Estates seminar Praktisk husleierett

Transkript

1

2 Utleie til offentlige leietakere 1_Tittellysbilde Ved advokat Jacob Solheim Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Estates seminar Praktisk husleierett Oslo, 6. mars 2018 Utleie til offentlige leietakere 2

3 Eiendom IKT Media Arbeidsliv Corporate Utleie til offentlige leietakere 3

4 Offentlige leietakere? Utleie til offentlige leietakere 4

5 Nytt anskaffelsesregelverk overblikk Anskaffelsesloven Anskaffelsesforskriften Forsyningsforskriften Konsesjonskontraktforskriften KOFA-forskriften Endringer i den nasjonale delen av regelverket (forskriftens del I og II) Noen endringer trådte i kraft i juli 2015, resten 1. januar 2017 Overgangsregler: Kunngjøringstidspunktet eller sendt ut en forespørsel til en eller flere leverandører om å melde sin interesse eller inngi tilbud Utleie til offentlige leietakere 5

6 Grunnleggende krav Effektiv bruk av samfunnets ressurser Integritet allmennhetens tillit til offentlige anskaffelser Oppdragsgiveren skal opptre i samsvar med grunnleggende prinsipper om: Konkurranse Likebehandling Forutberegnelighet Etterprøvbarhet Forholdsmessighet Miljø, menneskerettigheter og andre samfunnshensyn Utleie til offentlige leietakere 6

7 Særskilt om fast eiendom, 2-4 Anskaffelsesloven og forskriften gjelder ikke for kontrakter om erverv eller leie av jord, eksisterende bygninger eller annen fast eiendom, eller om rettigheter til slik eiendom Grensedragningen mellom en leiekontrakt og en bygge- og anleggskontrakt, momenter fra departementet: Oppdragsgivers påvirkning på byggearbeidene Risikoen for byggekostnadene, og fordeling av annen type risiko Formålet med bygget Kontraktens varighet Opsjon på kjøp Faren for omgåelse av regelverket Utleie til offentlige leietakere 7

8 Offentlighet/innsyn Offentleglova/forvaltningsloven Innsyn i eget og andres tilbud Sladding Tidspunkt for innsyn Innsyn i andre dokumenter Protokoller Evalueringsdokumenter Utleie til offentlige leietakere 8

9 Spesielle forhold i leiekontrakt med offentlige leietakere Utleie til offentlige leietakere 9

10 Statsbygg og DIFIs endringsforslag 6.04 Huseiernes Landsforbund, Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER (NYE/REHABILITERTE LOKALER) Statsbygg og DIFIs anbefalte endringer for offentlige leietakere i private næringslokaler 4. utgave 03/13 1 UTLEIER (1)Navn/Firma [ ] (2)Fødsels- eller organisasjonsnummer [ ] Utleie til offentlige leietakere 10

11 Statsbygg og DIFIs endringsforslag STANDARD LEIEAVTALE FOR NÆRINGSLOKALER (NYE/REHABILITERTE LOKALER) Vedlagte leieavtale tar utgangspunkt i Standard leieavtale for næringslokaler (nye/rehabiliterte) utarbeidet av Huseiernes landsforbund, Norsk eiendom og Forum for næringsmeglere/norsk eiendomsmeglerforbund. Avtalen inneholder rettemarkerte endringsforslag som kan benyttes av offentlige leietakere. Statsbygg anbefaler at bestemmelsene vurderes konkret før avtalen benyttes, og understreker at det kan være aktuelt å gjøre ytterligere tilpasninger i avtalen. Statsbygg/ Difi. Februar 2015 Utleie til offentlige leietakere 11

12 Spesielle forhold for offentlige leietakere Avtalens parter Leietaker er ikke nødvendigvis bruker (Skatteetaten skattekontoret) Krav til leieobjektet Dokumentasjon Miljø, etikk, universell utforming Offentligrettslige krav Utleier ansvarlig for at eiendommen tilfredsstiller offentlige krav ved overtakelse og i leietiden Kostnader ifm offentlige krav om forhøyet teknisk standard dekkes av utleier (avvik Meglerstandarden pkt 14 (3)) Utleie til offentlige leietakere 12

13 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Sosiale hensyn Miljøkrav Utleier skal påta seg ansvar for at ansatte i egen virksomhet, samt hos underleverandører som medvirker til oppfyllelse av leiekontrakten, ikke har dårligere lønns- og arbeidsvilkår enn det som følger av tariffavtale, regulativ eller er normalt på stedet Tilsvarende bestemmelse i avtale med underleverandører Dokumentasjon Utleier skal sørge for energimerking av spesifikk bokstav (typisk B) Konkret målsetting om redusert energiforbruk (eks. 20% reduksjon innen år x) Utleie til offentlige leietakere 13

14 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Leie Fast leiepris Alt skal være inkludert Budsjett/bevilgninger Etterskuddsvis betaling? Ved fakturering skal leie og tilleggsytelser spesifiseres Motregningsrett ved mislighold Innredning Kostnader til innredning bekostes av utleier og inngår i leieprisen Utleie til offentlige leietakere 14

15 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Leieregulering MVA Ikke 100% KPI-regulering (60 eller 80%) Hvert 2. år Offentlige leietakere er som regel ikke omfattet av merverdiavgiftsloven eller kompensasjonsloven Husk at det offentlig er ikke det offentlige! Utleier kan ikke nyttiggjøre seg fordelene ved frivillige registrering for utleie av fast eiendom Mva-kompensasjon (tillegg i leien) Ikke ved fornyelser etter 10 år? Investeringer vs drift Utleie til offentlige leietakere 15

16 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Leietid Rett til forlengelse på samme vilkår Rett til oppsigelse med 1 års varsel ved omorganisering eller sammenslåing Partenes fordeling av ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold Leietakers behov for kostnadskontroll/budsjetter Utleier økt ansvar ift. en normalfordeling Vedlikeholdsplan Avtale/ansvarsmatrise FDV Leietakers behov for kontroll og forutsigbarhet. Sanksjonsmuligheter ved utleiers mislighold av plikter mht. FDV Utleie til offentlige leietakere 16

17 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Andre leietakere i bygget Leietaker større mulighet til å nekte nye Omdømmehensyn Forsikring Leietaker er ofte selvassurandør Utleiers adgang til leieobjektet kan være begrenset Varsling Sikkerhetsklarering Utleie til offentlige leietakere 17

18 Spesielle forhold for offentlige leietakere (forts.) Fremleie Rett til å fremleie til annen offentlig virksomhet Overdragelse Rett til å overdra til ny enhet ved eventuell omorganisering av leietaker (ny enhet under leietakers/brukers etat etc) Ikke tilbakestille endringsarbeider Utleie til offentlige leietakere 18

19 Utleie til offentlige leietakere 19

20 Takk for oppmerksomheten! Jacob Solheim Partner Solheim har bred erfaring når det gjelder bolig- og næringseiendom, herunder eiendomstransaksjoner, eiendomsutvikling, entrepriserett, leieforhold og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold

21 Hvordan sikre seg offentlige leietakere 21