Når leietaker får betalingsproblemer

Transkript

1 Når leietaker får betalingsproblemer Advokat Chris Borch Advokatfirmaet Thommessen mars 18 ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

2 Leietakers sikkerhetsstillelse Leietakers betalingsmislighold Tvangsfravikelse Leietakers konkurs ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

3 Leietakers sikkerhetsstillelse ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 3

4 Leietakers sikkerhetsstillelse Utleiers sikkerhetsnett men her slurves det ofte Depositum kontra bankgaranti Morselskapsgaranti: Begrensninger i ansvaret? Leieavtalen bør slå fast at for sen sikkerhetsstillelse utgjør et vesentlig mislighold Ikke innflytting før garanti er stillet Praktisk? Ved utleiers ombyggingsarbeider: Når skal garantien stilles? ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 4

5 Leietakers sikkerhetsstillelse Personlig garanti? Eventuelt be om midlertidig personlig garanti: Undertegnede har på vegne av leietaker NN ( Leietaker ) den YY inngått leiekontrakt med XX ( Utleier ) om leie av lokaler i ZZ ( Leiekontrakten ) I henhold til Leiekontrakten er Leietaker forpliktet til å stille sikkerhet i form av garanti eller depositum Leietaker har imidlertid ennå ikke stilt slik sikkerhet Undertegnede innestår herved for at forannevnte garanti vil bli fremskaffet, og vil selv stå som garantist i samsvar med Leiekontraktens garantibestemmelser frem til sikkerhet i henhold til Leiekontrakten er etablert På det tidspunkt sikkerhet i henhold til Leiekontrakten er etablert bortfaller undertegnedes ovennevnte ansvar i sin helhet ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 5

6 Leietakers sikkerhetsstillelse Særlig om bankgarantier Tre avtaleforhold Utleier Banken forholder seg til garantiens, ikke leieavtalens ordlyd! Sjekk nøye at garantien virkelig stemmer med kravene i leieavtalen Leietaker Avtale om garantistillelse Garantist ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

7 Leietakers sikkerhetsstillelse Særlig om bankgarantier Husk å oppdatere garantien ved endringer i partsforholdet, ved fornyelser osv Ved mislighold fra leietaker: Ta frem garantien, og les den! Meld krav i tide og kommuniser skriftlig ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 7

8 Betalingsmislighold ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 8

9 Betalingsmislighold Leieavtalen: Forsinket betaling med mer enn x dager gir utleier hevingsrett Vær på, ikke la misligholdet flyte Skriftlig oppfølgning Tenk mulig rettssak ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 9

10 Betalingsmislighold Unngå vage avtaler om utsettelser/leiereduksjon Skriftlighet Forholdet til hovedleieavtalen: Hva er fraveket, og hva gjelder fortsatt? Vedtak av tvangsfravikelse Hva skjer hvis leietaker også bryter tilleggsavtalen? Konsekvensene må klart fremgå Tilbake til opprinnelig hovedstol pluss renter? Brudd på tilleggsavtalen utgjør vesentlig kontraktsbrudd? Involver garantisten ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

11 Tvangsfravikelse ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 11

12 Tvangsfravikelse Betalingsmislighold Leiekontrakten må fastslå at tvangsfravikelse kan kreves ved betalingsmislighold Skriftlig varsel om tvangsfravikelse må sendes minst 14 dager før Formkrav til varselet Leietaker kan forhindre fravikelsen ved å betale utestående umiddelbart før fravikelsen skulle ha skjedd ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

13 Tvangsfravikelse Heving Heving krever vesentlig mislighold Tvangsfravikelse forutsetter at det er åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen Saker om tvangsfravikelse ved heving går for tingretten (i Oslo: Byfogden) Foreligger det tilstrekkelig dokumentasjon for at kontraktsbruddet er vesentlig? ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 13

14 Tvangsfravikelse Tvist Kan leietaker fremsette (mer eller mindre velfunderte) motkrav mot utleier for å forhindre tvangsfravikelse? Sørg for at det klart fremgår av leiekontrakten at Leietaker ikke har rett til å holde tilbake leie eller motregne med grunnlag i de krav leietaker måtte mene å ha mot utleier Leietakers adgang til å klage på avgjørelser om tvangsfravikelse og begjære oppsettende virkning Posthallen Servering: Begjæring om tvangsfravikelse til Namsfogden i Oslo: 7 juli 1 Byfogdens behandling av klagen på Namsfogdens avgjørelse: 18 januar 11 Lagmannsrettens behandling av anken over Byfogdens avgjørelse: 5 april 11 Høyesteretts ankeutvalgs behandling av anken over lagmannsrettens avgjørelse: 4 mai 11 ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 14

15 Leietakers konkurs ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 15

16 Leietakers konkurs Utgangspunkter Kreditorfellesskapet Konkursboet skal ivareta interessene til kreditorfellesskapet, også utleier, men krangler gjerne med utleier Videre plan Boets rett til å tre inn i leieavtalen Boets rett til å overføre leieavtalen til ny leietaker Anmeldelse av krav i leietakers konkursbo Omstøtelse Status i konkurs Grunnleggende skille mht kravs status i konkurs: Dividendekrav, hvor utleiers posisjon er dårligst det blir ofte ingen utbetaling til dividendekreditorene i norske konkurser Massekrav, hvor utleiers posisjon er best boet til leietaker må betale av egen lomme, som i praksis betyr full dekning for utleier ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

17 Leietakers konkurs Boets rett til å tre inn i leieavtalen Boet har i utgangspunktet rett til å tre inn i alle typer løpende avtaler som skyldneren har inngått Hovedregel boet trer bare inn hvis boet uttrykkelig erklærer det Viktig unntak for leie av næringslokaler: Boet trer automatisk inn fra og med konkursåpningen, og leien er et massekrav fra samme tidspunkt Boet må innen fire uker si fra hvis man vil tre ut av leieavtalen Virkningene av at boet ikke trer ut innen fireukersfristen: Boet blir bundet på leieavtalens vilkår Leie dekkes som massekrav Ett viktig unntak: Boet kan når som helst si opp avtalen med tre måneders varsel uavhengig av avtalens bestemmelser om leieperioden Leien er bare et massekrav ut oppsigelsestiden leietap utover oppsigelsestiden dekkes som dividendekrav ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 17

18 Leietakers konkurs Boets rett til å tre inn i leieavtalen Oppsummering dividendekrav vs massekrav: Alternativ 1: boet trer ikke inn 3318 Konkursåpning Erklæring fra boet om ikke-inntreden Utløp fire-ukers frist Dividendekrav Massekrav Dividendekrav Alternativ : boet trer (automatisk) inn, og sier senere opp 3318 Konkursåpning Utløp fire-ukers frist 118 Oppsigelse 1918 Utløp tre-måneders frist Dividendekrav Massekrav Dividendekrav ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 18

19 Leietakers konkurs Boets rett til å tre inn i leieavtalen Hva skjer i praksis? Fristene og skillet mellom dividendekrav og massekrav gjør at boet tvinges til raskt å ta stilling til spørsmålet om inntreden i leieavtalen Som oftest velger boet raskt å tre ut av skyldnerens leieavtaler Boets opptreden og beslutninger vil typisk bero på: Om leien for perioden etter konkursåpning er forskuddsbetalt Om boet har behov for å benytte lokalene i en avviklingsperiode Om det er aktuelt for boet å overføre leieavtalen til ny leietaker, for eksempel i forbindelse med salg av virksomheten ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 19

20 Leietakers konkurs Boets rett til å overføre leieavtalen Spørsmålet blir aktuelt hvor leieavtalen representerer en verdi for boet Hovedregel: Boets rett til å overføre leieavtalen til ny leietaker er sammenfallende med konkursskyldnerens rett De fleste næringsleieavtaler har klausuler som begrenser leietakers rett til å overføre leieavtalen Viktig unntak ved næringsleie: Boet kan overføre leieavtalen til ny leietaker dersom overdragelsen skjer som ledd i virksomhetsoverdragelse utleier kan bare nekte ved saklig grunn ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

21 Leietakers konkurs Boets rett til å overføre leieavtalen Boets rett til å overføre leieavtalen til ny leietaker gjelder når leieavtalen overføres sammen med den virksomhet som drives i lokalet Bare virksomheten i det aktuelle lokalet ikke krav om at eventuell virksomhet i andre lokaler også overføres Utleier kan nekte overføring ved saklig grunn Mye skal til for at utleier vil ha saklig grunn Det er bare forhold på den nye leietakers side (tidligere betalingsmislighold mv) som er relevant Ikke saklig grunn at utleier selv har behov for lokalene eller ønsker å leie ut til andre parter på vilkår som er bedre for utleier Utleier kan ikke kreve at ny leietaker skal overta uoppgjorte leierestanser ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

22 Leietakers konkurs Anmeldelse av krav i leietakers konkursbo Konkursloven stiller få krav til fordringsanmeldelsen Fristen er normalt 4 uker etter konkursåpning, men fristen kan oversittes uten virkning Konkursboet vil bare vurdere fordringen hvis det er aktuelt med dividendeutbetaling som regel er det ikke det Fordringsanmeldelsen kan justeres senere ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

23 Leietakers konkurs Anmeldelse av krav i leietakers konkursbo Tapsposter som utleier kan melde som krav i boet: Allerede oppstått leietap (fra perioden før og etter konkursåpning) Fremtidig leietap (må både KPI-reguleres og neddiskonteres) Andre kostnader påført ved leietakers mislighold (feks kostnader til rydding, eventuelt tilpasninger til ny leietaker, meglerkostnader ved re-utleie mv) Husk masseansvaret for boets periode Utleiers tapsbegrensningsplikt (plikt til å forsøke re-utleie) ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 3

24 Leietakers konkurs Omstøtelse Leiebetalinger foretatt før konkursen vil kunne omstøtes (som alle andre betalinger) Omstøtelsesregelen som rammer ekstraordinære betalinger foretatt de siste tre måneder før konkursen er mest aktuell Husleie regnes gjerne som driftskritiske kostnader, hvor betaling ikke vil regnes som ekstraordinær Unntak gjelder for leie som har vært forfalt i lengre tid når betaling skjer Ved delinnfrielse av forfalt leie bør utleier derfor sørge for at den nyeste gjelden betales først Ta aldri for gitt at boets omstøtelseskrav er rettmessig! ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 4

25 Takk for oppmerksomheten ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 5