Regulering av festeavgift

Transkript

1 Regulering av festeavgift I løpende kontraktsforhold og ved forlengelse av festeavtaler Kandidatnummer: 542 Leveringsfrist: 25 april 2016 Antall ord:

2 Innholdsfortegnelse 1 INNLEDNING Tema og problemstilling Oppbygging og avgrensning Metode og rettskilder TOMTEFESTEINSTITUTTET Hva er tomtefeste? Festeavgift Festeavtalen LOVUTVIKLINGEN REGULERING AV FESTEAVGIFT I LØPENDE KONTRAKTSFORHOLD Innledning Dagens rettstilstand Hovedregelen regulering etter KPI Unntak tvilløst avtalt at festeavgiften ikke skal reguleres, eller skal reguleres lavere enn etter KPI Tvilløst-kravet Overgangsbestemmelser Innledning Innledende vilkår nærmere om begrepet «den første reguleringen» Engangsløft etter endringsloven del II, punkt 5 b Adgang til KPI-regulering basert på inngåelsestidspunkt, selv om avgiften er regulert i etterkant Når kan regulering etter hovedregelen tfl 15(1)kreves? Oppsummering med eksempler REGULERING AV FESTEAVGIFTEN VED FORLENGELSE AV KONTRAKTEN Innledning Kort om bakgrunnen for siste lovendring Dagens rettstilstand Hovedregel Engangsløft beregnet til 2% av tomteverdien Innledning Hvem kan kreve engangsløft etter tfl 15(4)? i

3 5.4.3 Hvordan skal tomteverdien beregnes? Maksimaltak ved engangsløft Når er festetiden ute? Hvilke kontrakter reguleres av tfl 15 (4)? Tidsbestemte kontrakter der festetiden er ute Festekontrakter forlenget etter tidligere tfl 33 eller i kraft av midlertidig lov Unntak hvilke kontrakter reguleres av andre bestemmelser? Festekontrakter med avtalt rett til forlengelse, og avtalt KPI-regulering ved forlengelse, og festeavtaler med avtalt lavere regulering enn etter KPI Mulig unntak - Festekontrakter med avtalt rett til forlengelse med tvilløs tomteverdiklausul Overgangsbestemmelser Behovet for overgangsordninger Festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før, i medhold av tfl 33 eller i kraft av midlertidig lov Gradvis opptrapping av festeavgift To sikkerhetsventiler Oppsummering med eksempler AVSLUTTENDE BEMERKNINGER KILDEREGISTER ii

4 1 Innledning 1.1 Tema og problemstilling Temaet for oppgaven er hvilken adgang partene har til regulering av festeavgiften i løpende kontraktsforhold, og ved forlengelse av kontrakten, i bolig- og fritidsfesteforhold. Slik regulering hjemles i Lov 20.desember 1996 om tomtefeste av 20.desember 1996 nr. 106 (tomtefesteloven eller tfl) og kan også skje i kraft av festeavtalen. I løpet av de siste 40 årene fra den første tomtefesteloven kom i 1976 til i dag, har lovreguleringen på dette området blitt endret mange ganger, senest 1.juli Tvistene i rettsapparatet har i denne perioden også vært tallrike. Rettsanvenderne har endret syn på hvordan bestemmelsene tolkes, og politisk har det vært stor uenighet om hvordan bestemmelsene skal utformes. Reglene er kompliserte, og det kan være problematisk å se hvilke festeavtaler som omfattes av loven og dens overgangsregler. Fast eiendom har økt kraftig i verdi i løpet av disse årene, mye mer enn hva partene ved inngåelse av de eldre kontraktene kunne forestille seg. Stridens kjerne handler om hvem som skal nyte godt av denne samfunnsskapte verdiøkningen. Lovgiver har gitt et særlig vern for fester ved å gi preseptoriske 1 lovregler som beskytter festers interesser. Fester har i stadig økende grad fått hele eller vesentlige deler av tomteverdiøkningen på sin hånd. Med de siste lovendringene har det blitt gitt et større vern for bortfesters interesser. Før vi fikk en egen tomtefestelov rådet avtalefrihet, og utgangspunktet etter norsk rett er at avtaler skal holdes. Allikevel har lovgiver gått langt i å gripe inn i disse. Alle festeavtaler kan nå forlenges på ubestemt tid, selv om det i avtalen klart er satt en dato for opphør av leien. Fordi festeavtaler strekker seg over tid og i praksis nå er uoppsigelige for bortfester, vil det være en økt risiko for at en ubalanse i festeavgiftens størrelse vil bli ytterligere forsterket etter som tiden går. Lovendringene som trådte i kraft 1.juli 2015, kom på bakgrunn av at Norge ble dømt i den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg i Der ble tomtefesteloven 33, som ga fester rett til å forlenge festeavtalen på ubestemt tid og på samme vilkår, fun- 1 Ufravikelige 2 Lindheim and Others v. Norway, Application nos 13221/08 and 2139/10 1

5 net å være i strid med bestemmelsen til vern om eiendom i Den europeiske menneskerettskonvensjonens første tilleggsprotokoll, artikkel 1 (heretter EMK P1-1), hovedsakelig på grunn av manglende proporsjonalitet mellom partenes interesser. Dommen slo fast at grunneier har krav på en rimelig del av den samfunnsskapte verdistigningen på tomten, og det ble stilt et krav om en «fair balance» mellom partene. Selve retten til forlengelse av festeavgift er ikke omtvistet det som gjør at det ofte oppstår konflikt er derimot hvilken beregningsmetode som skal legges til grunn. Ved oppregulering av festeavgift i løpende kontraktsforhold har det vært et stort antall tvister både hva angår adgangen til slik justering, og også hvilken reguleringsmodell som kan benyttes. Vedrørende de ulike reguleringsmetodene, vil det oftest være et spørsmål om oppregulering etter endringen i pengeverdien 3, eller oppregulering med utgangspunkt i tomteverdien 4. De forskjellige reguleringsreglene kan gi svært ulikt resultat, slik at det både for fester og bortfester er av stor interesse å få avgjort hva som gjelder for deres festeforhold. Problemstilling for oppgaven er som følger: Hvilken adgang har partene til å kreve regulering av festeavgiften i forbindelse med forlengelse av en kontrakt, og hvilken adgang har de i løpende kontraktsforhold? Hvilken reguleringsmetode skal anvendes på de ulike kontraktene? 1.2 Oppbygging og avgrensning Jeg vil i denne oppgaven konsentrere meg om tomtefeste i tradisjonell forstand, der fester leier grunn til hus mot en årlig avgift. Tilfeller der fester ikke betaler noe vederlag, eller betaler et engangsvederlag vil ikke bli behandlet her. Det mest vanlige formålet med tomtefeste er leie av grunn til bolighus og til fritidseiendom. Det er også disse to formålene som nyter et særlig vern i tomtefesteloven. For andre festeformål som næringsformål vil reglene være annerledes. Jeg vil derfor ikke ta for meg tomtefeste med andre formål enn bolig- og fritidsformål. 3 Tilsvarer utviklingen i konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (KPI) jf. tfl 15 (8) 4 Hvordan tomteverdien beregnes behandles under punkt

6 For fremleie der fester leier ut hus og tomt til en tredjeperson gjelder noen særregler, likeså for feste gjort på åremål. Det vil bli avgrenset mot disse særtilfellene, da oppgaven søker å gi en generell oversikt over reglene ved den mest vanlige festeformen. 1.3 Metode og rettskilder Oppgaven gjør rede for reglene om adgangen til regulering av festeavgift, og hvilke reguleringsmetoder som partene kan kreve. Det vil bli gitt en rettsdogmatisk fremstilling av reglene, med analyser av gjeldende rett utført etter juridisk metode. Rettskildene som ligger til grunn for oppgaven er først og fremst tomtefestelovgivningen; gjeldende tomtefestelov av og dens tidligere versjoner, samt endringsloven til tomtefesteloven som trådte i kraft 1.juli Den opphevede tomtefesteloven av gir bakteppet for mange av dagens bestemmelser. Lovutviklingen har vært omfattende, med stadige endringer og revisjoner, hvilket har medført at det foreligger et stort antall forarbeider. Domstolenes avgjørelser har hatt stor betydning for hvordan tomtefesteloven tolkes. Lindheim-dommen fra EMD fikk direkte virkning for lovutviklingen. Denne dommen samt flere av de mest sentrale Høyesterettsdommene vil bli gjort rede for i den videre fremstillingen. Det foreligger ikke mange kilder i juridisk litteratur, jeg har i all hovedsak hentet stoff fra Olav Lid s «Tomtefeste» fra 1961 når det gjelder historikken, og Thor og Aage Thor Falkangers «Tingsrett» fra 2013 som gir en grundig innføring av tomtefesteinstituttet, og gjeldende rett slik den var på utgivelsestidspunktet. 5 Lov om tomtefeste (tomtefesteloven) av 20.desember 1996 nr Lov om endringer i tomtefesteloven (festeavgift ved forlengelse m.m.) av 19.juni 2015 nr Lov om tomtefeste (tomtefesteloven) av 30.mai 1975 nr. 20 (opphevet) 3

7 2 Tomtefesteinstituttet 2.1 Hva er tomtefeste? I tfl 1 (1) gis det en definisjon på hva tomtefeste er: «Lova her gjeld feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta.» Tomtefeste er leie av tomt, der formålet med leien er å ha eller skaffe egen bolig på tomten. Leier kalles oftest fester. Fester eier huset selv, men har inngått avtale om leie av tomten huset står på. Utleier kalles bortfester, og er vanligvis også eier av tomten. 8 Typisk for tomtefeste er langvarige avtaler der fester har bruksrett til hele tomten, mot at han betaler en årlig avgift. Det er allikevel ikke krav om at det skal ytes noen økonomisk kompensasjon for at forholdet anses som et tomtefeste. 9 For at leieforholdet skal omfattes av tomtefesteloven må det etter tfl 1 (4) i utgangspunktet være oppført eller bli oppført et hus på eiendommen. Det følger av rettspraksis 10 at tomtefesteloven også får anvendelse der festeren bare har en rett til å bebygge tomten det er ikke avgjørende om han faktisk har tenkt å benytte denne rettigheten. Leie av tomt til andre formål enn hus, som for eksempel parkeringsplass eller grønnsakhage vil falle utenfor tomtefestelovens definisjon. 11 Hva som anses som «hus» er etter forarbeidene et vidt begrep, det inkluderer bolighus, fritidshus, næringsbygg og andre typer bygg som for eksempel naust og brakker. 12 Denne oppgaven avgrenses mot næringsfeste og andre formål som ikke kan anses som bolig- og fritidshusformål. 8 Ved framleie kan fester selv leie bort tomta til en tredjeperson, og således være bortfester selv om han ikke er grunneier. 9 Falkanger, 2013, s Rt 2013 s Ot.prp. nr.2 ( ) s Ot.prp. nr.2 ( ) s

8 Normalt vil det ikke by på særlige problemer å avgjøre hva formålet med festeforholdet er, husleieloven (5) første punktum definerer bolig slik: «Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse.» Forarbeidene til bestemmelsen gir ytterligere veiledning om hva som omfattes av boligbegrepet: «Uttrykket beboelse vil neppe by på tvil; det dreier seg om husrom som benyttes som bolig for personer - altså til alminnelig opphold, til spising og overnatting.» 14 Grensen for hva som regnes som bolig- og fritidsfeste, og hva som regnes som feste til næringsformål, kan gi rom for tvil der husene på tomten tjener flere formål. Hvilket festeformål har for eksempel et hus der en familie bor i andre etasje, og det drives butikk i første etasje? Det avgjørende i slike tilfeller vil være hva som er hovedformålet. 15 Fester vil bygge eller eie hus på tomta, det er dermed nødvendig at leieretten er langvarig. Han vil vanligvis foreta store investeringer i både hus så vel som på selve tomten, som for eksempel sørge for strømforsyning og kloakk til huset. Ofte er det snakk om investeringer både i form av penger og arbeid. Det vil i tillegg gjerne bli en tilknytning også basert på andre verdier enn de økonomiske, der en familie har brukt en eiendom i mange år. Det er ifølge beregninger fra 2013 rundt tomtefesteforhold i Norge, der om lag er festet tomt med bolig- eller fritidsformål. 16 Hvorfor har så denne boligformen fått så stort omfang i Norge? Fordelen for fester er først og fremst at han får rimelig tilgang til tomt som han kan bygge hus eller hytte på. Behovet for lånefinansiering vil reduseres, og det vil heller ikke være samme krav til kontantutlegg som ved kjøp av tomt. Fordelen for bortfester er at han får et løpende økonomisk vederlag for tomten fremfor en engangssum. Fordi han fortsatt eier grunnen så kan han eller fremtidige generasjoner på et senere tidspunkt selge tomten ved innløsning eller selv eventuelt nyttiggjøre seg tomten. Sær- 13 Lov om husleieavtaler (husleieloven) av 26. mars 1999 nr NOU 1993:4 s Falkanger, 2013, s NOU 2013:11 s

9 lig for grunneiere med store eiendommer kan de årlige festeavgiftene utgjøre en betydelig del av inntektsgrunnlaget. 2.2 Festeavgift Festeavgiften er vederlaget fester betaler til bortfester for leien av tomta, vanligvis betales festeavgiften i årlige terminer. I utgangspunktet råder avtalefrihet med henhold til avgiftens størrelse, men det er i tfl 11 inntatt et forbud mot å avtale og å kreve inn en «urimelig høg» festeavgift. Bestemmelsen lyder: «Det kan ikkje avtalast eller krevjast ei festeavgift som er urimeleg høg i høve til det som vanlegvis vert betalt på staden ved nye feste av liknande tomter på liknande avtalevilkår.» Bestemmelsens virkeområde favner både fastsettelse av festeavgift ved inngåelse av nye festeavtaler, så vel som senere regulering av festeavgifter. Dette følger av ordlyden i bestemmelsen, som angir at urimelig festeavgift verken kan avtales eller kreves. Tolkningen støttes av forarbeidene 17 og rettspraksis 18. Det følger av bestemmelsen at man ved vurderingen av hvorvidt festeavgiften er urimelig, skal legge vekt på hva som avtales i nye festekontrakter der tomter og avtalevilkår er sammenlignbare med den aktuelle festetomten. Urimelig festeavgift kan også rammes av avtaleloven som gir hjemmel for å sette til side eller endre avtaler som er urimelige, eller som strider mot god forretningsskikk. 2.3 Festeavtalen Det er ikke adgang til å avtale eller gjøre gjeldende vilkår i festeavtalen som er i strid med bestemmelsene i loven, med mindre det fremgår av loven, dette hjemles i tfl Innst.O.nr.85 ( ) s.5 18 Rt 2011 s.1359 (42-43) 19 Lov om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer (avtaleloven) av 31.mai 1918 nr. 4 6

10 Tomtefesteloven 5 stiller krav til formen så vel som til innholdet i festeavtaler inngått etter at den første tomtefesteloven trådte i kraft i Hovedregelen er etter tfl 5 (1) første punktum, at festeavtaler skal inngås skriftlig. Dette skriftlighetskravet er det gjort unntak for i andre ledd, festeavtalen vil allikevel regnes som bindende der festeavgift er betalt og mottatt, eller der festeren etter muntlig avtale med bortfester har overtatt bruken av tomta uten at bortfester har motsatt seg dette. 20 For nye festeavtaler inngått etter ikrafttredelsen av tomtefesteloven av 1996 skal også festeformålet og tomteverdien angis. Bakgrunnen for kravet om å angi festeformål var at det nå ble gitt et sterkere vern for festere med bolig- eller fritidshus enn til festere med næringsformål, slik at det ble viktig å avklare festeformålet i avtalen. 21 Hensynet bak kravet om å oppgi tomteverdi hadde sammenheng med innløsningsreglene, der tomteverdien ved avtalens inngåelse skulle være utgangspunktet. Det ville gjøre utregningen lettere dersom tomteverdien var inntatt i avtalen Ot.prp. nr. 28 ( ) s NOU 1993:29 s NOU 1993:29 s.59 7

11 3 Lovutviklingen Frem til 1976 eksisterte det ikke noen egen tomtefestelov, og det rådet avtalefrihet mellom partene, også hva angikk regulering av festeavgift. Den første tomtefesteloven ble vedtatt 30.mai 1975, og trådte i kraft 1.januar Denne ble avløst av tomtefesteloven av 1996 som ikke trådte i kraft før 1.januar Det var i festeavtaler inngått før den første tomtefesteloven kom i 1976 vanlig å innta en rett for begge parter til å kreve regulering av festeavgiften på gitte tidspunkt, og på bestemte vilkår. 23 Hva den enkelte avtale konkret ga rett til, ble avgjort etter vanlige avtalerettslige tolkningsprinsipper. 24 Regulering skulle vanligvis skje i samsvar med endringer i pengeverdien, regnet etter inngåelsestidspunkt. Det kunne også avtales at andre beregningsmåter skulle legges til grunn ved reguleringen; som rentenivået eller prisnivået for tomter. 25 Når det gjaldt adgangen til å regulere festeavgiften ved forlengelse i avtaler inngått før 1976, så var det kontrakten som ga hjemmel for forlengelse. Det forelå ingen lovbestemt rett for fester til å forlenge festet, slik at dersom partene ikke ble enige så måtte festeforholdet avvikles. 26 Tomtefesteloven av ga en rett for begge parter til å kunne kreve festeavtalen regulert hvert tiende år, og da etter tomteverdien på reguleringstidspunktet, med mindre avtalen sa noe annet. Det skulle gjøres fradrag for verdiøkning på tomta tilført av fester, og tomteverdien skulle ikke settes høyere enn ved ekspropriasjon. Det ble ikke fastsatt noen egen hjemmel som ga fester rett til å forlenge festeforholdet. Hovedregelen for festetid for kontrakter inngått etter lovens ikrafttredelse var 80 år, dersom det ble avtalt kortere tid fikk fester rett til å forlenge på samme vilkår som før i til sammen 80 år, dette fulgte av daværende tomtefestelov Lid, 1961, s Tolkning av hjemmelsgrunnlaget, vanlige kontraktsgrunnsetninger og særregler i lovverket; Falkanger 2013, s Lid, 1961, s Bergsholm (2008) s.516 8

12 Etter tomtefesteloven av kunne man ellers kun kreve forlengelse dersom man ble nektet innløsning. Festeavgiften var fra underlagt streng prisregulering som holdt festeavgiftene på et lavt nivå. Dermed medførte ikke 14 i den første tomtefesteloven, som ga bortfester rett på tomteverdiregulering, noen store endringer i festeavgiftens størrelse. Da prisreguleringen ble opphevet 27.mai 1983, fikk mange festere krav fra bortfester om kraftige oppreguleringer av festeavgiften. 28 Det ble som en konsekvens av dette den 16.desember 1983 ved forskrift, gjeninnført prisregulering for alle festeavtaler inngått til og med 26.mai 1983, slik at det for disse kun kunne kreves justeringer av festeavgiften med grunnlag i KPI. Festeavtaler inngått 27.mai 1983 eller senere, har ikke vært underlagt prisregulering loven har gjennomgått mange endringer vedrørende regulering av festeavgift. Stor politisk uenighet om loven førte til at den ikke trådte i kraft før 6 år etter den ble vedtatt. Samtidig opphørte også prisreguleringen av festeforhold. Etter ikrafttredelsen ble tfl 15, som er hjemmel for regulering av festeavgift, endret flere ganger, både i 2004, 2005 og Hovedregelen ble nå etter 15 (1), at partene kunne kreve regulering av festeavgiften i samsvar med KPI. Det ble dermed innført en tvungen konsumprisindeksregulering som i utgangspunktet omfattet alle festekontrakter. Dersom det tvilløst var avtalt at regulering ikke skulle finne sted, eller skulle være lavere enn ved KPI, så var avtalen bindende. Med dette unntaket fikk vi et sterkere vern for festers interesser. Dersom partene tvilløst hadde avtalt en reguleringsmekanisme som ga et høyere resultat enn KPI-regulering, ville det være adgang til å kreve regulering etter avtalen. Dette fulgte av tfl 15 (2). 27 Unntak i perioden 15.oktober juli Prop 73 L ( ) s november 2004, 17.juni 2005, 1.juli

13 Denne reguleringen ble kjent som «engangsløftet», og gjaldt den første reguleringen som fant sted etter 1.januar Bestemmelsen ga bortfestere i eldre festeforhold som hadde vært underlagt prisregulering, og dermed ikke fått mulighet til å kreve en festeavgift satt etter tomteverdi tidligere, en enkelt mulighet til å oppregulere festeavgiften etter tomteverdien. I 2004 kom et lovforslag 30 der fester etter tfl 33 skulle få rett til å forlenge festet på «same vilkår som før» til fester sa opp avtalen eller innløste tomten. Bakgrunnen for ønsket om å lovfeste forlengelsesretten var å sikre festere en «varig disposisjonsrett over tomten» 31, også i de tilfellene der fester ikke hadde økonomisk mulighet til å innløse. Begrunnet i boligsosiale hensyn til fester ble det videre uttalt at det ikke skulle være noen adgang for bortfester til å regulere festeavgiften basert på markedspris kun etter KPI. Denne lovendringen trådte i kraft 1.november Forlengelsesretten ga festeren en trygghet og forutsigbarhet både i forhold til de økonomiske investeringer han hadde foretatt på tomten og huset, så vel som for den psykologiske tilknytningen man ofte vil inneha etter å ha bodd på tomten i mange år. Det ble med dette ingen mulighet for bortfester ved forlengelse til å kunne få en festeavgift basert på markedsverdi, med mindre det var «tvillaust» avtalt. Da kunne i så fall bortfester ved den første reguleringen etter 1.januar 2002 kreve et engangsløft med utgangspunkt i markedspris med visse begrensninger. Dersom det ikke var tatt inn en slik tomteverdiklausul i avtalen så kunne bortfester verken reforhandle vilkårene i forbindelse med forlengelse eller avslutte festeforholdet. Det oppstod etter dette mange tvister mellom fester og bortfester, både hva angikk hva som var «tvillaust avtalt» og spørsmålet om all regulering også kun etter kpi - foretatt etter 1.januar 2002 skulle bety at bortfester ikke lenger hadde rett til å kreve engangsløftet 30 Ot prp nr 41 ( ) 31 Ot prp nr 41 ( ) s 54 10

14 4 Regulering av festeavgift i løpende kontraktsforhold 4.1 Innledning Fordi en festeavtale er langvarig vil det etter hvert kunne melde seg et behov for å regulere festeavgiften. Uten noen form for regulering vil festeavgiften med tiden kunne bli urimelig lav for bortfester. Slik disharmoni mellom festeavgiften og hva som er ansett som et rimelig beløp kan oppstå både på grunn av endringer i pengeverdien på grunn av inflasjon eller deflasjon, og at området tomten ligger i har steget i markedsverdi 32. Partene vil ofte ha inntatt vilkår i kontrakten for når og hvordan festeavgiften skal reguleres. Vanligvis vil det være avtalt en rett til regulering etter pengeverdien. Det anslås at rundt 30% av boligfester og mellom 10-20% av fritidsfester er regulert på annen måte, oftest vil det da være avtalt tomteverdi-regulering Dagens rettstilstand Det har siden 2004 ikke kommet noen reelle endringer i tomtefesteloven vedrørende regulering av festeavgift i løpende kontraktsforhold. Lovteknisk ble det nylig foretatt en endring ved at bestemmelsen i tfl 15 (2) som gir adgang til engangsløft ble flyttet til Lov om endringer i tomtefesteloven av del II, punkt 5b. En viktig endring i lovtolkningen har det allikevel nylig vært, etter at Høyesterett i en dom fra 22.april endret sitt syn på hva som ligger i begrepet «den første reguleringen». Dette behandles nærmere i punkt Hovedregelen regulering etter KPI Hovedregelen for regulering av festeavgift i løpende festeforhold finner vi i tfl 15 (1), første til andre punktum. 32 Falkanger, 2013, s Ot prp nr 41 ( ) s Rt 2015 s.421 (Grimstvedt) 11

15 Bestemmelsens første punktum lyder: «Ved feste av tomt til bustadhus og fritidshus kan kvar av partane krevje at festeavgifta blir regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan festeavtala vart inngått.» Det følger av ordlyden at begge parter kan kreve regulering etter endringer i pengeverdien. I Norge har vi hatt vedvarende vekst i det generelle prisnivået og dermed også et fall i pengeverdien. Det vil på bakgrunn av dette i praksis være bortfester som vil kreve regulering. Hovedregelen er etter tfl 15 (1) første punktum at festeavgiften skal justeres etter endringer i pengeverdien. I tfl 15 (8) første punktum er det inntatt en bestemmelse om hvordan denne skal beregnes: «Når ei festeavgift - eller høgstebeløpet - etter lov eller avtale skal bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien, skal reguleringa skje i samsvar med utviklinga i (den berekna) konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå.» Konsumprisindeksen (KPI) blir beregnet månedlig av Statistisk sentralbyrå. Det er etter dette i utgangspunktet ikke adgang til å kreve en regulering som vil føre til et høyere beløp enn det som følger av endringer i pengeverdien, regnet fra det tidspunktet avtalen ble inngått. I mange tilfeller vil det ikke by på problemer å avklare når kontrakten er inngått, men det kan oppstå spørsmål der kontrakten i ettertid er forlenget. Vil forlengelsen medføre at kontrakten fortsatt anses som inngått på opprinnelig inngåelsestidspunkt, eller får forlengelsen den virkningen at inngåelsestidspunktet må forskyves? Grensedragningen for hvilket tidspunkt en festeavtale anses som inngått er gjort rede for i forarbeidene: «Dersom ei festeavtale som er inngått før 1976 vert lenga (fornya) etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, skal festeavtala sjåast som inngått etter 1975 (men før lova her tek til å gjelde). Dette er i samsvar med det som gjeld etter gjeldande tomtefestelov 31 andre ledd fyrste punktum. Dersom festeavtala er inngått før lova her tek til å gjelde, men vert lenga (fornya) etter dette tidspunktet, skal festeavtala sjåast som inngått etter at den nye lova har teke til å gjelde. Når ein skal ta stilling til om ein har med lenging etter andre ledd å gjere, må ein skilje mellom avtale om lenging av eldre festehøve, og ein rett som kan vere fastsett i eldre 12

16 festehøve til einsidig å krevje lenging (eller fornying) av festet (gjerne på same vilkår som før).» 35 Dersom retten til forlengelse følger av den opprinnelige avtalen, så vil avtalens inngåelsestidspunkt stå uendret. Men dersom festeforholdet blir forlenget ved inngåelse av en ny avtale, så må tidspunktet for den nye avtalen legges til grunn. Det vil kunne oppstå tvister om hvordan avtaleklausuler om forlengelse skal tolkes, og hvorvidt forlengelse av avtalen medfører at inngåelsestidspunktet forskyves tilsvarende. Dette vil det i siste instans være opp til domstolene å avgjøre. 36 Det følger av tfl 15 (1) andre punktum at der regulering av avgiften allerede har funnet sted, så skal man ved KPI-reguleringen ta utgangspunkt i sist lovlig innkrevde festeavgift: «Har festeavgifta vorte regulert, er det den avgifta som lovleg vart innkrevd etter forrige regulering, som kan bli regulert i samsvar med endringa i pengeverdien sidan det tidspunktet.» Hensynet bak bestemmelsen er at dersom det skulle tas utgangspunkt i opprinnelig festeavgift, så kunne det bety en nedregulering for de bortfesterne som i ettertid har fått oppregulert festeavgiften basert på avtalte reguleringsklausuler som etter tomteverdi. Hadde man ikke tatt utgangspunkt i sist regulerte beløp, ville bortfesterne få en reduksjon av festeavgiften. I forarbeidene er bestemmelsen gjort rede for slik: «Etter annet punktum skal beregningen etter endringen i pengeverdien ta utgangspunkt i festeavgiften ved forrige regulering, dersom festeavgiften har vært regulert etter at avtalen ble inngått( )For å unngå at første ledd første punktum fører til en nedregulering ved neste reguleringstidspunkt i disse avtalene, skal det ved senere reguleringer etter konsumprisindeksen tas utgangspunkt i beløpet ved forrige reguleringstidspunkt.» 37 Det fastsettes også i regelen i andre punktum at det er sist lovlige innkrevde avgift man skal ta utgangspunkt i. Bakgrunnen for denne presiseringen er at prisforskriftene som gjaldt frem til 1.jan 2002 bare regulerte hvor høy festeavgift som kunne innkreves, den satte ikke noen 35 Ot.prp.nr.28 ( ) s Ot.prp.nr.41 ( ) s Ot.prp.nr.41 ( ) s.65 13

17 skranke for hvor høyt festeavgiften kunne oppreguleres. 38 Dersom man da skulle ta utgangspunkt i den oppregulerte festeavgiften, fremfor den festeavgiften som lovlig kunne blitt innkrevd i tråd med prisforskriftene, så kunne det medføre en stor økning i festeavgiften for fester. Det kan etter ordlyden i bestemmelsen tolkes slik at det oppstilles et krav om at avgiften også må være faktisk innkrevd for at man kan ta utgangspunktet i den ved KPI-regulering. I forarbeidene uttales det: «I kravet om at festeavgiften ble lovlig innkrevd ved forrige regulering, ligger at det skal tas utgangspunkt i den festeavgiften som det var adgang til å innkreve med de begrensninger som fulgte av gjeldende rett ved forrige regulering.» 39 Det er med dette ikke noe krav om at det er den sist faktisk innkrevde festeavgiften som må legges til grunn, det er tilstrekkelig at det forelå adgang til å innkreve festeavgiften. Dette medfører at dersom bortfester eksempelvis ved en feil har krevd inn lavere festeavgift enn hva han lovlig hadde adgang til ved en regulering etter tfl 15 (1), så vil han ved neste regulering kunne kreve at man tar utgangspunkt i den festeavgiften som skulle vært innkrevd forrige gang. 4.4 Unntak tvilløst avtalt at festeavgiften ikke skal reguleres, eller skal reguleres lavere enn etter KPI Tfl 15 (1) tredje punktum gir adgang til å sette avtalen foran hovedregelen i første punktum: «Har partane tvillaust avtalt at festeavgifta skal stå uendra, eller har dei avtalt ei lågare regulering enn det som fylgjer av endringa i pengeverdien, gjeld denne avtala istaden.» Dersom det tvilløst er avtalt at festeavgiften ikke skal reguleres, eller at det tvilløst er avtalt en reguleringsmodell som fører til en lavere festeavgift enn etter KPI så skal dermed avtalen gå foran hovedregelen i tfl 15 (1). Hva som ligger i kravet «tvilløst avtalt» behandles nærmere i punkt Ot.prp.nr.28 ( ) s Ot.prp.nr.41 ( ) s.65 14

18 Det kan etter ordlyden fremstå som om tvilløst-kravet kun omfatter tilfeller der festeavgiften ikke skal endres, men i forarbeidene fremgår det at også avtaler om lavere regulering enn KPI må være tvilløst inngått: «Av første ledd tredje punktum følger at avtalen går foran hovedregelen i første punktum dersom det tvilløst er avtalt at festeavgiften skal stå uendret eller det tvilløst er avtalt en regulering som fører til en lavere festeavgift enn det som følger av endringen i pengeverdien.» 40 Det er den som krever en annen regulering enn etter KPI, eller at festeavgiften skal stå uendret, som må legge frem bevis på at en slik klausul er tvilløst avtalt: «Slik føresegna er utforma, vil det vere den av partane som påstår at det er avtalt at festeavgifta skal stå uendra, som må føre prov for dette.» Tvilløst-kravet Spørsmålet om hva som ligger i begrepet «tvilløst avtalt» har vært særskilt tvisteskapende. Hva skal til for at noe skal anses som tvilløst avtalt etter tomtefestelovens bestemmelser? Etter en naturlig tolking av ordlyden vil det bety at det oppstilles et strengt klarhetskrav. Dette er også sagt i forarbeidene: «Flertallet er imidlertid enig i at regulering på grunnlag av endringer i pengeverdien skal være lovens hovedregel. Andre reguleringsmåter skal bare kunne brukes dersom dette klart fremgår av partenes avtale» 42. Det er ikke krav om skriftlig avtale, men det må i fravær av skriftlighet foreligge en praksis som klart bekrefter at partene er enige om annen form for regulering, typisk hvordan reguleringen har vært gjennomført tidligere mellom partene. «Departementet er samd med utvalet i at det bør vere eit viktig mål å utforme føresegnene slik at ein unngår rettstvistar ( )På den andre sida vil eit krav om at det skal vere sagt med reine ord dersom festeavgifta skal stå uendra, i røynda vere eit krav om at par- 40 Ot.prp.nr.41 ( ) s Ot.prp.nr.28 ( ) s Innst.O.nr 85 ( ) side 7 15

19 tane skriftleg har avtalt at avgifta skal stå uendra. Dette vil lett kunne framstå som urimeleg og i strid med den allmenne rettskjensla der partane, har sams føresetnader om avgiftsreguleringa, men dette ikkje har kome skriftleg til uttrykk. ( ) Er det til dømes i ei slik eldre festeavtale ikkje sagt noko om reguleringsspørsmålet, men begge partane har vore stillteiande samde om at festeavgifta ikkje skal regulerast og har retta seg etter dette i tida som har gått, vil det vere urimeleg om tomtefestelova no skal innføre ein rett for partane til einsidig å krevje regulering, berre fordi det ikkje er avtalt «med reine ord» at festeavgifta skal stå uendra. Her ville innføringa av eit slikt krav kunne medføre ei direkte endring av avtala.» 43 Det legges her vekt på at lovreguleringen ikke skal medføre noen endring av hva som faktisk er avtalt mellom partene. Dette er et viktig moment ved tolkning av festeavtalens innhold. Selv om reguleringsmodell ikke klart fremgår av teksten i avtalen så kan den allikevel være tvilløst avtalt, for eksempel ved muntlig avtale. Eksempler fra rettspraksis gir anvisning på hvor strengt tvilløst-kravet med henhold til avtalens innhold praktiseres. Det er rettens vurdering av selve tvilløst-kravet sett opp imot avtalens innhold som vil bli gjort rede for, de øvrige rettslige spørsmål blir ikke behandlet Rt 2005 s.1202 (Falkum) Det følger av rettspraksis at det er to hovedvilkår som må være oppfylt for at man kan si at en alternativ form for regulering er tvilløst avtalt. For det første skal det ikke være tvil om at det foreligger en avtalt rett til å regulere festeavgiften på en annen måte enn etter KPI. For det andre skal det heller ikke være tvil om hva som er avtalt. Den første dommen som klart definerte disse to vilkårene er Falkum-dommen. I denne saken forelå det ikke tvil om at det forelå en avtalt rett mellom partene til å regulere festeavgiften. Spørsmålet var om tvilløst-vilkåret også satte krav til at det ikke skulle være tvil om hva som var avtalt. Dommeren la vekt på at ved en naturlig tolkning av ordlyden i daværende tfl 15 (2); «det som tvillaust er avtalt», så omfatter også bestemmelsen avtalens innhold, han fant også støtte for dette synspunktet i forarbeidene: 43 Ot.prp.nr.28 ( ) s.56 16

20 «Dersom det tvilløst er avtalt regulering som fører til et høyere beløp enn den som følger av endringen i pengeverdien, er det adgang til å kreve regulering etter avtalen én gang etter 1. januar 2002, med de begrensninger som følger av annet ledd nr. 2 til 4.» 44 Her oppstilles det krav om at tvilløst-kravet også omfatter innholdet av avtalen, og vil etter dette ikke være oppfylt der det ikke klart fremgår hvordan reguleringen skal skje. Det er altså ikke tilstrekkelig at det fremkommer av avtalen at partene er enige om en annen type regulering enn etter KPI, så lenge alternativ reguleringsmetode ikke også klart fremkommer Rt 2006 s.1547 (Hvaler) Festeavtale var i denne saken inngått i Ordlyden i festeavtalen vedrørende regulering av festeavgiften var som følger: «Partene har rett til å kreve avgiften regulert hvert 10. år. Kommer enighet ikke istand, fastsettes avgiften ved skjønn.» Festeavgiften hadde blitt regulert i 1972 og 1982 etter tomteverdien, og i 1992 etter gjeldende prisforskrifter. Bortfester krevde oppregulering i 2002 etter tomteverdien, festerne motsatte seg dette og krevde at reguleringen skulle skje etter endringer i pengeverdien. Tingretten fant at det forelå tvilløs tomteverdiklausul og ga bortfester medhold. Festerne begjærte overskjønn og lagmannsretten kom til samme resultat. Saken ble deretter anket inn til Høyesterett der dommeren ga medhold til festerne. Dommeren uttalte at uttrykksmåten «ved skjønn» ikke ga uttrykk for noen klar reguleringsmetode, og sa: «For at lovens normalordning skal kunne fravikes, må det finnes sikre holdepunkter for at partene har valgt en annen reguleringsmekanisme, og hva denne går ut på, og disse holdepunkter må være så sikre at det ikke finnes rimelig tvil om løsningen. Lovens normalordning kan ikke tilsidesettes på grunnlag av en kontraktsrettslig utfylling som ikke har en noenlunde klar forankring i avtalerettslige disposisjoner fra partene ( )Etter min oppfatning finnes det i det foreliggende kontraktsforhold ikke tilstrekkelig 44 Ot.prp.nr.41 ( ) s.66 17

21 sikre holdepunkter for at partene har valgt en annen reguleringsmekanisme enn utviklingen i pengeverdien.» 45 Han avviste at tidligere tomteverdiregulering foretatt i 1972 og 1982 på noen måte bandt partene til å fortsette å regulere etter tomteverdi, uten å gi noen videre begrunnelse for dette standpunktet. Annenvoterende hadde et annet syn på saken, og stemte for at lagmannsrettens overskjønn skulle stadfestes. Han sa at det avgjørende måtte være om det etter en vurdering av alle bevis tvilløst var avtalt en alternativ regulering, og ikke bare med grunnlag i hva som ble skrevet i festeavtalen. Han mente videre at ved å bruke uttrykket «skjønn», så ville det ikke være snakk om KPI-regulering basert på en gitt indeks. Han konkluderte slik: «Slik jeg vurderer saken er det «tvillaust» at partene ikke avtalte indeksregulering. Det er ikke tilstrekkelig. Det følger av Høyesteretts dom inntatt i Rt at det også må være «utvilsomt» hva som er avtalt. Dette kan imidlertid ikke forstås slik at det må være klarhet i enhver detalj med hensyn til reguleringen. Det ville igjen praktisk sett være det samme som å innføre et skriftlighetskrav. Det må være tilstrekkelig at hovedprinsippene for reguleringen må anses avtalt med tilstrekkelig klarhet.» 46 Festerne fikk medhold i saken, men dommen ble avsagt under dissens 3-2. Det vil dermed i lignende tvister i fremtiden være noe åpent hvordan rettsapparatet vil vurdere saken Rt 2007 s.1697 (Risør) Spørsmålet i saken var om bortfesterne hadde adgang til å oppregulere festeavgiften etter tomteverdien, eller om KPI-regulering skulle benyttes. Festekontraktene var standardkontrakter fra Norges Bondelag der det var inntatt følgende: «Festeavgiften indeksreguleres hvert femte år i samsvar med prosentvis endring i konsumprisindeksen i den forløpne tidsperiode. En bruker indeksen for august måned. Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1 kan hver av partene kreve full revisjon av festeavgiften etter prisnivået i distriktet. 45 Rt 2006 s.1547 (50) 46 Rt 2006 s.1547 ( ) 18

22 I de kommuner der prisbestemmelsene for fast eiendom gjelder, skjer regulering av festeavgift etter bestemmelser gitt av Prisdirektoratet av 24. nov Se Pristidende nr » Noen av festekontraktene hadde en litt annen ordlyd: «Ved forlengelse av festetiden etter pkt. 1, tredje punktum kan eieren kreve full revisjon av festeavgiften opp til prisnivået ved hver forlengelse.» Vedrørende tvilløst-kravet uttalte førstvoterende: «Spørsmålet om hva loven mener med uttrykket «tvillaust» avtalt, har to ganger vært til behandling i Høyesterett. I Rt slo Høyesterett fast at kravet om «tvillaus» avtale ikke bare gjaldt om noe annet er avtalt enn regulering i samsvar med endring i konsumprisindeksen, men også hva som er avtalt. Dommen kan imidlertid ikke forstås slik at det kreves at resultatet av den angitte metode for regulering skal kunne leses direkte ut fra avtalen. Det må være tilstrekkelig at avtalen angir de momenter reguleringen skal skje på grunnlag av, slik at resultatet framkommer etter en vurdering på basis av de angitte momenter.» 47 Det er med dette ikke krav om at reguleringsmetode skal være direkte angitt i avtalen for at det skal anses som tvilløst avtalt. Men det må klart fremkomme hvilke momenter som skal gi grunnlag for reguleringen. Videre sa dommeren: «Når det i kontrakten med hensyn til revisjonen av festeavgiften er henvist til «prisnivået», så er det etter min mening naturlig å oppfatte dette slik at det er den vanlige framgangsmåten ved fastsetting og regulering av festeavgiften det siktes til, det vil si prisnivået for tomter i distriktet, eventuelt en festeavgift basert på en slik tomteverdi.» 48 «I vår sak er det etter min mening ikke rimelig tvil om at det med «prisnivået» i festekontrakten er ment prisnivået på tomter i distriktet. Denne forståelsen har også tilstrek- 47 Rt 2007 s.1697 (43) 48 Rt 2007 s.1697 (48) 19

23 kelig forankring i de avtalerettslige disposisjoner til å oppfylle vilkåret i 15 annet ledd nr. 2.» 49 Dommeren legger her til grunn at det med uttrykket «prisnivået» menes en regulering med utgangspunkt i enten prisen på tomter i distriktet eller tomten selv. Dommen var enstemmig og falt i bortfesternes favør, som med det fikk adgang til å oppregulere festeavgiften med grunnlag i tomteprisen i området Rt 2010 s.577 I denne saken var partene enige om at det var inngått avtale om at de hadde valgt en annen løsning enn regulering i samsvar med pengeverdien, men festerne hevdet at det ikke tvilløst fremgikk hvordan reguleringen skulle skje. Tvisten gjaldt fire fremfesteforhold, der festekontraktene hadde noe ulikt innhold. Vedrørende regulering av festeavgiften så henviste kontraktene til at regulering skulle skje overensstemmende med endringer i prisnivået for tomter i strøket. Kontraktene inneholdt også henvisning til at reguleringen ikke skulle være lavere enn etter endringer i pengeverdien: «dog skal reguleringen minst tilsvare den stigning som har funnet sted i Statistisk Sentralbyrås engrosprisindeks» Festerne hevdet at festekontraktene dermed inneholdt «sammensatte vurderingskriterier» slik at det dermed ikke tvilløst framkom hvilken reguleringsmekanisme som skulle anvendes. Dommeren uttalte at det med avtalt regulering med utgangspunkt i «prisnivået for tomter i strøket» måtte bety at det tvilløst var avtalt tomteverdiklausul. 50 Videre uttalte dommeren: «Tilføyelsen om at oppreguleringen minst skal tilsvare økningen i Statistisk Sentralbyrås engrosprisindeks, endrer etter mitt syn ikke denne konklusjon. Jeg minner om at 49 Rt 2007 s.1697 (51) 50 Rt 2010 s.577 (35) 20

24 kontrakten ble inngått på et tidspunkt da omsetning av fast eiendom og festeavgifter var undergitt prisregulering. Det rådet usikkerhet om når dette ville opphøre. Henvisningen til engrosprisindeksen er et korrektiv til resultatet av den avtalte reguleringsnormen, som er ment å sikre bortfester en minsteøkning tilsvarende endringen i indeksen.» 51 Dommeren tolker her avtalen dithen at henvisningen til engrosprisindeksen kun er ment som en nedre grense for hvor lavt festeavgiften kan reguleres. Den vil ikke «aktiveres» med mindre regulering etter tomteverdi gir et lavere resultat enn etter engrosprisindeksen. Det legges også vekt på situasjonen ved inngåelse av kontrakten, dette er et viktig tolkningsprinsipp. Resultatet ble at bortfester fikk rett til å regulere festeavgiften i tråd med tomteverdien. Dommen var enstemmig Oppsummering Tvilløst-kravet skal ikke medføre noen endring i avtalen mellom partene. Det oppstilles ikke krav om at reguleringsmetode skal klart fremgå av avtalens ordlyd. Det vil være tilstrekkelig om andre momenter klart viser hva som er avtalt, som hvordan partene tidligere har praktisert avtalen, eller om det har vært stilltiende aksept for en reguleringsmodell. Det er etter rettspraksis slik at når avtalen har inntatt at regulering skal skje etter «prisnivået på tomter i distriktet» eller lignende ordlyd så taler mye for at det tvilløst er avtalt regulering etter tomteverdi. Der avtalene fastsetter at festeavgiften skal bestemmes etter «skjønn» så må andre tolkningsmomenter bidra til å klargjøre avtalens innhold. 4.6 Overgangsbestemmelser Innledning I endringsloven del II, punkt 5 har lovgiver inntatt særregler for festeavtaler inngått før nåværende tomtefestelovs ikraftsettelse, der det åpnes for at tomteverdiklausuler allikevel kan være bindende for partene. Bestemmelsene kommer i tillegg til tfl Rt 2010 s.577 (35) 21

25 Hensynet bak overgangsordningen er blant annet at festekontrakter som frem til 1.januar 2002 var underlagt prisregulering skal få mulighet til en enkelt oppregulering etter avtalt reguleringsmodell, før de blir underlagt tvungen KPI-regulering. 52 Det ble i forarbeidene uttalt at det ville kunne gi vilkårlige utslag, dersom eldre festeavtaler med tvilløs tomteverdiklausul skulle være avskåret fra å oppregulere til et høyere nivå enn det som fulgte av prisreguleringene, som nå ble opphevet. Ved å gi adgang til et engangsløft før festeavgiften ble underlagt ufravikelig KPI-regulering, ville man til en viss grad respektere avtalen mellom partene. Dette ble antatt å skulle virke tvistedempende og samtidig ivareta hensynet til fester, ved at festeavgiften ville ligge på et rimelig og forutsigbart nivå. 53 Nye festeavtaler som er inngått etter 1.januar 2002 gir partene frihet til å avtale festeavgiftens størrelse basert på for eksempel tomteverdien, uten noen form for prisregulering. Det er derfor ingen hensyn som begrunner hvorfor avtaler inngått etter skjæringstidspunktet skulle ha adgang til et tilsvarende engangsløft Innledende vilkår nærmere om begrepet «den første reguleringen» Endringslovens del II punkt 5, setter i første ledd, første punktum to innledende vilkår for hvilke festeavtaler som omfattes av overgangsbestemmelsene. «Er en avtale om feste av tomt til bolighus eller fritidshus gjort før 1. januar 2002, gjelder i tillegg til 15 følgende regler for den første reguleringen som skjer fra 1. januar 2002 eller senere:» For det første gjelder bestemmelsen for festeavtaler inngått før 1.januar Det vil normalt ikke by på større problemer å avgjøre hvorvidt avtalen oppfyller dette kravet eller ikke. Det kan allikevel oppstå spørsmål om hva som regnes som inngåelsesdato, der avtalen opprinnelig er inngått før denne datoen, men forlenget etter dette skjæringspunktet. Se punkt for en nærmere redegjørelse av hva som legges til grunn når man skal avgjøre hva som regnes som inngåelsestidspunkt. Alle festeavtaler inngått 1.januar 2002 eller senere reguleres av hovedregelen i tfl 15 (1), og vil kun ha adgang til å regulere festeavgiften etter endringer i pengeverdien. 52 Ot.prp.nr.41 ( ) s Ot.prp.nr.41 ( ) s.22 22

26 For det andre er bestemmelsens virkeområde begrenset til å gjelde ved den første reguleringen foretatt 1.januar 2002, eller senere. Det har i tiden etter at bestemmelsen trådte i kraft vært mange rettstvister knyttet til hva som menes med begrepet «den første reguleringen». I forarbeidene begrunnes adgangen til tomteverdiregulering ved første regulering slik : «I avtaler med tomteverdiklausuler, ville de festere som har fått avgiften oppregulert før lovendringen, oppleve det som urettferdig og tilfeldig at festeavgiften er oppregulert før ufravikelig konsumprisindeksregulering trer i kraft, mens de bortfestere som ikke har fått oppregulert avgiften før lovendringen, ville oppleve det som urettferdig og tilfeldig at de ikke kan benytte seg av tomteverdiklausulen i avtalen. Slike tilfeldige utslag kan man imidlertid unngå med en regel som gir bortfesteren rett til å oppregulere festeavgiften én gang etter avtalen og med de begrensninger som i dag følger av 15, før ufravikelig konsumprisindeksregulering slår inn. På denne måten løftes festeavgiftene i løpet av en overgangsperiode ved en engangsoperasjon opp på et høyere nivå enn det nivået som etablerte seg under de eldre prisreguleringene som ble opphevet ved tomtefestelovens ikrafttredelse 1. januar ( ) En slik regel respekterer for eldre avtaler i noen grad hensynet til det som er avtalt, samtidig som man på sikt får et enhetlig system med regulering etter konsumprisindeksen. Dette må antas å bidra til færre tvister, og heller ikke gi grunnlag for overraskende og kraftige oppreguleringer av festeavgiften. ( )All senere regulering etter engangsløftet skal skje i samsvar med pengeverdiendringen siden siste regulering skjedde.» 54 I Rt 2007 s.1706 (Bøvre) tolket dommeren ordlyden i tfl 15 og den siterte begrunnelsen fra forarbeidene over dithen, at enhver avtalebasert regulering av festeavgiften gjort i 2002 eller senere, avskar bortfesters mulighet for et engangsløft. Dommeren la vekt på at det i forarbeidene gjengitt ovenfor, ble gitt uttrykk for at eldre festeavtaler med tomteverdiklausul i «noen grad» skulle respekteres, men at man «på sikt» ville få et felles system der KPI-regulering ville være regelen. På bakgrunn av dette uttalte dommeren videre at dersom bortfester skulle få adgang til å oppregulere festeavgiften etter tomteverdien der det var avtalt rett til det i forbindelse med forlengelse, uavhengig av når denne retten ville inntre, så ville ikke intensjonen med regelen oppfylles. Han konkluderte slik: 54 Ot.prp.nr.41 ( ) s.22 23

27 «Ordlyden i 15 andre ledd taler for at oppregulering utover det som følger av konsumprisindeksen, bare kan gjennomføres ved første regulering etter 1. januar Dersom det ved denne reguleringen ikke er avtalemessig hjemmel for å fastsette festeavgiftene på grunnlag av tomteverdien, kan bortfesteren ut fra denne lovforståelse ikke ved en senere regulering gjennomføre en slik oppregulering. Senere reguleringer kan bare skje på grunnlag av utviklingen i konsumprisindeksen.» 55 Med dette ble det lagt til grunn en lovtolkning som tilsa at enhver avtalt regulering som inntraff før en avtalt tomteverdi-regulering, ville anses som første regulering etter daværende tfl 15 (2), og dermed avskjære adgangen til å foreta et engangsløft basert på tomteverdien. Annenvoterende dissenterte vedrørende lovtolkningen av bestemmelsen, og uttalte: «Det følger av den begrunnelse for ordningen med «engangsløft» som ble gitt i Ot.prp.nr.41 ( ) side 22 - og som førstvoterende har gjengitt - at man nettopp ønsket å unngå at reglene ga tilfeldige utslag i tilfeller hvor kontraktene ga adgang til å regulere ut fra tomteverdien. Dersom en «tvillaus» avtale om slik regulering likevel ikke skulle gi mulighet for regulering fordi første regulering etter 1. januar 2002 var en femårig pengeverdiregulering, ville det langt på vei sette reguleringsadgangen i 15 annet ledd nr. 2 ut av spill, og i tillegg gjøre denne adgangen avhengig av tilfeldigheter. Slik jeg ser det, er det verken i lovens ordlyd eller i den begrunnelse som er gitt i forarbeidene, dekning for å anvende bestemmelsen på en slik måte.» 56 Annenvoterende legger her vekt på det forarbeidene sier om at man ville unngå at bortfester kun fikk en tilfeldig adgang til oppregulering etter tomteverdiklausul, avhengig av om festeavgiften allerede var blitt oppregulert før lovendringen eller ikke. De øvrige dommerne var enige med førstvoterende, og rettstilstanden ble med denne dommen slik at enhver avtalebasert regulering foretatt fra 1.januar eller senere, stengte for muligheten til å foreta engangsløft. Flere etterfølgende dommer fulgte flertallets synspunkt fra Bøvredommen. 57 Lindheimsaken ga grunnlag for en annen forståelse av tfl 15 (2). I dommen ble det lagt avgjørende vekt på at det skulle være en «fair balance» mellom partenes interesser i et festefor- 55 Rt 2007 s.1706 (44) 56 Rt 2007 s.1706 (54) 57 Blant annet Rt 2011 s.129 (Ringve), Rt 2013 s.705 (Rød gård) 24