Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt

Transkript

1 Praktisk husleierett Mislighold av kontrakt Advokatene Marius Eckbo-Lie og Frode Fugelsnes

2 Når er avtalen misligholdt? Mislighold = unnlatelse av å oppfylle en forpliktelse på kontraktsmessig måte synonymt med kontraktsbrudd Kontrakten bestemmer hva som er å betrakte som mislighold avtalefrihet Er ethvert avvik fra avtalen å betrakte som mislighold? Mislighold kan finne sted på både utleiers og leietakers side Felles for utleier/leietaker: det inntrådte mislighold utstyrer både utleier og leietaker med sanksjonsmuligheter/misligholdsbeføyelser 2

3 Mislighold Kan inntre på alle stadier i en leiekontrakt Før overtakelse av leieobjektet Ved overtakelse Under leieforholdet Ved leieforholdets opphør 3

4 Ulike typer mislighold Fokus på gjengangere Forsinkelse Betalingsmislighold Feil/mangler Tilbakelevering Leietaker disposisjoner 4

5 Forsinkelse Forsinkelse vil kunne opptre både på utleiers og leietakers side. På Utleiersiden forsinket overlevering av leieobjektet = mislighold av leiekontrakten - Når foreligger det forsinkelse? Hva er avtalt? avtalen er styrende Husll 2-1 er subsidiær i forhold til avtalen og oppstiller hovedregelen for de tilfeller hvor overleveringstidspunktet ikke er avtalt Uhindret adkomst = overlevering 5

6 Forsinkelse Husll 2-1 (3) Leietaker kan kreve å overta leieobjektet etter en angitt tid Leietakers avvisningsrett av lokalet (hvem har risikoen?) Hel og delvis forsinkelse Overleveringstidspunktet er sentralt som skjæringstidspunkt for rettigheter/forpliktelser 6

7 Betalingsmislighold Forsinkelse på leietakersiden resulterer i betalingsmislighold Forsinket eller helt uteblitt betaling Manglende betaling av avtalt leiebeløp (eller andre ytelser) til avtalt tid Avtalen også her styrende Husll 3-2 har bestemmelser om forfallstid når ikke dette er angitt i avtalen Utleier kan etter loven kreve forskuddsbetaling Begrenset til 1 mnd (tidligere 3 mnd i gammel lov). Betalingsplikten suspenderes ved hindringer som umuliggjør eller sterkt vanskeliggjør betalingen. Tolkes strengt! Betaling av felleskostnader garantistillelse 7

8 Feil og mangler Kontrakten er styrende og avgjørende for hvorvidt det vil foreligge feil eller mangler Tolking av kontrakten Avvik fra kontraktsmessig standard = mislighold Husll 2-2 inneholder bestemmelser om generelle krav til tilstand Avtaleprinsippet stadfestes jfr 2-2 (1) Tilfeller hvor avtalen er taus: Ryddig, rengjort og vanlig god stand (1) Passe til vanlige formål (2) a) Passe til det avtalte formål (2) b) Reservasjon i siste ledd gjelder for de tilfeller hvor leietaker ikke har bygd på utleiers kunnskap eller vurdering 8

9 Feil og mangler Særlig om as is lokaler Husll 2-5 total ansvarsfraskrivelse Modifiseres av bestemmelsene i 2-3 utleiers uriktige opplysninger 2-4 manglende opplysninger 2-6 leietakers opplysningsplikt Forholdet mellom opplysningsplikt og undersøkelsesplikt Nye lokaler ofte enklere mangelsvurdering 9

10 Vedlikehold - utskiftninger Utleiers mislighold under kontrakten Vedlikeholdsansvar Utskiftninger Grensen mellom leietakers vedlikeholdsplikt og utleiers plikt til utskiftninger Spesielt vedr næringsforhold? - Ulike typer kontrakter mange varianter (bare house) 10

11 Vedlikehold - utskiftninger Leietakers mislighold under kontrakten Manglende vedlikehold Brudd på ordensregler Skader på leieobjektet 11

12 Mislighold ved avslutning av leieforholdet Tilfeller hvor leietaker ikke tilbakeleverer leieobjektet til avtalt tid Tilfeller hvor leietaker ikke tilbakeleverer leieobjektet til avtalt stand 12

13 Tilbakelevering av lokale Utg pkt krav om i opprinnelig stand Husleieloven 10-2 Slit og elde Leiekontraktens lengde Formål Problemer ved forlengelse/fornyelse NB! Overtakelsen viktig Rettspraksis 13

14 Mislighold som følge av endringer på subjektssiden Fremleie Retten til fremleie Må utleier samtykke? Når foreligger det mislighold? Leietakers hefter fortsatt overfor utleier Overdragelse av leiekontrakten Retten til overdragelse av leiekontrakt Fisjon og andre selskapsmessige endringer på leietakersiden likestilles med overdragelse Når foreligger det mislighold? Husk forholdet til sikkerhetsstillelse 14

15 Praktiske råd ved overdragelse Innhent alltid skriftlig samtykke fra utleier forut for at et nytt selskap skal overta en leiekontrakt eller kontrollen over leietakerselskap endres. Kjøper av virksomhet/selskap med leiekontrakt bør sikre seg at selger av virksomhet innhenter samtykke fra utleier. Bør være som garanti i kjøpekontrakt. Dersom eierne av leietakerselskapet allerede på tidspunkt for inngåelse av leiekontrakten har til hensikt å selge leietakerselskapet, bør det forsøkes å fremforhandle punkt i leiekontrakten som åpner for overdragelse av leiekontrakten på nærmere bestemte vilkår. Ved overdragelse av leiekontrakt må overtakende selskap sørge for at det blir etablert ny garanti i medhold av leiekontrakten. Manglende garanti kan være å anse som vesentlig mislighold og hevingsgrunnlag for kontrakten. 15

16 Leietakers sanksjonsmuligheter Hvor det konstateres feil/mangler som følge av forhold utleier er ansvarlig for De ulike misligholdsbeføyelser er hjemlet i husll 5-7 Avslag i leie husll Retting husll 2-10 Tilbakehold av leie husll 2-12 Erstatning husll 2-13 Heving av leiekontrakten husll 2-12 Særlig om tidspunktet for mangelsvurderingen husll 2-7 Overleveringstidspunktet som utgangspunkt 16

17 Leietakers Erstatningskrav som sanksjonsmulighet husll 2-13 Gjelder både forsinkelse og mangler Må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, årsakssammenheng og adekvans Kontrollansvaret som ansvarsgrunnlag Indirekte tap ved feil eller forsømmelse 17

18 Utleiers sanksjonsmuligheter Oppsigelse husll 9-5 litra c) Heving husll 9-9 Erstatning husll

19 Utleiers Erstatningskrav som sanksjonsmulighet husll 5-8 Må foreligge ansvarsgrunnlag, økonomisk tap, årsakssammenheng og adekvans Kontrollansvaret som ansvarsgrunnlag Indirekte tap 19

20 Tvangsfravikelse (utkastelse) av leier 20

21 Opphør av leieavtale Ordinært opphør Ekstraordinært opphør Erstatning Behov for å fjerne leier med tvang 21

22 Rettslig grunnlag tvangsfravikelse Tvangsfullbyrdelsesloven kap 13 Tvisteloven kap 34 Reglene kan ikke fravikes ved avtale Ulovlig selvtekt RG 2006 s

23 Tvangsfravikelse Grunnvilkår Tvangsgrunnlag, tvangsl Alminnelig tvangsgrunnlag Særlig tvangsgrunnlag 23

24 Tvangsfravikelse alminnelig tvangsgrunnlag Tvangsl. 4-1 andre ledd Dom, avgjørelser gitt virkning som dom og rettsforlik Tvangskraftig Materielle krav Personelle krav Formelle krav 24

25 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Krav til de særlige tvangsgrunnlag Tvangsloven 13-2 tredje ledd a-e Avtalte Som følger av loven Namsmann/tingrett Materielle/personelle/formelle -krav 25

26 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Ved manglende leiebetaling Vedtakelse, tvangsl tredje ledd a) Skriftlig vedtakelse, Rt 1992 s. 932 Varsel etter tvangsl

27 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Krav vedtakelse etter tvangsl Personlige vilkår, tvangsl. 4-6 til 4-11 Krav til vedtagelse og skriftlighet, Rt 1992 s

28 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Varsel tvangsl ukers skriftlig varsel Skal fremgå at fravikelse vil bli begjært Unntak Nytt varsel etter ett år 28

29 29

30 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Fravikelse når tidsbestemt leieavtale har løpt ut Tvangsl tredje ledd b) Tidsbestemt leieavtale er særlig tvangsgrunnlag Vedtakelse Flytteoppfordring, husll 9-2 siste ledd 3 mnd Flytteoppfordring, kontraktsstandard 6 mnd 30

31 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Oppsigelse Tvangsl c) Følger av loven krever ikke vedtakelse Oppsigelsen må oppfylle vilkårene i husll 9-7 Leiers protest, husll 9-8 Når utleier har reist sak mot leier Varsel

32 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Heving Tvangsl tredje ledd d) Heving etter husll 9-9 Hevingsadgangen må være åpenbar Heving ved betalingsmislighold Leier kan ikke betale seg fri fra utkastelse 4-18 varsel 32

33 Tvangsfravikelse særlig tvangsgrunnlag Saksøkte åpenbart ikke har rett til å besitte eiendommen Tvangsl tredje ledd e) Tidsbestemt leieavtale som er utløpt Overfor fremleier 33

34 Fravikelsesprosessen Varsel før begjæring ( 4-18) Begjæring om tvangsfravikelse Til namsmann eller tingrett? Tvangsl Formkrav Muntlig/skriftlig Hvilken fullbyrdelse som kreves Partenes navn og adresse Redegjøre for kravet Dokumentere tvangsgrunnlaget Dokumentere varsel 34

35 35

36 Fravikelsesprosessen Den videre prosessen Saksbehandlingsregler for namsmannen Tvangsl. kap 5 Saksbehandlingsregler for tingrett Tvangsl. kap 6 36

37 KONKURS 37

38 Utleiers stilling ved leietakers konkurs Avtalebestemmelser om konsekvens av insolvens Dekningsloven gir til k. boet særlige rettigheter (som går foran leieavtale) K. boets rett til å tre inn i leieavtalen Deknl

39 Boets rett til å tre inn i avtalen del 1 Deknl Gjelder all næringsleie leieavtale inngått i forbindelse med ervervsvirksomhet - Hovedleie, fremleie, grunnleie og tomtefeste mv - Bruken må være tiltrådt før konkursåpning - Boet trer automatisk inn 39

40 Boets rett til å tre inn i avtalen del 2 Boet blir masseforpliktet for leien fra konkursåpning Erklæring innen 4 uker om at det ikke vil tre inn Må stille lokalene til rådighet Fjerne løsøre Abandonere (RG 1993 s. 582) NB! Leie frem til erklæringen fremsettes blir masseforpliktet som betyr at boet bør handle raskt 40

41 Boets rett til å tre inn i avtalen del 3 Ekstraordinære oppsigelsesrett Deknl. 7-6 første ledd med 3 mnd varsel uansett leieavtalens bestemmelser om avtaletid og oppsigelsesregler Boets rett til å tre inn i avtalen etter deknl avskjæres hvis fravikelsesbegjæring er mottatt av namsmyndighetene før konkursåpning 41

42 Boets overføringsrett Utgangspunkt Boet trer inn i leieavtalen på samme vilkår Unntak i deknl. 7-10, siste ledd.. avtalebestemmelse om at en leieavtale ikke kan overføres samme med overføring av den virksomhet som skal drives i lokale, er ikke bindende for boet. 42

43 Anmeldelse av fordring i boet Konkursloven 109 Formkrav Skriftlig Dokumentasjon Opplyse om grunnlaget Opplyse om sikkerhet/solidarisk medforpliktet - Frist - Minst tre og høyst seks ukers fra kunngjøring av konk. åpning - Ikke preklusiv 43

44 Hvilke krav kan meldes i boet? Leietap Lidt tap Fremtidig tap Tapsbegrensningsplikt Andre kostnader rydding, utbedring, utleiemegler mm Husk massekravet! 44

45 Oversikt Boets inntreden dividendekrav i leieavtalen dekn. og massekrav 7-10 Alternativ 1: boet trer ikke inn konkursåpning erklæring fra boet om ikke-inntreden utløp fireukersfrist dividendekrav massekrav Alternativ 2: boet trer inn, og sier senere opp med tre måneders varsel konkursåpning utløp fireukersfrist utløp tremånedersfrist dividendekrav massekrav dividendekrav 45

46 Insolvenspresumsjon kkl 63 X Klar og forfalt gjeld X Forkynt konkursvarsel X Forfall Konkursbegjæring 4 uker 2 uker 2 uker 46