AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET. Saksleder Ellen Strømodden, Jens Petter Bull og Ola Fæhn.

Transkript

1 AVGJØRELSE I HUSLEIETVISTUTVALGET Sak nr 2010/744 Dato: Utvalget: Klager: Innklaget: Eiendom: Saksleder Ellen Strømodden, Jens Petter Bull og Ola Fæhn. A AS 1) B1 2) B2 3) B3 4) B4 X, Jessheim Sammendrag Saken gjelder utleierens krav om skyldig husleie, samt erstatning for utlegg og godtgjøring for eget arbeid med klagen. Grunnet manglende kontaktinformasjon kunne klagen ikke forkynnes overfor 3 av de 4 innklagede, men klagen ble forkynt for innklagede 4 og sakens krav kunne dermed behandles i forhold til ham. Innklagede 4 ga ikke tilsvar, og fremla dermed heller ikke kvittering for betaling. Utleieren fikk derfor medhold i kravet om skyldig leie. Utleieren opplyste at noen av fakturaene ville være foreldet etter foreldelseslovens hovedregel om foreldelse etter 3 år, men at han mente at kravet likevel ikke var foreldet fordi han som følge av innklagedes unndragelse fra gjeldsinndrivingen hadde rett på tilleggsfrist. Da innklagede ikke hadde gitt tilsvar og dermed ikke hadde bestridt kravet eller påberopt seg at noen del av kravet var foreldet trengte utvalget ikke ta stilling til spørsmålet. Utleieren fikk ikke medhold i kravet om erstatning for utlegg fordi han ikke hadde forklart eller godtgjort kravet. Han fikk heller ikke medhold i kravet om godtgjøring for eget arbeid med klagen. Saksgang Saken ble brakt inn for Husleietvistutvalget ved klage av Klagen var mangelfull og ble rettet ved ny klage av Klageren presiserte at kravet i utgangspunktet var in solidum (at de innklagede ble holdt ansvarlige sammen for samme krav). Ved Husleietvistutvalgets brev av ble klageren, som opplyste at innklagede 1 brukte falskt navn, gjort oppmerksom på at klagen ikke kunne forkynnes overfor innklagede 1 før det forelå tilstrekkelige og korrekt kontaktopplysninger. Ved utvalgets brev av ble klagen forsøkt forkynt for de tre øvrige innklagede. Forkynningsbrevet til innklagede 2 kom i retur med melding om ukjent adresse, og kunne derfor heller ikke forkynnes uten riktige opplysninger. Forkynningsbrevet til innklagede 3 forble ubesvart. Av klagers e-post av fremgår det imidlertid at klageren vil være fornøyd om Husleietvistutvalget behandler saken i forhold til innklagede 4, uten hensyn til de andre som bor i Sverige. Klagen ble derfor via stevnevitnet forkynt for innklagede 4 i Norge Klagerens krav behandles derfor etter dette kun mot innklagede 4. Innklagede 4 har ikke gitt tilsvar. Saken avgjøres dermed uten forutgående mekling etter Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim 8 på grunnlag av saksdokumentene. Det er ikke opplyst eller sannsynliggjort at innklagede har hatt gyldig grunn for sin passivitet og innklagede er gjort kjent med at avgjørelse kan bli fattet på grunnlag av klagerens fremstilling dersom tilsvar ikke mottas, jf HTU-forskriften 8 tredje ledd. 1

2 Leieavtalen Leiekontrakt ble inngått mellom klageren som utleier og innklagede som leier og gjaldt en boenhet på ca 25 m2. Kontrakten startet og løp til opphør I leietiden gjaldt det en gjensidig oppsigelsesadgang med 5 ukers varsel, likevel slik at det ikke var mulig og si opp med opphør Leien var kr 1 880,- per uke, med tillegg av kr 140,- per uke for strøm og varme, til forfall forskuddsvis for 4 uker av gangen. Depositumet var kr 5 000,- eller kausjon er 12 ukers leie. Klageren har i det vesentlige anført Leieforholdet Innflytting skjedde Oppsigelse ble mottatt , og det ble oppsagt med fraflytting Ingen henvendelse om tilbakelevering eller inspeksjon ble mottatt av meg eller besvart av beboerne. Til tross for hyppige besøk ble ingen utflytting notert. Påminnelse om at nøkkelen måtte leveres tilbake fantes i e-post og Den ble nøkkel levert tilbake. Fakturaene Fakturaene er sendt til leierens adresse som avtalt i kontrakten. De er normalt også sendt per e-post. E-post synes fortsatt betjent hos minst en av dem. Etter at leieforholdet ble brakt til opphør gjenstår noen ubetalte fakturaer. Dette er redegjort i en separat reskontro for kunden. I tillegg kommer lovens rente til betaling finner sted. Kravet inkludert rente er kr 8 258,- dersom det betales innen Kravet ble igjen sendt til 4 på e-post Det kreves dom for kravet. Kravet har aldri vært bestridt på noen måte. Foreldelse De innklagede har alle forvansket personalia for å forlede og forvirre utleier. Inndrivningsforsøk forliste fordi ingen av de innklagede kunne nås. Noen fakturaer ville etter hovedregelen om foreldelse etter 3 år være foreldet, men foreldelseslovens 10 om tilleggsfrist på grunn av manglende kunnskap om skyldneren kommer til anvendelse. Fakturaene er derfor ikke foreldet. Klageren har med forbehold om ytterligere bevis, anførsler og påstander nedlagt slik Påstand: 1. Leietagerne in solidum dømmes til å betale A AS husleie og utlegg med tillegg av slik rente som følger av forsinkelsesrentelovens 3 til sammen kr 6 340,-, med tillegg av slik rente som følger av forsinkelsesrentelovens 3 regnet av kr 6 340,- fra til betaling finner sted. 2. Leietageren erstatter innen 14 dager A AS sakens omkostninger, med tillegg av slik rente som følger av forsinkelsesrentelovens 3 fra oppfyllelsesfristen til betaling finner sted, totalt kr 1 720,- om betaling skjer innen , med tillegg av slik rente som følger av forsinkelsesrentelovens 3 regnet av kr 860,- fra til betaling finner sted. For tilfelle av uteblivelse settes omkostningsbeløpet i påstandens punkt 2 til kr 860,- med tillegg av rettsgebyr for uteblivelsesdommen. 2

3 Husleietvistutvalgets vurdering og konklusjon Leieforholdet reguleres av partenes leieavtale og lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. Husleietvistutvalget avsier ikke uteblivelsesdom, og har heller ikke noe eget gebyr for tilfelle av manglende tilsvar/uteblivelse. Avgjørelsene treffes etter en alminnelig bevisvurdering. Husleie Det følger av kontrakten at husleien er kr 1 880,- per uke + tillegg for strøm og varme med kr 140,- per uke, til sammen kr 8 080,- per måned. Det er sendt ut fakturaer for dette beløpet. Det er fremlagt en e-post hvor klageren bekrefter leiernes oppsigelse i e-post av til fraflytting innen Det er opplyst at leieobjektet ble tilbakelevert Innklagede plikter derfor i utgangspunktet med grunnlag i kontrakten å betale avtalt leie i leietiden. Klageren har opplyst kravets størrelse som ett påstandsbeløp på kr 6 340,- inkludert renter, men utvalget må ta stilling til kravets enkelte poster og det er heller ikke rettslig grunnlag for å tilkjenne rentesrenter (krav som inkluderer renter, hvor det deretter beregnes renter av dette beløpet). Av klagerens e-post av fremgår det at hovedstolen som står ubetalt etter leieforholdets opphør er kr 4 270,-. Innklagede har ikke inngitt tilsvar og har dermed ikke bestridt kravet eller klagerens fremstilling eller godtgjort å ha betalt, for eksempel ved å vise kvittering. Han må derfor i utgangspunktet betale dette leiebeløpet. Klageren har selv opplyst at en del av fakturaene fra 2007 ville være foreldet etter hovedregelen om foreldelse i foreldelseslovens 2, men at han mener kravene likevel ikke er foreldet fordi klageren har krav på tilleggsfrist etter fl. 10 som følge av at innklagede har unndratt seg forgjeldsinndrivelsen ved å gjøre seg utilgjengelige. Innklagede har ikke bestridt kravet på noe grunnlag, og utvalget trenger derfor ikke å ta stilling til foreldelsesspørsmålet. Hvis leieren hadde bestridt kravet, anser utvalget det nærliggende at den del av kravet som er eldre enn tre år ville måtte anses foreldet. Husleietvistutvalget gir klageren medhold i kravet om skyldig leie med kr 4 270,-. Erstatning Av husll tredje ledd følger det at utleieren kan kreve erstatning for annet tap som følge av leierens mislighold, og av syvende ledd at utleieren i alle tilfeller kan kreve erstatning dersom misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal i tilfelle tilsvare utleierens økonomiske tap, jf. husll syvende ledd annet punktum, jf Innklagedes manglende tilsvar er ikke godt nok bevis for at det er grunnlag for erstatning. Klageren må godtgjøre at lovens vilkår er oppfylt. Tvil må gå ut over klageren. 1. Utlegg Utleieren har krevd dekket utlegg, men har ikke spesifisert hva utleggene gjelder, fremlagt kvittering for betaling av utlegg eller liknende som kan godtgjøre at det har påløpt utlegg av den størrelse som er krevd, eller for øvrig godtgjort at vilkårene for å kreve erstatning er oppfylt. For det tilfellet at klagerens krav gjelder de purringer og inkassovarsler han synes å ha sendt, er varslene heller ikke vedlagt og det lar seg dermed ikke gjøre å se om de oppfyller vilkårene for purregebyr etter inkassoforskriften, som uansett ville være begrenset til 1/10 av dagjeldende inkassosats. Husleietvistutvalget kan derfor ikke gi medhold kravet. 3

4 Renter Klageren har krevd rente. Etter forsinkelsesrenteloven (rl.) 2 første ledd annet punktum kan rente kreves fra den enkelte leietermins forfall. Husleietvistutvalget gir derfor klageren medhold i den til enhver tid gjeldende forsinkelsesrente på de enkelte skyldige husleiebeløp fra den enkelte skyldige terminens forfall og til betaling skjer, jf. rl. 3. Saksomkostninger Etter forskrift om husleietvistutvalg 14, avgjør utvalget hvem som skal bære sakskostnadene. 1. Saksbehandlingsgebyr, kr 860,- Klageren har krevd dekket saksbehandlingsgebyret med kr 860,-. Ansvaret for gebyret for Husleietvistutvalget fordeles etter prinsippene i tvisteloven 20-2, 20-3 og Klageren har i det vesentligste vunnet frem. I tillegg bemerkes at innklagede synes å ha gått inn for å unndra seg. Innklagede må derfor dekke klagers utgifter til behandlingsgebyr med kr 860,-. 2. Eget arbeid, kr 860,- Det fremgår av saken at klageren har krevd at innklagede må betale saksomkostninger med ytterligere kr 860,- for eget arbeid med skriving av klagen. Etter forskriften 14 kan den som har vunnet saken fullstendig også tilkjennes andre kostnader (enn gebyret) som har vært strengt nødvendig for å vinne frem. Eget arbeid anses normalt ikke å utgjøre en slik kostnad. Det følger av tvl tredje punktum følger det at parten kan kreve rimelig godtgjøring for eget arbeid med saken når det har vært særlig omfattende eller det ellers måtte ha vært utført av en prosessfullmektig eller annen fagkyndig hjelper. Bestemmelsen er i samsvar med Rt side 1563 m.fl. om at eget arbeid med saken bare kan kreves erstattet under særlige omstendigheter. Det er ikke godtgjort at det foreligger særlige omstendigheter. Utvalget bemerker at en part normalt må påregne administrasjon av sitt krav uten dermed å kunne kreve særskilt godtgjøring for dette. Husleietvistutvalget gir derfor ikke medhold i kravet. Husleietvistutvalgets avgjørelse av kostnadsfordelingen kan bringes inn for tingretten innen èn måned etter at avgjørelsen er forkynt. Slutning Avgjørelsen er enstemmig og Husleietvistutvalget har truffet vedtak med slik Slutning 1. B4 tilpliktes å betale skyldig leie med kr 4 270,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 av de enkelte skyldige leiebeløp fra den enkelte termins forfall og til betaling skjer. 2. B4 frifinnes fra krav om erstatning for kravsposten utlegg og klagerens eget arbeid med klagen. 3. B4 tilpliktes å erstatte klagerens utgifter til gebyr for Husleietvistutvalget med kr 860,-, med tillegg av rente etter lov av nr 100 om renter ved forsinket betaling 3 fra avgjørelsens oppfyllelsesfrist og til betaling skjer. Oppfyllelsesfristen er 14 dager fra avgjørelsen er forkynt. Partene har selv ansvaret for gjennomføringen av oppgjøret. Eventuelt depositum kan gjøres opp jf husll 3-5. Husleietvistutvalgets vedtak kan bringes inn for tingretten innen en måned fra det er forkynt for 4

5 partene, jf 10 i Forskrift om husleietvistutvalget, Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim av 28. september 2000 nr Saken er etter dette avsluttet i Husleietvistutvalget. Oslo, den Jens Petter Bull Ellen Strømodden Ola Fæhn 5