AVGJØRELSE AV HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS

Transkript

1 1 AVGJØRELSE AV HUSLEIETVISTUTVALGET I OSLO OG AKERSHUS Sak nr. 2013/728 Den ble det avholdt møte i Husleietvistutvalget for å avgjøre saken. Møtet ble holdt i Husleietvistutvalgets lokaler. Til stede: Sammendrag: Klager: Prosessfullmektig: Innklaget: Prosessfullmektig: Saksleder Tom E. Torgersen og utvalgsmedlemmene Bente Bendixen og Christina Moestue. Utleieren ble tilkjent erstatning for leietap, oppgjør for varmt vann og erstatning for diverse mangler ved leieforholdets opphør. Utvalget fant at den innklagede leietakeren som var èn av opprinnelig fem kontraktsforpliktede leietakere - hadde solidaransvar for utleierens krav mot disse. En annen innklaget part ble frifunnet for utleierens krav, ettersom utvalget fant at vedkommende ikke hadde noe kontraktsforhold med utleieren og heller ikke kunne holdes ansvarlig på annet grunnlag. 1. A (utleier) 2. B (utleier) Y 1. C 2. D Advokat Hermann Skard Advokatfirmaet Braaten Skard DA Eiendom: X-gata 14 i Oslo

2 2 I Innledning Saksgang: Klagen datert innkom til Husleietvistutvalget den Diverse tillegg til klagen innkom den Klagen med nevnte tillegg ble postforkynt for innklagede nr 2 den og for innklagede nr 1 den Tilsvar datert innkom fra innklagede nr 2 den Tilsvar datert innkom fra innklagede nr 1 den Det er senere innkommet ytterligere prosesskrift(er) fra partene. Meklingsmøte mellom sakens parter ble avholdt i Husleietvistutvalgets lokaler den , men forlik ble ikke inngått. Saken avgjøres etter dette i henhold til forskrift av 28. september 2000 nr om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Hordaland, Sør-Trøndelag og Nord- Trøndelag 8. I meklingsmøtet ble det fremlagt skriftlig fullmakt for at klagerpartenes oppgitte prosessfullmektig representerer disse i saken. Det er foretatt skifte av saksleder. Sakens bakgrunn Leiekontrakt ble inngått den mellom utleieren og 5 leietakere. De 5 leietakerne er i leiekontrakten benevnt som «leietager». Av disse 5 leietakerne er det kun innklagede nr 1 som er part i denne saken. Leierpartsiden i kontraktsforholdet er i det følgende omtalt som leietakeren, så fremt ikke annet er presisert. Leieforholdet gjaldt en leilighet i eiendommens 1.etasje, bestående av 5 soverom, 2 bad med toaletter, samt kjøkken og stue. I leiligheten var det installert 2 vaskemaskiner, oppvaskmaskin, kjøl/frys og komfyr. Leieforholdet løp ifølge kontrakten fra den til den I leieperioden kunne leieavtalen sies opp av leietakeren med 3 måneders skriftlig varsel. Oppsigelse gjaldt fra den 1. i påfølgende måned. Dersom det var ønskelig å avslutte leieforholdet før det var gått 12 måneder fra innflyttingsdato skulle leietakeren betale et gebyr til utleieren tilsvarende 1 måneds husleie.

3 3 Husleien var avtalt til kr pr måned, med forskuddsvis betaling innen den 1. i hver måned. Varmt vann skulle betales i tillegg til husleien etter regning og på nærmere bestemte vilkår. Leietakeren skulle tegne eget strømabonnement. Det fremgikk av leiekontrakten at leietakeren skulle stille depositum på kr som sikkerhet for leietakerens oppfyllelse av sine forpliktelser i leieforholdet. Depositum kun stort kr er blitt opprettet i DnB bank, i navn av innklagede nr 1. Det fremgår av kontrakten at fremleie krever skriftlig forhåndssamtykke fra utleieren og at leiekontrakten ikke kan overdras. Leieforholdet er avsluttet. II Partenes påstander og påstandsgrunnlag Klageren har i korte trekk gjort gjeldende: Klagerens samlede krav i denne saken mot innklagede utgjør kr , spesifisert slik: 1. Erstatning for leietap i oktober + del av november 2013 kr Skyldig oppgjør for varmt vann, til sammen kr Erstatning for manglende tilbakelevering av nøkler kr Erstatning for mangler ved tilbakelevering av leiligheten kr Rettsgebyr for Husleietvistutvalget kr 860 Sum kr I tillegg kreves det forsinkelsesrenter etter loven og erstatning for sakskostnader med kr Bakgrunnen for kravene er følgende: Leieobjektet var før leiekontrakten ble inngått blitt totalrenovert for til sammen kr Den mottok klageren nøkler til leieobjektet, som da var fraflyttet. Forut for dette var det mye bråk og klager på beboerne i leiligheten. Det ble antatt at det bodde mange flere mennesker i leiligheten enn det var rom til. Utflyttingen må ha skjedd på kaotisk vis. Svært mange store møbler og gjenstander var etterlatt der, og leiligheten var uvasket. På ett rom var det i leieperioden bygget køyesenger slik at i hvert fall 6 personer hadde bodd i leiligheten. Leiligheten var ved tilbakeleveringen dessuten sterkt ramponert.

4 4 Leieforholdet var ikke blitt sagt opp før tilbakelevering skjedde, og oppsigelsesperioden på 3 måneder løp derfor fra Klageren istandsatte imidlertid leiligheten og fikk den leid ut påny i november 2013, slik at leietapet ble begrenset. I leieperioden hadde det uten klagerens godkjennelse og oversikt skjedd flere endringer med hensyn til hvem som bodde i leiligheten. Klageren hadde gjennom lang tid og uten hell søkt å få adgang til leiligheten og oversikt over hvem som faktisk bodde der I perioder ble deler av husleien innbetalt fra flere personer. For august 2013 ble husleien på kr innbetalt av innklagede nr 1, og for september 2013 ble husleien innbetalt av innklagede nr 2 (som fortsatt står som abonnent for strøm til leiligheten). Det vises til klagerens mer detaljerte redegjørelse i saken for leieforholdet generelt og for de enkelte kravene spesielt. Videre vises det til fremlagt leiekontrakt, diverse fotografier, fakturaer og kvitteringer i tilknytning til betaling av utførte oppussingsarbeider før leiekontraktens inngåelse, fakturaer, kvitteringer og arbeidsbeskrivelser m.m. i tilknytning til betaling for utførte utbedringsarbeider foretatt etter leieforholdets opphør, diverse korrespondanse, og sakens dokumenter ellers. Klageren har nedlagt slik Påstand: De innklagede erstatter utleiers tap etter fremlagte oppgaver med til sammen kr ,- med tillegg av lovens rente fra til betaling skjer og godtgjør klager for saksbehandlingen kr 3.750,-. Og klager får heve depositumet innestående på konto Beløpet som utbetales går til fradrag i det samlete oppgjøret. Innklagede nr 2 har i korte trekk gjort gjeldende: Det foreligger ingen husleieavtale mellom klageren og innklagede nr 2, og dette pretenderes heller ikke av klageren. Det foreligger dessuten ingen fremleieavtale og/eller overdragelse av leiekontrakten som kan medføre at klageren er berettiget til å fremme krav overfor innklagede nr 2. Partene har hele tiden forutsatt at det skulle forhandles om en husleieavtale mellom klageren og den enkelte student i kollektivet i leieobjektet. Ikke minst har dette i hele kollektivets lange og omskiftende historie vært klagerens standpunkt. Det kom imidlertid ikke i stand noen leieavtale mellom klageren og innklagede nr 2, ettersom sistnevnte ikke ville akseptere tilbudte kontraktsvilkår. At innklagede nr 2 faktisk bodde i leieobjektet mens slike kontraktsforhandlinger pågikk gir ikke klageren noe nødvendig rettslig grunnlag for kravene mot innklagede nr 2.

5 5 Klageren var for øvrig fra kjent med og protesterte ikke mot at innklagede nr 2 bodde i leieobjektet frem til leieobjektet ble tilbake-levert. At leiekontrakt ikke ble inngått mellom disse to klagepartene var klagerens risiko. Ettersom det ikke foreligger noen husleieavtale mellom klageren og innklagede nr 2 må klagen av kompetansemessige grunner følgelig avvises fra behandling i Husleietvistutvalget. Innklagede nr 2 fjernet den alle sine eiendeler fra det rommet hun disponerte i leieobjektet og rengjorde dette grundig. Hun bisto også andre beboere med rydding og rengjøring. Innklagede nr 2 har ikke forårsaket noen skader i leiligheten og hun forlot denne i betydelig bedre stand enn da hun tok rommet i bruk i april Subsidiært krever innklagede nr 2 seg frifunnet for klagerens krav. Det vises til innklagede nr 2 s mer detaljerte redegjørelse i saken for leieforholdet generelt og for de enkelte kravene spesielt. Videre vises det til fremlagt forslag til ny leiekontrakt, og til sakens dokumenter ellers. Innklagede nr 2 har nedlagt slik 1. Klagen avvises. Påstand: 2. Subsidiært: Klagen avvises for innklagede nr Atter subsidiært: Innklagede nr 2 frifinnes. 4. Klager nr 1 pålegges å betale innklagede nr 2 sakens kostnader. Innklagede nr 1 har i korte trekk gjort gjeldende: Innklagede nr 1 påberoper seg de samme anførsler som innklagede nr 2, så langt de også omfatter henne. I tillegg anfører innklagede nr 1 følgende: Klageren hadde etablert leieforholdet som et kollektiv der kollektivets medlemmer hadde fått i oppgave av klageren å skaffe nye leietakere til kollektivet for selv å slippe å måtte skaffe slike. Ingen av det store antallet leietakere hadde imidlertid noen avtale med andre leietakere som skulle tilsi at leieforholdet ble overdratt fra en leietaker til en annen leietaker. Det ble heller ikke inngått noen fremleieavtaler mellom leietakerne.

6 6 Hver enkelt leietaker hadde et selvstendig kontraktsforhold med klageren, selv om disse var primitive og med svak forankring i skriftlige leieavtaler. Denne situasjonen må imidlertid være klagerens ansvar. Det er ikke grunnlag for å holde kun innklagede nr 1 ansvarlig blant de mange leietakere som var involvert i leieobjektet. Innklagede nr 1 bidro uten å være forpliktet til det med å rydde opp i rotet til klageren, bl.a. ved å samordne husleiebetaling til klageren. Klageren har som følge av sin organisering av leieforholdet og aksept av endringer på leietakersiden godtatt at solidaransvar for leietakerforpliktelsene ikke skulle gjelde for leieforholdet. Da innklagede nr 1 flyttet inn i leieobjektet allerede i juli 2012 var dette også da organisert og drevet på samme måte som etter aktuelle kontraktsinngåelse den Innklagede nr 1 har betalt husleie til klageren helt siden juli 2012 og hver måned deretter. Klageren foretok hverken ved innflyttingen eller ved kontraktsinngåelsen noen befaring av leieobjektet, ei heller i forbindelse med utflyttingen. Klageren har således ingen kunnskap eller bevis for hvorledes rommet til innklagede nr 1 var da. Fremlagte fotografier fra innflyttingstidspunktet viser imidlertid enkelte mangler i tilknytning til dette. Innklagede nr 1 bestrider at leiligheten var blitt totalrenovert før inngåelse av leiekontrakten med henne den Innklagede nr 1 sa opp leieforholdet skriftlig den (se klagen side 20), med virkning fra «juli/august». Hun tilbød seg også å bistå med å finne en ny leietaker til sitt rom i kollektivet. Klageren hadde ingen innsigelser til hverken oppsigelsen eller til den nye leietakeren som hun skaffet til sitt rom. Innklagede nr 1 og den nye leietakeren inngikk ingen avtale om fremleie eller overdragelse, ettersom det var en klar forutsetning for alle involverte parter at leietaker og utleier skulle inngå en direkte avtale om leie av rommet. Det var svært vanskelig å få klageren til å forholde seg til leietakerne på en profesjonell måte, hvilket var svært frustrerende for innklagede nr 1. Det vises i den forbindelse bl.a. til diverse fremlagte sms-meldinger for perioden 18.4 til Innklagede nr 1 har ikke forårsaket noen skader i leiligheten. Det vises til innklagede nr 1 s mer detaljerte redegjørelse i saken for leieforholdet generelt og for de enkelte kravene spesielt. Videre vises det til diverse fremlagte fotografier og korrespondanse, og til sakens dokumenter ellers.

7 7 Innklagede nr 1 har nedlagt slik Påstand: 1. Klagen avvises. 2. Subsidiært: Innklagede nr 1 frifinnes. 3. Klager nr 1 pålegges å betale innklagede nr 1 sakens kostnader. III Husleietvistutvalgets vurdering Leieforholdet reguleres av lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (husleieloven) og leiekontrakten som er inngått mellom partene. Det foreligger mellom partene en rekke forskjellige motstridende opplysninger og anførsler om de krav som er reist i saken. Partene har gjennom klagen, tilsvar og senere prosesskrift med vedlegg fremkommet med svært mange opplysninger og anførsler. Disse er bare for en mindre del gjengitt i denne avgjørelsen. For nærmere detaljert fremstilling av partenes opplysninger og anførsler henvises det derfor til nevnte dokumenter. Husleietvistutvalget har ved sin avgjørelse i stor grad måttet foreta sine bevisvurderinger basert på sannsynlighet og prinsippet om at den part som fremmer et omstridt krav pålegges bevisbyrden / har tvilsrisikoen for faktum i tilknytning til dette. Partsforholdet på leietakersiden Innklagede nr 1 Hva angår partsforholdet på leietakersiden legger utvalget til grunn som bevist at innklagede nr 1 ble part i leieforholdet ved signering av leiekontrakten av Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at den aktuelle leiekontrakten var reell, og at rettigheter og plikter i leieforholdet således ble regulert av denne kontrakten og/eller husleielovens regler. Utvalget finner det ikke sannsynliggjort at det foreligger andre (tilleggs)avtaler som regulerer leieforholdet, hverken skriftlige eller muntlige. Utvalget finner det heller ikke sannsynliggjort at partene forutsetningsvis eller gjennom handlinger / unnlatelser på forpliktende måter har fraveket leiekontraktens bestemmelser.

8 8 Heller ikke den fremlagte korrespondansen i saken gir grunnlag for noe annet enn hva som fremgår ovenfor. Selv om innklagede nr 1 gjennom diverse korrespondanse synes å ha gitt uttrykk for en oppfatning om at hun sto fritt med hensyn til å flytte ut av leiligheten og la leieforholdet fortsette med øvrige beboere og etterfølgende bruker av rommet er det ikke grunnlag for å legge til grunn at dette ble akseptert av klageren; heller tvert i mot. Selv om leieforholdet i hvert fall i kontraktsperioden synes å ha vært preget av uorden og stadige utskiftinger av beboere finner utvalget at dette ikke gir tilstrekkelig grunnlag for å anse leiekontraktens bestemmelser som fraveket. Etter utvalgets oppfatning må begge parter mer eller mindre kunne lastes for at leieforholdet fikk utvikle seg slik, uten at dette har avgjørende betydning for partenes inngåtte rettigheter og plikter. Etter dette legger utvalget til grunn at innklagede nr 1 fra leiestart og under hele leieperioden var solidarisk ansvarlig leietaker i henhold til leiekontrakten av Hva angår eventuell oppsigelse og avslutning av leieforholdet fra innklagede nr 1 s side legger utvalget til grunn at innklagede nr 1 ikke har sagt opp og avsluttet leieforholdet på gyldig måte i forhold til klageren. Den sendte innklagede nr 1 e-post til klagerens prosessfullmektig, der det bl.a. fremkom følgende: «Jeg vil også melde fra at jeg vil nok flytte ut av kollektivet i Juli / August og at jeg evt. vil finne en passende overtaker til mitt rom». Den sendte innklagede nr 1 e-post til klagerens prosessfullmektig, der det bl.a. fremkom følgende: «Jeg vil også benytte sjansen igjen, slik jeg har gjort tidligere, til å minne dem på at jeg flytter ut innen første september. Dette har jeg gitt 3. måneders varsel på slik det står i kontrakten. Se tidligere mails i denne tråden.» Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at innklagede nr 1 flyttet fra leiligheten en gang mot slutten av august 2013, dog uten at noen nøkler da ble tilbakelevert til klageren eller leieobjektet for øvrig ble stilt til klagerens disposisjon. Utvalget legger videre til grunn som sannsynliggjort at klageren ikke på noen rettsgyldig måte har fritatt innklagede nr 1 for de forpliktelser som fulgte av leiekontraktens og/eller husleielovens bestemmelser i tilknytning til leieforholdet. Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at klageren fikk tilbake rådigheten over leieobjektet den , da samtlige beboere hadde flyttet ut og klageren fikk tilbakelevert de fleste nøklene. Innklagede nr 2 Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at innklagede nr 2 ikke hadde noe kontraktsforhold med klageren og at hun heller ikke har forholdt seg på slik måte at hun kan holdes ansvarlig for klagerens krav på annet grunnlag.

9 9 At innklagede nr 2 bl.a. bodde i leiligheten 5-6 måneder, betalte andel av husleie, abonnerte på strøm og forhandlet med klageren om inngåelse av ny leiekontrakt er etter forholdene i saken ikke tilstrekkelig til å konstatere at et rettslig bindende kontraktsforhold var blitt inngått mellom klageren og innklagede nr 2. Utvalget legger til grunn som sannsynliggjort at rettigheter og plikter for innklagede nr 2 utelukkende var knyttet til innklagede nr 1 og eventuelt de øvrige beboerne i leiligheten. Slik saken ligger an finner utvalget det riktigst å frifinne innklagede nr 2 i stedet for å avvise saken fra behandling i Husleietvistutvalget. Klagerens krav om erstatning for mangler m.m. - generelt Ifølge husleieloven 10-2, 2.ledd skal husrommet med tilbehør - dersom annet ikke er avtalt - tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre. Annet er ikke avtalt mellom partene, jf husleiekontrakten. Videre følger det av samme lovs 10-3 annet ledd at hvis husrommet er i dårligere stand enn hva som er avtalt eller fastsatt i 10-2, kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring. Av husll tredje ledd følger det at utleieren under nærmere forutsetninger også kan kreve erstatning for annet tap som følge av leietakerens mislighold. Av samme paragrafs syvende ledd, jf 2-14, 1. og 6.ledd, fremgår det at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leietakerens side, og at erstatningen som hovedregel skal tilsvare utleierens økonomiske tap dersom dette var påregnelig for leietakeren. Ansvaret kan dog settes ned dersom det vil virke urimelig for leietakeren ut fra størrelsen på tapet i forhold til det tap som vanligvis oppstår i liknende tilfelle, og ut fra forholdene ellers. Klagerens krav om erstatning / oppgjør de enkelte kravene Klagerens krav i denne saken utgjør kr , spesifisert slik: 1. Erstatning for leietap i oktober + del av november 2013 kr Skyldig oppgjør for varmt vann, til sammen kr Erstatning for manglende tilbakelevering av nøkler kr Erstatning for mangler ved tilbakelevering av leiligheten kr Rettsgebyr for Husleietvistutvalget kr 860 Sum kr

10 10 Innklagede nr 1 har bestridt at det er grunnlag for kravet og krevd seg frifunnet for dette. Det vises til hver av partenes nærmere anførsler om dette. Klageren har fremlagt en rekke fotografier til støtte for sin forklaring, fakturaer og kvitteringer i tilknytning til betaling av utførte oppussingsarbeider før leiekontraktens inngåelse, fakturaer, kvitteringer og arbeidsbeskrivelser m.m. i tilknytning til betaling for utførte utbedringsarbeider foretatt etter leieforholdets opphør, samt slik annen dokumentasjon som er gjengitt ovenfor eller for øvrig fremkommer i saken. Innklagede nr 1 har fremlagt diverse e-post til støtte for sin forklaring, samt slik annen dokumentasjon som er gjengitt ovenfor eller for øvrig fremkommer i saken. Etter en samlet vurdering av partenes forklaringer og sakens beviser finner utvalget det tilstrekkelig sannsynliggjort at det ved leieforholdets opphør forelå slike skader og mangler ved leieobjektet som klageren ovenfor har krevet erstatning for. Utvalget finner det sannsynliggjort at disse har oppstått i leieperioden, at innklagede nr 1 eller noen hun ansvarer for har forårsaket disse, og at de aktuelle forholdene overskrider det som må kunne karakteriseres som normal slit og elde. Som nevnt ovenfor legger utvalget til grunn at innklagede nr 1er en solidarisk forpliktet leietakerpart i saken. Utvalget finner etter dette av vilkårene for erstatningsplikt foreligger, herunder at det økonomiske tapet som klageren er påført må ha vært påregnelig for innklagede nr 1. Klageren tilkjennes etter dette fra innklagede nr 1 erstatning for tap av nøkler med kr og kr for øvrige skader og mangler. Utvalget finner det også sannsynliggjort at klageren har rett til erstatning for leietap for oktober og del av november måned med til sammen kr , dels på grunn av manglende gyldig oppsigelse av leieforholdet og dels på grunn av behov for tid til å foreta utbedring av aktuelle mangler som leietakeren var ansvarlig for. Beløpet tilkjennes. Videre finner utvalget det sannsynliggjort at klageren har krav på kr som skyldig oppgjør for varmt vann, som tilkjennes. I tillegg tilkjennes forsinkelsesrenter av beløpene nevnt ovenfor med den til enhver tid gjeldende sats etter 3 i forsinkelsesrenteloven, regnet fra den til betaling skjer. Forsinkelsesrenter Ved tilkjennelse av renter i denne avgjørelsen har Husleietvistutvalget så fremt annet ikke er spesifisert - lagt følgende til grunn:

11 11 Etter forsinkelsesrenteloven 2 kan forsinkelsesrenter kreves fra forfallsdag når denne er fastsatt i forveien (typisk for krav om månedlig betaling av husleie) og ellers fra 30 dager etter at fordringshaveren har sendt skyldneren skriftlig påkrav med oppfordring om å betale (typisk for erstatningskrav). Etter hva som er opplyst og dokumentert i saken legger utvalget til grunn som sannsynliggjort at påkrav først ble sendt til leietakeren den og at renter etter dette alternativ derfor først kunne kreves fra 30 dager etter dette tidspunktet. Saksomkostninger Partene i saken har krevd erstatning for sakens omkostninger, jf påstandene ovenfor. Fra de innklagedes side er det ikke gitt opplysninger om hvilket beløp som kreves. 14 i forskriften om Husleietvistutvalget inneholder bestemmelser om kostnadsfordeling ved Husleietvistutvalgets behandling av tvister. Ansvaret for å bære saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Den som har vunnet saken fullstendig kan også tilkjennes andre kostnader som har vært strengt nødvendige for å vinne fram. Eventuelle advokatutgifter anses i hovedsak bare som strengt nødvendige kostnader, dersom motparten har engasjert advokat, og det ville virke urimelig ikke å refundere kostnadene. Klageren har i det vesentlige vunnet frem med sitt krav i forhold til innklagede nr 1, og innklagede nr 1 pålegges derfor å betale saksbehandlingsgebyret for Husleietvistutvalget på kr. 860,-. Andre sakskostnader anses ikke strengt nødvendige for å vinne fram i forhold til innklagede nr 1. Hva angår innklagede nr 2 s krav om erstatning for sakens omkostninger er eventuelle slike ikke opplyst eller dokumentert i saken. Utvalget finner uansett at eventuelle advokatutgifter ikke anses som strengt nødvendige kostnader og at det ikke ville virke urimelig ikke å refundere eventuelle slike kostnader. Utvalget nevner i anledning saksomkostningsavgjørelsen at et viktig hensyn bak særregelen i forskriftens 14 er at tvisteløsning for Husleietvistutvalget skal være et lavkosttilbud for partene. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan ankes til tingretten innen én måned etter at avgjørelsen er forkynt. Oppgjør av depositumskonto Til orientering kan det opplyses at Husleietvistutvalget ikke har hjemmel til å avsi avgjørelse om oppgjør av depositumskonto, ettersom dette reguleres direkte av husleieloven 3-5.

12 12 Hvis denne avgjørelsen ikke bringes inn for tingretten innen fristen nevnt nedenfor, vil depositumsbanken kunne foreta oppgjør til partene i samsvar med avgjørelsen i saken, såfremt banken finner at vilkårene etter husleieloven 3-5 for dette ellers er oppfylt. Partene må selv ta kontakt med banken i anledning oppgjør derfra. IV Konklusjon Husleietvistutvalget i Oslo og Akershus har avgjort saken med slik Slutning: 1. C skal betale til A og B erstatning med til sammen kr for diverse mangler ved tilbakelevering av leieobjektet. I tillegg kommer forsinkelsesrenter av beløpet med den til enhver tid gjeldende sats etter 3 i forsinkelsesrenteloven, regnet fra den til betaling skjer. 2. C skal betale til A og B erstatning for leietap for perioden oktober og del av november 2013 med til sammen kr og oppgjør for andel varmt vann med til sammen kr I tillegg kommer forsinkelsesrenter av beløpet med den til enhver tid gjeldende sats etter 3 i forsinkelsesrenteloven, regnet fra den til betaling skjer. 3. C skal betale til A og B omkostninger for Husleietvistutvalget med kr 860 (saks-behandlingsgebyr). 4. D frifinnes. Oppfyllelsesfristen er to uker fra forkynnelsen av denne avgjørelsen. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Husleietvistutvalgets avgjørelse er enstemmig. Vedtaket forkynnes for partene og kan i medhold av 10 i forskriften om Husleietvistutvalget bringes inn for tingretten innen én måned etter forkynningen. Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Bente Bendixen Tom E. Torgersen Christina Moestue