Utleie av bolig - problemstillinger ved utleie til vanskeligstilte grupper. Line C.B. Bjerkek, advokatfullmektig NBBL Stiftelseskonferansen 2019

Transkript

1 Utleie av bolig - problemstillinger ved utleie til vanskeligstilte grupper Line C.B. Bjerkek, advokatfullmektig NBBL Stiftelseskonferansen 2019

2 NBBL Interesseorganisasjon for boligbyggelagene i Norge Etablert i 1946 De fleste boligbyggelag i Norge er medlemmer, i dag 41 stk. Virksomhet bygget på samvirkeprinsippene

3 Boligbyggelag «Etterstadslottet» - Norges første borettslag, bygget av Bygningsarbeidernes kooperative byggeselskap, i 1930 Samvirkeforetak som arbeider for å skaffe medlemmene bolig Alle kan bli medlem I dag: medlemmer Viktigste medlemsfordel er forkjøpsrett Bygging og salg av nye boliger Omsetning av brukt boliger Forretningsførere for boligselskap i hele landet Borettslag Sameier Utgjør ca bolig Tilbyr et bredt spekter av andre tjenester For eks. forvaltning av boligstiftelser

4 Organisering av eiendomsrett Stiftelsens eierskap Eneeier av alle boliger på eiendommen Eie seksjoner i et eierseksjonssameie Eie andeler i et borettslag Begrensning i antall enheter som kan eies Utg pkt. 2 seksjoner eller 1 andel Ved vedtektsbegrensning for juridiske personer noen kan allikevel eie inntil 10 % Brl 4-2 Esl 23

5 Boligstiftelser og utleie Forvaltning av utleie Egne ansatte Mange boligstiftelser kjøper forvaltningstjenester av boligbyggelag eller andre eiendomsforvaltere Omsorgsboliger, kommunale utleieboliger osv. Ivaretar som regel et offentlig ansvar for å tilby boliger for vanskeligstilte

6 Husleie Husleieloven er ufravikelig Det kan ikke gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leier ( 1-2) Avtaler i strid med loven kan får store og utilsiktede konsekvenser for utleier Formål: Leieforholdet skal være forutsigbart Leier skal beskyttes mot tilfeldig og urimelig behandling, og ha stor grad av botrygghet Dette forplikter boligstiftelsene som utleiere av disse boligene

7 Eiers plikter ved utleie/bruksoverlating Andelseiers plikter, borettslagslovens 5-8 Andelseiers plikter overfor borettslaget reduseres ikke som følge av bruksoverlating Mislighold fra bruker vil være mislighold fra andelseier Juridisk andelseier (kommuner o l ) skal utpeke en fullmektig(fysisk person) Juridisk andelseier plikter å besvare skriftlige henvendelser fra borettslaget vedr mislighold innen en frist på 10 dager Fysisk andelseier plikter å holde laget orientert om hvor han kan fås tak i Seksjonseiers plikter, Eierseksjonsloven ikke regulert Eier er ansvarlig for mislighold som skjer i sin seksjon

8 Eiers plikter ved utleie/bruksoverlating Fortsatt ansvar for mislighold, selv om boligen er leid ut Mislighold fra leietaker er mislighold fra eier Alle nye leieforhold skal godkjennes Dårlig økonomi eller organisering av virksomheten i stiftelse/kommune fritar ikke for ansvar for mislighold Også juridiske personer kan ilegges salgspålegg Brl 5-22 Esl 38

9 Leietakers forhold til boligselskapet Leietaker kan kastes ut av boligselskapet (fravikelse) Brl 5-9 (2) fare for ødeleggelse/vesentlig forringelse av eiendommen er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen Esl 39, 2 ledd fravikelse kan også kreves overfor bruker av bolig som ikke er seksjonseier

10 Andelseiers plikter forts. Boligbyggelagsloven 4-6, Samarbeidsutvalg i tilknyttede lag «Dersom bustadbyggjelaget ber om det, skal juridiske personar som nemnde i burettslagslova 4-2 som eig andel i eit tilknytt burettslag, vere med i eit samarbeidsutval for behandling av erverv av andelar og forvaltning av leigeforhold i dei tilknytte burettslaga.» Juridiske personer kan pålegges å delta Behandler: Forvaltning av leieforhold Behandling av erverv

11 Avtaleinngåelse Bruk standardmaler Formkrav: Ikke krav om skriftlighet, men begge parter kan kreve skriftlig avtale, husleieloven 1-4 Bør være skriftlig Bevishensyn Angrefrist Ikke generelle regler om dette Angrefristloven 14 dager All kommunikasjon, og avtale inngått, på nett

12 Særlige regler for avtaler om boliger til vanskeligstilte i boligmarkedet Husleieloven 11-1: Offentlig disponert bolig Brukes av vanskeligstilte Opplyst skriftlig i avtalen at det er en bolig til vanskeligstilte og de unntak som gjelder Opptak i husstand kan bare skje med utleiers godkjenning, krav om saklig grunn for å nekte Adgang til å nekte fremleie ved midlertidig fravær Adgang til å inngå avtaler som er kortere enn 3 år Kun en slik avtale mellom de samme parter Unntak: tungtveiende grunner I strid med bestemmelsene avtalen blir regnet som tidsubestemt

13 Leietid ulike kontrakter Tidsbestemt kontrakt Tidsubestemt kontrakt Kombinasjonskontrakt

14 Leietid Tidsbestemte kontrakter Kontrakt med avtalt sluttdato Minste varighet: 3 år fra innflytting Unntak: saklig grunn til kortere varighet, som salg eller rehabilitering av eiendommen, og dette opplyses om i kontrakten(skriftlig). Obs Leier må gjøres spesielt oppmerksom på at hun ikke kan si opp avtalen, hvis ikke har leier oppsigelsesrett Tidsubestemte kontrakter Løpende kontrakt uten sluttdato Oppsigelsesadgang for begge parter med gitt frist For bolig: 3 mnd til opphør ved utløpet av en kalendermåned Kombinasjonskontrakt Tidsbestemte kontrakt med oppsigelsesadgang Gir partene en større grad av fleksibilitet Utleier kan være sikker på å få avsluttet leieforholdet eller avtalt nye vilkår på et bestemt tidspunkt

15 Fordeler Tidsbestemte kontrakter Leier har ingen rettigheter etter sluttdato Utleier kan velge en annen leietaker Må inngå ny kontrakt med nye vilkår etter utløp Mulighet til å regulere leien for utleier Tidsubestemte kontrakter Fleksibilitet for begge parter Mulighet for langvarige leieforhold Forutberegnelig for leier, de avtalte vilkår vil gjelde gjennom hele leieperioden

16 Ulemper Tidsbestemte kontrakter Ny kontrakt hvert tredje år Mye jobb i langvarige leieforhold Hvis leietaker blir boende mer enn 3 mnd etter kontraktsutløp, uten å ha fått flyttevarsel, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt Tidsubestemte kontrakter Leietaker kan si opp når som helst, uten grunn. Ingen formkrav til oppsigelsen Oppsigelse fra utleier kan bare skje når det foreligger saklig grunn, husl 9-5 Bruke boligen selv Riving/ombygging gjør at boligen må fravikes Leieren har misligholdt avtalen Annen saklig grunn Vanskelig å endre kontraktsvilkår underveis Særlig problem med endring av leiepris Tilpasning til gjengs leie er komplisert og gir rom for konflikter

17 Tomgang mulighet til å leie ut til andre? Avhenge av formålet til stiftelsen Om å leie ut til andre vil være innenfor stiftelsens statutter/vedtekter Fordel å leie ut og ha inntekter fremfor å tape penger

18 Adgangen til å inngå kortvarige leiekontrakter enn 3 år Husl 9-3 Adgang til å inngå tidsbestemte leiekontrakter Hovedregel: 3 års kontrakt Kortere dersom: Huseieren skal bruke husrommet selv Utleieren har en annen saklig grunn til tidsavgrensningen Den avtalte saklige grunn må materialisere seg ved utløpet av kontrakten Kontrakten må opplyse om at varigheten er kort og årsaken til dette Saklig grunn: Klart påviselig og akseptabel grunn Eks boligen skal bygges om, rives, selges Ikke nok at leieren har behov for kortere leietid

19 Opphør av kontraktsforhold Utløp på tid iht. kontrakt Oppsigelse Tidsbestemt Bare når avtalt, og Dersom uoppsigelighet ikke fremgår av kontrakt Tidsubestemt Leietaker kan si opp Utleier kan si opp, men må ha en saklig grunn, husl 9-5

20 Opphør av kontraktsforhold Ved vesentlig mislighold Heving Betalingsmislighold Avtale at leiers betalingsmislighold skal være særlig tvangsgrunnlag for å kunne kreve utkastelse Tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 (3) bokstav a)

21 Formkrav til utleiers oppsigelse, 9-7 skriftlig begrunnet opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt opplyse om at dersom leier ikke protesterer innen fristen, taper leier sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleier i så fall kan begjære tvangsfravikelse jf. tvangsfullbyrdelsesloven, 13-2 tredje ledd c)

22 Oppsigelse Oppsigelse som ikke fyller vilkårene er ugyldig, og leier kan se bort fra den! Lag en standard oppsigelse som oppfyller lovens formkrav og bruk den hver gang.

23 Anbefaling Inngå tidsbestemte kontrakter, evt. med oppsigelsesmulighet i leieperioden. Oppsigelsesreglene gjør det for uforutsigbart for utleier å velge tidsubestemt kontrakt.

24 Leiepris - fastsettelse og regulering Hensyn bak bestemmelsene: Leier: forutsigbarhet og beskyttelse mot urimelige avtaler Utleier: behov for utgiftsdekning, også når utgiftene øker

25 Husleien fastsettelsen, 3-1, 3-4, 4-1 Leien kan ikke være vesentlig høyere enn markedsleie, jf Må være et bestemt beløp, alle tillegg må bakes inn i leiesummen.

26 Regulering av leiepris Utg.pkt: kontraktsvilkårene ligger fast i hele leieperioden Avtalt regulering av leien Kun balansert kontraktsregulering Kan se bort fra kontrakt som er til skade for leietaker Husl 4-2, Regulering iht. konsumprisindeks Er lovfestet, men må kreves Ett år etter forrige regulering Må varsles

27 Regulering av leiepris gjengs leie Hva er gjengs leie? Ikke det samme som markedsleie hva markedet ved inngåelse av nye leieforhold er villig til å betale. Gjengs leie er et gjennomsnitt av leien i alle løpende leieforhold av lignende husrom på lignende vilkår. Vanskelig å fastsette i praksis

28 Regulering av leiepris gjengs leie Når kan det kreves regulering til gjengs leie? Skriftlig varsel når leieforholdet har vart i minst 2 år og 6 mnd, og det ikke har skjedd annen regulering enn etter kpi. Iverksettes 6 mnd etter varsel og Ett år etter siste KPI-regulering ble iverksatt

29 Regulering av leiepris Ved utløp av tidsbestemt kontrakt Inngå ny kontrakt Anledning til å endre alle vilkår i kontrakten, også pris Mulighet til å få en ny leietaker

30 Regulering av leiepris Ved utløp av tidsbestemt kontrakt Inngå ny kontrakt Anledning til å endre alle vilkår i kontrakten, også pris Mulighet til å få en ny leietaker

31 Regulering av leiepris anbefaling Les loven nøye Følg fristene nøye Inngå tidsbestemte kontrakter for å sikre jevnlig prisregulering, og jevnlig oppdatering av kontraktsvilkår

32 Oppsummering Lag egne maler for kontrakt, oppsigelse, varsel osv. med utgangspunkt i et standarddokument. Tilpass til hva som er mest hensiktsmessig for de leieforhold dere vanligvis har, men sjekk om tilpasningen er i tråd med husleieloven.

33 Beboerrepresentasjon Husl 6-1 Utleier som leier ut mer enn 4 leiligheter i samme hus Leietakerne kan velge en tillitsvalgt Velges for 1 år Husl 6-2 Skal ivareta beboernes interesser overfor utleier Kan kreve å få drøfte med utleier alle spørsmål av betydning for leietakerne Husl 6-4 Tillitsvalgt skal underrettes om større vedlikeholdsarbeider og andre tiltak som i vesentlige grad berører beboerne

34