Husleieloven. Jus for nyansatte Oslo desember Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL

Transkript

1 Husleieloven Jus for nyansatte Oslo desember 2016 Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL

2 Hva er husleie? Avtale om bruksrett til husrom mot vederlag. Eksempler på forhold faller utenfor: avtale om vederlagsfri bruk bruksretter til bolig i eierseksjon borett til bolig i borettslag bruksrett til bolig etter ektefelleskifte

3 Når gjelder husleieloven? Loven gjelder for leie av bolig, næringslokaler, garasjer Loven gjelder ikke utleie av ferie- og fritidsbolig

4 Næringslokaler 1-2 Husleieloven gjelder for utleie av næringslokaler. Hovedregelen i næringsleieforhold er at husleieloven kan fravikes. Det bør likevel brukes standardkontrakt.

5 Leie av bolig Hensyn bak reglene: Leiere skal ha stor grad av botrygghet. Leier skal beskyttes mot vilkårlig og urimelig behandling. Leier anses som den «svake» part i boligleieforholdet og har et klart beskyttelsesbehov

6 Leie av bolig Konsekvensen av dette er at husleieloven gjelder fullt ut med mindre annet fremgår av den enkelte bestemmelse avtaler partene noe i strid med loven vil loven gå foran avtalen

7 Leie av bolig For utleier medfører dette at det er lett å trå feil formelle feil kan få store konsekvenser Bruk derfor standarddokumenter!

8 NBBLs leiekontrakter Leiekontrakt, utleiers egen borettslagsbolig (4.10) Leiekontrakt for bolig (4.11) Leiekontrakt for bolig, vanskeligstilte (4.13) Utleie av garasje (4.12)

9

10 Avtaleinngåelsen Viktige punkt: leietid husleiens størrelse depositum eller annen sikkerhet utkastelsesklausul

11 Leietid Tre alternativer: tidsbestemt tidsubestemt kombinasjon

12 Leietid, tidsbestemt avtale 9-2, 9-3 Fra kontraktens pkt 3, alternativ 1: Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato> uten adgang for partene til å si opp avtalen. Det er avtalt en bestemt dato for når leieforholdet opphører. Hovedregel: minstetid er tre år

13 Leietid, tidsbestemt avtale 9-3 OBS! Utleier må skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp, hvis ikke så har leier likevel oppsigelsesadgang!

14 Leietid, tidsbestemt avtale 9-3 Unntak nr 1: Ett års minstetid ved utleie av en av to boliger i utleiers egen bolig. Tomannsbolig eller lofts- eller sokkelbolig hvor utleier bo i samme hus.

15 Leietid, tidsbestemt avtale 9-3 Unntak nr. 2: Utleier har saklig grunn til å fastsette kortere minstetid. Eksempel: utleier eller en i utleiers husstand skal benytte boligen, boligen skal selges eller bygges om, borettslagsleilighet med begrenset leietid

16 Leietid, tidsbestemt avtale 9-3 OBS! Utleier må skriftlig opplyse om grunnen til tidsavgrensningen. Hvis avtalen er i strid med bestemmelsen gjelder ikke tidsavgrensningen og avtalen er tidsubestemt (oppsigelig)!

17 Kan en tidsbestemt avtale sies opp? 9-3 Man kan avtale at en tidsbestemt avtale kan sies opp i leietiden. Dette gir partene mer fleksibilitet, samtidig som utleier er sikret at leieforholdet har en fastsatt sluttdato. Fra kontrakten punkt 3, alternativ 2: Leieavtalen løper fra og med <dato> til og med <dato> med en oppsigelsesfrist for begge parter på <antall> måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

18 Leietid, tidsubestemt avtale 9-4 Har ingen fastsatt sluttdato, gjelder til en av partene sier opp. Kan sies opp av begge parter med avtalt frist. Er fristen ikke avtalt er oppsigelsesfristen tre måneder. Fra kontraktens punkt 3, alternativ 3: Leieavtalen løper fra og med <dato> med en oppsigelsesfrist for begge parter på <antall> måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

19 Leietid, tidsubestemt (oppsigelig) Leier står fritt til å si opp, trenger ingen begrunnelse. Utleier må ha saklig grunn oppsigelsen kan settes til side fordi den er urimelig

20 Utleie av egen bolig 11-4 Viktige unntak ved utleie av egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år: Full avtalefrihet om leieforholdets lengde. En oppsigelig avtale kan sies opp uten saklig grunn, og leier kan ikke få prøvd dette rettslig. Ikke formkrav til oppsigelsen. OBS! Må opplyses skriftlig ved avtaleinngåelsen.

21 Husleiens størrelse 3-1, 4-1 Forbud mot å avtale leie som er urimelig høy sett hen til markedsleie på avtaletidspunktet. Må være fast beløp, ikke adgang til å kreve tillegg, for eksempel fakturagebyr, forholdsmessig andel av kommunale avgifter eller festeavgift. OBS! Er det inngått avtale i strid med dette, har utleier ikke rett til å kreve tillegget.

22 Tillegg til husleien Tillatt å avtale noen tillegg til husleien strøm brensel vann og avløp når utleier skal betale dette etter målt forbruk Forbruk, ikke installasjonskostnader. Må være forholdsmessig.

23 Strøm og brensel 3-1 Kontraktens punkt 4 har tre alternativer vedr. strøm: 1) Strøm og oppvarming er inkludert i husleien. 2) Strøm og oppvarming betales i tillegg til husleien. Det beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned, som forfaller sammen med husleien. Forskuddene avregnes minst en gang i året, og utleier dokumenterer de faktiske utgiftene til strøm og oppvarming. 3) Strøm og oppvarming er ikke inkludert i husleien. Leier har egen måler og må tegne eget strømabonnement gjeldende fra det tidspunkt leieavtalen løper fra, jf pkt 3.

24 Kostnader til vann og avløp Kan kreves når utleier skal betale dette etter målt forbruk. Fra kontrakten 1) Vann- og avløpsavgifter er inkludert i husleien. 2) Vann- og avløpsavgifter beregnes etter målt forbruk, og det avtales at disse betales i tillegg til husleien. Det beregnes et forskudd på kr <beløp> per måned, som forfaller sammen med husleien. Forskuddene avregnes minst en gang i året, og utleier dokumenterer de faktiske utgiftene til vann og avløp.

25 Regulering av leien 4-2 og 4-3 To grunnlag for endring av leien: ved endringer i konsumprisindeks ved endringer i gjengs leie

26 Konsumprisindeks 4-2 Kan kreves av begge parter. Det må ha gått ett år fra forrige regulering. Endringen skal være i samsvar med endringen i konsumprisindeks fra forrige regulering. Se (Statistisk Sentralbyrå). OBS! Skriftlig varsel en måned i forkant.

27 Regulering til gjengs leie 4-3 Kan kreves av begge parter. Gjengs leie er gjennomsnittlig leie leie for tilsvarende bolig på tilsvarende vilkår. og kommunale statistikker kan gi en pekepinn.

28 Gjengs leie 4-3 Varsel kan tidligst setts frem når leieforholdet har vart i to år og seks måneder. OBS! Skriftlig varsel, seks måneder i forkant av iverksettelsen.

29 Depositum og garanti 3-5, 3-6 Økonomisk sikkerhet for leiers forpliktelser. Skal sikre krav som følger av leieavtalen, for eksempel: utestående leie skader og manglende vedlikehold

30 Depositum og garanti Fra kontrakten punkt 5: Leier skal betale depositum på kr <beløp-maks 6 mnd husleie> for oppfyllelsen av sine plikter etter leieavtalen, samt til sikkerhet for skader på boligen, utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser seg av avtalen. Depositum skal settes inn på særskilt konto i leiers navn. Den skal bare kunne disponeres ved underskrift av både utleier og leier. Påløpne renter godskrives leier. Den avtalte depositumskonto må være i samme bank som den bank som mottar leien. Utleier dekker omkostninger til opprettelse av depositumskonto.

31 Depositum 3-5 Depositum er vanligst. Maks seks måneder leie. OBS! Skal være på særskilt konto i bank. Skal stå i leiers navn. Utleier betaler alle omkostninger. Leier har krav på renter. Bør være i samme bank som utleier mottar leien.

32 Depositum, utbetaling 3-5 Ingen av partene kan disponere over depositumet i leietiden. Relativt kompliserte regler for utbetaling ved leieforholdets opphør. Den ander part skal alltid varsles før det skjer utbetaling. OBS! Her er det frister begge parter må forholde seg til.

33 Vedlikehold 5-3 Avtalefrihet Med mindre annet er avtalt er leier ansvarlig for vedlikehold av: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. NBBLs leiekontrakt er i samsvar med dette.

34 Vedlikehold 5-3 Leier er også ansvarlig for nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr

35 Utleiers plikter Utleier plikter i leietiden å stille boligen til leiers disposisjon i samsvar med avtalen. Utleier plikter i leietiden å holde boligen i den stand som leier har krav på etter husleielovens kap 2.

36 Vedlikehold 5-3 Utskiftning er utleiers ansvar. Hvorvidt tingen skal vedlikeholdes eller skiftes ut er avhengig av hva som er regningssvarende.

37 Utleiers mislighold 5-7 Boligen er ikke i den stand leier har krav på. Leier kan kreve utbedring avslag i leien erstatning heving av avtalen

38 Leiers mislighold Leiers mislighold kan for eksempel være manglende leiebetaling husbråk og skade ulovlig fremleie

39 Leiers mislighold Utleier kan si opp avtalen, mislighold er saklig grunn ( 9-5) heve avtalen dersom betalingsmisligholdet er vesentlig ( 9-9) kreve erstatning ( 5-8) begjære fravikelse ved betalingsmislighold (utkastelse tvfl. 13-2)

40 Leiers betalingsmislighold, fravikelse Betaler leier ikke skyldig husleie, kan han kastes ut ved namsmannens hjelp (fravikelse). Forutsetter utkastelsesklausul, se pkt 9 i kontrakten: Leieren vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien ikke blir betalt innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 er sendt, jf samme lov 13-2 tredje ledd a).

41 Fravikelse på grunn av betalingsmislighold Må varsles 14 dager før begjæring sendes namsmyndighetene, NBBL-dok og Leier kan unngå utkastelse dersom skyldig leie betales før utkastelsen skjer.

42 Tidsbestemt avtale utløper 9-2 Leier har i utgangspunktet ingen rett til ny periode. OBS! Flytteoppfordring innen tre måneder. NBBL dok Sendes ikke flytteoppfordring innen fristen går leieforholdet over til å bli oppsigelig. Flytte ikke leier frivillig, kan utleier begjære fravikelse, NBBL dok og 4-20.

43 Leiers oppsigelse 9-4 Leier kan si opp etter eget ønske. I utgangspunktet ingen formkrav, men skriftlighet kan avtales. Oppsigelsesfristen beregnes til utløpet av kalendermåneden, dvs. sier leier opp 15. desember og det er tre måneders frist, utløper oppsigelsesfristen den 31.3.

44 Utleiers oppsigelse 9-7 OBS! Strenge formkrav så bruk standarddokument, NBBL dok. nr Utleiers oppsigelse krever saklig grunn leiers mislighold rivning/ombygging utleier eller noen i hans husstand skal bruke boligen

45 Utleiers oppsigelse 9-8 Leier har rett til å protestere må være skriftlig og innen én måned utleier må ved protest bringe oppsigelsen inn for retten (forliksrådet, husleietvistutvalget eller tingretten) retten skal prøve om formkravene er oppfylt, og om oppsigelsen skal settes til side fordi den vil virke urimelig

46 Oppsummering Husleieretten er - strengt regulert - leier har et omfattende vern - lett for utleier og rådgiver å trå feil BRUK STANDARDDOKUMENTER DER DU KAN!

47 TAKK FOR MEG!

48