Avsagt: i Oslo byfogdembete, Oslo.

Transkript

1 i OSLO BYFOGDEMBETE KJENNELSE Avsagt: i Oslo byfogdembete, Oslo. Sak nr.: Dommer: Saken gjelder: TV1-OBYF/1 Dommer Leif Villars-DahI Midlertidig forføyning Wilfrem AS mot Folk Er Folk Arbeid Retten har forbudt offentlig gjengivelse for avgjørelsen er meddelt partene, men ikke lengre enn 2 uker fra avgjørelsesdato jf. Domstolsloven 130 andre ledd

2 KJENNELSE Wilfrem AS v/styreleder Espen Høigaard Bjerke har begjært midlertidig forføyning overfor Folk Er Folk Arbeid med følgende påstand: 1. Folk er Folk Arbeid fraviker næringslokalene de leier i Vålerenggata 2b omgående og Wilfrem AS gis adgang til lokalene. 2. De som bebor eller befinner seg i lokalene Folk er Folk Arbeid leier i Vålerengata 2b skal fravikes eiendommen. 3. Namsfogden i Oslo gjennomfører fravikelsen. 4. Folk er Folk Arbeid pålegges å dekke utgifter til skifting av låser og sikring av lokalene, samt overlevere nøkler til Wilfrem AS. 5. Folk er Folk Arbeid dekker sakens omkostninger herunder behandlingsgebyr på kr I begjæringen er anført at: Saken gjelder: Krav om midlertidig forføyning etter tvisteloven ledd bokstav b), jf ledd for gjennomføring av tvangsfravikelse av næringslokaler etter leiekontrakt for Vålerenggata 2 b, Oslo. HASTEAK; Saken gjelder fare for liv og helse ved ulovlig bruk av næringslokaler til beboelse og retten bes om vurdere å behandle saken som hastesak. Innledning Wilfrem Eiendom AS inngikk leiekontrakt med Folk er Folk AS om leie av 120 m2 næringslokaler i Vålerenggata 2 b. Etter leiekontrakten 4 må leieobjektet kun benyttes til nærings- og foreningsvirksomhet. Etter leiekontrakten 10 er Oslo rett verneting for avtalen. Midlertidig forføyning 2.1 Sikringsgrunn a) Advarsel om utkastelse I forhold til saksøktes bruk av lokalene har både representanter for saksøker samt beboerne av leilighetene i bygget ved to anledninger forut for funnet sovende mennesker i lokalene som eies av saksøkte. I e-post til saksøktes advokat datert fremgår følgende: «Lokalene er innredet med senger Personene som oppholder seg i lokalene har åpenbart tilgang til lokalene da dørene ikke er brutt opp, så den ulovlige bruken må være godkjent av leietaker Alternativt har ikke leietaker tilstrekkelig kontroll med lokalene. Den ulovlige bruken må uansett opphøre omgående, da avernatting i lokalene er strengt forbudt TV1-OBYFI1

3 I tillegg til at det er et absolutt forbud mot å sove i lokalene, både dag og natt, har dette en side til brannvern regler og hvordan Oslo brannvesen søker i næringslokaler ved brann. Ved brann vil næringslokaler ikke gjennomsøkes av røykdykkere, noe som medfører overhengende fare for fatale utfall ved eventuell brann. Det forutsettes derfor at De meddeler Deres klient om at umiddelbar utkastelse vil finne sted om ikke overnatting i lokalene opphører omgående». b) Hendelse fredag Fredag omkring kl ble representanter for Wilfrem AS tilkalt av beboerne i bygget som klaget over røyking i oppganger og ga uttrykk for engstelse for egen og barnas sikkerhet. Beboerne har flere ganger gitt uttrykk for at de føler seg truet av personer som oppholder seg i næringslokalene og åpenbart benytter det som overnattingssted. Da representanter for saksøker tok seg inn i lokalene ble det observert at mellom 30 og 35 personer oppholdt seg der. Det ble opplyst at ingen kunne overnatte eller bo i lokalene og at de ikke kunne oppholde seg der. Etter først å ha kontaktet politiet forlot personene lokalene, rundt kl c) Hendelse mandag Sent om kvelden den ble daglig leder og styreformann hos saksøker, Espen Bjerke, oppringt av beboer Monica Nordmo. Hun klaget over sterk matlukt fra næringslokalene, at mange mennesker oppholdt seg der og at det var mye støy. Da Espen Bjerke og Arve Feet kom frem til lokalene møtte de en stengt dør og opplevde at ingen ville åpne. Saksøkte har skiftet låser, men uten å gi kopi til saksøker d) Ulovlig bruk over tid Basert på mottatte klager fra de Øvrige beboerne i gården må saksøker legge til grunn at lokalene over lengre tid er blitt benyttet til beboelse og overnatting av personer som saksøkte har gitt har tilgang. Beboer Monica Nordmo vil opplyse at hun flere ganger har måttet tilkalle politi for å få fjerne uvedkommende. Oppsummering Basert på ovennevnte vil saksøker anføre at ovennevnte forhold innebærer et vesentlig mislighold av leiekontrakten 4. Formell hevingserklæring er sendt Den ulovlige bruken av næringslokalene innebærer betydelig brannrisiko med overhengende fare for fatale utfall ved eventuell brann. Dernest innebærer bruken av lokalene stor sjenanse for de øvrige beboerne som både føler seg truet og utrygge for egen og barnas sikkerhet. 2.2 Bevisførsel a) Vitner Følgende personer har observert og kan bekrefte ovennevnte beskrivelser av saksøktes bruk av næringslokalene: Arve Feet for Wilfrem AS, adresse []. Espen Bjerke daglig leder og styreformann i Wilfrem AS TV1-OBYF/1

4 Monica Nordmo (beboer i Vålerenggata 2 b). b) Bilde-bevis Saksøker har tatt bilder fra lokalene som dokumenterer at lokalene blir benyttet for beboelse, overnatting og matlaging. 2.3 Krav om midlertidig forføyning a) Grunnlaget Saksøker legger til grunn at ovennevnte forhold oppfyller lovens krav om sikringsgrunn etter tvisteloven ledd bokstav b hvoretter retten kan beslutte midlertidig forføyning når det finnes nødvendig for å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, eller for å hindre voldsomheter som saksøktes adferd gir grunn til å frykte for. Saksøkes bruk av lokalene til overnatting, matservering og opphold og til et betydelig antall personer i lokaler som kun skal benyttes som næringslokaler innebærer en betydelig brannfare og fare for et fatalt utfall dersom brann skulle bryte ut. Lokalene er innredet med senger. Det røykes i oppganger og beboerne plages av sterk matlukt. Tilsnakk fra de øvrige beboerne fører ikke frem og kun tilkallelse av politi har effekt på personene som har tilknytning til lokalene. Som følge av den ulovlige bruken av næringslokalene oppfatter de øvrige beboerne situasjonen som truende i forhold til alle personene som oppholder seg der eller kommer eller går. Saksøkte har åpenbart gitt et ukjent antall mennesker tilgang til lokalene og kan umulig ha kontroll i forhold til hva som skjer. Saksøkte er varslet om forholdet og advart om at utkastelse vil bli krevet dersom den ulovlige bruken av lokalene ikke opphører. Saksøkte har ikke etterkommet kravet om lovlig bruk av lokalene. Etter leiekontrakten 8 kan saksøker ved vesentlig mislighold kreve at saksøkte uten oppsigelse fraviker lokalene etter tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 og ledd bokstav d). Saksøker anser at 14 dagers varsel, slik loven krever, er for lang tid i forhold til å gjennomføre tvangsfravikelsen av lokalene. Det henvises til den store brannrisiko som foreligger og de mulige fatale utfall ved en slik hendelse. b) Gjennomføring av tvangsfravikelsen Etter tvisteloven ledd kan retten, dersom det er fare ved opphold, avsi kjennelse som beslutter midlertidig sikring treffes uten muntlig forhandling. Saksøker ber om at retten treffer kjennelse uten muntlig forhandling. Rettens vurdering Det bemerkes innledningsvis at de som skal fravike lokalet etter påstandens pkt. 2 ikke er identifisert ved navn slik det er krav om etter tvangsfullbyrdelsesloven 5-2 først ledd O35576TV1-OBYF/1

5 bokstav b),jf. 6-1 andre ledd. Etter 13-4 skal begjæringen rettes mot den som handle plikten, tåleplikten eller unnlatelsesplikter hviler på. I saker hvor en større gruppe personer besitter et lokale har man i rettspraksis godtatt at kravet til identifikasjon er senket fordi det hverken er praktisk mulig eller rimelig å forlange at saksøker skaffer flillstendige opplys ninger om de saksøktes navn. Så lenge det er gitt en tilstrekkelig beskrivelse av området / lokalet som skal fravikes, slik at fullbyrdelsen kan skje overfor de rette personene, finner retten at begjæringen kan fremmes, selv om personene ikke er individuelt identifisert. 1-landleplikten hviler uansett på de som ikke har rett til å besitte lokalet. For at en begjæring om midlertidig forføyning skal kunne tas til følge, må saksøkeren sannsynliggjøre så vel krav som sikringsgrunn, jf. tvisteloven På grunnlag av de opplysninger som er gitt i begjæringen, anser retten det tilstrekkelig sannsynliggjort at organisasjonen Folk er Folk Arbeid, org.nr vesentlig har misligholdt leiekontrakten av 22. februar 2013 ved at en rekke personer får benytte lokalet i Vålerenggata 2B, Oslo til beboelse og opphold deriblant overnatting, til tross for at lokalet er leiet ut til næring og foreningsvirksomhet, jf. leiekontrakten 4. Etter husleie loven 9-9 første ledd kan utleier heve leiekontrakten. Bestemmelsen lyder slik: ~ 9-9. Utleierens hevingsrett Utleieren kan heve leieavtalen pa grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom: a) leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppf5ille andre krav som reiser seg av leieavtalen, b) leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere, c) leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, d) leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør, eller e) leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Her synes særlig 9-9 første ledd bokstav c) og d) å være aktuelle, da lokalet er overlatt til andre og det er brukt på annen måte og til annet formål enn avtalt. Bokstav b) og e) kan også komme til anvendelse da denne bruk er til vesentlig sjenanse for øvrige brukere av eiendommen og da denne bruk medfører fare for brann mv., slik at det er nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. Folk er Folk Arbeid har ved e-post av 17. oktober 2013 fra advokat Sølve 1-lerdal til advokatfirma Kløvf]ell fått utleiers skriftlige advarsel om forholdene uten å bringe forholdet til opphør TV1-OBYF/1

6 Retten bemerker for øvrig at styreleder Bjønnulv Evenrud skriver i e-post av 25. februar 2014, som svar på oversendt hevingserklæring fra Wilfrem AS, etter å ha fremsatt anførsler om at utleier har opptrådt utilbørlig at: Vi hever med dette kontrakten, sekundært sier vi den opp på vanlig måte. Leiekontrakten er således nå hevet fra begge parter. Etter tvangsfulibyrdelsesloven 13-2 tredje ledd bokstav d) er heving av leieforhold etter husleieloven tvangsgrunnlag for fravikelse når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen. På grunnlag av fremstillingen i begjæringen anser retten det også tilstrekkelig sannsynliggjort at det er nødvendig å få en midlertidig ordning i et omtvistet rettsforhold for å avverge en vesentlig skade eller ulempe, slik at det foreligger sikringsgrunn etter tvisteloven 34-1 bokstav b. Retten viser her særlig til at bruken av lokalet til beboelse og opphold med blant annet overnatting og matlagning medfører fare for brann, da lokalet ikke er egnet for opphold med overnatting og matlagning for et stort antall mennesker. En brann i lokalet kan lett få et fatalt utfall for de som oppholder seg i lokalet og for naboene. Utleier har et ansvar for sikkerheten i bygget, og dersom brukere av bygget opptrer til fare for bygget og øvrige brukere, vil den farlige bruk være grunnlag for midlertidig forføyning. Den midlertidige forføyning vil gå ut på for det første at Folk er Folk Arbeid fraviker lokalet i Vålerenggata 2 b). Videre må de beboere og øvrige personer som bebor eller befinner seg i lokalet fravikes. Det er Namsfogden i Oslo som skal gjennomføre fravikelsen. Namsfogden kan da vurdere om det er hensiktsmessig å gi utleier Wilfrem AS tilgang til lokalene. Det er ved en midlertidig forføyning ikke anledning til å tilkjenne saksøker erstatning ut over saksomkostninger, jf. tvisteloven 34-3 første ledd. Retten kan ikke se at den skade eller ulempe som saksokte blir påført ved en slik forføyning står i åpenbart misforhold til den interesse saksøkeren har i at forføyningen blir besluttet, jf. tvisteloven 34-I andre ledd. Det vises til den fare bruken av lokalet medfører, som må veie tyngre enn Folk er Folk Arbeids rett til fortsatt å leie lokalet. I tillegg vises det til at Folk er Folk Arbeid ved e-post av 25. februar 2014 selv har hevet leiekontrakten. Begjæringen om midlertidig forføyning blir etter dette å ta til følge. Etter resultatet skal saksøkeren tilkjennes saksomkostninger, jf. tvisteloven 32-10, jf første ledd. Rettsgebyret for begjæring om midlertidig forføyning er kr Saksøker har ikke dokumentert ytterligere omkostninger, og saksomkostningene fastsettes til kr TV1-OBYF/1

7 Retten har funnet at det er fare ved opphold, og har truffet avgjørelse i saken uten at partene har vært innkalt til muntlig forhandling, jf. tvisteloven 32-7 annet ledd. Av samme grunn har saksøkte heller ikke fått anledning til å uttale seg før beslutning ble fattet. SLUTNING 1. Folk er Folk Arbeid skal fravikes fra lokalene de leier i Vålerenggata 2b 2. De som bebor eller befinner seg i lokalene Folk er Folk Arbeid leier i Vålerengata 2b skal fravikes eiendommen. 3. Namsfogden i Oslo gjennomforer fravikelsen. 4. Folk er Folk Arbeid betaler kr i saksomkostninger til Wilfrem AS innen to uker etter forkynning av denne kjennelsen. Lei(JIillars_Dahl Partene og enhver annen som rammes kan ved henvendelse til Oslo byfogdembete, Oslo tinghus, C.J. Hambros plass 4, Oslo, begjære muntlig forhandling om den midlertidige forføyningen TV1-OBYF/1