), samt diagrammet over kontrakter som vil utløpe de kommende årene ( ca. 900) at det vil være en overkommelig oppgave Økonomiske konsekvenser Når det gjelder økonomiske konsekvenser, vil regulering medføre kostnader i form av økt behov for taksering for å finne tomteverdi med mindre tomteverdi avtales med fester. Dette vil likevel være en engangskostnad. Samtidig innebærer regulering at FeFo får tatt ut den verdien som ligger i den enkelte festetomt. Inntektene vil derfor langt overstige kostnadene med reguleringen. I tillegg vil disse inntektene også være evigvarende. Dette vil bety at FeFo, avhengig av tomtens verdi og dagens festeavgift, vil kunne kreve inn en høyere avgift for de fleste tomter hvor oppregulering er mulig. På kort sikt vil effekten være begrenset, men på lang sikt vil det ha store utslag på FeFos økonomi. Det vises her til tabellen i punkt 2 med en enkel fremstilling av differansen etter 10 år. 12

13 Dersom FeFo ikke velger å benytte muligheten til å regulere kontrakter som har løpt ut og som kommer til å løpe ut, vil verdien som ligger i hver festetomt tilfalle festeren i form av at festeavgiften ikke avspeiler eiendommens markedsverdi. Festeren vil dermed alene ta ut den fulle markedsverdien ved et eventuelt salg. Å beholde en festeavgift som ikke gjenspeiler verdien blir således en form for subsidiering i form av verdioverføring fra FeFo til den enkelte fester på bekostning av den øvrige befolkningen Konsekvens i forhold til innløsning av festetomt Som del B vil vise, har festeavgiften stor betydning ved beregning av innløsningssum etter tomtefesteloven 37 ettersom hovedregelen der er at den tilsvarer 25 ganger festeavgiften. For mer om beregning av innløsningssum vises det til gjennomgangen i del B. 5. OPPSUMMERING Gjennomgangen har vist at tomtefesteloven hjemler rett til regulering av festeavgift på bolig- og fritidstomter og at FeFo har en rekke kontrakter som kan reguleres. Både på nåværende tidspunkt, men også i de kommende årene. Denne oppsummering har også relevans for vurderingene som kommer nedenfor i punkt B. Tomtefestelovens bestemmelser er utformet for å sikre fair balance mellom bortfester og fester. Når saken var til politisk behandling var flertallets ønske at festeavgiftene skulle være på et rimelig nivå av hensyn til festerne. Samtidig måtte lovendringene sikre at loven var i samsvar med EMK s bestemmelser om vern om eiendom Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å nyte sin eiendom i fred (tilleggsprotokoll artikkel 1). I sluttbehandlingen av lovendringen ble forslaget endret fra oppregulering fra 2,5 % av tomteverdien til 2 %. Det er grunnlag for å hevde at bestemmelsen er i strid med EMK i strid med bortfesternes interesser i og med at verdioverforingen fra grunneier til fester i enkelte tilfeller blir betydelig. Fra direktørens side anses oppregulering etter 2 %-regelen å gi en lav, men akseptabel andel av verdiøkningen, forutsatt at man regulerer i samsvar med Stortingets forutsetninger. Dersom man ikke oppregulerer vil verdiøkningen i sin helhet tilfalle en gruppe festere, mens andre ikke får denne fordelen. FeFo fastsetter i dag festeavgiften på nye tomter til 5 % av råtomtverdi. Tomteverdien er ofte basert på takst. Det vil være en forskjellsbehandling av de ulike gruppene av festere dersom man unnlater oppregulering i noen tilfeller, samtidig som man legger takstverdi til grunn i øvrige tilfeller. Det enkleste vil således være å følge tomtefestelovens hovedregler. Da er det ikke grunnlag for å hevde at ulike grupper forskjellsbehandles. Samtidig er en slik regulering med på å bygge kunnskap om reelle tomteverdier i fylket, som igjen styrker bolig- og fritidseiendommers verdi som panteobjekt. Kunnskap om underliggende verdier har betydning både for innbyggernes privatøkonomi og for næringslivet i fylket. Det må videre vektlegges at festeavtalenes økonomiske potensial må ses i et evighetsperspektiv. Manglende oppregulering vil over tid bety et inntektsbortfall på et betydelig antall millioner. 13

14 Festeavgiftene utgjør i dag den viktigste inntektskilden for FeFo, og er således det viktigste grunnlaget for å sikre FeFo en forutsigbar og robust økonomi. Det er videre viktig å påpeke at regulering etter overgangsreglene som er beskrevet ovenfor ikke innebærer så mange kontrakter (de som må kreves regulert i løpet av 2017). For denne gruppen av kontrakter er dette en mulighet FeFo kun får en gang. Samtidig er det slik at dersom man ikke foretar oppregulering i henhold til Stortingets intensjoner med loven for denne gruppen nå, så vil fremstå som en urimelig forskjellsbehandling av ulike kontraktstyper dersom man senere skulle oppregulere utløpte kontrakter. Det betyr at på den økonomiske siden må man se all fremtidig oppregulering samlet. Den samme vurderingen vil gjelde for spørsmål knyttet til oppregulering i forbindelse med innløsning av boligtomter som behandles i punkt B. Direktøren anbefaler derfor at man følger tomtefestelovens regler fullt ut, og dermed foretar regulering av de kontrakter som oppfyller lovens vilkår. Det vil innebære at: Festekontrakter på bolig- og fritidstomter som har løpt ut før. 1 juli 2015 reguleres innen 1. januar 2018 i henhold til tomtefesteloven 15 fjerde ledd, jf. endringslov del II nr. 2 Festekontrakter på bolig- og fritidstomter som løper ut i fremtiden skal reguleres i henhold til 15 fjerde ledd Festekontrakter på bolig- og fritidstomter inngått før hvor det er tvilløst avtalt regulering i henhold til tomteverdi, reguleres i henhold til avtale, jf. 15, jf. endringslov del II nr. 5 litra b. 6. DIREKTØRENS FORSLAG INNSTILLING Felles med del B innløsning av festetomt. Se s

15 DEL B: INNLØSNING AV FESTETOMT 1. INNLEDNING Innløsning av festetomt er en lovfestet rett etter tomtefesteloven kapittel 5. Innløsning innebærer at fester får anledning til å kjøpe tomten sin etter 30 års festetid på nærmere angitte vilkår. I utgangspunktet gjelder retten både for bolig- og fritidstomt. I Finnmark er det likevel gjort et unntak for fritidstomt, slik at det kun er boligtomter som kan innløses, jf. tomtefesteloven 34 annet ledd. FeFo får likevel sjelden henvendelser fra festere som ønsker å kjøpe boligtomten sin. Årsaken kan være at innløsning av boligtomt etter tomtefesteloven er en relativt ukjent regel for mange. Imidlertid er FeFo pliktig til å informere om hvilke muligheter fester har etter tomtefesteloven jf. veiledningsplikten i forvaltningsloven 11 jf. fvl. 18. FeFo har tidligere ikke presisert regelen i tilstrekkelig grad overfor søkere/festere som har søkt om å få kjøpe sin egen festetomt. Dette er blant annet grunnet FeFos tidligere praktisering av frivillig salg av bebygd boligtomt. Før 1. august 2015 ble bebygd boligtomt solgt til 40 % av takst, uansett hvor mange år festeforholdet hadde vart. Dette ble derimot endret 1. august 2015, da FeFo valgte å følge tomtefestelovens regler. Etter dette har det vært frivillig salg i henhold til takst, med mindre vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt. I forbindelse med eventuell regulering av festeavgiftene og ved bedre informasjon om innløsningsretten ved søknader om kjøp, vil det kunne medføre at ønsker å innløse festetomtene sine. Det vil innebære at FeFo mister løpende inntekt i form av tap av festeinntekter. I det videre skal det rettslige grunnlaget for innløsning gjennomgås, samt hva det innebærer for FeFo. Som gjennomgangen vil vise åpner tomtefesteloven for ulike beregningsmåter av innløsningssum. Valg av beregningsmåte vil derfor kunne få stor økonomisk betydning. 2. RETTSLIG GRUNNLAG: TOMTEFESTELOVEN KAPITTEL VI For ordens skyld er hele tomtefestelovens kapittel VI med de relevante bestemmelsene inntatt som vedlegg til saken Generelt Hovedreglene om innløsning fremgår av kapittel VI i tomtefesteloven. Her fremgår også vilkårene for hvordan krav om innløsning skal fremsettes ( 36), samt utregning av innløsningssum ( 37). Når alle vilkår for innløsning er oppfylt og innløsningssummen er fastsatt, kan festeren kreve at bortfester gjør det som trengs for å få tomten overført ( 38). 15

16 2.2. Vilkår for innløsning: Hovedvilkårene for innløsning følger av tomtefesteloven 32 første ledd. For det første må det gjelde bolig- eller fritidshus (kun bolighus i Finnmark, jf. 34 annet ledd). For det andre må festetiden ha vart i minst 30 år. Etter at det har gått 30 år, kan festeren kreve innløsning hver gang etter at det har gått to nye år. Det foreligger videre krav til tidspunkt for når krav om innløsning kan fremsettes. Det følger av 36 at fester må framsette kravet senest 1 år før innløsning kan utføres jf. 36. Det innebærer at FeFo vil ha 12 måneder på seg til å fremlegge tilbud på innløsningssum for festeren Beregning av innløsningssum, 37: Innløsning er som nevnt en form salg innenfor gitte rammer. Det innebærer blant annet krav til hvordan innløsningssummen skal beregnes. Reglene for dette finnes i tomtefesteloven 37. Tomtefesteloven 37: Ved innløysing av tomt som er festa bort til bustadhus eller fritidshus, skal innløysingssummen vere 25 gonger årleg festeavgift etter regulering på innløysingstida, om ikkje ein mindre innløysingssum er avtalt. Ved innløysing der innløysingstida er inne ti år eller kortare før avtala kunne ha vorte lengd etter 33, kan bortfestaren krevje regulering av festeavgifta etter 15 fjerde ledd på innløysingstida. Om ikkje anna er avtalt, kan bortfestaren likevel krevje at innløysingssummen for andre tomter enn dei som er festa bort på uavgrensa tid utan oppseiingsrett for bortfestaren, skal vere 40 prosent av tomteverdet på innløysingstida med frådrag for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre. Tomteverdet må ikkje setjast høgare enn det tomta kan seljast for om det berre er tillate å setje opp det eller dei husa som er på tomta. Med mindre partane er samde om innløysingsvilkåra, eller har avtalt vilkåra fastsette på annan måte, høyrer krav om innløysing under skjønn, som avgjer retten til innløysing, fastset innløysingssummen, innløysingsvilkåra elles og avgjer spørsmål som gjeld gjennomføringa av innløysinga. Kongen kan gje forskrift om kva som skal fylgje med ved innløysing og på kva måte innløysingsrett kan gjerast gjeldande a) i område der det er festa bort tomter til fritidshus etter ein samla plan, og b) ved punktfeste ( 16 fyrste ledd tredje punktum). 16

17 Hovedregel tidsbegrensede kontrakter Hovedregelen er at innløsningssummen er 25 ganger årlig regulert festeavgift. Det vil si den justerte (KPI) festeavgiften på innløsningstiden. Denne regelen gjelder for alle kontrakter med ubegrenset festetid Kontrakter med tidsbegrensning For kontrakter med begrenset festetid uten oppsigelsesrett for bortfester, har bortfester likevel mulighet til å kreve at innløsningssummen skal være 40 % av råtomtverdien (verdien fratrukket den verdiøkning festeren har tilført ved opparbeidelse), med mindre noe annet er avtalt. Det er kun bortfester som kan kreve dette. Dersom FeFo, i de tilfeller hvor det er mulig, påberoper seg 40 %-regelen, må det gjennomføres en taksering av eiendommen, med mindre man blir enige om pris gjennom forhandlinger Tidsbegrensede kontrakter med mindre enn 10 år igjen til utløp For kontrakter med tidsbegrensing hvor det er mindre enn 10 år til festekontrakten utløper og dermed kunne vært forlenget i henhold til 33, jf. det som ble gjennomgått i del A, kan bortfesteren kreve at festeavgiften reguleres i henhold til 15 fjerde ledd. Det innebærer at bortfester kan kreve festeavgiften oppregulert til 2 % av tomteverdien, før beregning av innløsningssum foretas Oversiktstabell For å eksemplifisere resultatet av de ulike beregningsmåtene er det benyttet de samme eiendommene som fremgikk av tabellen i punkt 3.2 i del A. Det er da tatt inn en ekstra kolonne som viser hva innløsningssum vil bli dersom: 1. Man benytter dagens festeavgift x Man oppregulerer til 2 % av tomteverdi x 25 (kun mulig for kontrakter som har løpt ut, eventuelt der det er mindre enn 10 år igjen til kontraktens utløp) 3. Man benytter 40 % av tomteverdi 17

18 Bolig i Honningsvåg, Nordkapp kommune Antatt tomteverdi: kr ,- per dekar 1 2 3* INNLØSNINGSSUM* Inngått: : 25 ganger-regel Utløpsdato: 2026 Uten regulering: u/regulering: Areal: 0,771 daa 266,- x 10 år = kr 266,- x 25 = kr 6 650,- Tomteverdi: 2600,- kr ,- 25 ganger-regel Dagens festeavgift: Med regulering: m/regulering: kr 266, ,- x 10 år = ,- x 25 = kr ,- Hvis ny kontrakt i 020, (5 %): 40 %-regel: ,- x 40 % = kr kr 2 505,- Differanse ,- Ved regulering (2 %): festeinntekt: kr 1002,- kr 7 360,- Bolig i Maggadalen, Sør-Varanger kommune Antatt tomteverdi: ca ,- per dekar Bolig ved Storbakken/Bukta, Alta kommune Antatt tomteverdi: ca ,- per dekar Inngått: Utløpsdato: Areal: 1,8 daa Tomteverdi: kr ,- Dagens festeavgift: kr 380,- Hvis ny kontrakt i 2016 (5 %): kr 7 200,- Ved regulering (2 %): kr 2 880,- Inngått: Utløpsdato: (60 år) Areal: 0,825 daa Tomteverdi: kr ,- Dagens festeavgift: kr 658,- Hvis ny kontrakt i 2016 (5 %): kr 8 250,- Ved regulering (2 %): 3 300, : Uten regulering: 380,- x 10 år = 3 800,- Med regulering: 2 880,- x 10 år = ,- Differanse festeinntekt: kr , : Uten regulering: 658,- x 10 år = 6 580,-,- Med regulering: 3 300,- x 10 år = ,- Differanse festeinntekt: kr ,- 25 ganger-regel u/regulering: 380,- x 25 = kr 9 500,- 25 ganger-regel m/regulering: 2880,- x 25 = kr ,- 40 %-regel: ,- x 40 % = kr ,- 25 ganger-regel u/regulering: 658,- x 25 = kr ,- 25 ganger-regel m/regulering: 3300,- x 25 = kr ,- 40 %-regel: ,- X 40 % = kr ,- Som eksempelet viser, kan det ha stor betydning hvilken beregningsmåte man velger. Det er derfor helt sentralt at det foretas en beregning av de ulike mulighetene som 37 legger opp til for hver enkelt sak hvor innløsning kreves. 18

19 Oversikten viser også hva oppregulering av festeavgiften for utløpte kontrakter til 2 % av tomteverdi vil innebære når innløsningssummen skal beregnes. Dette vil som nevnt bare være mulig for de kontraktene som allerede har løpt ut før innløsnings kreves, og for de kontraktene hvor det er mindre enn 10 år igjen av festetiden, jf. 37 første ledd annet punktum. 3. STATUS PER I DAG FEFOS FESTEKONTRAKTER FeFo har i dag totalt festekontrakter med boligtomt som formål. Av disse er det som er inngått for mer enn 30 år siden, og som sånn sett kan kreves innløst av fester. I løpet av de neste 10 årene vil ytterligere 537 kontrakter kunne innløses. Av oversikten under kan man se fordeling av antall kontrakter og hvilket prisintervall festeavgiften ligger i. Oversikten viser at svært mange, ca kontrakter, har en årlig avgift på under kr 1000,-. For de fleste tilfellene er det lite trolig at festeavgiften gjenspeiler eiendommens markedsverdi. Dette vil igjen innebære at FeFo, ved eventuell innløsning, vil få en svært lav sum for tomten dersom man benytter seg av 25-ganger-regelen. En gjennomgang viser likevel at blant de kontraktene er det ca som er tidsbegrensede, og som FeFo dermed kan kreve at 40 %-regelen skal benyttes ved beregning av innløsningssummen. Av kapasitetsårsaker er det ikke foretatt en beregning av hvor mange kontrakter som vil løpe ut om mindre enn 10 år, og hvor man kan oppregulere festeavgiften til 2 % av tomteverdien før beregning av innløsningssum. Som nevnt innledningsvis, får ikke FeFo mange henvendelser om innløsning. Per 10. november 2016 har FeFo 12 saker, som alle har kommet inn i løpet av perioden mars-september i år. 19

20 4. OPPSUMMERING KONSEKVENSER FOR FEFO Når det gjelder de prinsipielle sider knyttet til hvorvidt FeFo skal oppregulere ifm innløsning vises det til det som er sagt under oppsummeringen til punkt A. Kort sagt handler det om å sikre mest mulig lik behandling av ulike kontraktstyper, sikre FeFo en rimelig andel av verdiøkningen på tomtene i tråd med EMK s prinsipper for slik fordeling, samt å bidra til å sikre FeFo en forutsigbar og robust økonomi også i fremtiden. Selv om FeFo ikke har mange henvendelser om innløsning per i dag, må man likevel gå ut fra at det vil kunne komme flere og flere. Det begrunnes i at FeFo vil ivareta sin veiledningsplikt og opplyse om muligheten for innløsning der man ser at vilkårene for det er oppfylt eventuelt snart vil kunne være oppfylt. Det vil gjelde for mange av de søknadene der det søkes om kjøp av boligtomt. I tillegg antas det at gjennomgangen av kontrakter som kan reguleres i dag og i kommende år, jf. del A og eventuelt gjennomføringen av det, også vil kunne bidra til at flere ønsker å vurdere muligheten for innløsning. Dersom FeFo får mange krav om innløsning som oppfyller lovens krav, vil dette medføre at FeFo mister løpende inntekter i form av festeavgift på disse eiendommene for all fremtid. Det vil da være viktig at FeFo, også her, benytter de muligheter tomtefesteloven gir til å beregne den innløsningssum som gir best dekning. Når det gjelder forholdet til regulering, viser beregningene at det vil være av sentral betydning for innløsningssummen hvorvidt festeavgiften er oppregulert eller ikke for de tilfellene hvor regulering i henhold til tomtefesteloven 15 er aktuelt. 5. DIREKTØRENS INNSTILLING Felles med del A oppregulering. Se s. 1. Vedlegg: - Tomtefesteloven 15 og kapittel VI - Lov om endringer i tomtefesteloven 2015 del II 20