KAP. 2 AVHENDINGSLOVA OG AVHENDINGSAVTALEN

Transkript

1 Innholdsfortegnelse FORORD KAP. 1 INNFØRING Innledning. Avhendingsrett og formuerett Kort om rettskilder i avhendingsretten Avhendingslovas virkeområde Begrepet avhending Avhending og tjeneste. Sammensatte avtaler Tomtefeste m.m KAP. 2 AVHENDINGSLOVA OG AVHENDINGSAVTALEN Avhendingslova i forhold til partenes avtale. Avtalefrihet. Forbrukerkjøp Hovedprinsipper om kontraktsfrihet og om ufravikelig forbrukerlovgivning Ufravikelighet kun ved forhåndsavtaler? Avtaleloven Forbrukerkjøp av fast eiendom Forbrukerregler og ufravikelighet Begrepet forbrukerkjøp Avhendingsavtalen Avtaleinngåelsen Avtaleslutning etter FN-konvensjonen CISG Tolking av avhendingsavtalen Særlig om standardvilkår Meglerens rettslige stilling Meglervirksomhet og offentlig kontroll Meglerens utføring av oppdraget Spesielt om meglerens plikter ved budgivning

2 6 AVHENDINGSRETT 2.33 Meglerens vederlag Meglerens gunstige prisavslagsregel Profesjonsutøveres erstatningsansvar. Megleren og takstmannen KAP. 3 GJENNOMFØRINGEN AV AVHENDINGEN Innledning Overleveringsplikten og vågnadens overgang Innledning Hva er «vågnad» (risiko)? Hovedregelen om vågnadens overgang Overtagelsestid Kostnader og avkastning Unntak fra hovedregelen om vågnadens overgang. Utvidet vågnad for kjøperen Unntak: Utvidet vågnad for selgeren Betalingsplikten Prisfastsetting Sted og tid for betaling Prinsippet om ytelse mot ytelse (tilbakeholdsrett) Innledning Selgerens tilbakeholdsrett Kjøperens tilbakeholdsrett Forventet kontraktsbrudd Rettsvern, skjøte, grunnbokshjemmel og tinglysing Pant i fast eiendom Tilbehør til fast eiendom Ektefellers faste eiendom. Samboere mv Fast eiendom og arv KAP. 4 FORSINKET ELLER UTEBLITT OVERLEVERING Kontraktsbrudd i form av forsinkelse Innledning Allment om leveringshindringer Kontraktsbruddskrav ved forsinket eller uteblitt overlevering Kjøperen krever å få overta eiendommen Innledning

3 INNHOLDSFORTEGNELSE Leveringshindringer Om tomtefesteavtaler, økonomiske hindringer og etterfølgende forhold Frist for fremsetting av krav om overtagelse Tvangsfullbyrdelse av krav om overtagelse Kjøperen hever avhendingskontrakten Innledning Vesentlig kontraktsbrudd Tilleggsfrist. Reklamasjon Kjøperen krever erstatning Utgangspunkter. Ansvarsgrunnlag Kontrollansvaret ved forsinket overtagelse Ad vilkår A, hindring Ad vilkår B, utenfor kontroll Ad vilkår C, kunne ikke ha reknet med. Culpa levissima? Ad vilkår D, unngå eller overvinne Forsinkelse som skyldes tredjeperson Skyldansvar (culpa) og indirekte tap Opplysningsplikt om hindring Kontraktsregulering av forsinkelseskravene KAP. 5 MANGLER VED EIENDOMMEN. KONTRAKTSBRUDD I FORM AV MANGEL Begrepet mangel i avhendingslovas forstand Innledning Avtalen er utgangspunktet Formålet med eiendommen Partenes faglige styrke og sakkyndighet Pris og kvalitet Tidspunkt for mangel Supplering av avtalen med opplysninger fra selgersiden Noen utgangspunkter Opplysninger fra selgeren og i selgerens markedsføring Opplysningen må ha virket inn på avtalen Særlig om manglende areal. Arealsvikt

4 8 AVHENDINGSRETT Retting av opplysninger Selgerens opplysningsplikt, særlig der det er tatt «som den er»-forbehold Om «som den er»-forbehold. Betydning og bruk Opplysningsplikten etter avh Særlig om normen «måtte kjenne til» Opplysningsplikt om miljø og naboforhold? Om identifikasjon Kan selgeren fraskrive seg ansvaret etter avh. 3-9? Kjøperens aktsomhetsplikt og undersøkelsesplikt Kontraktsbruddskrav som følge av mangler ved eiendommen Innledning Retting av mangler Utgangspunkter Kjøperens krav på retting Selgerens rett til å rette Kjøperens plikt til å finne seg i retting. Manglende retting Reparasjoner som ikke holder Prisavslag Generelt om prisavslagsremediet Den allmenne kjøpslovens prisavslagsmodell Avhendingslovas prisavslagsmodell Kjøperen hever avhendingskontrakten Innledning Vesentlig kontraktsbrudd Hevingsreklamasjon Kjøperen krever erstatning Utgangspunkter. De ulike ansvarsgrunnlagene i avhendingslova Kontrollansvaret ved mangelfull eiendom Mangel som skyldes tredjeperson Skyldansvar. Garantiansvar. Dekning av indirekte tap Erstatning ved skade på andre formuesgoder Personskade. Produktansvarsloven

5 INNHOLDSFORTEGNELSE Krav mot tidligere selger eller annen kontraktspart Kontraktsregulering av mangelskravene Rettsmangler (vanhjemmel) og rådighetsmangler Rettsmangler (vanhjemmel) Rådighetsinnskrenkninger. Offentligrettslige krav Ekspropriasjon Konsesjon KAP. 6 KONTRAKTSBRUDD FRA KJØPERENS SIDE Innledning Avbestillingsspørsmål. Kjøperens plikt til å overta eiendommen Fastholdelse, avbestilling og overtagelsesplikt Angrerettloven gjelder ikke Kontraktsbruddskrav ved forsinket eller uteblitt betaling Fastholdelse av kjøpet og inndrivelse av kjøpesummen Innledning Frist for å fremme kravet Betalingshindringer, konkurs og pantesikring Inndrivelsesprosessen Forsinkelsesrenter mv Selgeren hever avhendingskontrakten Vesentlig kontraktsbrudd Tilleggsfrist Selgeren kan ikke heve kjøpet når eiendommen er overtatt Frist for å fremme hevingskrav ved forsinket betaling Selgeren krever erstatning Erstatning som følge av forsinket eller uteblitt betaling Frist for å kreve erstatning ved forsinket betaling Andre kjøperplikter enn betalingsplikten Krav på heving og erstatning ved kjøperens brudd på overtagelsesplikten Krav på naturaloppfyllelse, heving og erstatning ved kjøperens brudd på andre plikter

6 10 AVHENDINGSRETT 6.32 Frist for å komme med krav KAP. 7 OPPGJØRET VED KONTRAKTSBRUDD Innledning Erstatningsberegning Grunnvilkårene for erstatning Tapsposter og erstatningsberegning, særlig om indirekte tap Lemping Skadelidtes plikt til å begrense sitt tap Reklamasjonsfrister og foreldelse ved kontraktsbrudd Innledning Krav om reklamasjon direkte i tilknytning til kontraktsbruddet Lengstefristen ved mangler Spesielt om reklamasjon overfor tidligere selger Foreldelse av reklamasjonskrav Foreldelse etter 13 eller 20 år ved grov skyld? Realitetsdrøftelse Reklamasjon er et rettsbevarende utsagn Tilbakelevering ved heving Innledning Taushetsplikt om forretningshemmeligheter og takstdokumenter Tilbakelevering i vesentlig samme stand Godtgjørelse for bruk eller oppussing av eiendommen. Renter av kjøpesummen Når eiendommen er solgt videre til en ny kjøper Tilsyn med eiendommen Forkortelser Litteratur Domsregister Lovregister Stikkordregister